Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 1. kvartal 2015

2 Kvartalsrapport Q1 2015 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Eiendomssalg Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 3 4 5 7 8 9 10

3 Sammendrag Storebrand Eiendomsfond har i løpet av 1. kvartal gjennomført salg av 30 eiendommer til utenlandske Partners Group, som medførte et utbytte på NOK 3,15 per aksje. Salget er gjennomført med utgangspunkt i beslutningen aksjonærene fattet på generalforsamlingen i mai 2012 hvor det ble besluttet at minimum 75 % av eiendomsporteføljen skulle selges innen utløpet av 31.12.2015. Fondets resterende 10 eiendommer forvaltes videre som normalt. Fondet har levert en akkumulert avkastning på 13,3 % og VEK per 31.03.15 3,6 kr per aksje (etter utbetaling av utbytte). Netto yield på porteføljen er ca. 7,3 %. Fondet har 4 365 aksjonærer. Ligningsverdi for Storebrand Privat Investor per 31.12.14 er 0 kr for selskapets aksjonærer.

4 Kvartalsrapport Q1 2015 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på ca. -10 % for 1. kvartal, sammenlignet med VEK per aksje i Q3 2014. Siden oppstart i 2005 har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 13,3 %. Aksjekurs og avkastning Periode Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % 1 Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % 2 Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q2 11 10,36 7,4 % 3 Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % 4 Q1 12 9,72 1,3 % Q2 12 8,50-5,3 % 5 Q3 12 8,53 0,3 % Q4 12 8,23-3,5 % Q1 13 8,29 0,7 % Q2 13 7,74-1,6 % 6 Q3 13 7,74 0,1 % Q4 13 7,45 0,3 % 7 Q1 14 7,05 0,1 % 8 Q2 14 7,40 4,9 % Q3 14 7,51 1,5 % Q4 14 NA NA Q1 15 3,60-10,1 % 9 Akkumulert 13,3 % Avkastning i 1. kvartal 2015 Fondet leverer en avkastning på ca. - 10 % i 1. kvartal 2015, sammenlignet med VEK per aksje i Q3 2014. Som følge av at Fondet har vært i en salgsprosess har det ikke blitt foretatt eksterne verdivurderinger av alle Fondets eiendommer per 31.12.2014 og VEK per aksje den 31.12.2014 er derfor ikke beregnet. Per 31.03.15 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 3,6 hensyntatt ev. fremtidige transaksjonskostnader. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 13,3 % 2. Dette baserer seg på kursen fondet hadde ved oppstart i 1. kvartal 2005 som beregnet i Norsk Eiendomsfondsindeks. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte UNION Corporate AS på telefon 23 11 69 00. Utbytte Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011, 2012, 2013, 2014 og 2015. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65, NOK 0,70, NOK 0,74 (samlet i 2013), NOK 0,40 og NOK 3,15 per aksje. Det er samlet utbetalt NOK 7,195 per aksje siden oppstart i 2005. Ettersom Fondet er i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Fondets gjeld. 1 Utbytte på NOK 0,875 per aksje, 2 Utbytte på NOK 0,68 per aksje, 3 Utbytte på NOK 0,35 per aksje 4 Utbytte på NOK 0,30 per aksje, 5 Utbytte på NOK 0,70 per aksje, 6 Utbytte på NOK 0,42 per aksje 7 Utbytte på NOK 0,32 per aksje, 8 Utbytte på NOK 0,40 per aksje, 9 Utbytte på NOK 3,15 per aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 10 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 1 652 millioner 1. Det er totalt 188 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7,3 % ved utgangen av 1. kvartal, og ledigheten er ca. 4,6 %. Fondets levetid Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA 23.mai 2012 ble styrets forslag om å selge minimum 75 % av Fondets eiendommer innen utløpet av år 2015 vedtatt. Frem til 31. desember 2015 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 % basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på inntil 25 % av eiendomsporteføljeverdien skal realiseres innen 31. desember 2015 dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 31. desember 2018. Mer om salgsprosessen finnes i egen artikkel. Eiendomsporteføljen Per 31.03.15 bestod eiendomsporteføljen av 10 eiendommer med en samlet verdi på NOK 1 652 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 136 311 m2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 125,3 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,3 %. Leieforhold Per 31.03.15 hadde eiendomsporteføljen totalt 188 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Skanem Moss AS, Expert Norge AS og Universitetet i Oslo. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne per 31.03.15 ansvarlige for ca. 80 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 4,6 %. Verdivurderinger Verdivurderingen fra Q4 2014 for resterende 10 eiendommer viser en reduksjon i eiendomsverdiene på ca. -0,16 % siden 3. kvartal 2014. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte Topp 10 investorer % andel av aksjene 1 Storebrand Livsforsikring AS 10,70 % 2 FBC HOLDINGS S.A.R.L. 2,06 % 3 UNIFOR - FORVALTNINGSSTIFTELSEN 1,11 % 4 LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % 5 KIKAMO AS 0,75 % 6 LAVO AS 0,65 % 7 STATE STREET NOMINEES LTD ALL 0,63 % 8 HEDALM HOLDING AS 0,62 % 9 AS BACKE 0,59 % 10 SCHEIBLERS LEGAT 0,57 % Oversikt over Fondets eiendommer: Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie (NOK) Leietid (År) Kjellerholen 7 Skedsmo 6 854 6 448 741 7,0 Rabekkgata 6 Moss 30 000 13 978 059 0,2 Kabelgata 40 Oslo 8 273 13 896 169 12,5 Gunnar Knudsens vei 90 Skien 16 512 11 678 015 2,8 Rabekkgata 4 Moss 7 054 3 105 220 4,5 Nyvegen 7 Gjøvik 1 170 1 856 650 0,6 Husnes Storsenter Husnes 23 870 23 001 820 3,7 OTI-Senteret Orkanger 11 555 11 859 988 2,9 Kjellerholen 9 Skedsmo 6 925 11 817 628 3,2 Barstølveien Kristiansand 24 098 27 650 420 8,4 Noter 1 Alle tall er justert for fondets eierandel. 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/100 mill).

6 Kvartalsrapport Q1 2015 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) Fordeling eiendomstype 15,2 % 13,3 % Kontor Butikk 2,5 % 2,0 % 28,4 % Lager Handel 38,6 % Parkering Annet Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke basert på leieinntekter 9,0 % 7,5 % 0,9 % 22,9 % leiekontrakter, risikofylt beliggenhet og logistikk som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Det er godt synlig fra verdivurderingene at den aktive forvaltning gjennom ombygging og utleie, skaper en positiv utvikling. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om de skulle omsettes i markedet på verdivurderingstidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. 12,9 % 19,0 % 13,9 % 13,9 % Vest-Agder Hordaland Akershus Sør-Trøndelag Oslo Østfold Telemark Oppland Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 15 16 17 18 19 20 21 Butikk Parkering Kontor Lager Handel Garasje Servering Uteareal Investering Annet

7 Eiendomssalg Storebrand Eiendomsfond AS solgte i første kvartal en vesentlig del av eiendomsporteføljen. Hovedpunkter relatert til porteføljesalget: Storebrand Eiendomsfond har solgt 30 av fondets 40 eiendommer til Partners Group for samlet MNOK 3 709. Salget ble gjennomført 4. mars 2015 og estimert VEK pr aksje per 31. mars er NOK 3,6 etter utdeling av utbytte på NOK 3,15 per aksje knyttet til salget. Salget gjennomfører generalforsamlingens beslutning fra mai 2012 hvor det ble besluttet å forlenge fondets levetid med 3 år, men slik at 75 % av porteføljen skulle realiseres innen 2015. Salget har generert utbetaling av et ekstraordinært utbytte til aksjonærene i Storebrand Privat Investor ASA og Storebrand Institusjonell Investor ASA. Transaksjonsprisen samt verdi vurdering av resterende 10 eiendommer er 0,7 % lavere enn verdivurdering per 30. juni 2014 og 2,5 % lavere enn verdivurdering per 30. september 2014. På generalforsamlingen i mai 2012 besluttet aksjonærene å avvikle fondet i perioden 2015 2018, herunder at minimum 75 % av Fondets eiendommer skulle selges innen utløpet av år 2015. I første halvår 2014 ble UNION flere ganger kontaktet av interessenter som vurderte å by på fondets eiendomsportefølje. Basert på forpliktelsen til å ivareta aksjonærenes interesser, innledet styret i SEF og forvalter en strukturert prosess med sikte på salg av porteføljen. Den 18. februar 2015 ble det inngått avtale om kjøp av porteføljen mellom SEF og Partners Group AS («PG»), og oppgjør knyttet til salget ble gjennomført 4. mars 2015. PG er en sveitsisk kapitalforvalter som investerer i private equity, eiendom og infrastruktur. PG har NOK 285 mrd til forvaltning, og har investert NOK 2 mrd i eiendom i Norge fra før. Beslutningen om salg av porteføljen til PG ble truffet av styret og investeringskomitéen i SEF. Av forsiktighetshensyn avstod UNIONs representanter fra å delta i denne beslutningen. Etter forhandlinger med budgiver ble 30 av fondets 40 eiendommer solgt. De ti eiendommene som er igjen i fondet utgjør et representativt utvalg av porteføljen før salget. Samlet verdi av eiendommene er verdivurdert til MNOK 1652. Styret besluttet etter salget av porteføljen å utbetale utbytte til aksjonærene i Storebrand Privat Investor ASA og Storebrand Institusjonell Investor ASA. Det utbyttevedtaket som ble truffet tilfredsstilte etter styrets vurdering både bankenes krav om tilbakehold av midler for å betjene lån og andre forpliktelser, samt sikret tilstrekkelig likviditet til å drifte og videreutvikle gjenværende portefølje, samtidig som det gir grunnlag for fremtidig avkastningsoptimalisering av de gjenværende eiendommene. Kommunikasjonssjef Bjørn Erik Sættem i Storebrand kommenterte følgende etter transaksjonen: Til tross for at Storebrand Eiendomsfond har utviklet seg bedre i verdi enn indeksen for næringseiendomsfond og bedre enn samtlige andre sammenlignbare eiendomsfond i denne perioden, så har kun et fåtall av kundene tjent på denne investeringen. Det er beklagelig, og vi har forståelse for at kundene er skuffet over dette. Sættem forklarer den svake avkastningen så langt med tre faktorer: Høy belåning med fastrenteavtaler, finanskrisen samt at næringseiendom utenfor Oslo sentrum har utviklet seg svakt. Fondet vil foreta en vurdering av de resterende 10 eiendommer, herunder om disse skal selges innen utløpet av år 2015 eller år 2018 iht. generalforsamlingsvedtaket fra mai 2012. Når de siste 10 eiendommene er solgt vil man få endelig fasit på den endelige avkastningen i fondet.

8 Kvartalsrapport Q1 2015 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsgrad er 70,7 % ved utløp av 1. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på ca. NOK 1 169 millioner, hvorav 49,3 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 3,89 % ved utløp av kvartalet. Topp 10 Leietakere % andel av porteføljen 1 Skanem Moss AS 11,2 % 2 Expert Norge AS 9,3 % 3 Universitetet i Oslo 8,7 % 4 Bohus Sørlandsparken AS 4,6 % 5 Elkjøp Norge AS 4,5 % 6 Mobile Kjeller AS 3,9 % 7 Optimera AS 3,9 % 8 XXL Sport & Villmark AS 3,3 % 9 Jula Norge AS 3,1 % 10 Motor Forum Detalj AS 2,9 % Andre 101 ulike leietakere 44,6 % Totalt 100,0 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 150 125 100 75 50 25 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2020-2030 Arealledighet 2,0 % 1,5 % Belåningsgrad Per 31.03.15 hadde Fondet totalt NOK 1 169 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 70,7 %. Fondets samlede gjeld har gått kraftig ned i perioden, noe som skyldes nedbetaling av gjeld i perioden knyttet til salg av eiendom. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 % og 80 %. Per 31.03.15 hadde Fondet totalt NOK 1 169 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per 31.03.15 var 3,89 %, inklusiv lånemargin. Dette var en nedgang på 122 rentepunkter fra utgangen av 3. kvartal 2014, og skyldes refinansiering av fondets låneportefølje samt innfrielse av renteswapper. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 31.03.15 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendomsporteføljen per 31.03.15 var ca. 7,3 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på ca. 3,4 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Per 31.03.15 var 49,3 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. I forbindelse med salg av store deler av porteføljen er det gjennomført refinansiering av fondets gjeld. Det er et positivt yield gap på ca. 3,4 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rente sikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 31.03.15 har Fondet 6 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 4,45 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca. 4,6 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. Avdragsstruktur Fondet skal iht. låneavtaler betale avdrag de siste 3 kvartaler av 2015 på NOK 19,8 millioner, samt et ekstraordinært avdrag på NOK 37,5 millioner. 2,0 % 0,5 % 0,0 % Oslo Akershus Rogaland Andre Butikk Kontor Lager Noter 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad.

9 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q1/ 2015 Hittil i år 2014 Gevinst ved salg av bygg 95,4 95,4 29,9 Leieinntekter 78,6 78,6 424,2 Øvrige inntekter 0,3 0,3 1,3 Sum inntekter 174,2 174,2 455,5 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -13,9-13,9-340,8 Nedskrivning tidligere års nedskrivninger - - 11,8 Annen driftskostnad -28,0-28,0-163,8 Sum driftskostnader -41,8-41,8-492,8 Driftsresultat 132,4 132,4-37,3 Finansinntekter 1,9 1,9 16,3 Finanskostnader -120,2-120,2-249,0 Verdiendring finansielle derivater 92,4 92,4 26,6 Resultat 106,6 106,6-243,4 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 122,0 122,0 130 Varige driftsmidler 1 785,3 1 785,3 5 215,7 Finansiell anleggsmidler 21,5 21,5 27,2 Sum anleggsmidler 1 928,7 1 928,7 5 372,9 Bank 255,9 255,9 211,2 Omløpsmidler 16,3 16,3 28,8 Sum eiendeler 2 201,1 2 201,1 5 613,0 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 183,6 Annen innskutt egenkapital 539,9 539,9 1 065,4 Sum egenkapital 723,5 723,5 1 249,0 Gjeld Langsiktig gjeld 1 417,0 1 417,0 4 147,7 Kortsiktig gjeld 60,6 60,6 216,4 Sum gjeld 1 477,6 1 477,6 4 364,0 Sum egenkapital og gjeld 2 201,0 2 201,0 5 613,0

10 Kvartalsrapport Q1 2015 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Den høye aktiviteten i transaksjonsmarkedet har fortsatt i første kvartal. Fortsatt lave renter og synkende bankmarginer bidrar til høy temperatur i markedet. Vekstutsiktene for norsk økonomi er betydelig nedjustert det siste året, men utlendingene ser ikke ut til å la seg skremme vekk av lav oljepris og svakere vekstprognoser. Leieprisveksten i Oslo ser ut til å ha stoppet opp, og tall fra Arealstatistikk indikerer nå at prisene har falt. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 22 15 44 68 53 28 15 39 36 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 E2015 Kilde: UNION / DNB Næringsmegling Totalomsetning i Norge pr. Q1 2015 Fordelt på ulike investorer 43,2 % 1,2 % Eiendomsselskap Norske fond Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Kilde: UNION Yield gap 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 56 0,0 % 1,2 % 0,3 % 43 2,1 % 64 60 35,9 % 16,0 % Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond Private investorer Bruker av eiendommen Andre eller konfidensielt Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q4 13 Q1 14 Q2 14 Q3 14 Q1 15 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Statistisk Sentralbyrås prognoser for norsk økonomi fra mars viser en forventet sysselsettingsvekst på 0,2 % i år og 0,3 % neste år. Dette er en betydelig nedjustering fra prognosene på samme tid i fjor. Nedjusteringen er drevet av oljeprisfallet og lavere forventet investeringstakt i oljenæringen. Veksten forventes imidlertid å ta seg opp fra 2017 med en sysselsettingsvekst på 1,0 %. Etter at sentralbanken overrasket økonomene ved å holde renten uendret i mars, forventes det nå kutt i juni. Det er også stor sannsynlighet for ytterligere ett kutt i løpet av 2015. Fremtidstro: Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer for første kvartal viser at fremtidstroen til norske bedriftsledere fortsatt er på et lavt nivå i forhold til gjennomsnittet siste 10 år. Andelen bedrifter som ser for seg å nedbemanne er 13 %, men det er fortsatt en overvekt av bedrifter som forventer å øke bemanningen (25 %). Et klart flertall av bedriftene venter også økt omsetning og lønnsomhet. Befolkning: I 2014 vokste den norske befolkningen med 1,1 %, og de ti siste årene har befolkningen i Norge vokst betydelig raskere enn i Europa. Eurostat forventer at dette skal fortsette, og legger til grunn at Norge vil ha nest høyest veksttakt i Europa etter Luxembourg. Befolkningen i Norge forventes å vokse med 1,4 % p.a. frem til 2020, mens EUs befolkning forventes å vokse med 0,2 % p.a. i samme periode. Til tross for lavere vekstutsikter for norsk økonomi på kort sikt, mener vi rammevilkårene for næringseiendom vil være positive fremover. Rimelig finansiering og attraktiv løpende avkastning relativt til andre aktivaklasser er forhold som preger markedet. Sammen med stor interesse fra utlandet bidrar dette til et betydelig etterspørselsoverskudd. Renter og lånefinansiering Både rentenivå og bankmarginer har falt markant de siste to årene. UNION Bankundersøkelse Q1 2015 viser at samlet lånefinansieringsrente for et standard trygt kontorbygg i Oslo sentrum var ned ca. 0,76 prosentpoeng i første kvartal og 2,3 prosentpoeng siste to år. Norges Banks utlånsundersøkelse for første kvartal indikerer en svak tilstramming i kredittpraksisen til næringseiendom. Undersøkelsen indikerer imidlertid at bankenes marginer generelt er på vei ned. Salgsmarkedet for næringseiendom Det rekordsterke transaksjonsmarkedet fra 2014 har fortsatt inn i 2015. I 2014 registrerte vi 215 transaksjoner for NOK 63 mrd. (ekskl. børsnoteringen av Entra). Hittil i år har vi registrert et samlet transaksjonsvolum på om lag 16 mrd. Vi kjenner også til flere eiendommer der prosessen ikke er sluttført, men hvor det foreligger budaksept. Inkluderer vi disse er volumet godt over NOK 20 mrd. Utlendingene, som var største nettokjøper i 2014, har beholdt denne posisjonen og står bak om lag 40 % av kjøpsvolumet så langt i år. Den største transaksjonen hittil i år er salget av 75 % av Storebrand Eiendomsfond til sveitsiske Partners Group for ca. NOK 3,7 mrd. Markedet er dynamisk, og til tross for at vi opplever et betydelig etterspørselsoverskudd finnes det viktige investorgrupper som er aktive også på salgssiden. Fondsstrukturer i realisasjonsfasen og syndikater som tar gevinst i et godt marked er blant disse. Eiendomsselskap som spisser sine porteføljer er også blant aktørene som er aktive både på kjøps- og salgssiden. Priser / yielder UNION anslår prime yield for kontor i Oslo til 4,5 %. Dette innebærer at nivået har falt 75 punkter siden første kvartal 2014. Finansieringskostnadene har imidlertid falt mer slik at gapet har økt til et rekordhøyt nivå. Dette gir store utslag for løpende avkastning i belånt eiendom, og vil bidra til å øke etterspørselen og dermed legge ytterligere press på yieldnivået fremover. I tillegg fremstår eiendom mer attraktivt relativt til obligasjonsinvesteringer når rentene er lave. UNION venter at prime yield reduseres 25 punkter i 2015. Differansen mellom prime og normal yield har økt de siste årene ettersom yielden i normalsegmentet ikke har kommet like mye ned som prime yield. UNION mener det er rimelig at differansen er høyere enn før finanskrisen, men forventer at den skal reduseres noe. Det er sterk etterspørsel etter prime eiendom og

11 få selgere i dette segmentet. Dette vil sannsynligvis bidra til at enkelte beveger seg ut på risikokurven for å få eksponering, noe som vil legge press på yieldene i normalsegmentet. UNION forventer at yield for normaleiendom skal ned 50 punkter i løpet av de neste to årene. Avkastning UNION sitt avkastningsestimat for 2015 er 8,4 % for en bred ubelånt eiendomsportefølje. Forventet yieldutvikling bidrar til sterk avkastning for næringseiendom i 2015 til tross for svakere utvikling i norsk økonomi. Fra 2016 legger vi til grunn at avkastningen i stor grad samsvarer med direkteavkastningen for eiendom. Oslo Børs I 2014 endte eiendomsindeksen på Oslo Børs opp 25 %, mens hovedindeksen steg 5 %. Også i 2015 har eiendomsindeksen høyere avkastning enn hovedindeksen, med en avkastning på 18 % mot 13 % for hovedindeksen pr. 27. mars. Mens fjoråret var preget av sterk kursutvikling i mange av eiendomsselskapene er det primært Olav Thon og Selvaag Bolig som bidrar til meravkastningen i år. Fallende renter, yieldreduksjon og sterk interesse for eiendom har bidratt til den sterke avkastningen for eiendomsindeksen de siste to årene. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Oppbremsingen vi så i kontorleiemarkedet mot slutten av fjoråret har fortsatt inn i første kvartal i år. Oppdatert leieprisstatistikk indikerer at vi nå har hatt to kvartaler på rad med synkende leiepriser 1. For å få et robust datagrunnlag beregner vi fire kvartals rullerende snitt når vi vurderer utviklingen. Beregningen viser at trenden er ned 0,8 % i første kvartal. Nedgangen kommer etter 18 kvartaler på rad med vekst i snittleien. Leieprisutviklingen er for øvrig i tråd med UNIONs forventning. Som omtalt i forrige kvartalsrapport innebærer vårt markedssyn at vi får en svak nedgang i leieprisene på 1,5 % i 2015 og 1,0 % i 2016. UNION forventer svakest utvikling på Lysaker, Fornebu og i resten av Asker og Bærum. I disse områdene forventer vi en nedgang i leieprisene i størrelsesorden 5-7 % i 2015. Det er særlig tre forhold som ligger bak dette synet; (i) høy kontorledighet, (ii) betydelig nybyggvolum og (iii) eksponeringen mot oljebransjen. I Sentrum og CBD, hvor ledigheten er lavere og oljeavhengigheten er mindre, venter vi at leieprisene holder seg stabile. Dette er i tråd med Entras konsensusundersøkelse fra første kvartal, hvor konsensus blant ti ulike analysemiljøer spår at leieprisen for kontor med høy standard i Oslo sentrum skal stige med 0,3 % i 2015. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum var 7,6 % i februar, etter å ha økt med 0,7 prosentpoeng (70.000 m2) det siste året. UNIONs prognose innebærer for øvrig at kontorledigheten stiger med totalt 80.000 m2 i løpet av det kommende året, før den topper ut på 8,4 % i 2016. Etterspørselen etter kontorarealer har utviklet seg svakt gjennom fjoråret og inn i første kvartal 2015. Det er i hovedsak to forklaringer bak dette. For det første fører svakere vekst i norsk økonomi til lavere sysselsettingsvekst og dermed mindre behov for kontorarealer. For det andre råder det en negativ stemning blant leietakerne, som i større grad setter seg på gjerdet og ser an utviklingen. Når usikkerheten øker blir flere leietakere mer forsiktige. De velger heller å reforhandle kortere leiekontrakter til gunstige vilkår der de allerede er, enn å rigge for vekst ved å flytte til større rehabiliterte arealer. Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har økt med 46.000 m2 i løpet av det siste året og var 9,5 % per 1. april 2015 2. Ledighetsøkningen skyldes primært at det har blitt tilført et stort volum nye kontorlokaler. Nedgangen i olje- og gassektoren har bidratt til å forsterke utviklingen. Det ferdigstilles ytterligere ca. 70.000 m2 nye kontorarealer i 2015 og 2016. Dette sannsynliggjør at kontorledigheten skal stige videre. Markedet preges nå av tilbudsoverskudd, som legger press på leieprisene. Nybygg og lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet å stå seg best i et tøffere leiemarked, mens bygg med lavere standard og dårligere beliggenhet sannsynligvis får en vesentlig korreksjon. Kontormarkedet i Trondheim er i likhet med mange norske byer preget av oljeprisfallet og svakere makroutvikling. Blant annet har Aker Solutions og Aibel annonsert at de skal fremleie lokaler. Situasjonen er likevel ikke dramatisk, og kontorledigheten utviklet seg i hovedsak flatt gjennom fjoråret (7 %) 3. Ledigheten er ventet å stige med rundt ett prosentpoeng i 2015. Vi venter i hovedsak flat leieprisutvikling, men blir ikke overrasket dersom vi ser svakt synkende markedsleie i enkelte områder. Kontorledigheten i Stavanger-området steg fra 7 til 8 % gjennom fjoråret 4. Det er imidlertid stor variasjon i ledighet mellom de ulike områdene i regionen. Kontorledigheten var ved årsskiftet under 5 % i sentrum, mens den var om lag 11 % på Forus. Det er mye som tyder på at kontormarkedet i Stavanger har svekket seg ytterligere hittil i 2015. Vi venter derfor en svak leieprisutvikling i Stavanger i 2015. Dette gjelder spesielt på Forus hvor mange oljebedrifter er lokalisert, ledigheten er relativt høy og fremleieaktiviteten forventes å øke. Lokaler med sentral beliggenhet og høy standard i sentrum forventes å holde seg best i et tøffere kontormarked. 1 Arealstatistikk 2 Kyte Næringsmegling 3 Norion Næringsmegling 4 Eiendomsmegler1 Næringsmegler

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, www.union.no nr. 81570-B