BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 30.12.2009 Saksnr.: 200708989/46 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: SIFJ Arna, gnr 292, bnr 19 mfl Ridesenter Unneland. Plannummer 1956 0000. Forslag til reguleringsplan, 2. gangs behandling. Kort om planforslaget Opus Bergen AS har på vegne av oppdrag fra Epona Rideklubb, grunneier er Wenche Unneland, fremmet forslag til reguleringsplan på bakgrunn av ønsket om å omdisponere del av innmarken på gården til rideanlegg. Planområdet ligger i Arna bydel, like i nærheten av Haukelandsvannet ved Unneland. Området ligger mot Haukelandsvannet, og fylkesveg 235, Unnelandsvegen som går inn mot Gullfjellet, går igjennom planområdet. Planområdet Lokalisering av planområdet (kilde: Hvor.no) På østsiden av planområdet er det noe spredt bebyggelse. Tilgrensende arealer er ellers hovedsakelig LNF-områder. Vest for planområdet, mot RV 580, Hardangervegen, ligger et noe større boligområde. Innenfor planområdet er det i dag tre bolighus, derav 2 som er tilknyttet gårdsdriften, samt noen driftsbygninger. Hoveddelen av planområdet er ubebygd. I kommuneplanen (2006-2014) er planområdet vist som LNF område.
Nøkkelopplysninger Bydel Gårdsnavn (adresse i sentrum) Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Forslagstiller/Tiltakshaver (med adresse) Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Arna Unneland Gnr 292 bnr 19 mfl Uregulert, LNF-område Epona Rideklubb Unnelandsvegen 23 5268 Haukeland Wenche Unneland Opus Bergen AS Ny plans hovedformål Tilrettelegge for etablering av ridesenter Planområdets areal i daa 75,4 daa Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) - Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Nei Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Nei Konsekvensutredningsplikt (j/n) Nei Kunngjøring oppstart, dato Annonsert i BT og BA 28.08.07 Fullstendig planforslag mottatt, dato 12.12.2008 Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Ja Bakgrunn Bakgrunnen for planarbeidet er å etablere et rideanlegg som en erstatning for Roligheten Ridesenter som måtte legges ned pga utbygging i Sædalenområdet. I tilknytning til det omsøkte området er det etablert en rideklubb med tilhørende aktiviteter; Epona Rideklubb. Fra 01.10.2008 har det vært rideskoledrift på Unneland. Den aktuelle brukergruppen er i alderen 6 til 18 år. Per i dag er det ca 400 medlemmer i klubben, og 250 brukere i uken. Oversiktsbilde, ca plangrense vist med rødt. Side 2 av 7
Fylkeslandbruksstyret har gitt midlertidig tillatelse til å opprette rideanlegg. Forutsetningen er at det blir utarbeidet en reguleringsplan for bruken av arealet. Bergen kommune har forlenget/gitt ny dispensasjon frem til juli 2010. Formålet med reguleringsplanen og tilhørende bestemmelser er å legge til rette for etablering av rideklubb med tilhørende tilkomst, parkering og utearealer. Det reguleres med formål privat idrettsanlegg til bruk for rideklubb, landbruk med tilhørende anlegg, samt en utskilt bebygget boligeiendom. Planforslaget inneholder som følger: Boliger. Dette er et eksisterende bolighus som ikke er en del av gårdsbruket. Bolighuset har 3 etasjer. Det er satt maksimal utnyttelsesgrad % - BRA=25 %. Maksimal byggehøyde er satt til gesimshøyde 8m og 9m mønehøyde. Landbruksområder: Landbruk 1 og Landbruk 2. Innenfor område landbruk 1 er den bebyggelsen innenfor planområdet som omfatter gårdsdriften, samt bolighus tilknyttet gården. Landbruk 2 ligger mellom rideanlegget og Haukelandsvatnet, og er ikke primært planlagt til rideskolebruk. Friluftsområde: Friluftsområde i sjø og vassdrag, ligger nordvest i planområdet og grenser opp til Landbruk2. Friområde i sjø og vassdrag skal ikke være en del av rideklubben, men er tatt med innenfor planområdet da de er deler av teigene som er knyttet til gnr 292 og bnr 19 m.fl. Idrettsanlegg. Idrettsanlegg1 er den delen av planområdet hvor det skal etableres anlegg knyttet til drift av rideklubben. Det er ønskelig med størst mulig område til sammenhengende ridestier, slik at bygningsmessige anlegg plasseres samlet vest i planområdet. Adkomst. FV 235 Unnelandsvegen går gjennom planområdet og er tilkomstveg til planområdet. I tillegg går det en gårdsvei fra Unnelandsvegen og inn i deler av planområdet. Planvgrensning Side 3 av 7
For utfyllende opplysninger se vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Unnelandsveien sett mot nord-øst. Foreslått iidrettsanlegg1 på venstre side og det hvite huset i høyre kant ligger i boligområdet B1. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 16.03.2009 22.04.2009. Det kom inn totalt 13 merknader til planforslaget, herav 2 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Med visse forbehold er høringsinstansene positiv til det foreslåtte planforslaget under forutsetning om at de landbruksfaglige interessene ivaretas både ved drift av ridesenteret og dersom drifta opphører. Videre er det også fokus på trafikksikkerhet for de myke trafikantene. Naboer til området er derimot skeptiske til de planlagte tiltakene da de mener at dette vil føre til negative konsekvenser for dem og deres bokvalitet. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1. gangs behandling Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert iht endringene. Kort oppsummert innebærer endringene som følger: Av hensyn til landbruksinteressene er det satt byggegrense for det private idrettsanlegget for å sikre at mest mulig av landbruksarealet blir liggende åpent samt rekkefølgekrav for tilbakeføring til landbruksformål ved opphør av den planlagte drifta. Videre er illustrasjonsplanen nå retningsgivende for plassering av de ulike tiltakene. Det er lagt inn rekkefølgekrav for opparbeidelse av fortau langs planområdet. Side 4 av 7
Bygninger og arealer er utformet slik at Bergen Brannvesen sine krav opprettholdes. Det er ikke behov for VA rammeplan i og med at området ikke skal knyttes til offentlig vann- og avløpsanlegg. Dette er likevel utarbeidet som følger planforslaget. De delene som var utsatt for ras i 1996 skal ikke benyttes til rideklubbdrift, og planlagte tiltak i planområdet vil ikke medvirke til rasfare, av den grunn er det ikke satt krav til rasforebyggende tiltak. Merknader knyttet til brønn og beite ligger ikke innenfor planområdet og vil ikke bli omtalt videre i saken, da det er brønnvannets bruker som er ansvarlig for å sikre kilden og kvaliteten på denne. Unnelandsvegen har ikke vært brukt til ridning etter at ridebanene ble etablert. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse og notat: endringsbeskrivelser Ridesenter Unneland, se vedlegg C og D. Fagetaten har for øvrig foretatt noen mindre justeringer/presiseringer i reguleringsbestemmelsene, og disse er derfor gitt ny revisjonsdato. Hovedproblemstillingene i tilknytning til planforslaget har vært knyttet til bruk av landbruksarealer til ridesenter med tilhørende tiltak, samt trafikksikkerhet for både gående og kjørende i området. De merknadene som har komme til planforslaget ved utlegging til offentlig ettersyn, er etterkommet av forslagsstiller ved endringer av planmateriellet ved at det i plankartet er lagt inn byggegrense for bygningsmassen i tilknytning til rideanlegget, samt at størrelsen på p-plassen er redusert og nå i samsvar med Bergen kommunes parkeringsnorm. Det vil bli tilrettelagt for ridestier innenfor planområdet, og i følge tiltakshaver har det heller ikke vært riding langs Unnelandsveien etter at den midlertidige ridebanen ble etablert. Videre er det lagt inn gang- og sykkelveg langs planområdet med tilhørende rekkefølgekrav for opparbeidelse. Utover dette vurderes barn og unges interesser samt universell tilgjengelighet spesielt, som følger: Barn og unges interesser Planlegging av ridesenter på Unneland er med bakgrunn i at det er et reelt behov for denne type anlegg i Bergen kommune da Roligheten Ridesenter måtte legge ned pga utbygging i Sædalenområdet. Den aktuelle brukergruppen er i aldersgruppen 6 til 18 år. Per i dag er det ca 400 medlemmer i Epona Rideklubb, og 250 brukere i uken. For å kunne opprettholde denne type tilbud for barn og unge, er det derfor viktig å finne andre egnete områder. Epona Rideklubb har vært etablert i området på dispensasjon under forutsetning om at det området må reguleres og komme i ordnende former. Ved høring av planforslaget kommenterte Idrettsseksjonen i Bergen kommune at de var positive til etablering av planlagt ridesenter på Unneland. Selv om det er flere beboere i området som er negative til den planlagte aktiviteten i området, er de overordnete samfunnsinteressene vurdert som viktigere; barn og unges interesser og opprettholdelsen av muligheten for utøvelse av fritidsaktiviteter; i dette tilfellet ryttersport. Dette begrunnes også med at planforslaget har etterkommet flere av merknadene fra beboerne i området, ved endringer av planforslaget i merknadsbehandlingen. Side 5 av 7
Universell tilgjengelighet For at ridesenteret skal kunne ha universelle tilgjengelighet, ivaretas dette i planbestemmelsene. Dette er ytterligere presisert av fagetaten i forslag til planbestemmelser datert 29.12.2009. Konklusjon Fagetaten er i hovedsak positiv til hovedformålet, ridesenter og det planfaglige grepet i planforslaget. Planforslaget har gode samfunnsmessige konsekvenser spesielt for barn og unge for utøvelse av ryttersport, og fagetaten vil etter en totalvurdering anbefale at forslaget blir vedtatt slik det nå foreligger. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Arna, gnr. 292, bnr.19 mfl. Ridesenter Unneland. Reguleringsplan nummer 1956 0000, vist på plankart sist datert 02.09.09 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 29.12.09 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland Seksjonsleder Side 6 av 7
Vedlegg: A. Plankart datert 02.09.09, del av dok nr 43 (fil nr 4). B. Reguleringsbestemmelser, datert 29.12.09 dok nr 45. C. Forslagsstillers planbeskrivelse 1g., del av dok nr 11 (fil nr 4). D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, del av dok 43 (fil nr 2). E. Illustrasjonsplan datert 02.09.09, del av dok nr 43 (fil nr 3). Sentrale plandokument - Fagnotat 1g. sak datert 05.03.09, dok 12. - VA- rammeplan, dok 43 (fil nr 6). Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200708989. Side 7 av 7