Byrådssak 48/13 Fana, gnr. 34, bnr. 5 m.fl., Søreidåsen, reguleringsplan, PlanID 18860000. Forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling FIWE ESARK-5120-200510814-91 Hva saken gjelder: Bergen Utbygging AS ved Opus Bergen As fremmer planforslag for utbygging av boliger på et område like sør for Søreide sentrum i Ytrebygda. Planforslaget legger til rette for etablering av 40 nye boenheter, hvorav 2 eneboliger og 38 leiligheter i blokkbebyggelse. I tillegg er det en eksisterende enebolig innenfor planområdet. Blokkbebyggelsen foreslås i 5-6 etasjer med en utnyttelsesgrad på %BRA=144 og eneboligtomtene med %BYA=30. Tilkomst skal opparbeides som ny offentlig vei med avkjørsel fra Ytrebygdsveien, se figurene 1, 2 og 4. Tilkomstvegen kan også gi tilkomst til et tilliggende planområde mot nord-øst, hvor et område benevnt «Nøtteskogen» inngår. «Nøtteskogen» er en del av planlagt grønnstruktur på Søreide og var en del av planforslaget ved utleggelse til offentlig ettersyn, men planforslaget fremmes til politisk behandling uten dette området, se figur 3. Det pågår et annet privat planarbeid for utbygging av en stor del av Nøtteskogen til boligformål. Det ble fremmet en prinsippsak med spørsmål om utbygging til boligformål i dette naboområdet i byrådssak 1417/11 14.7. 2011. Byrådet åpnet der for at foreliggende planforslag kan fremmes med en redusert avgrensning. En del av planområdet mot nord er lokalisert over Ringveg-Vest tunnelen som krever en hensynssone som utelukker tung boligbebyggelse. Blokkbebyggelsen er planlagt sør i området med parkering i underetasje og krever større terrenginngrep ved utsprengning av byggetomt, tilkomst veg og oppfylling til uteareal. Planområdet er utsatt for trafikkstøy med nærmere 70 db på øvre del av planlagt fasade. Det er krav om en høy støyskjerm mot Ytrebygdsveien for å redusere støynivået på felles uteareal. Planområdet er godt lokalisert ved hovedvegsystemet med korte avstander til private og offentlige servicetilbud i Søreide-området og kollektivterminalen i Dolvik. Figur 1: oversikt over Søreide og planområdet Figur 2:Forslag til plankart 1
Planforslaget var til offentlig ettersyn i perioden 06.03. 20.04.2011. Det kom inn 4 merknader fra private og 14 uttalelser fra offentlige høringsinstanser. Planforslaget på høring omfattet som nevnt også tilliggende naturområde «Nøtteskogen». Flere av merknadene gjelder denne delen av tidligere avgrensing av planområdet, men også helheten som foreliggende planforslag er en del av. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Planlagt blokkbebyggelse er for omfattende i byggehøyde og utnyttelsesgrad Blokkbebyggelse bryter dels med nærområdets karakter av småhusbebyggelse. Betydningen av «Nøtteskogen» til friområde for offentlig bruk. Problematisk skolekapasitet på Søreide Store terrenginngrep Hensyn til biologisk mangfold Det foreligger ikke innsigelse til planforslaget. For nærmere opplysninger om planforslaget vises til vedlegg til saken. Figur 3: Planforslag utlagt til offentlig ettersyn Figur 4: Illustrasjonsplan Fagetatens vurdering Fagetaten slutter seg til boligformålet og lokaliseringen som er innenfor kommuneplanens generelle Byggeområde og vurderingene i «Søreide Arealanalyse og tettstedsutvikling», se figur 5 og 6. Arealanalysen er utarbeidet i sammenheng med arbeidet med Kommuneplan 2006-17 og reguleringsplanen for Søreide Sentrum som ble vedtatt 28.11.2011. Analysen er en rapport med registreringer og vurderinger som underlag til planarbeidene og er ikke i seg selv forankret i plan- og bygningsloven. Den har derfor ikke juridiske bindinger på forslag om arealbruk. Når det gjelder forslag til planløsning kan fagetaten ikke anbefale foreliggende planløsning etter vurdering av en rekke punkt og hensyn i planområdet og tilliggende områder. Fagetaten anbefaler at planforslaget avvises med følgende begrunnelse i forslag i punkt 1 til vedtak, jfr. vedlegg: 2
«Planforslaget tar ikke tilstrekkelig høyde for eksisterende eller fremtidig situasjon med hensyn til vegløsning, landskapselementer eller naturmangfold. Den foreslåtte bebyggelsen vil medføre store terrenginngrep og er ikke tilpasset bebyggelsesstrukturen i området. Planforslaget legger til rette for en utnyttelsesgrad langt over de føringene som legges i kommuneplanens arealdel.» Fagetaten anbefaler videre i punkt 2 i forslag til vedtak en del nødvendige endringer i forslag til bestemmelser dersom byrådet vil gå for et positivt vedtak. Fagetaten anbefaler således primært at forslaget avvises for en omfattende bearbeiding og at saken fremmes på nytt til politisk behandling. Vurderingspunktene er nærmere utdypet i fagetatens konklusjon i saken: «Byråden anbefalte i sin saksfremstilling til prinsippsak for planoppstart for gnr 35 bnr 3 og 4 at aktørene for de to planarbeidene «må finne frem til enighet om fordeling av arealene gjennom samarbeid og dialog i gjennomføringen av begge planarbeidene.» Da fagetaten ikke kan se at denne dialogen har funnet sted, står fagetaten ansvarlig for koordineringen av de to planarbeidene for å sikre en helhetlig og god utbygging av området. Fagetaten har konkludert med at den foreslåtte vegløsningen for Søreideåsen vil vanskeliggjøre at en utbygging av gnr 35 bnr 3 og 4 sikrer verdifulle naturinteresser. Som følge av dette kan fagetaten ikke anbefale den foreslåtte vegløsningen. Fagetaten har gjentatte ganger pekt på at utnyttelsesgraden for prosjektet er for høy og at bygget ikke i stor nok grad tilpasser seg det eksisterende terrenget. Videre har det blitt påpekt at det foreslåtte bygget bryter med bebyggelsesstrukturen i området. Planforslaget som nå fremmes vil medføre omfattende inngrep i skråningen sørøst i planområdet som kunne vært unngått gjennom en revisjon av den foreslåtte bebyggelsen. Etter fagetatens vurdering vil en mindre og mer oppdelt bebyggelse i større grad ivareta områdets kvaliteter. Fagetaten kan ikke anbefale den foreslåtte bebyggelsen, men vil kunne anbefale boligutbygging i området B1/f AU1 for et prosjekt med mindre bygg som i større grad er tilpasset terreng og bebyggelsesstruktur i området. Foreslått byggrense for B1 er tilpasset bygget vist i illustrasjonsmaterialet. Fagetaten anbefaler at byggegrensen, ved en endret utbyggingsform, endres slik at den åpner for en mer fleksibel plassering av bygninger innenfor planens byggeområde og felles grøntområde. Som følge av en rekke forhold knyttet til vegløsning, terrenginngrep, naturmangfold, støy, bebyggelsesform og utnyttelsesgrad har fagetaten konkludert med ikke å kunne anbefale planforslaget. Slik fagetaten ser det er det behov for en omfattende bearbeiding av prosjektet, og fagetaten har derfor valgt å ikke foreslå konkrete justeringer av foreliggende planforslag.» Planområdet er redusert etter offentlig ettersyn basert på byrådet sin anbefaling i en prinsippsak (byrådssak 1417/11) 14.7.2011 om oppstart av privat planarbeid for boligformål på tilgrensende naboeiendom gnr 34, bnr 3 og 4. Grunneier og forslagsstiller er Terje Søreide. Planarbeidet ble varslet oppstartet 12.03.2012 og utarbeiding av privat planforslag pågår. I arealanalysen for Søreide er forslag om friområde F5 benevnt «Nøtteskogen» og utgjør en stor del av planområdet til Terje Søreide, se figur. 6 og 7. Området F5 er også en del av overordnet grønnstruktur på Søreide med tilhørende stistruktur, se figur 5. Fagetaten peker på at byrådet i saken også anbefaler at aktørene i tilgrensende planarbeid «må finne frem til enighet om fordeling av arealene gjennom samarbeid og dialog i gjennomføringen av begge planarbeidene.» Fagetaten opplyser at forutsatte dialog og samarbeid ikke har funnet sted i særlig grad. Ut fra dette har fagetaten vektlagt hensyn til grønne interesser i området og at foreliggende planforslag ikke skal vanskeliggjøre tilliggende planarbeid. I Arealanalysen er område F5, «Nøtteskogen», beskrevet som følger: «Nøtteskogen som grøntområde med gangtilkomster må sikres i plan, kun randbebyggelse anbefales.» Dette naturområdet omfatter begge de tilliggende planarbeid, men den største delen ligger på gnr 35, bnr 3 og 4. Naturområdet er nærmere registrert og beskrevet i egne rapporter om naturtyper, vegetasjonstyper og artsmangfold som oppfølging 3
av krav i 8 Naturmangfoldloven, se vedlegg K og L samt figurer 5-8. Registeringer viser at området er preget av naturmangfold med edelløvskog, hagemark, ramsløk-forekomst, bekkefar, hasseltrær og tidligere kulturlandskap. Det er ikke registrert rødlistede arter eller viktige naturtyper i naturbaser, men det kan ikke utelukkes at det finnes rødlistede arter, herunder forekomst av ramsløkflue innenfor planområdet. Ramsløkforekomsten er i figur 8 markert helt sør i planområdet, innenfor det som i denne saken foreslås til boligformål. Hasselskogen har mistet mye av sin karakter som følge av nylig hogst. Det går flere stier gjennom området og området er i bruk av barnehager og skoler. Det er ikke utarbeidet barnetråkkanalyse, men flere merknader til planforslaget peker på områdets bruk og betydning for skoler og barnehager. Dette gjelder primært området F5, «Nøtteskogen». Fagetaten peker på behov for å ta hensyn til eksisterende vegetasjon og at utbygging av foreliggende planforslag ikke vanskeliggjør hensyn til verdifull natur i naboområdet. Figur 5: Grønn struktur og fortettingsområder, utdrag fra Arealanalyse for Søreide Figur 6: Planområdet i Arealanalyse for Søreide Figur 7: Illustrasjonskart grønne kvaliteter, planområdet er vist med blå strek. Figur 8: Lokalisering av forekomst av ramsløk 4
Utdrag fra rapport om naturfaglig beskrivelse. Planlagt tilkomst til boligområdet skal skje gjennom en ny tilkomstvei o_v1 med direkte avkjørsel fra Ytrebygdsveien. Vegen er planlagt som offentlig veg med fortau siden den fører frem til over 30 boenheter og et aktuelt friområde, jfr. retningslinjer for Trafikketaten. Vegen vil medføre store terrenginngrep med høye skjæringer. Planlagt fortau skal føres frem sørover og knyttes til gang -og sykkelvegen til kollektivterminalen i Dolvik/Søreide sentrum. Alternativ vegløsning med tilkomst fra kommunal veg i nord er vurdert, men er ikke egnet ut fra lav vegstandard og kapasitet. Avslutningen av vegen o_v1 gir mulighet for videreføring av veg og fortau/gangveg til natur-/friområdet på naboeiendommen. Grønn etat peker på at den mest verdifulle delen av naturområdet ligger på en kolle like øst for planområdet, avgrenset mot bekken i nord og fjellskrenten i sør. For å kunne skjerme dette området og bekkefaret anbefaler fagetaten at avslutningen av vegen o_v1 dreies svakt mot nord, se prinsippskisse i figur 9. Figur 9: Prinsippskisse endret veiløsning I plankartet er utnyttelsesgraden for blokkbebyggelsen foreslått til BRA=7200 m 2 i felt B1. Dette tilsvarer % BRA=144 inkludert felles uteareal. Planområdet ligger utenfor kommuneplanen sine senterområder og fagetaten peker på at utnyttelsesgraden er vesentlig høyere enn 50 % TU som følger av bestemmelsene til Kommuneplanen 2006-17 for Byggeområder. Fagetaten peker videre på at den foreslåtte blokkbebyggelsen er for høy og massiv vurdert i sammenheng med hensyn til landskapet og strøkskarakteren i nærområdet med villabebyggelse. Denne vurderingen deles også av Rådet for byfornying og arkitektur. Fagetaten anbefaler et mindre bygg som er mer tilpasset terrengkotene og ikke danner en barriere i landskapet, og anbefaler videre at bygget bør deles opp, med passasje og sikt mellom bygningene. Foreslått blokkbebyggelse krever flere store terrenginngrep, se figur 10 og 11. I sør går blokkbygget inn i et bratt område avsatt til friområde der hensynssone angir rasfare som krever sikringstiltak. Fagetaten anbefaler at formålsgrensen trekkes tilbake til skråningsfot for å sikre en større avstand til rasfare og kunne gi en bedre landskapstilpasning, se rød linje i figur 10. Figur 10: Endret formålsgrense Figur 11: Terrengsnitt, rød linje viser eksisterende terreng Blokkbebyggelsen er utsatt for betydelig trafikkstøy. For de to øverste etasjene viser støyrapporten 66-67 db som ligger innenfor rød (støy)sone. Etter retningslinjene i T-1442/2012 om behandling av støy i arealplaner bør det ikke etableres boligformål innenfor rød sone. Planforslaget foreslår krav om innglassing av balkonger, men fagetaten anbefaler at den maksimale byggehøyden senkes for prosjektet. 5
Arealet til planlagt felles uteareal består i dag av naturlig landskap med variert terreng. Fagetaten peker på betydningen av å ta hensyn til den naturlige variasjonen i oppbyggingen av utearealet og å kunne legge til rette for forbindelse til det naturlige terrenget bak blokkbebyggelsen for å kunne sikre tilkomst og ferdselsmuligheter, jfr. anbefalingen om justert formålsgrense. Når det gjelder barn og unges interesser i planområdet peker fagetaten på at det er påpekt bruk og egnethet for videre bruk av eksisterende naturareal i området og tilliggende eiendommer til lek og friluftsliv. Planforslaget medfører tap av vegetasjon og areal til barns lek og det er ikke vist til erstatningsareal. Fagetaten understreker at manglende koordinering mellom foreliggende planforslag og tilliggende planarbeid vil kunne medføre tap av uerstattelige arealer med verdi for barn og unge. Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for planområdet og byggetiltaket. Det er satt krav om at minst 50 % av boenhetene skal være universelt utformet. Stigningsforholdene til tilkomstvegen er imidlertid for bratt til å kunne tilfredsstille kravet for vegen sin del. Når det gjelder forekomster av radon er det pekt på dette i ROS-analysen i planbeskrivelsen, men det er ikke tatt inn aktuelle krav om sikringstiltak i bestemmelsene. Byrådet slutter seg til forslag om boligutbygging i planforslaget. Boligformålet er i samsvar med Byggeområder i kommuneplanen og innenfor aktuelt areal til boligbygging i rapporten «Søreide Arealanalyse og tettstedsutvikling». Etter byrådet sin vurdering, er planområdet godt lokalisert på Søreide med god tilgjengelighet fra hovedveisystemet, kollektivterminal og med god dekning av offentlige og private servicetilbud. Den gode tilgjengeligheten og bredde i servicetilbud gir grunnlag for fortetting og vurdering av en høyere utnyttelsesgrad enn den generelle på 50 % BRA som er knyttet til Byggeområder i kommuneplanen, selv om planområdet ligger utenfor avgrensningen av Senterområde på Søreide. Planområdet er en del av planlagt grønnstruktur på Søreide og byrådet slutter seg i utgangspunktet til hovedpunktene i fagetatens påpekinger og vurderinger av viktige hensyn til naturområdet benevnt «Nøtteskogen», naturmangfold, barns interesser i areal til lek, landskap, estetikk, trafikkstøy, konsekvenser av store terrenginngrep og sammenhengen med helheten som planområdet i denne saken også er en del av. Fagetaten kan ut fra disse vurderingene og avveiningene primært ikke anbefale foreliggende planløsning og anbefaler at planforslaget blir omarbeidet med sikte på en redusert utbygging og større grad av tilpasning til en rekke hensyn. Ut fra denne oppsummeringen har fagetaten ikke forslag til nærmere konkrete justeringer av foreliggende forslag utover formalkrav til bestemmelsene. Etter byrådet sin vurdering, ligger planområdet primært i randsonen til kjerneområdet «Nøtteskogen», benevnt planlagt friområde F5 i Arealanalysen for Søreide. Veitilkomsten til planområdet vil gi god tilkomst også til naturområdet, som kan utvikles videre i pågående plansak for tilliggende eiendommer. For å kunne sikre en balansert boligutbygging i planområdet vil det være behov for justeringer, tilpassinger og endringer i forslag til kart og bestemmelser. Byrådet vil anbefale følgende endringer som er tatt inn i forslag til vedtak, som kommer i tillegg til fagetaten sine anbefalte vilkår for å fatte et positivt vedtak: For å sikre hensyn til estetikk, landskap, strøkskarakter og fjernvirkning skal blokkbebyggelsen fremstå som to blokker slik at det er passasje og sikt mellom blokkene. Dette tas inn som justering av viste byggegrenser på plankart og som presisering i bestemmelsene, se punktene 1.e) og 1.o) i forslag til vedtak. Redusere bygghøyde og utnyttelsesgrad tilsvarende den delen av blokkbebyggelsen som kommer i rød støysone, jfr. Støyrapport. Dette tilsvarer 6.etasje og 2/3-del av 5-etasje for blokken i sør, se punkt 1.d) i forslag til vedtak. 6
Byggemulighet i sør avgrenses noe ved å sette en byggegrense i skråningsfot for å sikre bedre landskapshensyn og mer avstand til rasfarlig område, jfr. skisse i figur 10 i saksutredning, se punkt 1.a) i forslag til vedtak. Krav om å opparbeide stitilkomst sør for bygget og ned til avkjørsel fra hovedvei for å opprettholde dagens ferdselsmulighet og del av planlagt grønnstruktur, se punkt 1.r i forslag til vedtak. Avslutningen av tilkomstveg o_v1 i nord justeres mot nord for å sikre mer hensyn til bekkefar og kjerneområde for naturmangfold i tilliggende område, jfr. skisse i figur 9 i saksutredning, se punkt 1.b) i forslag til vedtak. Påpekt radonfare følges opp med å ta inn krav om aktuelle sikringstiltak i bestemmelsene, se punkt 1.k) i forslag til vedtak. Friområde o_f1 i sør langs gangveien til Dolvik har ikke utstrekning eller egnethet som et naturområde som bør sikres allmenn tilgjengelighet gjennom evt krav om overtaking til kommunalt eierskap. Det foreslås å ta ut fra plankartet påtegnelsen at friområdet skal ha offentlig eierskap, se punkt 1.c) i forslag til vedtak. Tilsvarende vurdering og forslag er også aktuell for friområdet o_f2, se punkt 1.c) i forslag til vedtak. Dette friområdet er også en del av tilliggende reguleringsplan, med samme reguleringsformål, men med privat grunneier. Privat eierskap vil også forenkle ansvarsforholdene for gjennomføring og vedlikehold av tiltak mot rasfare, jfr. 1.2.5-7 i bestemmelsene om krav om rassikring. Planarbeidet har gått over lengre tid og har vært omtvistet i sammenhengen med eier- og formålsinteresser i pågående planarbeid for naboeiendommene gnr 35, bnr 3 og 4. Naboeiendommene var en del av planforslaget som var til offentlig utleggelse, basert på intensjonene i Arealanalysen for Søreide. Byrådet har sak 1417/11 åpnet for at planområdet i videre planarbeid kunne deles i to og få hver sin fremdrift. Byrådet vil presisere at foreliggende planforslag ligger i randsonen til kjerneområdet for naturinteresser og dekker bebyggelsens eget behov for privat og felles uteareal innenfor eget planområde. Byrådet har ikke tatt stilling til aktuell arealbruk på naboeiendommene, men har vært opptatt av å belyse arealbruk i planområdet ut fra et helhetlig perspektiv. Med basis i de endringer og justeringer av planforslaget som fremgår av saken kan byrådet anbefale at planforslaget vedtas. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plandelen) ligger det til bystyret å vedta reguleringsplan, jfr 12-11 og 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Ytrebygda, gnr. 34, bnr. 5 m.fl., Søreidåsen, Reguleringsplan Plannummer 18860000, vist på plankart sist datert 22.06.12 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert 29.06.12 med følgende endringer: Plankart: a) Det settes inn byggegrense i skråningsfot i område B1 mot sør, jfr. figur 10 i saken. b) Avslutning av tilkomstvei o_v1 justeres mot nord, jfr. figur 9 i saken. c) Friområde o_f1 endres til F1 og friområde o_f2 endres til F2. d) Maksimal byggehøyde endres til c+53,3 m.. Utnyttelsesgrad reduseres tilsvarende. e) Byggegrenser justeres mellom blokkene for å kunne gi passasje og sikt. 7
Bestemmelser: f) 1.1.1, ordlyden endres slik at datering av illustrasjonsplan legges til; «Illustrasjonsplan datert 12.03.12 er retningsgivende.» g) 1.1.2 endres i sin helhet til «ved søknad om rammetillatelse skal det foreligge renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) godkjent av BIR.» h) 1.2.3, 1.2.3, 1.2.4 og 1.2.5 endres fra «brukstillatelse» til «midlertidig brukstillatelse». i) 1.2.8 tas i sin helhet ut av bestemmelsene: «Renovasjonsteknisk avfallsplan skal være godkjent av BIR før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest». j) 1.2.9 endres fra «ferdigattest» til «midlertidig brukstillatelse». k) Ny bestemmelse 1.2.12: «Før midlertidig brukstillatelse kan gis skal det foreligge dokumentasjon på forskriftsmessig utført radonsperre.» l) Ny bestemmelse under 1.2 med følgende ordlyd; «før det kan gis igangsettingstillatelse for o_ V1 skal det utarbeides arbeids- og sikringsplan som skal godkjennes av Statens Vegvesen». m) Ny bestemmelse under 1.2 med følgende ordlyd; «I planområdet kan det ikke gis tillatelse til tiltak etter pbl 20 før det foreligger masseberegninger for planområdet.» n) Ny 1.7.7: «Det tillates ikke bygg med støybelastning på fasade lik eller større enn L den 66dB.» o) 2.2.1 endres til: I områder avsatt til blokkbebyggelse tillates det oppført 2 boligblokker med plass til passasje og sikt mellom blokkene.» p) 2.2.7 endres fra «innenfor formålsgrensen» til «innenfor byggegrensen». q) 2.2.8 tas i sin helhet ut av bestemmelsene: «Planlagt bebyggelse slik vist på plankartet er veiledende» r) 6. Friområde og 6.1: «Det skal opparbeides stitilkomst fra sørlig del av blokkbebyggelse til avkjørsel til hovedvei. Egnet trase avgjøres i byggesaken.» 2. Plankart, bestemmelser og illustrasjonskart rettes opp i henhold til ovennevnte før kunngjøring. Dato: 12. februar 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert 12.07.2012, med følgende vedlegg: A. Plankart, datert 22.06.12 B. Reguleringsbestemmelser, datert 29.06.12 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 12.03.12 D. Merknadskommentarer offentlig ettersyn, datert 12.03.12 E. Illustrasjonsplan datert 12.03.12 F. Sol- og skyggeillustrasjoner datert 24.08.11 G. Fotomontasje, dok nr 81 H. Snitt A-A, datert 01.09.11 I. Snitt B-B, datert 01.09.11 J. Snitt C-C, datert 01.09.11, K. Naturfaglig beskrivelse, rapport datert 08.06.11 L. Notat - tiltakets virkning på naturmiljøet M. Støyrapport, datert 31.07.09 8