Søgne kommune Arkiv: 75/2 Saksmappe: 2014/1381-3336/2015 Saksbehandler: Steinar Sunde Dato: 26.01.2015 Saksframlegg Jordlovsbehandling - Fradeling av 2 boligtomter GB 75/2 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 38/15 Plan- og miljøutvalget 04.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av jordloven 12 tillates fradeling av to boligtomter à ca. 1500 m2 fra GB 75/2. Bakgrunn for saken: LKS Bygg AS- Arkitre har på vegne av grunneier Jan Stubstad søkt om fradeling av 2 boligtomter fra GB 75/2. GB 75/2 er en landbrukseiendom ved Stubstad i Vestbygda. Eiendommen er på totalt 524 daa, hvorav 20 daa fulldyrka jord, 330 daa produktiv skog og resten annet areal. På samme eierhånd er GB 83/3, beliggende om lag en kilometer øst for hovedbruket. GB 83/3 er på 84 daa og består av 3 daa fulldyrka jord, 73 daa produktiv skog og resten annet areal. GB 75/2 er bebygd med bolig, garasje, lagerbygg og uthus. GB 83/3 er ubebygd. Saksutredning: Stubstad er et av områdene i kommunen hvor det i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel tillates spredt boligbygging. Søker ønsker å plassere tomtene like utenfor det skisserte området som er avsatt til fremtidig spredt boligbygging og har i søknaden begrunnet dette ut fra blant annet landbrukshensyn. Lovgrunnlaget Jordlovens 12 «Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av
arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja» Ved vurderingen av om delingssamtykke skal gis, skal man også se på jordlovens formålsbestemmelse i 1 som lyder slik: «Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.» Vurdering Et hovedmål i landbrukspolitikken er å skape ressurssterke bruk. Bestemmelsen i jordlovens 12 må blant annet sees i sammenheng med jordlovens hovedmål om å styrke driftsenhetene. Forbudet skal hindre at bruk stykkes opp eller på annen måte får redusert ressursgrunnlaget. Ressursgrunnlaget i forhold til jordlovens 12 er eiendommens ressurser i form av areal og bygninger som benyttes eller kan benyttes til jordbruk eller skogbruk. I vurderingen er det eiendommen som sådan, vurdert i et langsiktig perspektiv, som er det sentrale. I forbindelse med at jordloven 12 ble endret ved lov 10. juni 2013, utga Landbruks- og matdepartementet rundskriv M-1/2013. Rundskrivet beskriver hvordan jordlovens 9 og 12 skal forstås og hvordan sakene skal behandles. Av rundskrivet fremgår det under kapittel 7.1 at «Utgangspunktet for bestemmelsen om deling skal være at deling skal tillates dersom det ikke går ut over de interessene bestemmelsen skal verne om.» Før lovendringen kunne en ikke gi samtykke til deling med mindre et av to lov-vilkår var oppfylt. Nytt tredje ledd åpner for en friere tilnærming ettersom forvaltningen ikke lenger trenger å vurdere lovbestemte vilkår for å gi samtykke. Utgangspunktet i jordloven 12 er fremdeles at en ikke kan dele en eiendom som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk uten departementets samtykke. Annet, tredje, fjerde ledd inneholder de sentrale vurderingstemaene i delingssaker. Annet ledd omhandler forholdet mellom omdisponering og deling og er ikke relevant her da de ca. 3 daa som søkes fradelt ikke berører dyrka eller dyrkbar jord. Begge tomtene ligger i sin helhet i et område klassifisert som uproduktiv skog, i skogbruksplanen betegnet skrapskog. I denne saken er det tredje ledd som er mest relevant. Det skal legges vekt på om delingen legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. Videre skal det legges vekt på hensynet til vern av arealressursene, om delingen fører til en driftsmessig god løsning og om delingen kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper. Fradeling med boligformål vil ikke legge til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket, men vil heller ikke spille noen vesentlig negativ rolle da hverken skog- eller jordressursene på eiendommen eller driften av disse, blir berørt. Når det gjelder hensynet til vern av arealressursene skal det foretas en vurdering av om deling vil gjøre det vanskelig å drive rasjonelt og opprettholde landbrukseiendommen som aktivt bruk. Her er det det langsiktige potensialet som ligger i landbrukseiendommen som er av interesse, uavhengig av hvordan eiendommen drives i dag. Dyrka eller dyrkbar jord blir ikke berørt som følge av tiltaket. Adkomst til tomtene skjer via eksisterende vei som forlenges
fram til tomtene. Arealet som blir berørt av veiforlengelsen er uproduktiv skog med mye innslag av berg i dagen. Landbruksveien som sikrer adkomst til skogressursene blir heller ikke berørt av tiltaket. Fjerde ledd ivaretar hensyn til bosetting og åpner for at en kan gå lenger i å tillate fradeling til boligformål enn tidligere. Det er et vilkår for å vurdere bruk av fjerde ledd at samtykke til deling ikke kan gis etter tredje ledd. Fjerde ledd er derfor ikke relevant i denne saken. Forholdet til naturmangfoldloven I saker som berører natur skal prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Disse prinsippene innebærer at offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet så langt det er rimelig skal bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og skade på naturmangfoldet. Det foreligger ingen registrering av viktige miljøverdier i det aktuelle området i tilgjengelige registre. Sett i forhold til foreliggende kunnskap, føre-varprinsippet og tiltakets karakter vil det ikke stilles krav om ytterligere miljøkartlegging. Konklusjon Etter en helhetsvurdering, med hovedvekt på vurderingene etter tredje ledd hvor forvaltningen etter lovendringen i 2013 gis rom for en friere tilnærming i å vurdere delingssakene opp mot lovens formål, gis det samtykke til fradeling som omsøkt hvor følgende momenter trekkes fram Fradeling vil ikke legge beslag på dyrka eller dyrkbar jord og vil ikke være til hinder for driften av landbrukseiendommens jord og skogressurser. Arealressursene innenfor området som i kommuneplanen er avsatt til spredt boligbygging består i hovedsak av vann, myr, eksisterende bebyggelse, produktiv skog og dyrka mark. Ca. halvparten av eiendommens dyrka/dyrkbare jord ligger innenfor dette området. Boligbygging på dyrka mark er ikke i tråd med Jordlovens intensjon. Arealene som tomtene og veien fram til disse utgjør, består av uproduktiv skog som utgjør liten verdi for landbrukseiendommens driftsgrunnlag. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen merknader. Vedlegg 1 Ny revidert søknad om deling etter jordlovens 12 - GB 75/2 2 Kart- GB 75/2