BYGNINGSTAKST AS VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM RAPPORTANSVARLIG: Nils N Svendsen Roholtvegen 5, 9414 HARSTAD Tlf: 976936 Faks: E-post: nilssven@onlineno Adresse Kilhusveien 105 a, 9403 HARSTAD Matrikkelnr Gnr 69 Bnr 4 Kommune Harstad Hjemmelshaver(e) Stian Tobiassen og Ann-Kristin Tobiassen Dato for befaring 511008 Bruksareal: 179 m Bruksareal primærdel (P-ROM): 158 m Tomteareal: 1 018 m Normal markedsverdi: kr 300 000 Anbefalt låneverdi: kr 1 950 000
VERDI- OG LÅNETAKST Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Nils N Svendsen Adresse Gnr Bnr Festenr Seksjnr Kilhusveien 105 a 69 4 Postnr Poststed Kommune Område/bydel 9403 HARSTAD Harstad Kilhus Rekvirent Stian Tobiassen Hjemmelshaver(e) Stian Tobiassen og Ann-Kristin Tobiassen Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Stian Tobiassen og Ann-Kristin Tobiassen 511008 Premisser - Generelle opplysninger - Sammendrag Taksten er utført som visuell besiktigelse Det er foretatt enkle fuktmålinger på aktuelle steder Det er ikke gjort undersøkelser for å avdekke spesielle feil og mangler Hvis dette skal gjennomføres må det utføres en fullstendig tilstandskontroll Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Boligen ligger i relativt tettbebygd strøk ved riksveien, ca 4 km fra Harstad sentrum Det er etablert gang- og sykkelvei Området er solrikt Det er kort vei til naturen, hvor det er fiskemuligheter og turløyper Det er også kort vei til alpinanlegg, barneskole, barnehage og nærbutikk Nærmeste bussholdeplass ligger like i nærheten Reguleringsmessige forhold Eiendommen er regulert til bolig Eiendommens tomt Tomteareal (m ) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 1 018 Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Tomten var dekket av snø under befaringen Det opplyses at den er opparbeidet med grasplen og gruset gårdsplass Det er meget god parkeringskapasitet Tomtearealet er ikke kontrollert Det er hentet fra kommunens internettsider, og kan inneholde store feil Eiedommen er tilknyttet offentlig vann og kloakk Adkomstvei er privat og felles Gnr: 69 Bnr: 4 511008 Side 1 av 7
Eiendommens bygninger VERDI- OG LÅNETAKST Nils N Svendsen A Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år Enebolig Likningsverdi (år) Kjøpsår Kjøpesum / Kostpris 9743 Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring If 8964 Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Fundament av betong Grunnmur er oppført i lettklinker betong Det opplyses at grunnmur mot hovedvei hadde sprekk som følge av dårlig dreneringsmasse Her ble det lagt ned ny drenering med steinmasse som dreneringsmasse hele veien opp Det er også lagt fiberduk et stykke over dreneringsrør Over fiberduken er det bare steinmasse Det var ikke observert fukt før ny drenering ble lagt Ellers så er alle vegger i kjeller (hoveddel) pusset og malt Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger er konstruert i bindingsverk Veggene er etterisolert Boligen er kledd med liggende borkledning i 1 etg og stående bordkledning på front i uetg Det opplyses at hele huset er malt 007/008 to strøk Vindskier over veranda trenger vedlikehold(maling) Ventilhette i røst over verandadør mangler Dører og vinduer Dører og vinduer er byttet i 007 Vindu på bad i 1 etg er opprinnelig Må påregnes byttet Deksel rundt dørlås på dør til bad mangler Takkonstruksjon med yttertak Det opplyses at taket er tekket med stålplater av typen Decra Taktekket er fra 007 Takflatene var dekket av snø under befaringen Piper og ildsteder Det er montert ildsted for fast brensel i stua i 1 etg Ildstedet er fra 007 Det opplyses at pipa ble renovert i 006 Oppvarming Ved og elektrisk Gnr: 69 Bnr: 4 511008 Side av 7
VERDI- OG LÅNETAKST Badet i uetg er kledd med malt tapet på vegger, hvite himlingsplater i himling og vinyl på gulv Nils N Svendsen Bad og vaskerom Badet i 1 etg er kledd med flis på vegger, hvite himlingsplater i himling og flis med varme på gulv Badet er utstyrt med dusjkabinett, klosett og servant med skap, speil og belysning Badet er ikke ventilert Det opplyses at ventilering vil bli etablert innen salg Badet er utstyrt med dusjkabinett, klosett og servant Det er opplegg for vaskemaskin på badet Badet er ikke ventilert tilfredsstillende Det mangler bla luftespalte for innluft, samt at ventil er blindet Det opplyses at dette skal ordnes innen salg Vaskerom/bod i uetg(hoveddel) var ikke ferdigstilt under befaringen Det er utgang til det fri fra vaskerommet Kjøkken Kjøkkenet i 1 etg er kledd med ferdigmalte huntonittplater på vegger, hvite himlingsplater i himling og parkett/laminat el på gulv Kjøkkeninnredningen er fra 007 Kjøkkenet i uetg er kledd med malt tapet på vegger, hvite himlingsplater i himling og parkett el på gulv Kjøkkenet ble renovert i 007 Innvendige overflater 1 etg: Stua er kledd med ferdigmalte huntonittplater på vegger, hvite himlingsplater i himling og parkett el på gulv Vindfanget er kledd med malt panel og tapet på vegger, hvite himlingsplater i himling og flis med varme på gulv Entre'en er kledd med malt panel på vegger, hvite himlingsplater i himling og parkett el på gulv Soverommene er kledd med malt tapet på vegger, hvite himlingsplater i himling og laminat på gulv Det ene soverommet var ikke mulig å inspisere under befaringen pga lagring Uetg (hoveddel): Bod/trapp var ikke ferdigstilt under befaringen Rommet er ikke ventilert Det anbefales at det etableres ventilering (Utleiedel): Stua er kledd med ferdigmalte huntonittplater på vegger, malt duk(papp) i himling og vinyl på gulv Sov 1 er kledd med malte plater på vegger, malt duk(papp) i himling og laminat på gulv Sov er kledd med malte plater på vegger, hvite himlingsplater i himling og laminat på gulv Gang er kledd med ferdigmalte huntonittplater på vegger, hvite himlingsplater i himling og laminat på gulv Mellomgang er kledd med malte plater på vegger,hvite himlingsplater i himling og vinyl på gulv Generelt for begge etasjer: Det opplyses at alle rom i boligen er renovert i 007 Dette bærer overflatene preg av Gnr: 69 Bnr: 4 511008 Side 3 av 7
VERDI- OG LÅNETAKST Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget ble renovert i 007 Sikringskapene var ikke renovert under befaringen Det opplyses at dette vil bli gjort innen salg Deksel mangler rundt lysbryter til lys vindfang Utleiedel er utstyrt med varmepumpe Annet Boligen har stor veranda med vedfyrt badestamp Den er oså utstyrt med parabolantenne Kabel til parabolantenne er ikke fetstet til vegg Etasjeskiller opplyses å være etterisolert Det ble registrert knirk i gulv i uetg Rekkverk mangler på trapp til uetg Utleiedel har utebod på ca 3,6 kvm Det anbefales å montere feielist mot dørterskel på det ene soverommet Nils N Svendsen Takoverbygg ved boligens hovedinngang har skadet panel i himling Det opplyses at dette skal ordnes innen salg Gnr: 69 Bnr: 4 511008 Side 4 av 7
VERDI- OG LÅNETAKST "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på Nils N Svendsen Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM uetg 106 87 66 1 1etg 103 9 9 0 Sum bygning 09 179 158 1 Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) uetg Utleiedel utebod, bod/trapp, bod/vaskerom 1etg VF, entre', stue, kjøkken, bad, 3 sov Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger 09 179 158 1 Kommentarer til planløsningen Praktisk innredet bolig Kommentarer til Grunnboksbladet mm Servitutter: Det er ikke innhentet opplysninger fra grunnboken Det anbefales at dette gjøres før et eventuelt salg Dette for å dokumentere eventuelle heftelser, servitutter etc Gnr: 69 Bnr: 4 511008 Side 5 av 7
Økonomi VERDI- OG LÅNETAKST Nils N Svendsen Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt (Egenleie ikke vurdert) Utleiedel leies ut for kr 5000 pr mnd eks strøm Dette gir en skattefri inntekt på kr 60000 pr år Kostnader / andel fellesutgifter: Kommunale avgifter er på kr 13657 pr år Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 96 000 -Verdireduksjon -Hovedbygg 5 % kr 146 300 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 779 700 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 779 700 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 750 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 3 530 000 Markedsanalyse Bolig med utleiedel er etterspurt i markedet Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 300 000 Anbefalt låneverdi: kr 1 950 000 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Harstad 011008 Nils N Svendsen Gnr: 69 Bnr: 4 511008 Side 6 av 7
Dokumentkontroll VERDI- OG LÅNETAKST Nils N Svendsen Fremlagt: Ingen dokumenter er kontrollert Vedlagt: Gnr: 69 Bnr: 4 511008 Side 7 av 7