OMRÅDEREGULERING FOR FEDA - 3. GANGS BEHANDLING Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: 10372010005 2009/1163 2762/2019 Nina Nissestad Saksnr: Utvalg: Dato: 26/19 Forvaltningsutvalget 28.03.2019 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 sendes revidert forslag til områderegulering for Feda (10372010005) ut på begrenset høring og offentlig ettersyn. Rådmannens gis myndighet til å gjøre mindre redigeringer i plandokumentene inkludert plankart, dersom dette ikke har betydning for realinnhold. Med det menes å rette opp rene tekniske feil, åpenbare inkurier, skrivefeil og tilsvarende. Behandling i Forvaltningsutvalget - 28.03.2019 Ref. TR 9/19 og 10/19, samt e-post fra Nina Nissestad, datert 21.03.19 Kjell Ivar Larsen (Frp), var inhabil vedr. egne merknader etter Fvl. 6, første ledd, bokstav a. Terje Sindland (H) møtte som vara. Glenn Ivar Knabenes (H) trådte inn som leder under behandling av merknad nr.40. Behandling av merknad nr. 40 Innspill fra Kjell Ivar Larsen og Jorunn K. Ingebretsen tas ikke til følge. Enstemmig vedtatt. Kjell Ivar Larsen tiltrådte som leder etter behandling av merknad nr. 40 Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Forvaltningsutvalgets vedtak Behandling av merknad nr. 40 - Innspill fra Kjell Ivar Larsen og Jorunn K. Ingebretsen tas ikke til følge Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 sendes revidert forslag til områderegulering for Feda (10372010005) ut på begrenset høring og offentlig ettersyn. Rådmannens gis myndighet til å gjøre mindre redigeringer i plandokumentene inkludert plankart, dersom dette ikke har betydning for realinnhold. Med det menes å rette opp rene tekniske feil, åpenbare inkurier, skrivefeil og tilsvarende.
Side 2 av 9 Problemstillinga i få ord: Arbeidet med områderegulering for Feda startet opp høsten 2011. Planen var gjenstand for 1. gangs behandling i september 2015 og 2. gangs behandling i mai 2018. Planforslaget var på 2. gangs høring/offentlig ettersyn i tidsrommet 13.06-10.09.18. Planforslaget fremlegges nå til 3. gangs behandling. Saksopplysninger: Kvinesdal kommune varslet høsten 2011 oppstart av arbeid med områderegulering for Feda. Planprosessen frem til nå kan sammenfattes i følgende behandlingstrinn: Behandlingstrinn Dato Varsel om oppstart av arbeid med områderegulering for Feda 21.09.11 Planprogram vedtatt av forvaltningsutvalget 15.12.11 Åpent møte om områdereguleringsplanen på Feda 29.09.14 Første gangs behandling av planforslaget i forvaltningsutvalget 24.09.15 Planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker 11.11.15 Åpen kontordag på rådhuset 02.12.15 Varsel om utvidelse av planområdet 22.03.17 Andre gangs behandling av planforslaget i forvaltningsutvalget 31.05.18 Planforslaget lagt ut til nytt offentlig ettersyn i 6 uker 10.09.18 Åpen kontordag på rådhuset 25.06.18 & 28.08.18 Planforslaget omfatter Plankart i målestokk 1:2000 Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Forslag til endringer i bestemmelsene og planbeskrivelsen er markert med gult. Offentlig ettersyn 2. gangs offentlig ettersyn ble kunngjort i avisen «Agder» den 13.06.18 samt på kommunens hjemmeside fra samme tidspunkt i samsvar med bestemmelsene i pbl 12-10. Frist for eventuelle merknader til planforslaget ble satt til 10.09.2018. Høring Planforslaget ble sendt på høring til berørte offentlige instanser den 14.06.18, interesseorganisasjoner den 08.06.18, registrerte grunneiere og festere samt berørte naboer den 06.06.18 i samsvar med pbl 12-10. Høringsfristen ble satt til 10.09.18. Planforslaget ble sendt på intern høring innad i kommune den 14.06.18.
Side 3 av 9 Ved høringsfristens utløp er det innkommet 42 uttalelser, derav 5 fra offentlig instanser og 37 fra private. Uttalelsene er gjengitt og kommenter i eget vedlegg til saksfremstillingen. Her fremgår hvilke endringer rådmannen har funnet grunnlag for å innarbeide i planforslaget. Tidligere reiste innsigelser til planforslaget Etter 1. gangs offentlig ettersyn av planen forelå det innsigelser fra 4 offentlige instanser. Som følge av 2. gangs behandling av planforslaget gjenstod en innsigelse fra Vest-Agder fylkeskommune knyttet til bestemmelsene med tilhørende byggeskikkveileder for den bevaringsverdige sjøhusbebyggelsen langs elva. Vest-Agder fylkeskommune ved SAM-utvalget har i sak 71/18 trukket innsigelsen. Rådmannens vurdering: Planforslaget ble ved 2. gangs behandling den 31.05.18, sak 40/18, endret ved at plankartet, bestemmelsene og planbeskrivelsen ble gitt ny utforming. Dette skyldtes at planforslaget slik det forelå ved 1. gangs offentlig ettersyn viste seg å være mangelfullt og at planforslaget gjennomgående ikke holdt den kvalitet og standard kommunen krever, jf. sak 40/18 for en nærmere redegjørelse. Ved forvaltningsutvalgets behandling den 31.05.18, sak 40/18, ble planforslaget lagt ut til nytt offentlig ettersyn og sendt på høring uten endringer. Rådmannen har derfor i sin vurdering av innkomne høringsuttalelser i liten grad åpnet for endringer i planen når høringsuttalelsene i det vesentlige er en gjentakelse av uttalelser/merknader som ble avvist ved 2. gangs behandling. Av de 37 innkomne private uttalelsene/ merknadene er det 12 uttalelser/merknader som tar opp igjen forhold som ble avvist ved planbehandlingen i mai 2018. Høringsuttalelsene er som nevnt gjengitt og kommenter i eget vedlegg til saksfremstillingen. I rådmannens kommentar er det inntatt opplysninger om hvorvidt det forelå tilsvarende merknad/uttalelse ved 1. gangs offentlig ettersyn med henvisning til merknadens nummer. Forvaltningsutvalget anbefales å se hen til rådmannens kommentar til høringsuttalelsene etter 1. gangs offentlig ettersyn. Oversikt over høringsuttalelsene etter 1. gangs offentlig ettersyn er derfor vedlagt. Revidert planforslag Det er ikke foretatt endringer i planens overordnede plangrep som er koblet til tettstedets Fedas rike kulturhistorie og som er nedfelt i planens formålsbestemmelse, jf. 1 i bestemmelsene. Nye boligtomter Det er innarbeidet to nye boliger i form av fortetting i henholdsvis BFS08 (jf. merknad nr. 11) og BFS23 (jf. merknad nr. 20). Bestemmelsene knyttet til boligfeltene er følgelig endret ( 4.1.1.2 og 4.1.1.11). Ved vurdering av merknad nr. 14 og 18 ble det avdekket at deler av landbrukseiendommene på Sande er utlagt til boligformål (del av BFS65 og BFS66). I utsnitt under er landbrukseiendommene markert med rød skravur.
Side 4 av 9 Rådmannen finner ikke å kunne tilrå at deler av landbrukseiendommer hvor landbruksbygg og våningshus inngår, legges ut til boligformål. Et slikt plangrep vil sette jordlova ut av spill og vurderes å være lite ønskelig i forhold til forvaltning av landbrukseiendommene. Av praktiske grunner og som følge av hensynsone H730 vil arealene markert med grønn skravur i utsnittet over også utgå som boligformål. Arealene markert med rød og grønn skravur i utsnittet ovenfor er i planen endret til LNF-formål. Endringen innebærer at det ikke lengre åpnes for fortetting i form av 1 ny bolig i det som var BFS65 (deler av). Bestemmelsene er endret for å fange opp den endring som her er gjort (jf. 4.1.1.22). Det er foretatt justering av tomta nærmest kjøreveg o_skv48 i BFS50 som følge av merknad fra Statens vegvesen Region sør (jf. merknad nr. 5). Ovennevnte endringer innebærer at planforslaget nå åpner for fortetting innenfor eksisterende boområder med totalt 19 nye boliger (boligene vist som planlagt bebyggelse i plankartet). Byggeområde for boliger med plankrav på Lindland (BFS49) fastholdes, men postvegen (id 178556 i Askeladden) angis i form av hensynssone bevaring kulturmiljø H570. Det innebærer at postvegen skal tas hensyn til ved utarbeiding av reguleringsplan for feltet. Sjøbuene/naustene Revidert planforslag åpner for 46 nye sjøbuer/naust, herunder riving- og gjenoppbygging av 1 sjøbu/naust (innenfor BUN06). Det betyr at som følge av endringer i planen er tatt ut 4 sjøbuer/naust (henholdsvis 1 sjøbu i BUN12 og BUN13, 1 sjøbu i BUN01 samt at ny sjøbu i BUN31 allerede er oppført), mens det er åpnet for 1 ny sjøbu (BUN37-4). To av sjøbuene (BUN12 og BUN13) er tatt ut for å åpne rom for 1 ny bolig i BFS23 (jf. merknad nr. 20). Sjøbu i BUN01 ble tatt ut som følge av merknad fra berørt grunneier (jf. merknad nr. 37). Når det gjelder ny sjøbu i BUN37-4 ble den innarbeidet, når det ble klart at det var tilstrekkelig handlingsrom innenfor byggegrensene til å innplassere denne (jf. merknad nr. 10). Føringene for BUN37-4
Side 5 av 9 inntatt i 4.1.12 i bestemmelsene er utarbeidet av Eno Arkitekter AS på oppdrag fra Kvinesdal kommune. Både ved 1. gangs og 2. gangs offentlig ettersyn er det innkommet merknader knyttet til ønske om endringer av størrelsen på eksisterende sjøbuer/naust. Rådmannen har ikke anbefalt at noen av disse merknadene imøtekommes. Bakgrunnen for det er at alle eksisterende sjøbuer/naust i planen er som et gjennomgående prinsipp regulert med bebygd møne- og gesimshøyde, takvinkel og bebygd areal. Det å skulle utarbeide nye bestemmelser knyttet til noen av de eksisterende sjøbuene/naustene vurderer rådmannen som svært krevende (krever data på alle eksisterende sjøbuer). Dersom det var slik at det gjennomgående skulle åpnes for endringer i eksisterende sjøbu-/naustbebyggelse måtte dette ha vært et premiss fra planoppstart (måtte vært igangsatt kartleggingsarbeid). Dette ikke minst fordi planens hovedgrep er gjort for å bevare det særegne bygnings- og kulturmiljøet, der sjøbuene/naustene står sentralt. Endring av den eksisterende sjøbu-/naustbebyggelse kan altså bryte med planens formålsbestemmelse, nemlig å fremheve og bevare det særegne og godt bevarte bygnings- og kulturmiljøet, der ærlig sjøbuene er en viktig del av Fedas bygningsmiljø og identitet. Ser man til planprogrammet for områdeplanen (vedtatt i desember 2011) er ikke endring av eksisterende sjøbuer/naust et tema, men derimot bevaring og fortetting samt eventuell omdisponering (bruksendring). Slik rådmannen vurderer det vil ønsker om endring av eksisterende sjøbuer/naust måtte avklares gjennom søknad om dispensasjon fra planen etter pbl 19-1, jf. 19-2. Hensynssone bevaring kulturmiljø I revidert planforslag er postvegen på Lindland (id 178556 i Askeladden) innarbeidet som hensynssone bevaring kulturmiljø H570 i plankartet etter anmodning fra Vest-Agder fylkeskommune, jf. merknad nr. 2. Behovet for bevaring av postvegen er også spilt inn av private, jf. merknad nr. 35. Hensynssoner Det er foretatt endringer i hensynssone frisikt ved vei, H140, som følge av merknad fra Statens vegvesen Region sør (jf. merknad nr. 5). Det er foretatt endringer i hensynssone H730 båndlegging etter kulturminneloven som følge av feilregistreringer i Askeladden (jf. merknad nr. 2). Annet For å følge opp merknaden fra Vest-Agder fylkeskommune knyttet til sikring av registrerte automatisk fredede kulturminner er arealformålsgrense for BFS65 og BFS66 juster slik at disse ikke overlapper hensynssone H730 (jf. merknad nr. 2). Det er gjort endringer knyttet til ilandføringssted for ny gang-/sykkelbro (o-sgs1) i samsvar med merknad for Statens vegvesen Region sør (jf. merknad nr. 5). I tillegg er det gjort mindre plantekniske endringer for å imøtekomme merknader fra Statens vegvesen Region sør (omhandler ny adkomst til BFS09, endringer i atkomstpiler, mindre endringer i enkelte bestemmelser). Det er foretatt endring av byggegrense for bolig på gnr. 11/124 som er en del av BFS31(jf. merknad nr. 39).
Side 6 av 9 Det er innarbeidet byggegrensen for fritidsbebyggelsen i BFF10 på Bineset. Byggegrensen er en videreføring fra gjeldende reguleringsplan. Ved en feil hadde byggegrensen i plankartet falt ut ved andre gangs behandling av planen. Reguleringsbestemmelsene Det er foretatt endringer i bestemmelsene som følge av innkomne merknader og som en konsekvens av endringer i arealformål. Noen av bestemmelsene er presisert ( 2.1, 2.10, 4.1.12 og 5.3.1) for å få klart frem hva som er planens intensjon. I tillegg har rådmannen funnet det riktig å foreta endringer knyttet til bestemmelsen som omhandler teknisk infrastruktur ( 2.5) og overvannshåndtering ( 2.6). Bakgrunnen for dette er ønske om å sikre bestemmelser som vurderes bedre å ivareta kravene knyttet til teknisk infrastruktur og håndtering av overvann i et klima i endring, se kapittel 3.10 i planbeskrivelsen for en nærmere redegjørelse. Endringene i bestemmelsene vurderes ikke å være av en slik karakter at planens hovedtrekk og intensjoner er endret siden 2. gangs offentlig ettersyn. Det er utarbeidet oversikt over endringene i bestemmelsene som følger som vedlegg til saksfremstillingen. ROS-analyse ROS-analysen inngår i kapittel 5.0 i planbeskrivelsen. Det er kun foretatt en mindre endring i ROS-analysen ved at det i kapittel 5.2 under pkt. 11 knyttet til overvannsflom er inntatt en henvisning til 2.6 og 2.7 i bestemmelsene. Vurdering av virkninger/konsekvenser av planforslaget Kapittel 6.0 i planbeskrivelsen inneholder vurdering av virkningene/konsekvensene av planforslaget. Endringene som her er foretatt er en naturlig konsekvens av endringene som er gjort i plankartet (arealformålene). Grunnlagsdokumenter Grunnlagsdokumentene er omhandlet i planbeskrivelsens kapittel 7.0. Her er det kun innatt merknad knyttet til grunnlagsdokumentet utarbeidet av Eno Arkitekter AS. Grunnlagsdokumenter fanger ikke opp justeringer i feltnavene på BUN-områdene som følge av endringer i planen. Endringene innebærer at tidligere BUN13 er tatt ut, dvs. at ny BUN13 er lik gammel BUN14 osv. Videre er ny sjøbu i BUN01 og BUN12 tatt ut, samt ny sjøbu i BUN31 er tatt ut da den allerede er oppført. Eno Arkitekter AS har utarbeidet ny illustrasjon med angivelse av byggehøyde og størrelse for BUN37-4, se saksvedlegg. Når endelig planvedtak foreligger vil illustrasjonen av sjøbuene utarbeidet av Eno Arkitekter AS bli endret slik at den samsvarer med vedtatt planen. Andre endringer i planbeskrivelsen Det er foretatt endringer i teksten i enkelte kapitler i planbeskrivelsen for at opplysningene/dataene skal være mest mulig oppdaterte. Naturmangfold Naturmangfoldloven (nml) kapittel II kommer til anvendelse i alle saker der det fattes vedtak etter pbl som berører naturmangfold. Formålet er å sørge for at natur er en premiss i all myndighetsutøvelse og at natur ikke sees isolert, men i en helhetlig
Side 7 av 9 sammenheng (lokalt, regionalt og nasjonalt). Kommunen plikter i saker som berører natur å vurdere og vektlegge bestemmelsene i nml 8-12. Endringene som er gjort i arealformål (BFS08, BFS23, BFS50, BFS65, BFS66 og BUN37-4) endrer ikke vurderingen som er foretatt knyttet til naturmangfold og som er beskrevet i kapittel 6.10 i planbeskrivelsen, dvs. at endringene ikke kommer i konflikt eller berøring med viktig/sårbart biologisk mangfold. Merknader innkommet etter høringsfristens utløp Kvinesdal kommune mottok den 11.03.19 to merknader fra Kvinesdal småbåtforening. Merknadene er knyttet til henholdsvis etablering av småbåthavn like sør for Bøkkerbua (tilbakeføring av «Søyla) og tilrettelegging for allmennheten ved «Speiderhytta»/ny gang-/sykkelbro på østsiden av Fedaelva. Administrasjonen har besvart henvendelsen fra Kvinesdal småbåtforening (svarbrevene er inntatt som trykt referatsak til forvaltningsutvalgets møte den 28.03.19). Her fremgår det at merknader til planforslaget måtte vært fremsatt skriftlig innen høringsfristens utløp den 10.09.18, for å inngå i den videre vurdering av planen, dvs. blitt realitetsbehandlet. Rådmannen finner det likevel riktig kort å kommentere merknadene. I forhold til mulig etablering av småbåthavn ved Bøkkerbua i form av tilbakeføring av «Søyla», må forslaget utredes nærmere før det kan konkluderes, herunder dialog/avklaring med Fylkeskonservatoren. Det berørte området er i planforslaget avsatt til grønnstruktur, offentlig badeområde og offentlig park og vil dermed ikke kunne bygges ned. Ut fra hensynet til videre fremdrift i planarbeidet og behovet for å få avsluttet planarbeidet, er det rådmannens vurdering at eventuell etablering av småbåthavn ved Bøkkerbua må skje ved at det fremmes privat reguleringsplan (detaljregulering). Dette også med tanke på det midlertidige bygge- og deleforbudet som gjelder for deler av planområdet. Rådmannen vil gjøre oppmerksom på at etablering av småbåthavn som skissert forutsetter at berørte grunneier selv ønsker det da tiltaket betinger privat initiativ og finansiering. Når det gjelder merknaden knyttet til tilrettelegging for allmennheten ved «Speiderhytta»/ny gang-/sykkelbro vurderer rådmannen at ønsket bruk ikke er i strid med foreslått arealformål (offentlig grønnstruktur). Imidlertid vil omfanget og grad av tilrettelegging innenfor arealer avsatt til offentlig grønnstruktur, være betinget av at det avsettes midler til formålet i budsjett/økonomiplan. Konklusjon Planforslaget vurderes å være i samsvar med de overordnede føringene gitt ved oppstart av planarbeidet tilbake i 2011, nemlig å bevare det særegne bygningsmiljøet samtidig som stedets utvikling ikke stopper opp. Når det gjelder endringene som er beskrevet ovenfor, er det rådmannens vurdering at kun endringene av arealformålene BFS65 og BFS66 (deler av feltene endres til LNFformål) er av en slik karakter at planen må ut på ny og begrenset høring/offentlig ettersyn. Begrenset høring innebærer at planen kun sendes til de som blir direkte berørt av endringene (grunneiere, fester og andre rettighetshavere innenfor planområdet, berørte offentlige myndigheter). Ved begrenset høring/offentlig ettersyn vil det bli satt en høringsfrist på 4 uker.
Side 8 av 9 Planforslaget anbefales lagt ut til begrenset høring og offentlig ettersyn. Dersom forvaltningsutvalget ønsker å foreta endringer utover hva som ligger i rådmannens forslag, anbefaler rådmannen at saken sendes tilbake til administrasjonen for ny saksforberedelse. Dette for å påse at endringer som ønskes innarbeidet ikke har utilsiktede virkninger (les ikke lar seg realisere, bryter med andre deler av planen eller betinger fagutretninger). Dette er særlig relevant i forhold til eventuelle endringer som ikke tidligere har vært gjenstand for høring og endringer i bestemmelsene til sjøbuene ( 4.1.12), der Eno Arkitekter AS har forestått de faglige vurderingene på vegne av administrasjonen. Planforslaget er detaljert og omfattende, og muligheten for at det foreligger feil er til stede. Om det er behov for korrigeringer i etterkant av politisk behandling og før planen legges ut til offentlig ettersyn, er det ønskelig at rådmannen kan gjøre mindre redigeringer i plandokumentene inkludert plankart, forutsatt at dette ikke får betydning for realinnholdet. Med dette menes å rette opp rene tekniske feil, åpenbare inkurier, skrivefeil og tilsvarende. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi Levekår og likestilling Klima/miljø Barn og unges oppvekstvilkår Trafikksikkerhet Vedlegg 1 Byggeskikksveileder for Feda, datert 16.09.14 2 NNU rapport 19-2018 områderegulering Feda 3 Arkeologisk rapport Feda forundersøkelse steinalderlokaliteter 4 Arkeologisk rapport Feda-Fase 1 5 Arkeologisk registrering Feda 1.2_ 6 Arkeologisk registrering Feda fase 2.2 7 NGI, rapport: 20120827-01-TN 8 NGI, rapport: 20150114-01-R 9 NGI, tilleggsutredning knyttet til gjennomført skredvurdering datert 21.06.16 10 NGI, rapport: 20160752-01-TN 11 NGI, tilleggsnotat: 2017-03-15, vegetasjonsvirkning på skredfaresoneutbredelsen i Feda 12 Sjøbuer Feda, Opriss, høyder og vinkler 13 Høringsuttalelser 1. gangs behandling 14 Revidert plankart 15 Reviderte bestemmelser 16 Revidert planbeskrivelse 17 Høringsuttalelser etter 2. gangs offentlig ettersyn 18 Bestemmelser revidert mars 2019 19 Planbeskrivelse revidert mars 2019
20 Oversikt over endringer i bestemmelsene ved 3. gangs behandling (mars 2019) 21 Plankart revidert mars 2019 22 Vedr. områderegulering for Feda - Sjøbuer Side 9 av 9