Behov og kapasitet for kontorarbeidsplasser

Behov og kapasitet for kontorarbeidsplasser Utredningstema 3b Registreringer og analyser av dagens situasjon Utredningsbehov: Beskrive eksisterende handel og kontorarbeidsplasser i sentrum. Metodikk: Sammenstilling av data, illustrasjoner, situasjonsbeskrivelse fra lokale aktører. Bakgrunn Denne utredningen inngår som en del av beslutningsgrunnlaget for områderegulering av Flotmyrområdet i Haugesund kommune. Hensikten med notatet er å følge opp de nødvendige vurderinger og utredninger knyttet til fremtidige kontorarbeidsplasser innenfor planområdet, som spesifisert i planprogrammet. Føringer fra planprogram I henhold til planprogrammet skal eksisterende handel og kontorarbeidsplasser i sentrum beskrives. Metoden er sammenstilling av data, illustrasjoner, situasjonsbeskrivelse fra lokale aktører. Situasjonsbeskrivelse fra lokale aktører Lokale aktører som Haugesund sentrum, Sentrumsgårdene og Haugesund Handelsstandsforening deltok i medvirkningsmøte med tema handel og kontorarbeidsplasser. Oppsummering fra møtet: - Det er bygget mye kontorareal de senere år og det er planlagt/regulert for fremtidige areal. Mye av dette er utenfor sentrumsområdet. God tilgang på ledig kontorareal i regionen gjør at det er små marginer, som reduserer investeringer i nye kontorbygg. - Bygging av kontorareal i sentrum kan medføre høyere kostnader enn areal utenfor sentrum, noe som kan påvirke leien og dermed lokalenes attraktivitet for potensielle leietakere. En plassering i sentrum er imidlertid en kvalitet som noen foretak ønsker og er villig til å betale en høyere leie for. For andre leietakere gjør ønske om flere parkeringsplasser og lavere leie at de velger lokaler utenfor sentrum. - Sentrumsgårdene opplever det slik at det er god kapasitet i sentrumsområdet for nye kontoretableringer, særlig om man regner med sentrumsøyene. 1

Kartlegging av eksisterende kontorarbeidsplasser i sentrumsområdet Figur 1 viser delområder og kvartaler hvor kontorarbeidsplasser er plassert i dag (mørk farge) og areal som i sentrumsplanen er satt av til formål med muligheter for fremtidig kontorer (lys farge). Figur 1 Områder og kvartaler med kontorarbeidsplasser Oversikten viser at det er en forskjell på hvor kontorer er plassert i dag og hvor overordnede planer åpner for fremtidige kontoretableringer. Dagens kontorer ligger ikke i direkte tilknytning til Flotmyrområdet, men det er i sentrumsplanen muligheter for at fremtidige kontoretableringer kan skje østover fra dagens tyngdepunkt til og med Flotmyr, i området mellom Tuhauggata og Djupaskarvegen. 2

Undersøkende utredninger: Utredningsbehov: Vurdering av type handel og fremtidig vekst innenfor handel og kontor som kan plasseres på Flotmyr med mål om å komplementere og ikke konkurrere med eksisterende sentrum. Medodikk: Medvirkning med Haugesund Sentrum, Sentrumsgårdene og andre aktører. Utredningsbehov og metode Med bakgrunn i planprogram skal det vurderes hvilken type handel og fremtidig vekst innenfor handel og kontorarbeidsplasser som kan plasseres på Flotmyr med mål om å komplementere og ikke konkurrere med eksisterende sentrum. Metode som ligger til grunn i planprogrammet er innhenting av informasjon gjennom medvirkning med Haugesund Sentrum, Sentrumsgårdene og andre aktører. Innhenting av informasjon fra lokale aktører Lokale aktører som Haugesund sentrum, Sentrumsgårdene og Haugesund Handelsstandsforening deltok i medvirkningsmøte med tema handel og kontorarbeidsplasser. Oppsummert ble hovedmomentene fra møtet: - Sentrumsgårdene er skeptiske til å åpne for bygging av kontorbygg på Flotmyr. I tillegg til allerede bygde og planlagte kontorarealer, vil dette kunne føre til enda større utfordringer for eksisterende og fremtidige kontoretableringer i øvrige deler av sentrum. - Det var en forståelse for at kontorbygg kan være hensiktsmessig for planområdet, ved at det kan fungere som buffere mellom Karmsundgata og boligene i planen. Kommunen ble likevel oppfordret til å vurdere om det kunne være en annen type formål som kunne fylle samme rolle, f. eks. hotell, vitensenter, innendørs klatrehall, bilforretning, eller annet som ikke direkte konkurrerer med handel og kontoretableringer i sentrum for øvrig. Basert på møtet er det klart at lokalt næringsliv har bekymringer for konsekvensene som kan følge av nye kontorlokaler på Flotmyr. Vurdering av konsekvenser av planforslag Utredningsbehov: Vurdere konsekvensene av valgt plangrep. Ekstern kvalitetssikring av kommunens vurdering knyttet til type og omfang av næring/kontorarbeidsplasser. Medodikk: Bestilling av ekstern kvalitetssikring. Bakgrunn I følge planprogrammet skal det vurderes konsekvensene av valgt plangrep. Det skal gjøres en ekstern kvalitetssikring av kommunens vurdering knyttet til type og omfang av næring og kontorarbeidsplasser. Overordnede målsettinger Kontorarbeidsplasser skal plasseres i sentrumsområdet (kommuneplan og regionalplan). Problemstilling Vil regulering for kontorlokaler i Flotmyrområdet bidra til å styrke sentrumsområdet som senter for arbeidsplasser, eller vil nye kontorlokaler komme i vegen for utvikling av kontorarbeidsplasser ellers i sentrumsområdet? Flotmyr har et stort potensial for etablering av kontorarbeidsplasser og kan være en viktig bidragsyter til å oppfylle kommuneplanens mål om at nye arbeidsplasser skal plasseres i 3

sentrumsområdet. På den andre siden kan det tenkes at etablering av kontorarbeidsplasser på Flotmyr redusere attraktiviteten til andre deler av sentrum som etableringsarena. Det må av den grunn vurderes om omfang av kontorarbeidsplasser som planforslaget tillater vil få negative eller positive konsekvenser i forhold til målsettingene i kommuneplanen. Valg av metode For å vurdere konsekvensene er det valgt å gjøre en beregning av fremtidig behov for areal til kontorarbeidsplasser, og så vurdere dette i forhold til kapasitet i sentrumsområdet. En slik vurdering vil kunne være tilstrekkelig for å skissere hvilke behov det vil være for å tillate kontoretableringer på Flotmyr. Dersom det er svært stort arealbehov og liten kapasitet ellers i sentrum, så vil Flotmyr kunne bidra med viktig kapasitet til sentrumsområdet. På den andre siden kan lite arealbehov og stor kapasitet ellers i sentrum tyde på at en bør være forsiktig med etableringer på Flotmyr. To metoder For å beregne arealbehov er det valgt å benytte to forskjellige metoder, for så å sammenligne resultatene. Metode 1 Forventet vekst i kontorarbeidsplasser utledes fra hvor mye som er bygget av kontorarbeidsplasser i kommunen per år historisk sett. Metode 2 Etter metode 2 beregnes arealbehov etter hvor mye befolkningsvekst som er forventet. Det gjøres noen forutsetninger om hvor stor andel av nye innbyggere som vil være yrkesaktive, noe som gjør det mulig å tallfeste forventet vekst i antall arbeidsplasser. Dette tallet inkluderer da alle arbeidsplasser, slik at det må gjøres en videre inndeling i type arbeidsplass for å finne en verdi som kan si noe om forventet behov for kontorarbeidsplasser. Det gjøres ved å finne frem til hvor stor andel som er ansattintensive arbeidsplasser, som i en stor grad vil være kontorarbeidsplasser eller arbeidsplasser med lignende krav til lokaler. Vurdering av metoder Hva er den mest nøyaktige metoden? Metodene har sine fordeler og ulemper. Metode 1: Metode 2: - Relevante data om areal er på bygningstype (kontorbygg) - Kan være usikkerhet om bygningstype er korrekt registrert - Er basert på trender i en avgrenset periode. - Sier bare noe om bygd areal, ikke om dette står ledig eller er i bruk. - Gir areal for kontor utledet fra næringstype, og ikke bygningstype, som gir usikkerhetsmomenter i forhold til hvor mye areal innenfor en næringstype som er kontorareal. Blir svært grovkornede kategorier. Sier ikke noe om andel bygningstyper innenfor næringskategoriene. - Gir indikasjoner på forhold mellom befolkning og kontorarbeidsplasser som ikke er koblet til trend i en avgrenset periode. Sier noe om faktiske arbeidsplasser, og ikke bare bygd areal. 4

Usikkerheter Dette innebærer å forutse veksten innenfor kontorarbeidsplasser i kommunen. Det er en komplisert øvelse, i og med at det er svært mange variabler inne i regnestykket. For det første vil det være vanskelig å forutse lav- og høykonjunkturer i perioden 2018-2040. For det andre vil det videre være utfordrende å vite hvor stor andel av fremtidige arbeidsplasser som vil være kontorarbeidsplasser. For det tredje kan ikke utviklingen vurderes for kommunen isolert, da fordelingen av arbeidsplasser i de forskjellige kommunen kan være annerledes enn i dag. En viss grad av usikkerhet kan allikevel aksepteres, da det er snakk om relativt store størrelser. Det er derfor valgt å gjøre et grovt estimat av kommunens tilvekst av arbeidsplasser frem til 2040. En metode for å lage en grovkornet beregning er å ta utgangspunkt i hvor mange kontorarbeidsplasser som finnes i regionen i dag, og så fordele det på antall innbyggere. Hvis man forutsetter at forholdet mellom arbeidsplasser og befolkningsmengde holder seg noenlunde stabilt, samt at andel kontorarbeidsplasser ikke endrer seg, vil man få et bilde av hvor mange arbeidsplasser som må legges til rette for i sentrum frem til 2040. Beregning av arealbehov Arealbehov etter metode 1 Beregning ved bruk av metoden tar utgangspunkt i historiske tall for Haugesund kommune. En forutsetning for bruk av metoden og disse tallene er at kommunen har omtrent samme andel av regionens kontorarbeidsplasser i perioden frem til 2040, som i perioden 2000 2017. I Haugesund kommune ble det i perioden 2004-2010 bygget næringsareal fordelt som følger (Kilde: Rogaland Fylkeskommune 2012): Industri/lager Kontor Forretning Hotell Sum 24 310 m 2 20 836 m 2 88 277 m 2 5 602 m 2 139 025 m 2 17,5 % 15 % 63,5 % 4 % 100 % I perioden 2000-2017 ble det bygget 64 332 m 2 kontorareal, definert som bygningstypene 311 og 319. 12000 10000 8000 6000 4000 2000 Kontorareal bygget i perioden 2000-2017 (m2) 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Kontor Basert på dette ble det i gjennomsnitt bygget 3 784 m 2 med kontorarealer hvert år. Dersom dette brukes som et tenkt gjennomsnitt i årene frem til 2040, vil det i denne perioden være behov for 87 032 m 2 kontorareal hele kommunen. 5

Arealbehov etter metode 2 Det er for denne beregningen sett på befolkningsvekst for Haugesundregionen, siden Haugesund sentrum er regionsenter for et arbeidsmarked som strekker seg utenfor kommunegrensene. For å beregne befolkningsvekst legges det til grunn SSB sitt hovedalternativ for befolkning (MMMM). Det innebærer en økning på 13 386 personer, fra 106 363 innbyggere i 2017 til 119 749 i 2040. Det forutsettes at 50 % av befolkningen er sysselsatt i hele perioden. Denne andelen har variert mellom 47,4 og 52,2 i løpet av perioden 2000-2017. I 2040 kan det forventes at antallet sysselsatte har økt til 54 350, opp 6 257 i fra 48 146 i 2017. Det må videre etableres en forutsetning om hvor mange av de sysselsatte som vil ha et yrke som vil passe inn under betegnelsen kontorarbeidsplasser. Data fra SSB bruker ikke denne betegnelsen, så det må vurderes ut ifra kategoriene som kan hentes ut. Gjennom en slik vurdering kan det forutsettes, med en rimelig høy grad av usikkerhet, at andelen ansattintensive arbeidsplasser vil være et sted mellom 55 % og 58 %. Denne andelen kan i fremtiden både være høyere og lavere, avhengig av hvordan utviklingen blir. Fortsetter utviklingen slik den har vært siden 2008, vil andelen ansattintensive arbeidsplasser øke noe. I en lignende arealbehovsberegning for Bergensområdet ble det forutsatt at andelen ville øke fra 57 % til 62 %, på bekostning av arealintensive arbeidsplasser. For denne analysen fastsettes andelen til 60 %, en svak økning fra dagens 58 %. Det gir omtrent 32 610 arbeidsplasser innen ansattintensive yrker i 2040, en økning på 3 754 arbeidsplasser i forhold til 2017. Antallet arbeidsplasser kan multipliseres med forventet areal pr plass. Hvis det forutsettes 35 m 2 BRA pr plass, gir det 131 390 m 2 BRA. Hvor stor andel av dette vil lokaliseres i Haugesund kommune? Hvis man forutsetter at Haugesund har samme andel ansattintensive arbeidsplasser som i dag, vil 56 % av veksten lokaliseres i kommunen. Etter denne forutsetningen vil det være behov for rundt 73 500 m 2 i Haugesund kommune. Oppsummering av arealbehov Basert på de to metodene får man et spenn mellom to verdier som kan tjene som et omtrentlig estimat for fremtidig arealbehov for kontorarbeidsplasser. Estimatet etter metode 1 viser et behov for rundt 87 032 m 2 BRA i sentrumsområdet i perioden 2018-2040. Estimat etter metode 2 viser et behov for 73 500 m 2 BRA i sentrumsområdet i samme periode. De to metodene gir et spenn som antyder et behov på mellom 73 500 87 032 m 2 BRA i perioden 2017-2040, basert på et arealkrav på 35 m 2 per arbeidsplass. Dersom det legges til grunn for at arealkravet blir så lavt som 23 m 2 (statlige byggeprosjekter), ville laveste estimat blitt 48 300 m 2. Beregning av kapasitet i eksisterende sentrumsområder Sentrumsplanens kartlegging viser at det i sentrumsområdet er ulik kapasitet for nye kontoretableringer ved ulike utviklingsscenarier, avhengig av hvordan arealreservene benyttes til ulike formål som bolig, kontor og forretning. I figur nedenfor er det vist en oversikt over kapasitet. Kapasitet Sentrumsformål i sentrumsplanen 35 000-111 000 m 2 6

Dette er imidlertid en teoretisk kapasitet. Erfaringer fra andre kommuner, deriblant Stavanger, er at det bør være tilgjengelig dobbelt så mye areal som behovet, da det er ikke sannsynlig at alt areal kan realiserer innen 2040. Det gir et estimat som sier at man kan regne med rundt 17 500-55 000 m 2. Laveste estimat er relevant hvis kontor ikke blir et prioritert formål i perioden, det høyeste hvis kontor blir prioritert høyt på bekostning av andre formål som bolig, handel og privat eller offentlig tjenesteyting. Vurdering Beregningene viser at det er forventet et relativt stort behov for areal til kontorarbeidsplasser i sentrum, på mellom 48 000 og 87 000 m 2. For at sentrumsområdet skal dekke dette behovet uten nytt areal på Flotmyr, ville det laveste estimatet være teoretisk mulig å dekke med kapasiteten i sentrum, dersom kontor prioriteres høyt som formål i nybygg og transformasjonsprosjekter: Arealbehov Kapasitet - Lav Kapasitet - Middels Kapasitet - Høy Lavt - 48 000 m 2 17 500 m 2 36 000 m 2 55 000 m 2 Høyt - 87 000 m 2 17 500 m 2 36 000 m 2 55 000 m 2 Figur: Matrise viser om det er tilstrekkelig kapasitet (grønn) eller ikke (rød). Verdier er BTA. Det forutsetter imidlertid at utviklingen i eksisterende bykjerne skjer med en svært stor andel kontorbygg, på bekostning av areal til bolig, forretning og andre sentrumsformål. Hvorvidt dette er en realistisk utvikling er da et avgjørende spørsmål. Etter gjeldende sentrumsplan, som er det mest relevante verktøyet for helhetlig styring av arealbruk i sentrum, er det begrensede muligheter for å styre denne utviklingen. I et slikt tilfelle ville man måtte kreve at store deler av bebyggelse i nye reguleringsplaner og byggesaker skulle være avsatt til kontor, noe som kunne gått på bekostning av sentrumsplanens målsettinger om flere innbyggere i sentrum. Slikt sett kan Flotmyrområdet bidra med viktige arealreserver for å dekke forventet arealbehov i sentrumsområdet. Arealbehov Kapasitet - Lav Kapasitet - Middels Kapasitet - Høy Lavt - 48 000 m 2 30 500 m 2 12 000 m 2-7 000 m 2 Høyt - 87 000 m 2 69 500 m 2 51 000 m 2 32 000 m 2 Figur: Matrise viser ekstra kapasitet som trengs for å dekke arealbehov (BTA) Anbefaling Det anbefales at det i planforslaget åpnes for kontorformål. Det bør settes et tak på areal til kontor. Dette taket kan gis som retningslinjer i områdereguleringen, og fastsettes endelig i detaljreguleringer. 7