BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2018/05402-10 Fana, Gnr. 40, Bnr. 55 m.fl., Skjoldnes boligområde, arealplan-id 17340000. Reguleringsplan. Ny 2.gangs behandling av bygg 13 i delområde B7 Hva saken gjelder: Reguleringsplan for Skjoldnes boligområde ble vedtatt i bystyret i møtet 18.06.2012, sak 145-12. Reguleringsplanen tilrettelegger for i alt 260 boligenheter, se figur 1. Utbygging har startet opp på hoveddelen av området, som ligger vest for Fritz C Riebers vei. Planvedtaket ble påklaget av flere klageparter. Klagene ble behandlet av fagetaten 15.02.2013. Klagene ble ikke tatt til følge og saken ble deretter sendt til Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannens saksbehandling og vedtak fremgår av brev datert 16.05.2013: Fylkesmannen stadfester Bergen kommunes vedtak av 18.06.2012, sak 145-12, med unntak av bygg 13 i område B7 som oppheves. Saken sendes tilbake til kommunen for videre behandling av bygg 13 i område B7. Delområde B7 omfatter 2 blokker, bygg 12 og bygg 13. Begge bygg er planlagt med en felles underetasje til parkering. Bygg 13 ligger lengst sør-øst i planområdet. Boligblokken er på 3 etasjer (over bakken), og ligger delvis innsprengt i skråningen til et lite høydedrag, se figurer med plankart, illustrasjonsplan og terrengsnitt. Fylkesmannen anser at bystyrets vedtak om bygg 13 er i strid med innstillingen, og påpeker at vedtaket ikke er godt nok begrunnet etter krav i Forvaltningsloven ( 25). Det vises til vedlegg for nærmere informasjon om Fylkesmannens behandling av klagene. Blokken ligger nært eksisterende nabobebyggelse. Fagetaten pekte på behov for hensyn til terreng og naboskap, og anbefalte primært at planlagt bebyggelse i B7 ble redusert og bedre terrengtilpasset gjennom nærmere behandling i et revidert planforslag, se vedlegg. Byrådets saksutredning og innstilling til bystyret har ikke spesiell omtale av B7 eller bygg 13, men synspunkt om behov for hensyn til landskap og terreng i planforslaget fremgår av bystyresaken. Innstilling ble fremmet med forslag om bygg 13 i boligområdet B7 og med mønehøyde på +48 m.. Denne mønehøyden gir mulighet for 4 etasjer over bakken, men var ikke spesielt omtalt. Bystyrets vedtak om bygg 13 fremgår av punkt 2.7: «Med referanse til illustrasjonsplan datert 20.04.11 og plankart 19.09.11. bygg 13 i felt B7 skal ha maksimum 3 etasjer over grunnmur. Nøyaktig kotehøyde fastsettes av fagetaten.» 1
Ved kunngjøring av planvedtaket ble mønehøyde for bygg 13 fastsatt til kote +45 meter, som er 3 meter lavere enn i planforslaget til behandling. Regulert boligformål og lokalisering av bygg 13 i B7 er ikke endret på plankartet i vedtak og kunngjøring. Korrekt referanse til dato for illustrasjonsplan skal være 26.04.2011, jf datering av kartvedlegg til saken. Nytt planvedtak i foreliggende sak skal kunngjøres etter krav for reguleringsplaner og med frist for evt klage. Et nytt vedtak vil gi hjemmel for gjennomføring av bygg 13. Det er ikke krav om ytterligere behandling hos Fylkesmannen. Om Fylkesmannens vurdering av mottatte klager for bygg 13 Klager påpekte stor nærhet til nabo (17 meter) med en ugunstig inngripen i et naturlig skille mellom nåværende og ny bebyggelse, herunder behov for omfattende sprengningsarbeid i terrenget. Fylkesmannen har følgende vurdering av B7 og klage på bygg 13 i klagebehandlingen, utdrag: «Område B7 Når det gjelder bygg 13, uttaler fagetaten seg negativt til det i fagnotat av 30.01.2012 fordi det foreslåtte bygget vil kreve et større inngrep i en høy fjellknaus som i dag utgjør markert landskapstrekk som i dag danner naturlig landskapsmessig avgrensing mellom et eksisterende boligmiljø med småhusbebyggelse, og det foreslåtte nye boligprosjektet. Fagetaten anbefaler ikke å trekke dette bygget så langt inn i det eksisterende småhusmiljøet fordi det forutsetter nedsprengning av en større del av fjellknausen. For å redusere terreng-inngrepet og få bedre terrengtilpasning anbefales en større justering av bebyggelsen i dette feltet i et revidert planforslag. Bystyret gjorde ingen endringer av plasseringen av bygg 13 i sitt vedtak, men presiserte at bygget skulle ha maksimalt tre etasjer. Fylkesmannen kan ikke se at bystyret har vurdert nærmere eller begrunnet en plassering av bygg 13 som vist på plankartet på tross av de negative konsekvenser en slik plassering innebærer. Når det fattes et vedtak i strid med innstillingen, vil det være opp til det politiske utvalget å begrunne sitt vedtak på en slik måte at kravene i fvl 25 ivaretas. Fylkesmannen kan ikke se at bystyrets vedtak er i tråd med begrunnelseskravet i fvl 25 når det gjelder bygg 13 i område B7. Det kan ikke utelukkes at en slik feil kan ha virkning for vedtakets innhold, jf fvl 41, slik at bystyrets vedtak må oppheves på dette punkt. Saken sendes tilbake til kommunen for videre behandling av dette spørsmålet.» Figur 1: Vedtatt plankart, datert 26.4.2011 Figur 2: Illustrasjonsplan, datert 26.4.2011 utdrag 2
I vedlegg til plandokumentene til bystyrets behandling er bygg 13 vist med et byggvolum på tre etasjer, med plassering og høyde i terrenget på +48 m, se figur 4 og vedlegg om Snitt. Det fremgår videre av plankart og terrengsnitt at byggene i B7 (12 og 13) planlegges plassert oppå en underetasje til parkering. Avgrensing av areal til parkeringsetasje fremgår av plankartet og er vist med rød stiplet strek. Innkjøring til parkeringsanlegget er direkte fra Sundts veg, slik at det ikke skal være biltrafikk på interne veier i delfeltet B7. Underveis i planprosessen er byggets høyde redusert fra først et forslag fra utbygger om 5+1 etg. med mønehøyde på kote +51 m, til et vedtak om 3+1 etg og +45 m, jf illustrasjon i fagnotatet, se figur 3. Byggets plassering i B7 er ikke endret i planprosessen. Figur 3: Utdrag fra fagnotat om illustrasjon og snitt for bygg 13 (tidligere benevnt 15) Figur 4: Terrengsnitt for B7 og bygg 12 (nordlig del) og 13 (sørlig del, rød strek) Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Byrådet viser til bystyrets vedtak av planen for Skjoldnes og slutter seg i utgangspunktet til vedtaket. Byrådet ser ikke grunnlag for å endre på tidligere vurdering i foreliggende sak til ny behandling. Byrådets innstilling i 2012 om boligformål for B7 og påpeking av behov for hensyn til landskap og naboskap er lagt til grunn for bystyrets behandling og vedtak. Det fremgår av byrådets innstilling og vedlagte plandokumenter at delfeltet B7 med bygg 13 ble lagt frem til behandling illustrert med 3 etasjer og mønehøyde på kote +48m. 3
Bystyret har i sitt vedtak i tillegg redusert antall etasjer og kotenivå for mønehøyde for å ta ytterligere hensyn til terreng, landskap og naboskap. Antall etasjer er etasjer over bakken og plassert på en underetasje til parkering. Arealformål under grunnen til parkeringsformål er en del av plankartet og vedtaket. Fylkesmannens vedtak omtaler bygg 13, men det legges til grunn at vedtaket også omfatter byggets plassering i delfeltet B7. Det antas at fylkesmannens vedtak ikke omfatter vedtatt underetasje til parkering. Ut fra dette legges til grunn at fylkesmannens opphevelse av vedtak gjelder bygg 13 med spørsmål om begrunnelse for vedtak av volum og høyde, samt byggets plassering i området B7. Det skal videre påpekes at bystyrets vedtak er i samsvar med byrådets innstilling, og ikke er i strid med innstilling slik Fylkesmannen legger til grunn, utdrag: Fagetaten anbefalte at planforslaget for Skjoldnes og herunder bygg 13 ble avvist i sin helhet for nærmere bearbeiding av planløsninger på nærmere spesifiserte punkt, utdrag: «Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11 finner Komité for miljø og byutvikling ikke grunn til å fremme følgende forslag til reguleringsplan. Fana,Gnr.40, Bnr. 55m.fl., Skjoldnes boligområde, Reguleringsplan.Bnr. 55 m.fl., Skjoldnes bolig område, Reguleringsplan. Plannummer 17340000, vist på plankart sist datert 19.09.11Tilhørendebestemmelser datert 19.09.11. Vedtak om avvising begrunnes slik: Terrenginngrepene er for store i strandsone og gir uheldige nær- og fjernvirkninger i et sårbart landskap. Hensynet til Kulturmiljøet på Troldhaugen vektlegges og at utbyggingen foreslås i en strandsone som fortsatt i stor grad framstår som urørt. 4
Massebalansen og logistikk med hensyn til transport av masserer ikke belyst godt nok. Siste del av Sundts veg har dårlig standard og hvor mye masse som kan benyttes lokalt fremgår ikke av saken. 2. Planen kan tas opptil ny behandling under forutsetning av at den justeres/ suppleres på følgendepunkt: a) ByggeområdeB1 tas ut av planen. Eksisterende bebyggelse innenfor B1 kan opprettholdes med dagens formål. Ny atkomstveg frem til Villa Skjoldnes tillates som vist i planforslaget. b) Planen for byggeområde B7 reduseres mht. tetthet, volum og terrenginngrep i samsvar med de føringer som fremgår av denne saken.» Det var byrådets vurdering og innstilling at planforslaget var tilstrekkelig bearbeidet og vurdert til å kunne tas til endelig behandling og uten ytterligere behov for en ny planbehandling. Fagetatens anbefaling om B7/bygg 13 er ikke direkte omtalt i byrådets innstilling, men fremgår som en del av innstillingen for hele planområdet for Skjoldnes. Byrådet og bystyret legger i 2012 til grunn at planforslaget kan behandles ved å følge opp fagetatens påpeking av behov for å justere flere punkt, herunder om B7 og bygg 13. Fagetatens anbefaling for B7 og bygg 13 er slik sett fulgt opp ved at bygget er redusert til 3 etasjer og med ytterligere redusert kotenivå for mønehøyde som aktuell begrunnelse. Sett i forhold til opprinnelig forslag for dette bygget, er bygg 13 gjennom planprosessen redusert fra 5 etasjer og mønehøyde på +51 m, til 3 etasjer og +45 m. Plassering av bygg 13 innenfor B7 er ikke nærmere vurdert eller påpekt i saken fra byrådet. Innstilling med påpeking av justeringspunkt er begrunnet med behov for mer hensyn til terrenget, landskapet og naboskapet, fjernvirkning fra Nordåsvannet og Troldhaugen, estetikk, trafikk, støy og overvann, som oppfølging av momentene fagetaten peker på. Byrådet har i 2017 i etterkant av planvedtaket mottatt en vurdering fra forslagsstiller av plassering av bygg 13 i terrenget ut fra kravene i vedtatte bestemmelser, se også vedlegg. Notatet peker på at plassering av bygg i et bratt terreng med høydeforskjell på 9 m er krevende, men mulig, se illustrasjon av snitt i figur 5. Avstand til nærmeste eksisterende nabobygg er nå på ca. 23 m, og gir rom for opparbeiding av en grønn buffer mellom byggene i samsvar med krav i bestemmelsene. Planlagt bygg bryter ikke silhuett på terrenget det er en del av i forhold til nabo øst for bygget. Redusert byggvolum og større avstand til nærmeste nabobygg gir bedre tilpassing til terreng og naboskap. Vist avstand til nærmeste nabobygg er vesentlig større enn mellom byggene i den eksisterende nabobebyggelsen. Figur 5: Snitt for gjennomføring av planlagt bygg 13 ut fra plankart og vedtatte bestemmelser Mottatt notat fra utbygger viser det er mulig å oppnå en tilpassing til terrenget som tar at 5
hensyn til landskapet og naboskapet det er en del av, og er en oppfølging av krav i bestemmelsene om terrengbehandling ( 1.1.9) og om kvalitet, utforming og plassering ( 1.3.1). Mottatt notat viser en tilpassing i vertikalplanet, men har ikke en vurdering av tilpassing i horisontalplanet. For ev å kunne trekke bygget lenger vekk fra nabobebyggelsen i sør, kan bygget i prinsippet flyttes lenger nord mot bygg 12, reduseres i lengde og/eller ytterligere reduseres i høyde. Etter byrådets vurdering er plassering av bygg 13 avklart gjennom en lengre planprosess med vekt på aktuelle hensyn. Byrådet ser ikke behov for endring av plassering. Byrådets oppsummering Byrådet anbefaler å opprettholde vedtak i bystyresak 145-12 om bygg 13 i delfelt B7. Byrådet legger til grunn at bystyrets vedtak har hensyntatt fagetatens vurderinger og anbefalinger og ulike innspill knyttet til reduksjon i volum, høyde og avstand til nabobygg. Dette er ytterligere begrunnet i foreliggende sak. Ut fra dette fremmes saken til ny 2.gangs behandling. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven av 2008 12-12 vedtas følgende: Fana, gnr 40, bnr 55 m.fl., Skjoldnes boligområde, arealplan-id 17340000 vist på plankart sist datert 19.09.2011 og bestemmelser datert 19.09.2011 med følgende nytt punkt 2.7 for bygg 13 i delfelt B7, jf vedtak i møtet 18.06.2012, sak 145-12: «Med referanse til illustrasjonsplan datert 26.04.11 og plankart 19.09.11. bygg 13 i felt B7 skal ha maksimum 3 etasjer over grunnmur. Nøyaktig kotehøyde fastsettes av fagetaten.» Begrunnelse fremgår av saksutredning. Dato: 25. september 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Brev fra utbyggers konsulent om saken, datert 28.04.2017 Brev fra fylkesmannen om klagebehandling, datert 16.05.2013 Møtebok fra bystyret i møtet 18.06.2012, sak 145-12 Saksutredning/bystyresak 145/12, datert 15.mai 2012 Fagnotat, datert 30.01.2012 Plankart, datert 19.09.2011 Bestemmelser, datert 19.09.2011 Illustrasjonsplan, datert 26.4.2011 Terrengsnitt, datert 14.09.2011 6