1 SAK S F RAM L E G G Sakshandsamar: Arne Ingjald Lerum Arkiv: PLAN 1426-2016004 Arkivsaksnr.: 16 / 1729 Reguleringsplan Botn, Hafslo PlanID 1426-2016004. Ny handsaming. Rådmannen si tilråding: 1. Plan og Forvaltningsstyret viser til brev av 15.05.2018 frå fylkesmannen, der kommunestyret sitt vedtak om å godkjenne reguleringsplan for Botn blir oppheva. Plan - og forvaltningsstyret viser til saksutgreiinga og slut tar seg til rå d manne n si tilråding om å endre plangrensa ved å ta eit mindre areal ut av reguleringsområdet. Plankart og føresegner må justerast tilsvarande før s aka blir lagt fram for kommunestyret. 2. Plan og Forvaltningsstyret rår til at kommunestyret gje r slikt vedtak: «I medhald av reglane i 12-12 i Plan - og bygningslova, vedtek Luster kommunestyre reguleringsframlegg for Botn, Hafslo Plan - Id 1426-2016004, føresegner datert. og plankart datert..
2 Saksutgreiing: Prenta vedlegg: 1. Brev av 15.05.2018, frå fylkesmannen i Sogn og Fjordane. 2. Reguleringskart med ny avgrensing av reguleringsområdet. 3. Utsnitt av kommuneplanen sin arealdel. Uprenta vedlegg : Andre dokument i saka. Samandrag: Luster kommunestyre vedtok i møte 21.09.2017, sak 43/17, reguleringsplan for Botn, Hafslo. Vedtaket vart påklaga, m.a. av eigarane av gbnr. 155/85, Reidun Sørheim og Jan Magne Søhoel. Då planframlegget låg ute til offentleg ettersyn, kom dei med merknad om å få regulert inn 11 nausttomter på eigedomen. Merknaden vart ikkje imøtekomen. Reidun Sørheim og Jan Magne Søhoel hadde ikkje kome med innspel om naust i samband med oppstart av reguleringsarbeidet. I klagen på kommunestyrevedtaket kom dei med framlegg om å redusere talet på naust til 2-3. Fylkesmannen har oppheva kommunestyret sitt vedtak for heile planområdet. Vedtaket er grunngjeve med at fylkesmannen er usamd i det skjønnet kommunen har utøvd ved handsaming av Reidun Sørheim og Jan Magne Søhoel si n merknad om 11 nausttomter på gbn r. 155/85. Fylkesmannen finn at dei kan vere ulikt handsama i høve til andre grunneigarar i strandområdet som har fått regulert inn naust på sine eigedomar. Så vidt ein kan forstå, meiner fylkesmannen at Luster kommune, på bakgrunn av merknaden, burde teke kontakt med Reidun Sørheim og Jan Magne Søhoel for å få klarlagt at om dei kunne akseptere ein vesentleg reduksjon til talet på naust, jf. framlegget til endring av reguleringsplanen framsett i klagen. Evt. innregulering av nye nausttomter er ei endring som må sendast ut på høyring, m.a. til regionale fagorgan. Det vil vere uheldig, både for framdrift og ressursbruk knytt til utbygging av Botn, å setje i gang ein omfattande reguleringsprosess for å endre arealbruk i ein liten og marginal del av regulering sområdet. Rådmannen tilrår at eit mindre areal, m.a. strandområdet på gbnr. 155/18, blir teke ut av reguleringsområdet. A realbruken her kan fastsetjast i ein avgrensa reguleringsplan for dette området, jf. plan - og forvaltningsstyret si tilråding i PFV - sa k 3/18. Utval som har vedtaksmynde: For det som gjeld tilråding: Plan - og forvaltningsstyret, jf. politisk delegeringsreglement knytt til 12-10 i plan - og bygningslova. For vedtak: Kommunestyret, jf. reglane i 12-12 i plan og bygningslova. Fakta: Luster kommunestyre vedtok i møte 21.09.2017, sak 43/17, reguleringsplan for Botn, Hafslo. Vedtaket vart påklaga av eigarane av gbnr. 155/85, Reidun Sørheim og Jan Magne Søhoel og advokat Johannes Hauge, på vegne av Ivar Hillestad. Ivar Hillestad har ein naustrett innan for eitt av områda avsett til bygging av naust, BUN3. Ved brev av 15.05.2018 har fylkesmannen teke klagen frå Reidun Sørheim og Jan Magne Søhoel til følgje, oppheva kommunestyret sitt vedtak og sendt saka attende for hand saming i kommunen. Plansituasjon per i dag. Fylkesmannen sitt vedtak inneber at området Botn per i dag er uregulert. For området gjeld då kommuneplanen sin arealdel, vedteken 15.03.2015. I arealdelen er o mrådet i hovudsak avsett til 2 arealføremål i sams var med reglane i 11-7 i plan - og bygningslova: 11-7, nr. 1: Bygningar og anlegg, bustader. 11-7, nr. 2: Landbruks -, natur - og friluftsføremål samt reindrift ( LNFR - område ).
3 LN FR - området er lagt ut som eit samanhengande belte/drag langs Hafslovatnet, på nedsida av utbyggingsområdet. Kommuneplanen sin arealdel har for dette området vore uendra sidan 2008. Historikk knytt til 155/85. Reguleringsplan for Botn er fremja som eit privat reguleringsframlegg, jf. reglane i 12-11, jf. 12-10, i plan - og bygningslova. Reguleringsframlegget er utarbeidd av konsulentfirmaet Norconsult. Norconsult sende ut varsel om oppstart av reguleringsarbeidet 22.08.2016. F risten for innsending av innspel vart sett til 14.09.2016. På dette tidspunktet var Oddn y Kjos Gundersen, Kjell Kjos og Astrid K jos Burum registrert e som eigarar av gbnr. 155/85. Oppstartsvarslet vart derfor sendt til dei. Overdraging av eigedomen til Reidun Sørheim og Magne Søhoel vart tinglesen 29.08.2016. Oddny Kjos Gundersen opplyste i innspel av 13.09.2016 til Norconsult, at gbnr. 155/85, var seld til Magne Søhoel og at ho rekna med at han ville ta seg av det som gjeld interesser knytte til eigedomen. For ordens skuld må det nemnast at Reidun Sørheim og Magne Søhoel eig og bur på ein an na n eigedom, gbnr. 155/134, innanfor reguleringsområdet. Dei vart såleis, til liks med andre grunneigarar varsla om oppstart av reguleringsarbeidet. Dei kom ikkje med merknader eller innspel til oppstartsvarselet knytte til nokon av eigedomane. Tidlegare handsaming. Plan - og forvaltningsstyret har handsama reguleringsframlegget for Botn 5 gonger, siste gong før oversending av klagesakene til fylkesmannen. I saksutgreiingane knytte til desse handsamingane er det gjort utførleg greie både for bakgr unn for utforming av planframlegget og for planprosessen. Nedanfor følgjer eit kort samandrag : Varsel om oppstart av reguleringsarbeidet vart som nemnt, sendt ut hausten 2016. Framlegg til reguleringsplan for Botn vart motteke av Luster kommune vinteren 201 6/2017. I planomtalen som følgde med, var det gjort greie for dei innspela som var komne inn etter varsel om oppstart. Luster kommune hadde ikkje merknader til dei vurderingane Norconsult hadde gjort av innspela. R egulerings framlegget for Botn er det m est omfattande private reguleringsframlegget som har vore fremja i Luster kommune. Det omfattar m.a. ei rekkje, eigedomar, både med og utan bygningar. Utbygging av 130 bueiningar vil krevje omfattande utbygging og investeringar i infrastruktur. Med bakgru nn i dette vart det gjennomført omfattande vurderingar, med m.a. synfaringar, av mange sider av planframlegget, både internt i kommunen og i samarbeid med forslagsstillar Norconsult. Eit resultat av de sse vurderingane var at plan - og forvaltningsstyret, v ed 1. gongs handsaming, vedtok å sende planframlegget attende til Norconsult for omarbeiding på ei rekkje punkt. Eit sentralt tema i diskusjonen var heile tida utnytting av strandlinja langs Hafslovatnet. Det vart sett på vesentleg å sikre dei framtidige bebuarane området tilgang til urørt strandsone. Det opphavlege reguleringsframlegget viste 5 naustområde over ei strekning på om lag 140 m. I planprosessen vart utstrekninga av naustområda redusert e, sli k at i planframlegg lagt ut til ettersyn, vart det sett av 3 naustområde over ei strekning på om lag 100 m. 2 av desse områda ligg i tilknyting til område med naust/etablerte naustrettar. Ein oppnådde dette ved å ta ut naustområde og i tillegg redusere ti llaten storleik på nausta. Sett i lys av kompleksiteten i reguleringsframlegget, kom det inn relativt få merknader ved offentleg etter s yn. Ein av merknadene, ved det offentlege ettersynet, var innspelet frå Reidun Sørheim og Jan Magne Søhoel om å få regule rt inn tomter for 11 naust på gbnr. 155/85. Mer knaden vart, som kjent, ikkje teken til følgje, jf. plan - og forvaltningsstyret si handsaming av merknader i møte 04.09.2017. Vurdering: Som nemnt ovanf or, under fakta, ligg det per i dag ikkje føre regulerin gsvedtak, jf. 12-12 i plan - og bygningslova, for reguleringsområdet i Botn.
4 Det er likevel på det reine at planprosessen har vore gjennomført slik at reguleringsplanen, i samsvar med reglane i 12-10 i plan - og bygningslova, er å rekne som ferdighandsama, jf. også reglane i 12-12. Klagesaka. Fylkesmannen har oppheva kommunestyret sitt vedtak for heile planområdet. Vedtaket er grunngjeve med a t fylkesmannen er usamd i det skjønnet kommunen har utøvd ved handsaming av Reidun Sø rheim og Ja n Mag ne Søhoel si n merknad om 11 nausttomter på gbnr. 155/85. Fylkesmannen finn at det dei kan vere ulikt handsama i høve til andre grunneigarar i strandområdet som har fått regulert inn naust på sine eigedomar. Så vidt ein kan forstå, meiner f ylkesmannen at Luster kommune, på bakgrunn av merknaden, burde teke kontakt med Reidun Sørheim og Jan Magne Søhoel for å få klarlagt at om dei kunne akseptere ein vesentleg reduksjon til talet på naust, jf. framlegget til endring av reguleringsplan e n fram sett i klagen. Fylkesmannen viser her til det som er skrive i saksprotokollen etter p lan - og forvaltningsstyret si handsaming av klagesaka, PFV 3/18, møte 06.02.2018: Behandling: Utvalet stiller seg positiv til utbygging av 2-3 naust og oppmodar om at det vert fremja reguleringsendring på ei slik sak. Rådmannen si tilråding vart samrøystes vedteken. Vedtak: Plan - og forvaltningsstyret viser til klage, datert 16.11.2017 frå Reidun Sørheim og Jan Magne Søhoel på vedtak gjort i reguleringsplan for Botn, Hafslo. Plan - og forvaltningsstyret kan ikkje sjå at klaga inneheld vesentlege opplysningar og moment som ikkje vart vurderte ved handsaming av K - sak 43/17. Vedtaket i saka vert oppretthalde. Klaga, med alle sa ksdokument, vert sendt over til fylkesmannen for endeleg avgjerd, jf. reglane i forvaltningslova og plan - og bygningslova 1-9. Plan - og forvaltningsutvalet sitt vedtak om å ikkje ta klagen til følgje, men tilrå ei reguleringsendring for eit avgrensa område, bygde m.a. på det faktum at merknaden om å regulere inn 2-3 naust, ikkje kom inn i reguleringsprosessen før vedtak av planen i kommunestyret. Merknaden, om å få regulert til 2-3 naust, kom først in n ved klage over kommunestyret sitt vedtak. D et har ikkje vore større konflikt a r knytte til reguleringsframlegget for det som gjeld det vesentlege i framlegget, som er å leggje til rette for eit større bustadprosjekt i samsvar med kommuneplanen sin area ldel. B åde Luster kommune og utbyggjar har etter det innretta seg etter reguleringsvedtaket for det som gjeld tilrettelegging og framdrift i utbygging a. Reguleringsprosessen fram til vedtak viste at å utvide samla utstrekning av naustområde/tal på naust, kunne bli konfliktfylt og krevje langvarig sakshandsaming. Det samla talet på naust er no vurdert som akseptabelt, jf. også brevet frå fylkesmannen. Plan - og forvaltningsstyret opprettheldt derfor kommunestyret sitt vedtak, men opna for at Luster kommune k an vere positiv til ei reguleringsendring for eit avgrensa område langs stranda, jf. det som er skrive under «B ehandling». Rådmannen er framleis av den oppfatning at det er viktig å få eit reguleringsvedtak for utbyggingsområda i Botn. Gyldig reguleringspl an er m.a. eit nødvendig grunnlag for utbyggingsavtale mellom utbyggar og Luster kommune, jf. reglane i 17 i plan - og bygningslova. Utstrekning av naustområda byggjer på ei grundig vurdering av omsyn til strandvern og allmenn tilgang til strandområde. Omsynet til fordeling av på grunneigarar, borsett frå dei med etablerte rettar /naust, vart tilla g t mindre vekt. Evt. innregulering av nye nausttomter er ei endring som må sendast ut på høyring, m.a. til regionale fagorgan. Det vil vere sers uheldig, både f or framdrift og ressursbruk, å setje i gang ein omfattande reguleringsprosess for å endre arealbruk i ein liten og marginal del av reguleringsområdet
5 Konklusjon. Rådmanne n foreslår at reguleringsplanen blir lagt fram for kommunestyret for nytt vedtak, men med ny avgrensing. S trandområdet på gbnr. 155/87 og naustområdet BU N1, med eksisterande naust, på eigedomen 155/16, blir halde utanfor regul e ringsområdet. Det same gjeld for friluftsområde i sjø på denne strekninga. Dette har den uheldige konsekvensen at det ikkje blir regulert ein samanhengande grønstruktur, med gangsti, langs Hafslovatnet nedanfor heile utbyggingsområdet. Dette er likevel ei lita ulempe i høve til at heile området blir verande uregulert. Ettersom l and området som blir teke ut, framleis får status som LN FR - område, vil t.d. alleman n sretten gjelde for ferdsle i den delen av området som kan reknast som utmark. Planstatus og klagerett. Når eit areal blir teke ut av eit reguleringsområde før vedtak, blir planstatus en uendra i høve t il situasjonen før reguleringsprosessen starta opp. Det er såleis ikkje gjort vedtak som utvidar eller innskrenkar grunneigarar og rettshavarar sin råderett over areal som blir tekne ut av planframlegget. Å innskrenke eit re g uleringsområde er då ikkje eit vedtak, jf. 2, 1. ledd pkt. a) i forvaltningslova. Avgjerda om å innskrenke reguleringsområdet kan såleis ikkje påklagast. Dersom plan - og forvaltningsstyret gjer vedtak i samsvar med tilrådinga, vil aktuelle grunneigarar få tilsendt tilrådinga til orientering. Alternativ handsaming av byggjesøknader. Alternativet ka n vere å handsame søknad om utbygging av infrastruktur m.m. i byggjeområda i Botn, som dispensasjonssak etter reglane i 19 i plan - og bygningslova, jf. reguleringskrav fastsett i 5.1.1. føresegnene til arealdelen i kommuneplanen, jf. 11-9 nr. 1 i pl an - og bygningslova. Med tanke på varig planstatus, manglande heimel for utbyggingsavtale, og seinare handsaming av byggesaker, er dette ei dårleg løysing. Vidare handsaming av evt. søknader om naust i uregulert e område. Rådmanne n kan ikkje sjå bort frå at eigarskiftet på 155/85 etter at reguleringsprosessen var sett i gang, kan ha medverka til at innspelet om utbygging av naust på eigedomen ikkje kom på eit tidlegare tidspunkt. I ei evt. reguleringssak knytt til reguleringsplan f or nye naust i området som no er tekne ut, må ein på vanleg måte vurdere ulike sider av saka. Rådmannen viser her til innhaldet i klagen frå Reidun Sørheim og Jan Magne Søhoel, m.a. knytt til vurdering av terreng og til u l ik handsaming av grunneigarar. I rapport etter synfaring 14.12.2016, konkludert med at nye naust på gbnr. 155/85 eventuelt bør byggjast i eit avgrensa, flatare område sør for naustet som ligg på 155/16. Rådmanne n held fast på vurderinga i rapporten, der det er konkludert med at st ørre deler av strandlinja på 155/85 elles er bratt og ulendt og lite eigneleg for ei større utbygging av naust. Rådmanne n viser vidare til tilrådinga plan - og forvaltningsstyret kom me d, om å opne for regulere for 2-3 naust. Dato: 29.05.2018. Jarle Skartun Arne Ingjald Lerum rådmann p lansjef Særutskrift m/kopi til: skal sendast: