PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN FOR VÅGEN, VÅGSØY KOMMUNE Planen er utarbeidet av Nordbohus AS, på vegne av vår forhandler Bygg & Boligmarkedet AS. Trondheim, 20.08.10 Oppstart reguleringsendring av reguleringsbestemmelser 03.11.14
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. BAKGRUNN og beskrivelse av omsøkt planendring... 3 2. DAGENS SITUASJON... 4 2.1 Beliggenhet... 4 3. PLANSTATUS... 5 3.1 Kommuneplanens arealdel... 5 3.2 Reguleringsplan... 5 4. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING... 5 4.1 Varsel om oppstart av reguleringsarbeid... 5 5. PLANFORSLAGET... 8 5.1 Plankartet... 8 5.2 Arealformål... 9 5.3 Byggeområder... 10 5.4 Offentlige traffikkområder... 10 5.5 Offentlige friområder... 11 5.6 Spesialområder... 14 5.7 Fellesområder..13 5.8 Ros-analyse 14 5.9 Offentlig og privat servicedekning... 16 2
1. BAKGRUNN Forslag til reguleringsplan for Vågen i Vågsøy kommune er utarbeidet av Nordbohus AS, på vegne av vår forhandler Bygg & Boligmarkedet AS. Saksbehandler hos Nordbohus AS har vært arealplanlegger Terje Sivertsvoll og senere Rita Einevoll. Hensikten med planarbeidet er i hovedsak å legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende anlegg i Vågen. Planen viser også områder for privat småbåtanlegg, naust og bevertning. Planen består, i tillegg til denne beskrivelsen, av et plankart i målestokk 1:1000 samt reguleringsbestemmelser. Bakgrunn for forslag til endring av reguleringsbestemmelser 03.10.14 Formatert: Normal Planarbeidet for Vågen ble påstartet i 2004, men ble først vedtatt i 20. oktober 2010. Tomtene ble planlagt forholdsvis små, og utgangspunktet for fastsatt utnyttelsesgrad var at parkering på bakke eller i garasje ikke skulle medberegnes i BYA. Dette ble ikke presisert i reguleringsbestemmelsene eller i planbeskrivelsen. Regelverket for grad av utnytting har også endret seg i løpet av denne planprosessen. Det er nå et tydelig krav at all parkering skal medregnes i BYA. Når nå endelig området er klart for utbygging med godkjent utbyggingsavtale og reguleringsplan, kommer det tydelig frem at tomtene ikke lar seg bebygge med en «vanlig» eneboligbebyggelse. Under er det vist et eksempel på en tomteutnyttelse for en av eneboligtomtene innenfor området Vågen. Eksempel på beregning av tomteutnytting: Tomt: 478 kvm Bolig 120 kvm (utgjør 25 % BYA) 3 p-plasser på bakkenivå 54 kvm Garasje 50 kvm Evt. uthus 15 kvm Sum bebygd areal 230 kvm (utgjøt 50% BYA) Med bakgrunn i ovennevnte problemstilling søkes det derfor om en reguleringsendring for å endre reguleringsbestemmelsene på punkt vedr. utnyttelsesgrad. Forslag til endring gjelder 2.1 b og 2.2 b og er vist med rødt i vedlagte reguleringsbestemmelser. Formatert: Normal Videre er det oppdaget en feil i reguleringsbestemmelsenes 2.3 b som gjelder byggehøyde på naust. Det tillates en gesimshøyde på naust på 5,5 meter. Her skulle det ha stått mønehøyde. Det vil si at det foreslås å senke lovlig byggehøyde på naust (se vedlagte reguleringsbestemmelser). 3
2. DAGENS SITUASJON 2.1 Beliggenhet Området ligger ved Deknepollen like utenfor Måløy sentrum i Vågsøy kommune. 4
3. PLANSTATUS 3.1 Kommuneplanens arealdel Området er i kommuneplanen vist som fremtidig boligområde samt fremtidig område for bolig, naust, rorbu og lager. 3.2 Reguleringsplan Kommuneplanen gjelder foran eksisterende reguleringsplan. 4. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 4.1 Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Oppstart av planarbeidet ble varslet med annonse i Fjordenes Tidende i desember 2004, og med brev av 23.12.04 til hjemmelshavere i området i henhold til liste mottatt fra kommunen, samt til aktuelle høringsinstanser. Kulavågen N, Vågsøy - varsel om oppstart regulering I henhold til Plan- og bygningslovens 27-1 kunngjøres herved at det skal igangsettes reguleringsarbeid på Kulavågen N, Vågsøy kommune. Området er vist med stiplet linje på kartutsnittet under. Det skal hovedsakelig innreguleres boligområde, friområde, marina og trafikkareal. Adkomst til området vil bli fra kommunal veg Kulen Ytre. Kommentarer og innspill til planen rettes til: NORDBOHUS AS v/ Trond Bakke Granåsveien 1 7048 Trondheim Fig.1: Kopi av annonse Det kom inn 10 innspill til planarbeidet og under følger et sammendrag av disse (kommentarer i kursiv): 5
Stig Oldeide, datert 02.01.05 Peker på at reguleringsplanen må ivareta behovet for en bilvegforbindelse til Sjongholmen (105/81). Det eksisterer en vegrett knyttet til tidligere eiendom 105/110, nå en del av 105/81, og det bør bemerkes at denne vegretten er knyttet til tomten på fastlandet sørøst for selve Sjongholmen og går over området som skal reguleres (105/48). Det etableres kommunal vei helt fram til gangbru ut til holmen. Firda Canning Co. AS, datert 05.01.05 Ber om at reguleringen tar hensyn til deres eiendom 105/22 på en slik måte at det gir veiutløsning til kainivå for eiendommen. Det gis mulighet til veg frem til eiendom 105/22 i nordenden av feltet ved vendehammer i veg 2. Det er avsatt et areal med formålet privat veg i enden av veg 2 som grenser til gnr. 105 bnr. 22. Dette arealet kan benyttes til parkering med sti/trapper ned til eiendommen eller til videreføring av veg. Sogn og Fjordane Energi AS, datert 07.01.05 Gjør oppmerksom på at SFE nett har 22 kv luftlinjenett over området. En mastetransformator er også plassert i det aktuelle området. Har tidligere foreslått løsninger med hensyn til fremtidig strømforsyning i det nye feltet der de også har tatt hensyn til eksisterende nett. Løsninger for hvor høg- og lavspent er diskutert med SFE. Werner Grimeland for Jan Grimeland, datert 13.01.05 Er interessert i å kjøpe til parsell sør for sin eiendom 105/135. Kart vedlagt innspill. Arealet sør for eiendommen reguleres som egen eneboligtomt. Et areal øst for Grimelands eiendom reguleres til bolig slik at han har mulighet til å kjøpe tilleggsareal her. Kurt Hammersvik, mottatt 18.01.05 Ønsker å kjøpe areal mellom sin tomt og veg til nabo Jan Grimeland. Bilder vedlagt innspill. Deler av arealet reguleres til bolig men det reguleres en stripe langs veien som offentlig friområde turveg. Kystverket Vest, datert 18.01.05 Anmoder om at aktuelt sjøområde for flytebrygger eller andre anlegg i sjø, blir tatt med i planen. Gjør ellers oppmerksom på at Deknepollen benyttes til ankring av fartøy, og ber om at en tar hensyn til dette i planarbeidet. Forutsetter at reguleringsplanen blir utarbeidet i samråd med Nordfjord interkommunale havnevesen, som ivaretar lokale havneinteresser i området. Flytebrygger eller andre anlegg i sjø tas ikke med i planen men det settes krav i bestemmelsene til at en situasjonsplan for området skal godkjennes av kommunen før søknad om tiltak kan godkjennes. 6
Statens vegvesen, datert 20.01.05 Krysset mellom Rv 15 og kommunal veg har god kapasitet og bør være dimensjonert stort nok til å kunne ta framtidig trafikkmengde fra området. Vil gjøre oppmerksom på at det eksisterende gangfelt på Kulen skal fjernes. Bussholdeplassen ved krysset er tenkt slått sammen med bussholdeplass 120 m lengre øst. Det er behov for sikker tilkomst (fortau) til ny bussholdeplass. Den delen av Rv 15 som går frem til ny bussholdeplass er ikke inkludert i planforslaget. Sogn og Fjordane fylkeskommune, datert 26.01.05 Oppfordrer til at det blir tatt hensyn til aktiviteter knyttet til friluftsliv både på land og sjø. Således bør så mye som mulig av strandlinja og sjøområdet reguleres til friområde alternativt friluftsområde. Kulturavdelinga har ikke kunnskap om automatisk fredete kulturminner i det området oppstartsvarselet gjelder. Flere funn av automatisk fredete kulturminner i nærområdet (bl.a. boplass fra bronsealderen på indre Kulen) gjør at det vurderes som sannsynlig at dette også kan finnes i deler av planområdet. Det kan derfor være behov for å utføre arkeologiske registreringer i deler av planområdet. Kulturavdelinga avventer slike arkeologiske registreringer til reguleringsplanen for tiltaket kommer på offentlig høring. Areal langs sjøkanten som ikke benyttes til anlegg i forbindelse med småbåthavn reguleres til friluftsområde. Helge Andre Solibakke, datert 01.02.05 Eier av 105/89 og 90. Ønsker mer detaljert informasjon om tiltaket. Saksbehandler hos Nordbohus, Rolf Erik Nore, har gitt mer informasjon vedr. tiltaket. Utbygger og kommunen vil ta kontakt med huseier angående løsning for avløp Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, datert 04.03.05 Miljøvernavdelinga vil fraråde å åpne for omfattende utfylling i vågen, selv om dette er lagt inn i kommuneplanen. Eventuelle fyllinger bør avgrenses til justeringer og utbedringer av eksisterende fylling/fyllingskanter. Fylkesmannen oppfordrer videre til å sette av et grøntbelte langs sjøen som sikrer retten til allmenn ferdsel og opphold. Innspillets punkt vedr. rett til allmenn ferdsel og opphold langs sjøen vil bli ivaretatt. Fylling i sjø er trukket tilbake slik at det er vått rundt holmen. Det blir også lagt til rett for aktivitet i sjø på dette området. 7
5. PLANFORSLAGET 5.1 Plankartet Under vises reguleringsplanen slik det ser ut på plankartet (ikke i målestokk her). For å få en helhetlig plan er også en del eksisterende boligtomter i nordvest tatt med. 8
5.2 Arealformål Området er regulert til følgende formål: Arealer for byggeområder (jfr. pbl 25.1) herunder: - Frittliggende småhusbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse - Naust - Område for herberger og bevertningssteder Arealer for offentlige trafikkområder (jfr. pbl 25.3) herunder: - Kjøreveg - Annen veggrunn - Parkeringsplass Arealer for offentlige friområder (jfr. pbl 25.4) herunder: - Offentlige friområder generelt - Turveger Arealer for spesialområder (jfr. pbl 25.6) herunder: - Privat veg - Friluftsområde (på land) - Friluftsområde i sjø og vassdrag - Privat småbåtanlegg (land) - Privat småbåtanlegg (sjø) - Område for anlegg og drift av kommunalteknisk virksomhet - Frisiktsone ved vei Arealer for fellesområder (jfr. pbl 25.7) herunder: - Felles avkjørsel - Felles gangareal - Felles parkeringsplass - Felles lekeareal for barn - Område for felles renovasjon 5.3 Byggeområder Boliger Innenfor planområdet er det satt av arealer for frittliggende boligbebyggelse (FS1, FS2, FS3, FS4, FS5, FS6, FS7) samt arealer for konsentrert boligbebyggelse (KS1). Innenfor områdene merket FS (frittliggende småhusbebyggelse) planlegges det bebyggelse i form av eneboliger i en og en halv etasje. Der terrenget tilsier det vil det tillates sokkeletasje. Utnyttelsesgraden (% BYA) settes til 2550%. Innenfor området merket KS (konsentrert småhusbebyggelse) legges det til rette for bebyggelse i form av kjedete eneboliger, rekkehus eller flermannsboliger i maks 2 etasjer. Her kreves det at det utarbeides en bebyggelsesplan som viser 9
hvordan området er tenkt utnyttet med boliger, boder, lekeplasser, garasjer og annen parkering. Utnyttelsesgraden (% BYA) settes til 3570%. Naust I områdene N1, N2, N3 og N4 tillates det oppført naust for lagring av båter og tilhørende utstyr. Naustene skal kun ha denne funksjonen og tillates ikke innredet eller benyttet som fritidsboliger. Herberger og bevertningssteder På holmen nord i planområdet legges det til rette for at noe av bygningsmassen kan benyttes til overnatting/herberge og restaurant/serveringssted. Det er et mål at områdets eksisterende særpreg skal bevares i størst mulig grad. Restaurering eller nybygg skal harmonere med eksisterende bebyggelse på holmen. 5.4 Offentlige trafikkområder Kjøreveg Naturlig adkomst til området vil være fra kommunal veg som videre leder til Rv15. Kapasiteten på krysset mellom kommunal veg og Rv15 er ifølge Statens vegvesen stor nok til å kunne ta unna en framtidig trafikkmengde ved utbygging i Vågen. Alle nye veger i området vises som offentlige trafikkområder og blir kommunale veger. Veg 1 gir kjøreadkomst helt frem til brua ved holmen. Her er det også snumulighet (se vedlagt sporingsanalyse). Brua over til holmen vil normalt være stengt for bilkjøring (se punkt 5.7). Veg 2 (sammen med Veg 3 og 4) gir adkomst til tomtene vest for det utfylte arealet. Veg 2 går helt frem til eiendommen 105/22, hvor den ender i et areal avsatt til privat veg. Arealet avsatt til privat veg kan benyttes til parkering med sti/trapper ned til eiendommen eller til videreføring av veg. Fig. 2: Illustrasjon av området sett fra sjøsiden (nord). Skjæring ved veg 2 tenkes etablert med vertikale murer. På det høyeste blir murer 1.9 m. Veg 2 ender på kote 8 bak Lem eiendommen (gnr. 105 bnr. 22). 10
Fig. 3: Illustrasjon av området i enden av veg 2, sett fra sjøsiden i øst. De mørke grønne feltene viser turveg T2, T3 og T4, lekeplass2 og eksisterende sti ned til sjøen lengst i nord. Ved T4 tenkes turvegen lagt i en kurve ned på vegnivå. Se også vedlagte plan og profiltegninger for nærmere beskrivelse av selve veggeometrien. Vi presiserer at disse profilene kun er veiledende for reguleringsarbeidet. Detaljprosjektering av veiene gjøres senere. Forhold til kommuneplanen I kommuneplanens arealdel er det tegnet inn fremtidig vei gjennom boligområdet med forbindelse ut til tankanlegg på nordsiden av Kulen. Denne reguleringsplanen stopper denne muligheten da en er av den oppfatning at trafikk til og fra et slikt tankanlegg ikke er forenlig med boligbebyggelse. Annen veggrunn Områder for annen veggrunn er avsatt for snøopplag og for å kunne etablere murer der hvor dette er påkrevet. Murer vil bli opparbeidet ved skjæringer på venstre side av Veg 2, lengst nord i området. Parkeringsplass For boligområdene legges det opp til at all parkering (inkludert gjesteparkering) foregår på egen tomt. Planen legger imidlertid tilrette for at det kan etableres 14 p-plasser i tilknytning til offentlig veg. P1 ved inngangen til feltet har 4 p-plasser, P2 ved Veg 2 har 8 p-plasser, P3 ved overgang til holmen har 2 HC-plasser. 5.5 Offentlige friområder Offentlige friområder generelt Arealet langs sjøen, nærmest fyllingskanten ved felles parkeringsplass og Veg 1 er avsatt til offentlig friområde. Dette området tenkes etablert som en promenade langs sjøen, hvor det på enkelte punkter vil være mulig å komme helt ned til vannkanten. Se prinsippskisse på side 12. 11
Fig. 4: Prinsippskisse av løsning for fyllingskant og gangareal for friområdet mot sjø. Turveger Turvegene er lagt inn for å sikre gode snarveier og forbindelser mellom den bakenforliggende boligbebyggelsen og sjøen. 5.6 Spesialområder Privat veg Det tilgrensende arealet ved Lem eiendommen med gnr. 105 bnr. 22 er avsatt til privat veg for å gi adkomst til denne eiendommen. Dette arealet kan benyttes til parkering med sti/trapper ned til eiendommen eller til videreføring av veg. Friluftsområde på land Friluftsområdene 1 og 2 består av forholdsvis bratte skråninger. Disse arealene vil ha en funksjon som utfordrende arealer for lek samt som grønne lommer mellom bebyggelsen. Eksisterende vegetasjon skal bevares. Friluftsområdene 3 og 4 danner en grønn sone mellom eksisterende og ny bebyggelse. De nordligste arealene gir fri tilgang til friluftsområde i sjø. Friluftsområdene 5, 6, 7 og 8 er småholmene som ligger mellom «storholmen» og friluftsområdene 3 og 4 samt N3. Friluftsområde i sjø og vassdrag Sjøarealene innerst i selve vågen er avsatt til friluftsområde i sjø. Her tillates ikke tiltak i sjø eller landfeste for båter. Privat småbåtanlegg (land) Det legges til rette for etablering av privat småbåtanlegg innenfor området. På områdene som ligger på land (PS1, PS2 og PS3) tillates det oppført bygninger for lagring av båter og annet utstyr som naturlig hører inn under formålet. 12
Parkering i tilknytning til aktiviteten må løses innen for arealene som er satt av til småbåtanlegg (PS1 og PS2). Privat småbåtanlegg (sjø) I områdene i sjø tillates det etablert flytebrygger, bølgebrytere og molo. Før tiltak i sjø kan tillates, må det foreligge en detaljert situasjonsplan, som skal godkjennes av kommunen. Område for anlegg og drift av kommunalteknisk virksomhet Ved Veg 2 er det avsatt et areal for trafo og ved Veg 1 er det avsatt et areal for pumpestasjon. 5.7 Fellesområder Felles avkjørsel Dette er adkomst til to eksisterende boligtomter Felles gangareal FG2 gir gangadkomst mellom områdene for privat småbåtanlegg PS1 og PS2 Som adkomst ut til holmen er det satt av et område til felles gangareal (FG1, FG3 og FG4). På selve holmen er det også snumulighet for bil innenfor dette formålet. Gjennom planbestemmelsene gis det mulighet for at bilkjøring som er nødvendig i forbindelse med etablering og drift kan tillates. Felles parkeringsplass For å ivareta parkeringsbehovet for herberge/bevertningsstedet ute på holmen er det satt av et område for felles parkeringsplass med 28 p-plasser. Denne skal i tillegg gi rom for 1 p-plass for brukere av område N3. Felles lekeareal for barn Det er avsatt to områder (FL1 og FL2) som til felles lekeareal for alle boliger innenfor planområdet. Arealene er til sammen ca 852 m². Det stilles krav til minimum 50 m² lekeareal pr bolig. Innenfor planområdet legges det til rette for 33 nye eneboligtomter (i tillegg til 5 eksisterende boliger). Disse 33 tomtene skaper et behov for totalt 1650 m² lekeareal. I umiddelbar nærhet av planområdet ligger et større offentlig friområde (gnr/bnr 105/14). Dette arealet benyttes i dag av de ca 25 boenhetene på Kulen (inkl. de 5 eksisterende boligene innenfor planområdet). Arealet er på ca 2300 m². Hvis vi regner 50 m² pr bolig, utnytter de 25 eksisterende boligene på Kulen 1250 m² av dette området. 13
Eksisterende kommunalt lekeområde Behovet for lekeareal i Vågen (minimum 1650 m²) dekkes dermed av 852 m² felles lekeareal innenfor planområdet samt de resterende 1050 m² på det offentlige friområdet. I tillegg er det satt av arealer til offentlig friområde turveg som har som funksjon å skape gangforbindelse gjennom området og ut til tilliggende boligområder. For område KS1 skal kravet til lekeareal løses innenfor eget areal. 5.8 ROS-analyse Det legges opp til at store deler av Vågen fylles ut for å etablere tilstrekkelige arealer til planlagt utbygging. Det meste av denne utfyllingen er allerede utført. Det vil fylles masse opp til kote 4 ut mot kantene mens fyllingskanten ut mot vågen vil ligge på ca kote 3. En slik utfylling vil etter vår vurdering være tilstrekkelig i forhold til å ta høyde for evt. stormflo. Utfyllingen i området har skjedd over flere år. Første byggetrinn kommer innerst i vågen der massene har ligget lengst. Byggetrinn 2 vil være områder på land i vest mens byggetrinn 3 vil være på de ytre deler av fyllingen. Utbyggingshastighet er tenkt ca 3 år pr trinn. Bygg & Boligmarkedet AS vurderer fyllingen som stabil og uproblematisk. Det er foreløpig ikke gjort ytterligere geotekniske vurderinger. Under vises bilder av fyllingen tatt i mars 2009. 14
Fyllingskant mot nord, mars 2009 Fyllingskant mot vest, mars 2009 Et annet forhold som har blitt vurdert i forbindelse med ROS-analysen er skrenten øst i planområdet. Bygg & Boligmarkedet vurderer skråning og fjellhammer som stabil og trygg for utbygging. Skrent mot øst 15
Vedlagt planbeskrivelsen følger utfylt sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet samt Bygg og Boligmarkedets egen sikkerhetsvurdering av punktene merket BB i sjekklisten. 5.9 Offentlig og privat servicedekning Planområdet ligger i ca 1,5 km fra kommunesenteret Måløy med alle servicefunksjoner. Det er gang- og sykkelvegforbindelse fra planområdet og inn til sentrum 16