Vår saksbehandler Arild Hoel OPPDAL KOMMUNE Særutskrift Dok 33 Referanse ARHO/2014/194-22/194/58 Behandles av Utvalgssaksnr Møtedato Bygningsråd 15/10 26.01.2015 Kommunestyret 15/10 28.01.2015 Mindre endring av reguleringsplan for Torvesgjelan Hytteområde - sluttbehandling Vedlegg 1 Særutskrift - Mindre endring av reguleringsplan Torvesgjelsn Hytteområde - 1. gangs behandling 2 Plankart opprettet i hht BYRÅ-sak 14/91 3 Bestemmelser opprettet ihht BYRÅ-sak 14/91 4 Torvesgjelan - plankart revidert 04.11.14. 5 Situasjonskart datert 10.12.14. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Sakens øvrige dokumenter. Saksopplysninger Bygningsrådet vedtok i møte 25.08.14., sak 14/91, å sende forslag til mindre endring av reguleringsplan for Torvesgjelan hytteområde på lovbestemt høring, og å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Planforslaget (plankart datert 20.06.14. revidert i henhold til bygningsrådets vedtak i saken, samt reguleringsbestemmelser revidert i henhold til vedtak i saken) er sendt berørte sektormyndigheter og naboer ved brev av 05.09.14. Planforslaget er lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 05.09. 20.10.14. Statens vegvesen er etter anmodning gitt uttalefrist til 31.10.14. Innen fristens utløp er følgende merknader mottatt: Sør-Trøndelag fylkeskommune har i brev av 07.10.14. ingen merknader til planforslaget. Statens vegvesen har i brev av 24.10.14. ingen merknader til planforslaget. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag har i brev av 08.09.14. ingen merknader til planforslaget. Advokat Erling T. Eggen ber i brev av 08.10.14. på vegne av Erik Thyve om en redegjørelse om forhold knyttet til Thyves vegrett i planområdet. Det vises til Orkdal jordskifteretts slutning datert 5. desember 1972 og etterfølgende grensegang. Rettens kjennelse er for lengst rettskraftig, og Erik Thyve har ervervet vegrett til sin eiendom, gnr/bnr 195/2. Etterspurt redegjørelse er gitt i brev av 17.10.14. fra Oppdal kommune. Det framgår av redegjørelsen at Thyve i henhold til jordskifterettens slutning har
vegrett til sin eiendom, og at dette er ivaretatt i planforslagets bestemmelser og på plankartet. I brev av 04.11.14. fra samme advokat vises det til at forslaget kun ivaretar vegrett til Thyves dyrka mark, men ikke til hans utmark, og ikke til eiendommene gnr/bnr 196/16 og 196/17. Eventuell bruk av Thyves innmark til veg må erstattes. Arvid Oddvar Aalbu (eier av gnr/bnr 354/1) peker i e-post mottatt 17.10.14. på at avstand til dyrka mark og avstand til grense i sør gjør at den østre tomta ikke kan bebygges. Han peker videre på at det ikke er dokumentert at felles renseanlegg for gråvann er dimensjonert for en ekstra hytte. Aalbu mener Visyn Invest AS kun har bruksrett til vegen, og derfor ikke kan selge eller gi bort vegrett til Odd Kjærem. Videre anføres at tomtekjøperne i området har betalt for fellesareal. Deling i to tomter kan føre til at fellesareal selges to ganger. Videre peker Aalbu på manglende istandsetting av veg etter utbyggingen. Han savner at innspill til planlegger ikke er synliggjort i saksbehandlingen. Advokat Ole Erik Gussiås (brev av 17.10.14.) anfører på vegne av Torvesgjelan Hytteeierforening at Oppdal kommune ikke bør tillate endringer i den vedtatte reguleringsplanen. Hytteeierforeningen består av eierne av gnr/bnr 194/65, 194/63, 194/60 og 194/64. Det vises til at det foreligger uklarhet om eierforholdet til grunnen som aktuell veg skal anlegges på. Uavhengig av eierforholdene vil Hytteeierforeningen motsette seg at flere får koble seg på vegen. Det vises til at grunnen som vegen ligger på inngår i gnr/bnr 194/58. Denne parsellen inneholder også et mindre friområde sør og øst for hyttegrenda. Det vises til at det i kjøpekontrakten til eier av gnr/bnr 194/65 framgår at det skal stiftes en velforening for hyttefeltet, og at regulert fellesareal skal/kan overskjøtes velforeningen. Dokumentavgift for andel fellesareal er inkludert i kjøpesummen. Hytteeierne mener videre at det ikke bør gjøres endringer i reguleringsbestemmelsene ved at pkt. 2.2.4. og 5.1. tas ut, og at 5.2. endres. De foreslåtte endringene åpner for at flere eiendommer kan knytte seg til felles avløpsnett og vannforsyning, og at dette kan gjøres suksessivt og uten en ny reguleringsplan. Dette gir en uoversiktlig løsning. Det er viktig at ikke flere og flere tomter kan knytte seg til vann- og avløpsnettet, som da på et eller annet tidspunkt vil bli underdimensjonert. Det vises til at hytteeierforeningen skal stå for drifta, og at det da ikke bør åpnes for at eiendommer utenom hyttegrenda kan knyttes til veg og avløp. Oppdal kommune mottok 04.11.14. et justert plankart for endringen. Plankartet er datert 04.11.14., og må ses på som et alternativ til den løsningen som framgår av plankart datert 20.06.14. Justeringen består i at vegen flyttes ca. 20 meter vestover, og legges mellom de to tomtene. Det nye forslaget gir adkomst både til dyrkamarka og utmarka på eiendommen gnr/bnr 195/2, og om ønskelig eiendommene gnr/bnr 196/16 og 196/17. Hovedhensikten med det opprinnelige planforslaget var å dele tomt med gnr/bnr 194/62 i to mindre tomter, noe bygningsrådet har sluttet seg til i sak 14/91. Denne hovedhensikten er opprettholdt i det justerte planforslaget. Rådmannen har vurdert det slik at justeringen ikke berører sektormyndighetenes interesser. Rådmannen vurderte det videre slik at når justeringen ivaretar hovedhensikten med planendringen, kunne det justerte planforslaget, som et alternativ til det opprinnelige, sendes på begrenset høring uten forutgående behandling i bygningsrådet. Det justerte planforslaget er derfor sendt på en begrenset høring til berørte naboer og grunneiere ved brev av 06.11.14. Ved brev av samme dato er Advokat Erling T. Eggen orientert om justeringen. Frist for å komme med merknader ble satt til 05.12.14. Det har innen fristens utløp kommet følgende merknader: I brev av 19.11.14. fra Advokat Erling T. Eggen framgår at den foreslåtte justeringen er grei for hans klient Erik Thyve. Eier av gnr/bnr 196/16, Ole-Johan Berg mener i e-post sendt 03.12.14. at den nye vegløsningen strider mot tidligere godkjente planer. Han stiller videre spørsmål om det er planlagt områder som ønsker vegen framlagt slik kartet viser. Det opplyses videre at de har tinglyst vegrett fra 1985, slik at den foreslåtte vegløsningen ikke er aktuell.
Advokat Ole Erik Gussiås (brev av 05.12.14.) fastholder på vegne av Torvesgjelan Hytteeierforening de anførsler som er inntatt i brev av 17.10.14. Videre hendes det i brevet at hytteeierne i denne saken er holdt uvitende av Visyn Invest AS om de vegretter som skal gå gjennom hyttefeltet. Dette til tross for at Visyn Invest AS i e-post av 07.11.14. skriver at hytteeierne vil bli løpende orientert om dette. Gussiås kan ikke se at det følger av jordskiftesaken fra 1972 at gnr/bnr 196/16 og 196/17 har veirett over gnr/bnr 194/58. Det bes redegjort for hvilke tinglyste avtaler som ligger til grunn for deres vegrett. Videre pekes på at vegretten for gnr/bnr 195/2 skulle sikre adkomst til «løkka». Det antas at dette er det åpne området som ligger nord for hyttefeltet. Vegen bør derfor tegnes inn slik at den avsluttes der den møter grensen til gnr/bnr 195/2. Planforslag datert 04.11.14. har delvis tegnet inn tomt H1A på et område som har vært avsatt til fellesareal. Det hevdes at hytteeierne har betalt for dette arealet, og er eiere av det. Kommunen bør være varsom med å regulere inn en tomt når det foreligger tvist om eiendomsretten til deler av tomta da dette vil legge til rette for langvarige privatrettslige tvister. Veg på østsiden av tomt H1 vil gi en bedre løsning, og kan ikke anses å være i strid med jordskiftesaken fra 1972. Videre vises til servituttlovens 5 som hjemler omlegging av veger. Når det ikke er anført noen begrunnelse fra eier av gnr/bnr 195/2 som tilsier endepunkt for vegen mot vest, kan hytteeierne klart kreve at vegen legges om. Eier av gnr/bnr 196/17, John Edvin Arnstad, har i brev av 05.12.14. en rekke merknader til justert planforslag datert 04.11.14. Adkomst til gnr/bnr 196/104 er tatt ut av planen uten at dette er begrunnet. Planforslaget er vesentlig endret ved at det foreslås en helt ny vegløsning fram til gnr/bnr 196/7. (her menes trolig 193/7). Endringen av forslaget er ikke begrunnet, og reiser flere privat- og offentligrettslige spørsmål som må løses før planen kan vedtas. Det hevdes at forslaget ikke gir bedre adkomst til gnr/bnr 195/2, men at driftsforholdene blir verre. Forslag om å føre vegen fram til gnr/bnr 193/7 er ikke begrunnet. Det er ikke behov for å etablere adkomst til gnr/bnr 193/7, 196/16 og 196/17 da disse har adkomster som fungerer hensiktsmessig og er arealeffektive. Eier av gnr/bnr 196/17 har intet ønske om endret adkomst. Den nye vegen over gnr/bnr 195/2 bygges vesentlig over dyrka mark. Det må begrunnes særskilt hvorfor man skal ta i bruk LNFR og dyrka mark til vegformål. Reguleringsplanen griper inn i private eiendomsretter uten at forslaget drøfter forholdet til disse rettighetene. Forslaget er et vesentlig avvik fra det planforslaget som ble behandlet av bygningsrådet 25.08.14., og er den tredje løsningen som framlegges for behandling. Videre hevdes at forslagsstiller ikke har eiendomsrett til det vegarealet som søkes omregulert. Grunneierne forventer en forutberegnelighet fra kommunens side. Der det planlegges grep som omfatter større områder må disse behandles etter en helhetlig plan i tråd med plan- og bygningsloven. Sluttbehandling av planen skal gjøres i medhold av plan- og bygningslovens 12-12. Planforslaget er ikke fullt ut i tråd med kommuneplanens arealdel. Sluttbehandling skal gjøres av kommunestyret. Miljø, landbruk og folkehelse Miljøfaglige vurderinger, herunder forholdet til naturmangfoldloven er gjort i sak 14/91 i bygningsrådet. Det samme gjelder landbruksfaglige vurderinger og folkehelsevurderinger. Vurdering Plankart datert 04.11.14. er etter ønske fra forslagsstiller sendt på en begrenset høring. Justeringen ivaretar hovedhensikten med planendringen som bygningsrådet sluttet seg til i sak 14/91. Etter rådmannens vurdering kunne det justerte planforslaget, som et alternativ til det opprinnelige, sendes på begrenset høring uten forutgående behandling i bygningsrådet. Så lenge hovedhensikten med planforslaget er ivaretatt, kan rådmannen ikke se at flytting av vegen ca. 20 meter vestover kan karakteriseres som en vesentlig endring.
Rådmannens utgangspunkt for vurderingene i denne saken er plankart datert 04.11.14. må ses på som et alternativ til plankart datert 20.06.14., revidert ihht. bygningsrådets vedtak i sak 14/91. Innkomne merknader er i stor grad sammenfallende, og rådmannen vil hovedsakelig kommentere disse samlet. Når det gjelder rettighetene til veg i området, er dette forhold av privatrettslig karakter. Rådmannen kan opplyse følgende: Det framgår av jordskifterettens slutning i 1972 at gnr/bnr 195/2 har vegrett til sin eiendom. Vegen skal anlegges «forbi Torveskalvhagen og opp til løkka til gnr 195 bnr 2 i utmarka». Rådmannen kan på bakgrunn av denne formuleringen ikke fastslå at det dreier seg om veg til dyrkamarka på denne eiendommen. Det framgår imidlertid av jordskifterettens slutning at vegen skal ende ved grensa til gnr/bnr 193/7. Omtalt vegrett til eiendommene gnr/bnr 196/16 og 196/17 er basert på at eier av gnr/bnr 195/2 under oppmålingsforretning 19.06.06. opplyste at disse to eiendommene har slik rett. Ved oppmålingsforretning er kommunen pliktig til å føre slike opplysninger inn i protokollen, noe som også er gjort i denne saken. Rådmannen kan imidlertid ikke se at disse rettighetene er tinglyst. Gnr/bnr 196/104 er en relativt nylig opprettet tomt til fritidsformål, og har ingen rettigheter til vegen. Rådmannen vil ut over dette ikke kommentere disse privatrettslige forholdene. Rådmannen ser heller ingen grunn til å kommentere henvisning til servituttlovens 5, da denne regulerer privatrettslige forhold. Eventuell manglende informasjon om vegretter i området fra Visyn Invest AS sin side berører heller ikke offentligrettslige forhold. Hva angår eiendomsforholdene knyttet til gnr/bnr 194/58 (veg og felles friareal), kan rådmannen ikke se at eiendommen p.t. er overskjøtet til hytteeierforeningen. Eier av arealet må anses å være Visyn Invest AS. Rådmannen vil ikke kommentere privatrettslige forhold som framgår av eksempelvis kjøpekontrakt. Avløpsanlegget for området er i henhold til avløpsplan revidert i 2009 dimensjonert for 5 hytter. Løsningen legger opp til tett tank for sortvann (klosettavløp) på den enkelte tomt, og felles slamavskiller og infiltrasjon for gråvann. I tråd med dette er det gitt utslippstillatelse for 5 hytter. For hytte nr. 6 må det søkes om ny utslippstillatelse. Det må da dokumenteres at eksisterende avløpsanlegg er dimensjonert for tilkobling av en ny enhet. Dersom så ikke er tilfelle må anlegget oppgraderes. Arvid Oddvar Aalbu (eier av gnr/bnr 354/1) peker i e-post mottatt 17.10.14. på at avstand til dyrka mark og avstand til grense i sør gjør at den østre tomta ikke kan bebygges. Av pkt. 1 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel framgår at bestemmelser i reguleringsplaner i delplanområdene fortsatt skal gjelde der kommuneplanens bestemmelser ville vært innskrenkende. Siden planområdet ligger i delplanområde Festa, vil det være reguleringsplanens bestemmelser som gjelder der kommuneplanens bestemmelser vil være innskrenkende. I bestemmelsene til reguleringsplanen er det ikke angitt byggegrense til dyrka mark. Av pkt. 2.1.1. går det fram at hytteplassering er markert i terrenget med en lokal innmålt pel. Pel i terrenget skal ligge innenfor hovedhyttas vegger. Det er heller ikke vist byggegrense på gjeldende plankart. Kommuneplanens bestemmelse (pkt. 9) om byggeavstand på 20 meter til dyrka mark vil ikke gjelde, da den vil være innskrenkende i forhold til bestemmelsene i reguleringsplanen. Rådmannen vil nedenfor vurdere de to alternative planløsningene, der alternativ 1 er løsning vist på plankart datert 20.06.14., revidert i henhold til bygningsrådets vedtak i sak 14/91. Alternativ 2 er løsning vist på plankart datert 04.11.14. Ut fra en planfaglig vurdering mener rådmannen at alternativ 2 vil gi en bedre løsning enn alternativ 1. Rådmannen begrunner dette med at alternativ 2:
- Vil gi en bedre vegløsning for de to tomtene - Vil gjøre det enklere å bebygge de to tomtene uten å komme i konflikt med dyrka mark - Vil gi bedre adkomst til eiendommen gnr/bnr 195/2 ved at denne får adkomst både til dyrkamark og utmark. Eier av denne eiendommen har akseptert løsningen i alternativ 2 - Vil gi en løsning der endepunktet på vegen vil være i tråd med jordskifterettens slutning fra 1972 - Ikke vil pålegge eierne av gnr/bnr 193/7, 196/19 og 196/17 å benytte denne adkomsten Rådmannen finner ikke å kunne vektlegge de privatrettslige forholdene som er påpekt i saken. Alternativ 1 vil også gi adkomst til dyrkamarka på gnr/bnr 195/2. For å få til adkomst til utmarka på samme eiendom må det anlegges veg på dyrka mark over en strekning på ca. 45 meter. Dette alternativet vil m.a.o. medføre nedbygging av vesentlig mer dyrka mark enn alternativ 2. Rådmannen vil etter samlet vurdering tilrå at kommunestyret vedtar mindre endring av reguleringsplanen for Torvesgjelan hytteområde som vist på plankart datert 04.11.14. og reguleringsbestemmelser revidert i henhold til bygningsrådets vedtak i sak 14/91. Rådmannens tilråding Saksdokumenter forelå som nevnt i saksinnledningen. Bygningsrådet rår kommunestyret til å gjøre slikt vedtak Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 12-12 mindre endring av reguleringsplan for Torvesgjelan hytteområde. Vedtaket gjelder plankart datert 04.11.14., og bestemmelser revidert i henhold til bygningsrådets vedtak i sak 14/91. Saksprotokoll i Bygningsråd - 26.01.2015 Behandling Arnt Gulaker erklærte seg inhabil og fratrådte. Morten Olsen tiltrådte som leder. Innstilling Rådmannens tilråding tiltres enstemmig (6 st). Innstillingen blir som følger: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 12-12 mindre endring av reguleringsplan for Torvesgjelan hytteområde. Vedtaket gjelder plankart datert 04.11.14., og bestemmelser revidert i henhold til bygningsrådets vedtak i sak 14/91. Saksprotokoll i Kommunestyret - 28.01.2015
Behandling Arnt Gulaker og Elisabeth Gulaker erklærte seg inhabile i saken, og fratrådte sakens behandling. Tor Snøve ba kommunestyret ta stilling til hans habilitet i saken. Vedtak Arnt Gulaker, Elisabeth Gulaker og Tor Snøve ble enst. erklært inhabile. (21 st.) Bygningsrådets innstilling ble enst. vedtatt. (21 st.) Vedtaket blir som følger: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 12-12 mindre endring av reguleringsplan for Torvesgjelan hytteområde. Vedtaket gjelder plankart datert 04.11.14., og bestemmelser revidert i henhold til bygningsrådets vedtak i sak 14/91.