Avtaledokument mellom Kommunalstyret for miljø og utbygging og selvbyggere på Søra Bråde2 Orientering om selvbyggervirksomheten Stavanger kommune har ved kommunalstyret for miljø og utbygging (heretter kalt KMU), opprettet organisert selvbyggervirksomhet. Formålet med virksomheten er å gi selvbyggerne anledning til å utføre en del av arbeidene på egen bolig som egeninnsats, slik at byggeomkostningene reduseres. Ved organisert virksomhet oppnås rasjonell drift og dermed gunstige priser. Selvbygger er på ingen måte å anse som arbeidstaker eller ansatt i Stavanger kommune som følge av denne avtalen. Stavanger kommune utfører ikke sitt arbeid som ledd i næringsvirksomhet eller med økonomisk godtgjørelse, men opptrer som representant for den enkelte selvbygger. Selvbyggerne har derfor ikke rettigheter overfor Stavanger kommune i henhold til Bustadoppføringslova, jfr Bustadoppføringslova 2 2. ledd. Kravet for å bli selvbygger er at den enkelte selvbygger er villig til å akseptere de retningslinjer og betingelser som til enhver tid gjelder for virksomheten og erklærer å oppfylle de avtaler som er medtatt i dette avtaledokument. Eiendomsretten til den enkelte boligen tildeles i samsvar med de retningslinjer som fremgår under kapitlet for overskjøting. Boligene bygges i samsvar med beskrivelse og tegninger (kontraktsdokumenter som er godkjent av KMU og leverandør/entreprenør). Denne beskrivelse med tegninger vedlegges husbanklånsøknaden og danner husbankens grunnlag for å gi lån. 1. Arbeidsrutine Instruks Selvbyggerne skal gjøre sitt til at det på byggeplassen hersker en god ånd og godt kameratskap, og at den fastsatte arbeidstid blir overholdt. Selvbyggerne plikter å ivareta hensynet til sikkerheten for seg selv og andre som oppholder seg på byggeplassen under utførelsen av egeninnsatsen, samt i andre sammenhenger hvor en befinner seg på byggeplassen. Herunder plikter selvbyggerne å rette seg etter de pålegg og anvisninger som byggeleder gir med hensyn til utførelsen av arbeidet og andre sikkerhetsforanstaltninger. - 1 -
Ved ubegrunnet fravær, kan KMU kreve at vedkommende trekker seg som selvbygger. Fravær utover 3 dager skal legitimeres (legeattest), alt fravær må innarbeides eller utføres med på forhånd godkjent stedfortreder. Det er en forutsetning for å kunne delta som selvbygger at vedkommende er arbeidsføre. Etter søknad kan byggeleder, i spesielle tilfeller, godta at en fast stedfortreder utfører selvbyggerinnsatsen. 2. Byggherre - retningslinjer i forbindelse med utbyggingen KMU står som byggherre og har byggleveransen i hele byggeperioden, inntil ferdigbefaring og overtakelse er avholdt. Selvbyggerne skal delta i obligatorisk kurs om sikkerhet som Stavanger kommune arrangerer. Selvbygger får ikke adgang til byggeplassen eller delta i egeninnsats før kurset er gjennomført. Manglende deltakelse på kurset vil derfor medføre at vedkommende utgår som selvbygger. KMU ved byggeleder har et overordnet ansvar for at sikkerheten på arbeidsplassen er ivaretatt. Selvbyggerne plikter å rette seg etter pålegg som byggeleder gir. Selvbyggerne skal benytte nødvendig og hensiktsmessig verneutstyr ved utførelse av egeninnsatsen og når de oppholder seg på byggeplassen. Ved brudd på regler for å ivareta sikkerhet, eller dersom selvbygger ikke retter seg etter byggeleders påpekning av sikkerhetsbrudd, kan selvbyggeren bortvises fra byggeplassen. Ved gjentatt eller alvorlig brudd kan KMU bestemme at vedkommende utgår som selvbygger. Selvbyggerne er selv ansvarlig for egne handlinger på byggeplassen. Selvbyggerne har ikke anledning/rett til å inngå avtale med byggmester eller andre leverandører/utførende håndverkere. Byggeleder kontrollerer utførelsen av byggearbeidene og godkjenner huset ved ferdigbefaring. Ved ferdigbefaringen og ved garantibefaringen (1-års befaringen) skal den enkelte selvbygger være tilstede. Disse befaringene utføres i henhold til kontraktsavtaler og avholdes av byggherren v/byggeledelsen. Byggeledelsen fører byggesaken i alle faser fram til endelig overtakelse og avslutter kontrakter. Den enkelte får ingen bestemmende rettigheter i byggefasen, dvs. KMU kan vedta at enkelte saker skal behandles og avgjøres på allmannamøter. Det er kun materialer til maler-/golvbeleggingsarbeider som skal innkjøpes av selvbyggerne. Gulvbelegg i våtrom er med i tømmerentreprisen. - 2 -
Ellers kan heller ikke selvbyggerne foreta endringer i planen, arbeidsutførelse, materialvalg, bygningens utseende mv., eller føre opp tilbygg ol. Jfr. detaljreguleringsplan. (bebyggelsesplan) Ved overtredelse av ovennevnte bestemmelser, kan KMU bestemme at vedkommende blir fratatt sin rett som selvbygger, og mister tomten. 3. Organisasjonsmønster på byggeplassen Byggelederen er den daglige leder av feltutbyggingen. Byggelederen utpeker en lagbas (ut fra faglige kvalifikasjoner) for hvert lag. Lagbasen mottar all informasjon/rettledning av byggelederen i den tiden fellesarbeidene pågår. Når fellesarbeidene er avsluttet, vil den enkelte få videre informasjon/rettledning. Lagbasen skal hver 14.dag innlevere oppgave til byggelederen over antall timer som hvert av medlemmene har arbeidet. 4. Henvendelser Henvendelser fra den enkelte selvbygger, når det gjelder byggesaker ol., rettes til byggeleder/avdelingsleder. Henvendelse i forbindelse med innbetalinger, utfylling av låne- og konverteringssøknader og andre økonomiske spørsmål rettes til sekretær/avdelingsleder ved prosjektavd. Saker som kreves behandlet i KMU fremlegges av tillitsmannen. Avdelingsleder tar saken opp i utvalgsmøtet. Når slike saker behandles, møter også tillitsmannen. 5. Velforening I løpet av byggeprosessen opprettes en velforening som får i oppgave å opparbeide og vedlikeholde fellesarealer og/eller ivareta feltets interesser. Samtlige selvbyggere er pliktige til å delta i foreningen og delta med egeninnsats og dekke kostnader ved opparbeidelse og fremtidig vedlikehold av fellesarealer viser videre til punkt 6 i denne avtalen. 6. Fellesområdet Skravert område på bebyggelsesplan for fellesareal (lekeplass, parkeringsplass, gangstier osv). Dette arealet overskjøtes med en ideell andel på hver av eierne. Den enkelte eier forplikter seg til å bidra til nødvendig vedlikehold eventuelt dekke de kostnadene som går med dersom disse arbeidene overlates til private firmaer. 7. Egeninnsats Selvbyggerne skal selv, under ledelse av byggeleder, utføre følgende arbeidsoppgaver: Planering av byggegrop, graving av bunnledningsgrøfter, oppføring av grunnmur med tilhørende arbeider. Malerarbeidet og golvleggerarbeid utføres av selvbygger. 8. Fordeling av hus/leiligheter - 3 -
På første allmannamøte som avholdes, inndeles selvbyggerne i lag (ved loddtrekning). På forhånd er husrekkene inndelt med lagbetegnelse. Husene trekkes ved overlevering. 9. Byggelånskonto Dersom en selvbygger ønsker å trekke seg etter at avtaledokumentet er underskrevet gjelder følgende retningslinjer: a. For sen innbetaling belastes med en rentesats som ligger 3% høyere enn rentesatsen på byggelånet. Ved gjentatte purringer kan KMU vedta at vedkommende utgår som selvbygger. b. Selvbyggere som trekker seg etter at innbetaling har funne sted får tilbakebetalt det innbetalte beløp uten tillegg av renter. c. Selvbyggere som trekker seg etter at egeninnsatsen har startet får ikke godtgjort for arbeidet. Det godtgjøres heller ikke noe for dekning av utgifter til verktøy, lys etc. d. Selvbyggere som trekker seg og som har foretatt ulovlige installasjoner ut over kontraktsfestede leveranser får ikke godtgjort for disse. e. Selvbyggere som blir tildelt på et senere tidspunkt enn førstegangstildelingen belastes med renter på egenkapitalen fra forfallsdato til innbetalingen foreligger. Ved beregning av rente legges til grunn den samme rentesats som betales for byggelånet. f. I helt spesielle tilfeller som ved sykdom ol. kan KMU gjøre unntak fra disse retningslinjer. - 4 -
Overskjøting Stavanger kommune har eiendomsrett til boligen inntil overskjøting har funnet sted. Boligen overskjøtes og overdragelseskontrakt underskrives av partene (KMU og selvbyggerne) når innflytting kan foretas. Det er påført heftelser på kr 100.000 på skjøte, dette blir slettet etter at sluttoppgjør er foretatt. Boligen inklusive tomt og eventuell part av friarealer overdras for selvkost. Selvkost er de totale omkostninger for tomt, opparbeidelse av kommunaltekniske anlegg, tomtetekniske arbeider, opparbeidelse av friareal, materialer til grunnmur, hus over grunnmur, konsulent/arkitekt-honorarer, del av administrasjonsomkostninger, kopiering og omkostninger i forbindelse med overskjøting (dokumentavgift og tinglysingsgebyr), samt byggelånsrenten og provisjon. Betingelsen for at boligen skal bli overskjøtet er følgende: 1. Den enkelte selvbygger skal ha utført sin del av egeninnsatsen og arbeidet skal være utført i henhold til de bestemmelser som er vedtatt av KMU. 2. Kontantinnskuddet og 2.prioritetslån skal være innbetalt. Selvbyggerne er selv ansvarlige for at husbank/1.prioritetslån og 2.prioritetslån blir gitt. Selvbyggerne er selv ansvarlige for at boligen er fullfinansiert. 3. Overdragelseskontrakten skal være akseptert og underskrevet av begge parter (selvbygger og KMU). Overdragelseskontrakten vil inneholde følgende punkter: a. Selvbyggerne underskriver en erklæring som gir KMU nødvendige fullmakter til å konvertere husbanklån/1.prioritetslånet. b. Det beregnes en husleie som påløper etter at huset er overtatt og frem til husbanklånet utbetales, og som betales i sin helhet av den enkelte selvbygger i tillegg til kjøpesum. Fastsettes ved finansiering av hvert felt (rentesats i husbanken). c. Endelig økonomisk oppgjør foretas når hele feltet er utbygget og regnskap for feltet foreligger. d. De totale kostnadene inklusive byggelånsrenter, i byggetiden, fordeles likt mellom selvbyggerne. (Husleie i konverteringstiden fordeles etter et bestemt mønster, hvor det tas hensyn til overtakelse og dato for utbetaling av husbanklånet, jfr punkt b). Fordelingsmønsteret utarbeides for hvert felt. e. Selvbyggerne har all økonomisk risiko med utbyggingen og forplikter seg til å innbetale eventuelle underskudd, slik som KMU vedtar at dette skal innbetales. f. Selvbyggerne overtar hus og eiendom i den stand det befinner seg i ved overdragelsen og med de merknader byggeleder har krevd utbedret/utført ved ferdigbefaring. Garantibefaringen (1-års befaring) avholdes av byggleder som også avgjør hvilke krav som skal rettes mot leverandør. Selvbyggerne deltar ved overtagelsen og - 5 -
garantibefaringen. g. Eiendommen står fra overtagelsesdato for selvbyggernes regning og risiko i ethvert tilfelle. Eiendommen overtas med alle rettigheter og forpliktelser. Selvbyggerne er forpliktet til å tegne fullverdiforsikring fra overdragelsesdato. h. Stavanger kommune utfører ikke sitt arbeid som ledd i næringsvirksomhet eller med økonomisk godtgjørelse, men opptrer som representant for den enkelte selvbygger. Selvbyggerne har derfor ikke rettigheter overfor Stavanger kommune i henhold til Bustadoppføringslova, jfr Bustadoppføringslova 2 2. ledd, men vil kunne rette sitt eventuelle mangelskrav mot utførende entreprenør eller prosjekterende i henhold til inngåtte avtaler. h. Stavanger kommune har ikke ansvar for feil som er gjort av prosjekterende firma eller utførende entreprenør i forbindelse med oppføring av boligene. i. Selvbyggeren forplikter seg til å delta i opprettelse og drift av velforening for feltet med de forpliktelser dette medfører (også økonomisk). 4. Dersom betingelsene for overskjøting ikke er oppfylt (avgjøres av KMU etter at selvbyggeren har fått anledning til å uttale seg) eller at overdragelseskontrakten ikke kan aksepteres av selvbyggeren, tilbakebetales selvbyggeren eventuelle kontantinnskudd. For eventuelt ekstra utstyr som er påkostet boligen uten tillatelse fra KMU, gis ingen erstatning. 5. Eventuelle tvistigheter vedrørende bestemmelsen i dette avtaledokument avgjøres med bindende virkning av en nemnd på tre personer som oppnevnes av sorenskriveren i Stavanger tingsrett. Underskrift Undertegnede bekrefter at instruks, inklusive overdragelseskontrakt er gjennomlest og kan herved bekrefte at samtlige bestemmelser aksepteres. Stavanger, den Stavanger, den for KMU Selvbyggerens underskrift Jostein Førland eiendomssjef - 6 -