INNSPILL TIL KOMMUNEPLANREVISJONEN I PORSGRUNN KOMMUNE HOLTA 01.09.17
2 (15) 1. INNLEDNING... 3 2. INNSPILL TIL KOMMUNEPLANREVISJONEN... 7 2.1 Tårnfjellvegen... 7 2.2 NRK-eiendommen... 10 2.3 Borgeåsen... 13 2.4 Utsikten Borgeåsen... 15
3 (15) 1. INNLEDNING På Borgeåsen i Porsgrunn kommune ligger en større eiendom, gbnr 375/1 som er eid av familien Holta. Eiendommen ligger solrikt til på vestsiden av Borgeåsen rett syd og øst for eksisterende boligområder. Situasjonskart over aktuelle eiendom Eiendommen består av flere parseller der hoveddelen strekker seg over et område på 145 daa fra Utsikten/Dansesletta i syd, omkring NRKbygget og nord til Tårnfjellvegen. Eiendommen avgrenses av kommunegrensen til Skien kommune i øst. Tilgrensende eiendom gbnr 373/181 eies av NRK Eiendom og er bebygget med bygg tilhørende NRK sin virksomhet i Telemark. Øvrige tilgrensende eiendommer er i kommunalt eie. Eiendommen sin utstrekning
4 (15) Gjeldende kommuneplanens arealdel I gjeldende kommuneplanens arealdel er gbnr 375/1 avsatt til LNF-område sammen med øvrige naboeiendommer både i Porsgrunn og Skien kommune. I tillegg til å være et populært boligområde, er Borgeåsen også et populært friluftsområde for både beboere og skoler omkring Borgeåsen. Deler av Borgeåsen har verdier av regional og nasjonal interesse for biologisk mangfold. NRK-eiendommen er avsatt til byggeområde for offentlig/privat tjenesteyting i gjeldende kommuneplanens arealdel. I dialog med NRK-eiendom ønsker grunneier å se på en annen utvikling av eiendommen enn det som fremgår av gjeldende kommuneplanens arealdel.
5 (15) Bybåndsavgrensningen i gjeldende kommuneplanens arealdel Bybåndsavgrensningen i gjeldende kommuneplanens arealdel Bybåndsavgrensningen i gjeldende kommuneplanens arealdel viser at store deler av eiendommen gbnr 375/1 ligger innenfor bybåndet. I tillegg viser kommuneplanens arealdel at de søndre delene av eiendommen ligger innenfor en radius på 300m fra nærmeste lokalsenter; Hovenga. For å ivareta en intensjon om bærekraftig samordnet areal- og transportplanlegging, ønsker Grenlandskommunene å legge til rette for en høyere utnyttelse innenfor områder i Bybåndet og nær lokalsentre.
6 (15) På grunn av nærheten til eksisterende boligområder med etablert infrastruktur som veg, vannog avløp, ser grunneiere på Borgeåsen det som naturlig å ønske vurdert en utnyttelse av eiendommene til boligformål. Som et ledd i Grenlandskommunenes mål om fortetting innenfor bybåndet og innenfor eksisterende infrastruktur, ønskes det vurdert en grenseoppgang mellom hvilke områder som fortsatt skal benyttes til friluftsliv og vern av biologisk mangfold, og hvilke områder som kan bebygges enten som en videreutvikling av eksisterende bebyggelse som ved NRK-tomta eller som en naturlig forlengelse innenfor eksisterende infrastruktur med gater og VA-nett. Som et innspill til kommuneplanrevisjonen ønskes vurdert hvor "markagrensen" på Borgeåsen skal gå. Innenfor markagrensen bør det ikke skje noen form for utbygging foruten en tilretteleggelse for friluftsliv og rekreasjon i tillegg til vern av biologisk mangfold og eventuelle bygg og serviceinstitusjoner som fremmer bruken av området til friluftsliv. Utenfor "markagrensen" ønskes tillatt en utvikling av boliger og etablering av øvrige bygg og tiltak som bygger opp under stedets arealbruk. Forslag til linje som viser "markagrensen" på Borgeåsen.
7 (15) 2. INNSPILL TIL KOMMUNEPLANREVISJONEN Nedenfor følger 4 innspill som i hovedsak gjelder eiendommen gbnr 375/1 men også NRKeiendommen gbnr 373/181. Arealdisponeringen på følgende eiendommer ønskes vurdert: 1. Tårnfjellvegen 2. NRK-eiendommen 3. Borgeåsen 4. Utsikten Borgeåsen 2.1 Tårnfjellvegen Eiendom gbnr 375/1 Adresse Tårnfjellvegen Eksisterende arealbruk LNF og hensynssone naturmangfold Innspill til endret arealbruk Bolig Eier Holta Areal 17,9 daa Merknad Reguleringsplanarbeider med KU er varslet startet opp. Kommuneplanens arealdel. Tårnfjellvegen ligger på Borgeåsen nord for Porsgrunn sentrum. Boligområdet i Tårnfjellvegen ble etablert for ca 30-40 år siden gjennom realiseringen av reguleringsplan nr. 202 "Tårnfjellet" stadfestet i 1970 og reguleringsendring plan nr. 202B stadfestet i 1986.
8 (15) I den øvre delen av Tårnfjellvegen gjenstår noen ubebygde arealer i nær tilknytning til adkomstvegen. De ubebygde arealene tilhører eiendommen gbnr 375/91, og er i stadfestede reguleringsplaner avsatt til friområder og lekeplass. I kommuneplanens arealdel er gbnr 375/91 avsatt til LNF-område, og ligger delvis innenfor sone med særlige hensyn til naturmiljø. Området ligger innenfor bybåndsavgrensningen. I følge kommuneplanens arealdel skal det legges til rette for minst 2 boenheter/daa innenfor bybåndet. En utbygging er i tråd med kommuneplanens overordnede mål om å legge til rette for boligbebyggelse i bybåndet. Det er et politisk uttalt behov for attraktive boligtomter i Porsgrunn. En utbygging i Tårnfjellvegen vil ta i bruk eksisterende infrastruktur i et godt etablert, bynært boligområde i Porsgrunn. Børve Borchsenius Arkitekter AS er engasjert av familien Holta til å utarbeide en detaljert reguleringsplan for de delene av eiendommen gbnr 375/91 som ligger i tilknytning til den etablerte adkomstvegen Tårnfjellvegen. Målet med arbeidene er å legge til rette for boliger med tilhørende lekeareal innenfor planområdet. Planen vil omfatte deler av eiendommen gbnr 375/91 og 375/1, som eies av Holta, de eksisterende boligeiendommene gbnr 375/149, gbnr 375/150 og gbnr 375/151, samt deler av eiendommen gbnr 375/120, som er en kommunal veg. Arealet på varslet planområde er ca 23 daa. I forbindelse med reguleringsarbeidene vil det bli utarbeidet en konsekvensutredning for en boligutvikling innenfor de delene av eiendommen som ikke er i tråd med gjeldende kommuneplanens arealdel. Oppstartsmøte i Porsgrunn kommune ble avholdt 21.2.2017. Porsgrunn kommune bekrefter at ønsket boligetablering er i strid med kommuneplanens arealdel og derfor må konsekvensutredes. Områdene som ønskes omdisponert fra LNF til bolig er arealene innenfor gbnr 375/91 og 375/1, som tilsammen er ca. 17,9 daa. Tema i konsekvensutredningen vil være biologisk mangfold, landskap, friluftsliv og hensynet til barn & unge. Reguleringsplanarbeidene og arbeidene med konsekvensutredning er kun i startfasen, og det har ikke skjedd noen politisk behandling av planen pr. 1. sept 2017. Det spilles derfor inn et ønske om at arealene som ønskes etablert til bolig også vurderes i kommende kommuneplanrevisjon. Områdene ble for øvrig også spilt inn i forrige kommuneplanrevisjon. Gjennom konsekvensutredningen som ble utarbeidet som grunnlag for gjeldende kommuneplanens arealdel, ble eiendommen anbefalt satt av til boligområde og vist som fremtidig boligområde i høringsutkastet til kommuneplanens arealdel. I forbindelse med den politiske sluttbehandlingen i bystyret 26.03.2015 ble området allikevel tatt ut som boligområde etter en innsigelse fra Fylkesmannen i Telemark, på grunnlag av manglende utredning med hensyn på naturmangfold. I Formannskapssak 80/16 den 27.10.2016 er det vedtatt: "..en formålsendring kan være aktuelt for disse to konkrete eiendommene på gbnr. 375/91. Videre prosess og arealbruk avklares gjennom en detaljregulering." Med bakgrunn Formannskapets vedtak og oppstartsmøtet den 21.02.2017 er det varslet at arbeider med reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning startet opp.
9 (15) Som et innspill til kommuneplanens arealdel i Porsgrunn kommune ønskes de nevnte eiendomsparseller vurdert avsatt til boligformål. Varslet avgrensning av planområdet Forslag til utvikling av eiendommen som fulgte varsel om oppstart av regulering
10 (15) 2.2 NRK-eiendommen Eiendom gbnr 373/181 og gbnr 375/1. Adresse Borgeåsvegen 40 Eksisterende arealbruk Kombinert off/priv tjenesteyting Innspill til endret arealbruk Kombinert off/priv tjenesteyting og bolig Eier NRK Eiendom Areal 11,5 daa og ca 10daa Merknad Innspillet gjøres i dialog med grunneier NRK-eiendommen gbnr 373/181 ligger i den søndre enden av Borgeåsvegen. Eiendommen består av bebyggelse knyttet opp til NRK Telemark sin drift på stedet. NRK Eiendom har uttalt at det i fremtiden kan være aktuelt å flytte sin virksomhet til en annen lokasjon. Det er derfor naturlig å utvide mulighetene for utbygging/ombygging på eiendommen til også å kunne inneholde andre formål enn dagens offentlig/ privat tjenesteyting. Da eiendommen ligger nær knyttet opp til eksisterende boligområder, kan det i fremtiden være et ønske om å legge til rette for boliger på eiendommen. NRK Eiendom har i samarbeid med Holta sett på en mulig arrondering av et nytt byggeområde på Borgeåsen. Eksisterende kommuneplanens arealdel viser eiendommen både innenfor bybåndet og innenfor en avgrensning på 300 meter fra lokalsenter. Videre viser det seg at det kun er registrert naturtyper av nasjonal/regional interesse i den nordøstre delen av NRKeiendommen. Det er heller ikke registrert noen naturtyper av nasjonal/regional interesse på sletten rett øst for NRK-bygget. Denne sletten ligger innenfor eiendom gbnr 375/1.
11 (15) Illustrasjon som viser bybåndsavgrensningen (gul) og lokalsenteravgrensningen(oransje) sammen med registrerte verdier for biologisk mangfold (grønn stiplet) Samtidig med ønsket om å vurdere en omdisponering av NRK-eiendommen, bes det om en vurdering av tilgrensende områder som egnet til byggeområde. I tillegg til hensynet til biologisk mangfold, må en utvikling ses i sammenheng med eksisterende friluftsinteresser. Det ønskes lagt til rette for å beholde og legge til rette for gode ferdselssoner i og omkring byggeområdet.
12 (15) Områdene 6, 7 og 8 på illustrasjonen ønskes vurdert til boligformål og/eller kombinert bolig med off/privat tjenesteyting. Illustrasjonen viser en mulig utvikling av randsonene omkring NRK-bebyggelsen til eneboligtomter. Gjennom reguleringsplanarbeider ønskes vurdert også å se på en sammenhengende utvikling av NRK-eiendommen med omkringliggende randsoner til en mer tettstilt boligutvikling. Som et innspill til kommuneplanens arealdel i Porsgrunn kommune ønskes de nevnte eiendomsparseller vurdert avsatt til boligformål i kombinasjon med offentlig/privat tjenesteyting.
13 (15) 2.3 Borgeåsen Eiendom gbnr 375/1 Adresse Borgeåsen Eksisterende arealbruk LNF og hensynssone naturmangfold Innspill til endret arealbruk Bolig Eier Holta Areal Ca 23 daa Som beskrevet i innledningen, er det et ønske om å se på en marka-avgrensning i Borgeåsenområdet. Porsgrunn kommune har i sitt forslag til planprogram til revisjonen av kommuneplanens arealdel beskrevet at markagrensen skal være et tema. Eiendommen gbnr 275/1 ligger både innenfor bebygde områder på Borgeåsen og innenfor LNF-områder på Borgeåsen. Det oppleves derfor som aktuelt å gjøre en vurdering av markagrensen på nettopp denne eiendommen. Sett i lys av eksisterende registreringer av biologisk mangfold og interesser for friluftsliv i området, kan det være et enkelt grep å sette markagrensen i overgangen mellom eksisterende boligbebyggelse og naturområder. Med bakgrunn i at området ligger attraktivt til i forhold til nærhet til byen og lokalsenter, attraktivitet med hensyn på sol og utsikt og samtidig ligger nær eksisterende infrastruktur, ønskes grenseoppgangen mellom marka/bebyggelse gjort mer detaljert enn dagens situasjon. En utbygging i området må utformes med hensyn til alle aktuelle planfaglige tema med særlig blikk på friluftsliv, biologisk mangfold og bomiljø. Nedenfor er det illustrert en mulighet for utvikling på eiendommen som knytter eksisterende Tårnfjellvegen i en sløyfe ned til Borgeåsvegen. Det er vist områder for eneboliger og områder for tettstilte kjedet enebolig. En slik boligstruktur kan bevare åpne arealer omkring bebyggelsen, og en utbygging kan skje på et moderat vis i forhold til landskapet og naturen omkring. Illustrasjonen er kun ment som en skisse til mulig utvikling. En konkretisering av utbyggingen ønskes vurdert gjennom reguleringsplanarbeider. Som et innspill til kommuneplanens arealdel i Porsgrunn kommune ønskes deler av eiendommen gbnr 375/1 vurdert avsatt til boligformål.
14 (15) Områdene 1, 2, 3, 4 og 5 på illustrasjonen ønskes vurdert til boligformål. Skissen viser også innspillet for ønsket arealdisponering på NRK-eiendommen med tilliggende arealer. En detaljert opparbeidelse av områdene ønskes vurdert og tegnet opp gjennom reguleringsplanarbeider. Illustrasjonen viser kun en mulig utvikling.
15 (15) 2.4 Utsikten Borgeåsen Eiendom gbnr 375/1 Adresse Utsikten Borgeåsen Eksisterende arealbruk LNF og hensynssone naturmangfold Innspill til endret arealbruk Kombinert off/privat tjenesteyting og Fritidsturistformål Eier Holta Areal Ca 25 daa Foreslått avgrensning til innspilte område I den søndre delen av eiendommen gbnr 375/1 ligger Dansesletta med sitt utsiktspunkt sydvest over Porsgrunn sentrum. Området er godt etablert som et samlingssted og møtested for nærfriluftslivet lokalt i området. Grunneier har et ønske om å vitalisere området med å videreutvikle stedet slik at det har en større universell tilgjengelighet og at bruken av stedet kan utvides. Det ønskes lagt til rette for et utsiktspunkt med tilgjengelighet for rullestol/barnevogn mv. der det samtidig tilbys servering og muligheter for å sitte under tak. Adapt arkitekter AS har utarbeidet en mulighetsstudie for hvordan et slikt sted kan utformes. Mulighetsstudien ligger vedlagt. Som et innspill til kommuneplanens arealdel i Porsgrunn kommune ønskes den nevnte eiendomsparsellen vurdert avsatt til kombinert område for Off/privat tjenesteyting og Fritidsturistformål.