SIGDAL KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Thea Sandsbråten Solum Arkiv: GNR 143/4,7,549 Arkivsaksnr.: 16/1087 GNR 143 BNR 4, 7, 549 REGULERINGSPLAN FOR HYTTEOMRÅDET GAMLESETER Rådmannens forslag til vedtak: Sigdal kommune viser til plan- og bygningsloven 12-10, 12-11 og 12-12 og egengodkjenner reguleringsplan for Gamlesetra med gnr 143 bnr 4, 7 og 549 med planid 2015004, med tilhørende bestemmelser datert 17.01.2017 og plankart datert 27.11.2016. Vedtaket forutsetter at eksisterende skiløyper opprettholdes både over Gamlesetervollen og i retning Haugheimseter fram til tilfredsstillende nye skiløyper er etablert. De enkelte utbyggingsområdene skal bære kostnadene til nødvendig teknisk- og grønn infrastruktur som følge av reguleringsplan. For tiltak som er felles for flere utbyggingsområder forutsettes kostnadene fordelt forholdsmessig mellom utbyggingsprosjektene. Det settes følgende forutsetninger for vedtaket: - Vedlagt utbyggingsavtaler for Gamleseter (PlanID 2015004) og Norefjell Vest (PlanID 2010006) må være underskrevet av grunneierne før vedtaket er gyldig. - Dersom forbeholdet i avtalen for Norefjell Vest punkt 4 kommer til anvendelse må avtalen reforhandles. Saken avgjøres av Kommunestyret Vedlegg Oversiktskart 1:50.000 Utsnitt fra kommunedelplan for Norefjell Vest Plankart datert 27.11.2016 Bestemmelser datert 17.01.2017 Planbeskrivelse av 11.01.2017 Avtale om omlegging av skiløype Brev fra NVE hvor de trekker innsigelsen Brev fra Anders Widding Vedtak KS 57/17
Forslag til frivillig infrastrukturavtale for reguleringsplan Norefjell Vest/Svarttjern-Rakketjern med planid 2010006 Forslag til frivillig infrastrukturavtale for reguleringsplan Gamleseter med planid 2015004 Notat juridisk avklaring Forslag til avtale om bygging av sykkelsti på gnr 143 bnr 549 med kart Saksutredning Konklusjon Det var innsigelse fra NVE, men den er trukket, og ingen innsigelser til planen fra andre offentlige instanser, men merknader fra naboer. Det er gjort endringer for å komme naboene i møte. Planen har vært til behandling i flere politiske runder. Spørsmålet nå er hvor skiløype og sykkelsti skal ligge og hvordan finansieringen av disse skal gjøres. Dette anser administrasjonen som et politisk spørsmål. Bakgrunn Grunneier er Anders Widding og Jostein Guttormsen. Området ligger ved Gamlesetervannet mellom Tempelseter og Djupsjøen. Området ligger ikke innenfor gjeldende kommuneplan, men i sin helhet innenfor kommunedelplan for Norefjell Vest i området S1 og S2 som er avsatt til seterområde i kommunedelplanen og LNF-2. I bestemmelsen for seterområdet heter det at «Innen seterområdet kan eksisterende bebyggelse istandsettes/gjenoppbygges. Bruksendring av eksisterende bygninger til hytte eller bruk av bygningene i forbindelse med kommersiell/servicerettet seterdrift med overnattingstilbud kan tillates med basis i godkjent reguleringsplan.» Området merket med LNF-2 har bestemmelse som følger «I LNF-2 området tillates etablert fire nye fritidsboliger med hjemmel i forutgående bebyggelsesplan. Vannforsyning, avløp og adkomst må kunne løses i henhold til gjeldende regelverk.» Planområdet omfatter selve Gamlesetra med setervoll og 4 eksisterende hytter. Det er foreslått 6 nye tomter innenfor planområdet. To av fritidsboligene er godkjent tidligere med plassering (se planbeskrivelse) og 4 er nye som det i følge bestemmelsene for kommunedelplanen er greit å legge inn da de ligger i LNF-2. Deler av planområdet er skogbevokst, men rundt Gamlesetra og Gamlesetervannet er det åpent terreng. De foreslåtte tomtene er lagt der det er skogvokst og i nærheten av eksisterende hytter og i god avstand til seter og setervoll. Plasseringen av tomtene er bra og det er et beskjedent antall tomter som ikke vil ødelegge setermiljøet. Området rundt setra er avsatt med hensynssone bevaring kulturmiljø. Det er egne bestemmelser for denne hensynssonen som er foreslått av Buskerud Fylkeskommune. Setermiljøet er derfor godt ivaretatt. Det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner i planområdet. Vurdering: Vurdering etter naturmangfoldlova: Lov om forvaltning av naturens mangfold av 19. juni 2009 fastsetter mål for ivaretakelse av naturtyper og arter. Loven omhandler sentrale prinsipper som skal legges til grunn også for arealplanlegging etter anna lovverk. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i henhold til 8-12 skal vurderes. Naturdatabasen er sjekket og det er ikke registreringer som viser at viktige arter eller naturtyper blir påvirka. Administrasjonen har diskutert med planlegger og grunneier etter offentlig ettersyn for å gå igjennom merknadene og justere plankartet og bestemmelsene spesielt med tanke på flomskredfare.
Reguleringsplan for Gamlesetra har vært ute på offentlig ettersyn i perioden 12.01.2016 til 25.02.2016. Det kom inn 9 merknader. Merknadene er som følger; Direktoratet for mineralforvaltning De har ingen merknad til saken. Mattilsynet De mener at kravet til trygt og leveringssikkert drikkevann er ivaretatt ved at alle nye fritidsboliger i planområdet skal kobles til Tempelseter vann og avløp og forventer at en godkjent VA-plan vil kreve at alle nye fritidsboliger kobles til felles avløpsanlegg. Statens vegvesen De skriver at adkomst til planområde er via Eggedalskrysset fra FV287 til kommunal veg. De har ingen merknader til saken. Norges vassdrags- og energidirektorat NVE hadde innsigelse til planen ved offentlig ettersyn fordi de mente sikkerheten mot skred ikke var tilstrekkelig vurdert og ivaretatt i planen. Deler av planområdet ligger innenfor området avmerket med aktsomhetsområde for jord og flomskred i NVE sitt skrednett. I slike tilfeller må den reelle skredfaren vurderes nærmere før planer for bygging vedtas. De har trukket innsigelsen sin etter at rapporten for flomskred ble laget, og det ble presisert fra Bakkehøi i NGI hva som måtte til av tiltak. De har etterlyst et kart som viser faresonen slik terrenget er i dag, uten sikring. Og skriver videre at det er faresonen slik terrenget fremstår uten sikring som skal være grunnlag for en hensynssone. Planlegger har fått utredet en flomskredvurdering innenfor området av Norges geotekniske institutt (NGI) ved Bakkehøi. I tillegg har det kommet presiseringer i e-poster. Det er lagt inn et rekkefølgekrav i bestemmelsene om at det skal lages sikringsvoll mot bekken før det kan gjøres tiltak innenfor hensynssonen. Etter at skredvurderingen er gjennomført og innsigelsen er trukket føler administrasjonen seg trygg på at sikkerheten er ivaretatt. Buskerud Fylkeskommune De har tidligere gjennomført arkeologiske registreringer av planområdet og det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner. De ser det som positivt at området rundt Gamlesetra er avsatt med hensynssone og ber om at teksten «Terrenginngrep for veier og lignende skal utføres på en skånsom måte, og tilpasses eksisterende terreng og vegetasjon. Veiskjæringer skal så lang som mulig unngås» tas med i bestemmelsene. Ellers har de ingen merknad til saken. Fylkesmannen i Buskerud De anbefaler at kommunen reduserer tillatt BYA på tomtene av hensyn til eksisterende landskapsverdier, videre forutsetter de at fare for jord og flomskred utredes. De ber kommunen legge inn myrområdet i kartet og forutsetter at tomt G57 og adkomstveien ikke påvirker myrområdet. Videre ber de kommunen vurdere tomt G60 og G61 da de vil kunne endre landskapsbildet opp mot Norefjell. De ser det som svært positivt at skiløypa blir lagt utenom bebyggelse og veiene i området, og mener at dette vil medføre en bedre og mer helhetlig turopplevelse for brukere av løypenettet.
Utnyttelse og byggehøyder er vurdert ut i fra tomtenes beliggenhet og topografi. Plassering av tomtene er også vurdert ut i fra topologi. Det er stigning bak tomtene, og det vil derfor ikke bli silhuettvirkning av dem. Det er viktig at det blir bygd hytter som passer til tomta, slik at en unngår mye terrengbearbeiding. Tillatt utnyttelse er forskjellig på tomtene. Størrelsen og høyden på største tilleggsbygg og byggeområdet er endret etter innspill fra administrasjonen underveis i planprosessen og administrasjonen mener at det er greit slik det er lagt inn i kart og bestemmelser nå. Faren for jord og flomskred er utredet. Se vurdering under NVE sitt innspill. Myrområdene er lagt inn i kartet, og det viser at tomt G57 og vei ikke ligger i myr. For skiløypeendring, se tidligere i saken. Styret i Gamleseter Vel ved Sverre Erling Nilsen De lurer på hvordan tilgangen til fjellet blir via dagens tursti når hyttene er på plass. Tilgangen til fjellet er ment å være på samme måte som i dag. Stien som går vest for bekken er ment å kunne brukes som nå. Ingen foreslåtte hyttetomter berører eksisterende sti opp mot fjellet. Anne Lill Gade og Kari Ellen Gade Han skriver at eksisterende sti og skiløypa ikke er tegnet inn i kartet til forslag til reguleringsplan og at det ikke fremgår hvordan eksisterende skiløypa fra hyttene skal komme inn på den omlagte hovedskiløypa mellom Tempelseter og Djupsjøen. Den eksisterende stien går fra Gamlesetra og oppover på vest-sida av bekken. Det legges ikke opp til noe hyttebygging som vil ødelegge for dagens sti. Området er avsatt til friluftsformål, og er forenelig med å ha sti der. Hvordan eksisterende hyttefolk skal komme seg inn på løypa avhenger av hvilken hytte de er på. Det vil fortsatt gå en intern skiløype i enden av Gamlesetervannet og den fører inn på hovedskiløypa. Det vil fortsatt være mulig å gå på ski over setervollen dersom en kommer fra veien. Internløypa går i dag over Gamlesetervannet litt nord for midt på vannet, og det er fortsatt meninga at denne skal være der. Går en der, kommer en inn på hovedskiløypa slik som i dag. Det er lagt inn et krav om at dagens skiløype skal kjøres fram til tilfredsstillende annen løype er etablert. Morten Lysheim Han har hytte på Haugheimseter og skriver at kartet ikke viser hvordan skiløypa er koblet sammen med hovedskiløypa mellom Tempelseter og Norefjellstua. Han mener at eget formål skiløype i den traseen hvor dagens skiløype går, er eneste måten å sikre denne løypa på for framtiden. Dagens løype rett forbi eksisterende hytte (G55) er foreslått endret slik at den legges rundt kollen for å få den litt lenger unna eksisterende hytter. En slipper da en kryssing av vei. Det er lagt inn et krav om at dagens skiløype skal kjøres fram til tilfredsstillende annen løype er etablert. Skiløypa går i dag gjennom planområdet og krysser bilveien som går inn til de innerste eksisterende hyttene. Denne er foreslått lagt om i planen. Det vil fortsatt være en internløype som ligger ned mot Gamlesetervannet. Det er en fordel å slippe kryssing av skiløype og vei, selv om dette ikke er en veldig skummel kryssing. Administrasjonen ser det derfor som positivt å legge om skiløypa. For de
som vil rusle rundt Gamlesetervannet, vil det fortsatt gå en internløype der. Det legges også opp til at det kan anlegges sykkelsti i løypetraseen der hovedskiløypa går. Det vil åpne opp for at det kan bygges sykkelsti sammenhengende mellom Tempelseter og grensa til Krødsherad. Noe som antagelig vil føre til at flere bruker hyttene sine i sommerhalvåret og mer fysisk aktivitet blant folk. Omlegginga av skiløype er diskutert i møte med Horgen og Økland hos Fylkesmannen og ble godt mottatt av dem. Da saken ble vedtatt lagt ut på offentlig ettersyn ble det vedtatt å legge inn rekkefølgekrav om at skiløype/sykkelsti skal opparbeides før byggetillatelser gis. Sigdal kommune forventer at de enkelte utbyggingsområdene bærer kostnadene til nødvendig tekniskog grønn infrastruktur som følger av reguleringsplan. Dersom omlegging av skiløype er nødvendig for å få gjennomført planen, er det derfor naturlig at den som ønsker å få vedtatt en slik plan også dekker kostnader med omleggingen. Kostandene må stå i rimelighet til omfanget av planen. Dersom tiltaket er felles for flere utbyggingsområder forutsettes kostandene fordelt mellom utbyggingsområdene jf. regelverket rundt utbyggingsavtaler. Gjennom vedtak i KS sak 11/17 ble det stilt krav om at det skulle opprettes dialog mellom kommunen og grunneiere for området for å komme fram til en framdrifts- og finansieringsplan for omlegging av skiløype og sykkelsti. Administrasjonen har hatt møter med grunneierne. Med bakgrunn i møtene og tilbud fra grunneierne er det utarbeidet forslag til en frivillig avtale knyttet opp mot reguleringsplanene Gamleseter og Norefjell Vest. Avtalen har vært til juridisk gjennomgang hoa Advokatene Bull & Co. Kopi av avtalene er vedlagt saken. Det er enighet mellom administrasjonen og grunneierne om at de vedlagte avtalene er tilfredsstillende for å løse finansiering av sykkelstien, og dermed også en trase som det kan kjøres skiløype i med lite snø. Det kan bli noen språklige endringer på de vedlagte avtalene, men prinsippene er det enighet om. I avtalen er det foreslått at grunneierne i området skal stå som utførende for byggingen av sykkelstien i samarbeid med Eggedal Turlag. Dette er drøftet med Turlaget. Det er viktig å merke seg forbeholdet i punkt 4 i avtalen for reguleringsplan for Norefjell Vest. Denne skyldes at det ligger et rekkefølgekrav i denne planen som forutsetter planfri krysning av en hovedvei i utbyggingsområdet. Utfordringen med denne løypa er at det er 9 veikrysninger til lenger bort, og et planfritt kryss av løypa på et sted vil derfor i liten grad løse utfordringen med veikrysninger for denne løypa. Grunneierne har derfor foreslått å legge om skiløypa og oppgradere denne slik at den blir uten krysninger av vei, og kan kjøres på mindre snø. Administrasjonen har vært positive til en slik løsning som en avløsning av rekkefølgekravet om planfri krysning. For å løse dette rekkefølgekravet måtte det foretas en mindre endring av reguleringsplanen. I høringen av denne endringen kom det inn negative høringsinnspill fra hyttenaboer som mente den nye løypa kom for langt fra deres hytter. Dette førte til at det ikke kunne foretas en mindre endring av reguleringsplanen, og det må dermed gjøres en full endring av reguleringsplanen. Grunneierne er innstilt på dette, men tar forbehold om at denne endringen må godkjennes for at utbyggingsavtalen skal være gyldig. Administrasjonen vurderer dette til å være et logisk akseptabelt forbehold. Saken var oppe i kommunestyret til behandling 29.06.2017. Saken ble da sendt tilbake til hovedutvalget for næring og drift for ny behandling. Administrasjonen ble anmodet om å arbeide videre for å få på plass frivillige avtaler med de andre grunneierne for opparbeidelse av sykkelsti i området Tempelseter Leppejuv. Det vises til egen sak om frivillig utbyggingsavtale for området Tempelseter Krødsherad grense. Saken var oppe i hovedutvalg for næring og drift 31/8, formannskapet 7/9 og kommunestyret 21/9. Hovedutvalget for næring og drift behandlet saksnr. 69/17 den 31.08.2017 Behandling:
Forslag fra Ap, Sp, H og V: Eksisterende skiløype opprettholdes over Gamlesetervollen. Og løype i retning Haugheimseter opprettholdes fram til tilfredsstillende ny skiløype er etablert. Ny løype skal godkjennes av Eggedal Turlag. Opparbeidelse av sykkelsti skjer i eksisterende skiløypetrase. De enkelte utbyggingsområdene skal bære kostnadene til nødvendig teknisk- og grønn infrastruktur som følge av reguleringsplan. For tiltak som er felles for flere utbyggingsområder forutsettes kostnadene fordelt forholdsmessig mellom utbyggingsprosjektene. Tillegg til forslaget: Administrasjonen får i oppdrag å utføre en juridisk avklaring av konsekvensene med å omgjøre vedtaket som skal følge saken i den videre behandling. Fellesforslag med tillegg enstemmig vedtatt. Hovedutvalget for næring og drifts vedtak: Eksisterende skiløype opprettholdes over Gamlesetervollen. Og løype i retning Haugheimseter opprettholdes fram til tilfredsstillende ny skiløype er etablert. Ny løype skal godkjennes av Eggedal Turlag. Opparbeidelse av sykkelsti skjer i eksisterende skiløypetrase. De enkelte utbyggingsområdene skal bære kostnadene til nødvendig teknisk- og grønn infrastruktur som følge av reguleringsplan. For tiltak som er felles for flere utbyggingsområder forutsettes kostnadene fordelt forholdsmessig mellom utbyggingsprosjektene. Administrasjonen får i oppdrag å utføre en juridisk avklaring av konsekvensene med å omgjøre vedtaket som skal følge saken i den videre behandling. Formannskapet behandlet saksnr. 63/17 den 07.09.2017 Behandling: Formannskapet diskuterte følgende; Første setning i Hovedutvalget for næring og drifts forslag til vedtak opprettholdes. Andre og tredje setning i første avsnitt tas ut, og erstattes med følgende; Ved eventuell utvidelse av planen, utløses krav om planfrie kryss/sti og løype. Før det gis tilllatelse til tiltak etter pbl lov 20-1, skal stier og sykkelstier være ferdigstilt. De enkelte utbyggingsområdene skal bære kostnadene til nødvendig teknisk- og grønn infrastruktur som følge av reguleringsplan. Andre setning i andre avsnitt tas ut. Tredje avsnitt tas ut. Planen sendes ut til ny høring. Formannskapets forslag til vedtak: Planen sendes ut på ny høring. Det innarbeides følgende krav i høringen;
- Eksisterende skiløype opprettholdes over Gamlesetervollen. Opparbeidelse av sykkelsti skjer i eksisterende skiløypetrase. - Ved eventuell utvidelse av planen, utløses krav om planfrie kryss/sti og løype. - Før det gis tilllatelse til tiltak etter pbl lov 20-1, skal stier og sykkelstier være ferdigstilt. De enkelte utbyggingsområdene skal bære kostnadene til nødvendig teknisk- og grønn infrastruktur som følge av reguleringsplan. Kommunestyret behandlet saksnr. 64/17 den 21.09.2017 Behandling: Felles forslag om at saken utsettes og Kommunestyret delegerer til Formannskapet å ta en befaring i området. Votering: Forslaget ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak: Saken utsettes og Kommunestyret delegerer til Formannskapet å ta en befaring i området. Formannskapet og representanter fra administrasjonen var på befaring 12.10.17 for å se på trase til skiog sykkelstiløype. Det ble da diskutert om løypa skal legges om eller gå på samme sted som i dag og finansieringen av opparbeidelse. Administrasjonen ser på dette som et politisk spørsmål, og saken legges derfor fram til politisk behandling med rådmannens opprinnelige forslag til vedtak. Det har kommet et forslag til ny avtale om bygging av sykkelsti fra grunneierne etter befaringen, se vedlegg «forslag til avtale om bygging av sykkelsti på gnr 143 bnr 549 med kart». Administrasjonen ser det som veldig positivt at grunneierne vil ta dette ansvaret med å finansiere sykkelstien. Vi mener at avtalen bør ha den form som vedtaket om utbyggingsavtaler i kommunestyret har gitt. Det er en fordel om alle utbyggingsavtalene i kommunene har samme form og ramme.