Dele- og byggetillatelse forutsatte dispensasjon fra Kommuneplanens krav til områderegulering samt krav til uteoppholdsarealer.

Stjørdal kommune Postboks 133 / 134 7501 STJØRDAL Vår dato: 16.03.2018 Deres dato: 12.12.2017 Vår ref.: 2018/2537 Deres ref.: 2016/6485-17 Klagebehandling - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - krav til minste uteoppholdsareal for fradeling av grunneiendom og oppføring av ny enebolig - Stokmovegen 48 - Stjørdal 99/581 Saken gjelder deling av eiendom og oppføring av enebolig på fradelt tomt. Tomta er beliggende i et fortettingsområde i Stjørdal sentrum. Stjørdal kommune godkjente fradeling i vedtak av 04.10.2017 og ga byggetillatelse i vedtak av 27.09.2017. Byggetillatelse ble gitt med tilhørende dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel om krav til områderegulering og krav til uteoppholdsareal. Naboer påklaget byggetillatelsen. Fylkesmannen har kommet til at kommunens vedtak skal oppheves. Saken returneres til kommunen for ny behandling. Saksgang Angjeldende eiendom 99/581 er en boligtomt på ca 619 kvm beliggende i et etablert boligfelt, bebygd med en enebolig med BRA på 141 kvm. Ansvarlig søker Systembygg AS søkte i juni 2017 om riving av eksisterende uthus/garasje og oppføring av ny enebolig med BRA på 190 kvm. på eiendommen 99/581. Det ble samtidig søkt om deling av 99/581 i to boligparseller. Den vestlige delen av 99/581 får tomtestørrelse på 298,7 kvm og vil ha eksisterende enebolig. Den østlige delen får tomtestørrelse på 320,6 kvm. og vil bebygges med den omsøkte eneboligen. Ny enebolig oppføres i to etasjer, med flatt tak og takterrasse. Dele- og byggetillatelse forutsatte dispensasjon fra Kommuneplanens krav til områderegulering samt krav til uteoppholdsarealer. Det var fremsatt merknader fra tre naboer, henholdsvis på eiendommene 99/788 i nord, 99/93 i sørøst og 99/133 i nordøst. Hovedtrekkene i nabomerknadene er at ny enebolig vil bli massiv i forhold til tomtens størrelse og gi naboulemper (innsyn, utsyn, skygge, nærhet mm), og at det var uklart hvilke bestemmelser det ble søkt dispensasjon fra. Det var avgitt erklæring om samtykke fra eierne av 99/172 (nabo i sør), datert 11.05.2017. Erklæringen sier at eierne av 99/172 gir samtykke til at Maren H. Tingstad og Trond E. Stav kan plassere enebolig inntil 1 meter fra felles grense, beregnet fra fasadeliv. Erklæringen er ikke angitt med gnr./bnr. for eiendommen som gis denne rettigheten, Fylkesmannens merknad. Administrasjonen v/rådmannen innstilte på å innvilge søknad om dispensasjon fra krav til områderegulering. Om MUA mener rådmannen at MUA ikke er oppfylt hverken for fradelte tomt eller avgivertomta. Det var dermed nødvendig med dispensasjon for MUA for begge tomter. Rådmannen innstilte på avslag på søknad om dispensasjon fra krav til MUA for begge tomter. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Steinkjer: Strandveien 38 74 16 80 00 Kristin Bjugstad 7734 Steinkjer Trondheim: Prinsensgt 1 Org.nr.: Telefon: fmtlpost@fylkesmannen.no www.fylkesmannen.no/trondelag 974 764 350 73 19 92 40

Side 2 av 9 Byggesaken ble sluttbehandlet i Komite plan i vedtak av 27.09.2017 (sak 149/17). Dispensasjoner og byggetillatelse ble innvilget. Vedtaket lyder: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilges det dispensasjon fra kravet til områderegulering i kommuneplanens arealdel pkt. 1.3.2 ved fradeling av eiendom og oppføring av en ny enebolig på eiendommen 99/581 Stokmov 48, 7504 Stjørdal. 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra kravet til uteoppholdsareal (MUA) i kommuneplanens arealdel pkt. 1.10.9 ved fradeling av eiendom og oppføring av en ny enebolig på eiendommen 99/581 Stokmov 48, 7504 Stjørdal. MUA tomt 1 er beregnet til 88,4 m2. Arealet er sør/vestlig og er det utearealet som benyttes og betraktes som det beste i dag. I dette tilfellet bør også tillates at arealet fra tomtegrense til fortau regnesinn i MUA. Dette arealet, ca. 18 m2, blir i dag benyttet til lek og opphold. Eiendommen har et gjerde mot fortau og ligger i en 30-sone - lav hastighet. Legger vi disse 18 m2 til de 88,4 m2 som tidligere beregnet, vil MUA for tomt 1 bli 106,4 m2. Kravet til MUA vil da være oppfylt. I tillegg har eiendommen nærhet til ulike aktiviteter i nærmiljøet. Det nevnes: - Sandskoggata ligger 140 m unna. Dette er et skogsområde. - Blinkparken ligger ca 200 m unna. - Peder Estensens gt. lekeplass ca. 130 m unna Uteareal MUA/takterrasse tomt 2 I kommuneplanens arealdels retningslinjer pkt. 1.10.9, står det at «inntil 30% av MUA kan dekkes av utearealet på tak i Sone A og Sone B.» Tiltakshavers bolig ligger i Sone B. I de nevnte retningslinjene står det riktignok at takterrasser oppå tak bør i prinsippet unngås. Dette oppfattes som et råd og ikke et krav. Det blir i samme avsnitt påpekt at «privat uterom kan avsettes som balkong, terrasse eller takterrasse. Det bør legges vekt på utsikt. Retningslinjene åpner for muligheten for takterrasse. Tiltakshaver mener å ha hensyntatt innsynsproblematikken ved å utforme arealet på takterrassen på en slik måte at avstanden til nabo er størst mulig og innsynet redusert. Komite plan har konkludert med at vilkårene for dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal er oppfylt, og at dispensasjon derfor kan innvilges. Som det fremgår ovenfor om «tomt 1», avgivertomten, så mener Komiteen at areal mot veg kan medregnes, og at det dermed er tilstrekkelig uteoppholdsareal til å dekke kravet i Kommuneplanen. Søknad om fradeling ble behandlet i vedtak av 04.10.2017 (sak 2016/6485). Fradelingstillatelse ble gitt. I vedtaket vises det til dispensasjoner gitt i vedtaket av 27.09.2018. Etter det Fylkesmannen erfarer så er ikke dette vedtaket påklaget. I brev av 20.10.2017 fra Newsec Basale AS ble vedtaket av 27.09.2017 påklaget på vegne av eierne av naboeiendommen i nordøst 99/788. Kommunen behandlet klagen i Komite plan 06.12.2017, sak 193/17. Vedtaket lyder: Klage på vedtak i utv.sak 149/17, datert 20.10.2017 tas ikke til følge, og oversendes fylkesmann i Nord Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, og i den grad det er nødvendig med dispensasjon, innvilges det dispensasjon fra kravet til uteoppholdsareal (MUA) i kommuneplanens arealdel pkt. 1.10.9 ved fradeling av eiendom og oppføring av en ny enebolig på eiendommen 99/581 Stokmov 48, 7504 Stjørdal. Begrunnelse Tomt 1 mangler 11,6 kvm uteoppholdsareal, tomt 2 har tilstrekkelig uteoppholdsareal. Tomt 2 har 26,5 kvm på bakkeplan mot sør/vest, 86,5 kvm på bakkeplan mot nord /øst og 26,5 kvm på takterrasse totalt 138,2 kvm.

Side 3 av 9 Overordnet mål er å begrense bruken av dyrket grunn til boligformål. I den anledning er det en rekke ganger påpekt at Stjørdal må sørge for fortetning og utnytte de muligheter som utbygging av ledig arealer i sentrumsnære områder gir. Her må vi se etter muligheter og være smidig. I brev av 12.12.2017 ble saken oversendt Fylkesmannen for overprøving. Klagen Klagen fremsettes på bakgrunn av det som oppfattes som et vedtak som strider mot reguleringsbestemmelse og lider av saksbehandlingsfeil. Videre påklages dispensasjon gitt fra krav til MUA i KPA pkt. 1.10.9. Det vises til tidligere innsendte merknader i brev av 01.06.2017 og 21.08.2017. Kortfattet oppsummering av tidligere anførsler: - Kommunen har i tidligere saker lagt avgjørende vekt på kravet til MUA, særlig at uteareal skal ha tilstrekkelig kvalitet - Nærhet til friområder kan ikke begrunne dispensasjon fra MUA - KPA sier at MUA skal ligge på en solrik del av eiendommen. Altså ha tilstrekkelig kvalitet - Areal utenfor eiendommen kan ikke medregnes i MUA I vedtaket dispenseres det fra krav om områdereguleringsplan i KPA pkt. 1.3.2 samt kravet til MUA i KPA pkt. 1.10.9. I saksfremlegget til planutvalgets behandling 27.09.2017 fremgår det at rådmannens innstilling gikk inn for dispensasjon for områdereguleringsplan, men at rådmannen ikke anbefalte dispensasjon fra kravet til MUA. Klager kan i det all vesentligste tiltre rådmannens begrunnelse hva angår kravet til MUA. Kravene til dispensasjon følger av 19-2. Bestemmelsen er en «kan-regel». Dispensasjon skal begrunnes. Det henvises til rådmannens gjennomgang av tolkningen av 19-2 annet ledd. Av planutvalgets vedtak fremgår det ikke på hvilket grunnlag dispensasjon er gitt. Dette gjelder begge tiltak, men særlig knyttet til MUA. Utvalget begrunner sitt vedtak med at det tillegges areal som ligger utenfor eiendommen. Arealet eies i dag av kommunen, og ligger inntil trafikkert veg. Det er ikke hjemmel etter KPA å legge vekt på eller henvise til areal som ligger utenfor omsøkte eiendom. Dette åpner for en praksis hvor all tilstøtende eiendom kan tillegges vekt som MUA, noe som åpenbart ikke er formålet bak planen. Det samme gjør seg gjeldende for uterom i form av takterrasse. I KPA pkt. 1.10.9 henvises det til følgende i relasjon til kvalitet på uteområde: - Arealet skal plasseres lett tilgjengelig for boligene med trygg trafikksikker adkomst - Arealet skal ha plassering der folk ferdes, slik at det kan fungere som møtested - Arealet skal være beskyttet for biltrafikk Vedtaket berører ikke disse tema. Tvert imot er det tillagt et areal utenfor eiendommens grenser, mot trafikkert gate, i tillegg til takterrasse. At gaten p.t. har fartsgrense 30 km/t er irrelevant. Lav fartsgrense tilsier ekstra aktsomhet ift. trafikksikkerhet og arealet skal beskyttes mot biltrafikk. Gaten er inne i et boligområde med barn og unge, og det er desto viktigere å oppfylle krav til utforming og sikkerhet. Det er underlig at utvalget tolker egne retningslinjer i KPA som råd og ikke krav. Hva gjelder hensynet bak kravet til MUA i pkt. 1.10.9 så er det satt minimumskrav i KPA. I denne saken oppnås ikke minimumskravet, uten at det må ses hen til areal utenfor eiendommen og til takterrasse. Derav ser komiteen helt bort i fra de retningslinjer kommunen selv ha satt uten at dette er nærmere begrunnet. Utvalget har ikke foretatt de

Side 4 av 9 interesseavveininger som følger av 19-2. Klager tiltrer rådmannens innstilling om at det ikke er grunnlag for dispensasjon. Den omsøkte eiendom og det omsøkte tiltak avviker fra dagens byggeområde og tilliggende eiendommer. Det kreves dispensasjon fra plan, og i tillegg er både avstand og innsyn ikke i tråd med KPA. Dette burde vært avklart i søknadsbehandlingen. Boligen vil bli svært ruvende, og har en avvikende størrelse, utforming og plassering i terrenget. Ved at det er vedtatt en reguleringsplan gjelder som hovedregel ikke pbl. 29-4 om avstand til nabogrense. Byggegrense er i planen lagt tilnærmet lik nabogrense, men ikke helt. Fremlagte tegninger viser ikke avstand til nabogrense, noe som vil ha betydning for nabolovens bestemmelser, jfr. nedenfor. Det følger av rundskriv H-8/15 fra KMD at 29-4 vil være et viktig tolkningsmoment der reguleringsplan ikke har absolutte bestemmelser for plassering eller høyde. Det er klare bestemmelser om maksimal høyde i planen, men det fremgår etter klagers oppfatning ikke klare bestemmelser om plassering i planbestemmelsene. Dette gjør at 29-4 skal vektlegges. Hva gjelder avstand så vises det til tidligere nabomerknader. Tiltakshaver har ikke berørt temaet ut over å vise til at takterrasse ikke vil være verre enn en 2,5 etasjes bolig med balkong eller takvindu vendt mot naboer. Den påståtte reduksjonen i innsynet er ikke nærmere begrunnet. Selv om kommunen skulle finne tiltaket i tråd med vedtatte planer vil uansett privatrettslig regler komme til anvendelse, jfr. naboloven, spesielt 2. I denne saken vil oppføring av bolig, slik den er prosjektert, klart være «urimelig» og «uturvande» til lempe for nabo, ved å få et nytt bygg tett inntil eksisterende bygg. Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens kompetanse Forvaltningsloven (fvl.) 34 danner det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og kan også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Der Fylkesmannen er klageinstans for vedtak truffet av en kommune eller fylkeskommune skal det legges stor vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken. Klagefrist og rettslig klageinteresse Klager har rettslig klageinteresse i kraft av å være berørt nabo i saken, og klagen er fremsatt innenfor fristen, jfr. fvl. 28 29. Rettslig utgangspunkt Plan- og bygningsloven er en såkalt «rettighetslov». Med det menes at tiltakshaver har krav på å få tillatelse dersom det man søker om ikke er i strid med materielle bestemmelser eller plangrunnlag. Omsøkte fradeling og byggeprosjekt er ikke i tråd med intensjonene i gjeldende kommuneplan hva gjelder krav til områderegulering og krav til minste uteoppholdsareal. Dette innebærer at tiltaket forutsetter dispensasjoner. Se mer under «plangrunnlag». Plangrunnlag - Reguleringsplan Eiendommen omfattes av reguleringsplan Kvartalet Stokkmovegen, Sandskoggata, Soltunvegen og eiendommen Stokke nordre stadfestet 08.03.1977. Arealformålet er boligbebyggelse. På plankartet er det inntegnet en bolig og en garasje på eiendommen.

Side 5 av 9 Inntegnet bolig forstås som eksisterende bebyggelse. Det er vist byggegrense mot Stokmovegen (vest), som går i fasadelivet til boligen. Planen har bestemmelser om bebyggelsens høyde, etasjer og utnyttingsgrad. Dette fremgår planbestemmelsene i 2, 3 og 4: «I området kan oppføres bolighus i inntil 2 etasjer med tilhørende garasjer. ( )» «Bygningens grunnflate, inklusive garasje en utnyttelsesgrad på 0,15 av tomtens nettoareal.» «Bygningens høyde må ikke overstige 5,5 meter for 1 etasjes hus og 8,0 meter for 2 etasjes hus over ferdig planert terreng.» - Kommuneplanens arealdel I Kommuneplanens arealdel (2013-2022) er eiendommen vist som boligbebyggelse, beliggende i sone BF2: boligfortettingsområde Stokkmoen. Kommuneplanen ble revidert 05.10.2017, KST 76/17. Søknaden er behandlet etter planen før den ble revidert, i henhold til plangrunnlaget på vedtakstidspunktet. (Bestemmelsene pkt. 1.3.2 og 1.10.9 finnes ikke i revidert plan.) Det følger av KPA pkt. 1.2 om «Forholdet til eldre reguleringsplaner»: I utgangspunktet gjelder kommuneplanens bestemmelser for alle tiltak i planområdet. For områder innen kommunen som er omfattet av tidligere vedtatt reguleringsplan/bebyggelsesplan, skal imidlertid disse fortsatt gjelde - så sant de ikke overstyres av kommuneplanbestemmelser. I følgende reguleringsplaner overstyres reguleringsbestemmelsene av bestemmelsene i avsnitt 1.10, 2.4.3 og 2.10: Se egen oversikt i kap. 7, vedlegg nr. 1, over reguleringsplaner som overstyres av disse bestemmelser. ( ) Reguleringsplanen for Kvartalet Stokkmovegen (1-048) av er ikke nevnt på listen i kapittel 7, vedlegg 1. På forespørsel om hvordan kommune tolker plangrunnlaget, uttaler kommunen at den i alle år har hatt en praksis om at innenfor fortettingsområdene BF 2 og 3 så gjelder bestemmelsene i KPA (jfr. utgått plan) siden det er detaljerte bestemmelser i kommuneplanen til BF2 og 3. Ingen planer innenfor BF2 og 3 er listet opp i vedlegg 1. Kommunen ser at dette ikke er helt i samsvar med Kommuneplanens pkt. 1.2. Ved revisjonen av kommuneplanen høsten 2017 ble derfor alle planer innenfor BF2 og 3 tatt inn i vedlegg 1. Kommunen har lagt til grunn at intensjonen i kommuneplanen er fortetting etter BF2-bestemmelsene og har behandlet saken etter BF2. Etter Fylkesmannens syn så er Kommuneplanens i pkt. 1.2 klar på at listen som det henvises til, angir hvilke planer som overstyrer KPA når det gjelder utnyttingsgrad. Når det foreligger en slik detaljert liste så må den anses uttømmende. Kommunens praksis for forståelse av plangrunnlaget har vært å innfortolke flere planer herunder angjeldende plan «Kvartalet Stokkmovegen...» - i unntaket i pkt. 1.2. Fylkesmannen kan ikke se at kommunens praksis med rimelighet kan innfortolkes i planens ordlyd. Slutningen må dermed være at reguleringsplanens bestemmelse om utnyttingsgrad skal gjelde. I henhold til reguleringsplanen 3 er utnyttingsgraden 0,15 av bygningens grunnflate. Områderegulering: Kravet til områderegulering fremgår i pkt. 1.1.1: Krav til reguleringsplan for søknadspliktige tiltak Områder avsatt til fremtidig bebyggelse I områder avsatt til fremtidig bebyggelse og anlegg, herunder masseuttak, kan det ikke utføres arbeid og gis tillatelse til søknadspliktige tiltak etter 1-6, og som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1, før

Side 6 av 9 arealet og tiltaket inngår i ny reguleringsplan (vedtatt etter 20.03.2014), jf. pbl. 12-1, 12-2 og 12-3. Plankravet gjelder ikke for tiltak etter 20-4 og 20-5. Eksisterende byggeområder Samme plankrav gjelder i eksisterende boligområder, dersom tiltaket medfører minst 5 nye boenheter. For område B19 Arnstadåsen, Stokkmoen fortettingssone (BF2, 3) og Tangmoen fortettingssone (BF2) skal plankravet løses med ny områderegulering (vedtatt etter 20.03.2014). (Fylkesmannens understrekning). Uteoppholdsareal/MUA: I Kommuneplanen pkt. 1.10.9 er det krav til uteoppholdsareal. Angjeldende eiendom er innenfor sone B (sentrum BF1 og BF2) som har krav om minst 100 kvm. uteareal. Pkt. 1.10.9 har følgende retningslinjer (Et utvalg. Fylkesmannens understrekninger): Uteoppholdsareal er de deler av tomt som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering, men som er egnet til uteopphold. Ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal. Inntil 10 m2 av overbygd terrasse kan erstatte deler av kravet til MUA. Inntil 30 % av MUA kan dekkes av uteareal på tak i Sone A og Sone B. Det skal konkret vises til de arealene som skal tas med i beregningen av MUA. Disse arealene skal være egnet og opparbeides med tanke på formålet. F.eks. skal striper med inntil 4 meters bredde, spesielt mot bilveg og mot N/NØ normalt ikke tas med i beregningene. Uterom på terreng har i utgangspunktet større brukbarhet for ulike aktiviteter og mulighet for større variasjon i terrengform og beplantning. De gir også bedre tilgjengelighet for nabobarn, større sammenheng og skaper derfor mulighet for uplanlagte opplevelser og naturopplevelser. Uterom for felles bruk bør derfor normalt lokaliseres på terrenget. Det kan lokaliseres oppå tak, for eksempel parkeringskjeller eller næringsbygg, dersom det er god tilgjengelighet både fysisk og visuelt til omgivelsene, til gangveger og gater. I Sone A og B kan det vurderes å tillate også felles uterom eller lekeplass på tak. Takterrasser oppå åpne tak bør i prinsippet unngås. Felles uterom på tak må dimensjoneres med tilstrekkelig jordoverdekking (30 100 cm) slik at området kan beplantes med gress, busker og eventuelt trær. Det kan utformes reguleringsbestemmelse om dette, særlig dersom illustrasjonsplanen viser vegetasjon. Privat uterom kan derimot avsettes som balkong, terrasse eller takterrasse. Det bør legges vekt på utsikt. Sandlekeplass for de minste på egen tomt, samt en forholdsmessig del av felles sandlekeplass og felles uteoppholdsarealer, kan regnes inn i MUA. Alle boenheter skal ha et privat uteoppholdsareal. MUA angis i kvm per boenhet og skrives MUA = X kvm. Det er også «retningslinjer for kvalitet». Slik Fylkesmannen leser retningslinjene for kvalitet så gjelder dette for fellesarealer, friområder, lekeplasser ol., og ikke for utearealer til eneboliger og andre helt private utearealer. - Støysone Eiendommen ligger innenfor gul støysone. Kommuneplanens pkt. 1.12.1 om støy sier at: Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) skal legges til grunn ved planlegging og bygging til støyfølsom bruk (boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager) og støyende virksomheter. Om gul støysone heter det: For byggeområder som ligger i gul støysone, skal det i plan- og byggesaker utarbeides en støyfaglig utredning før området kan utnyttes til støyfølsom bruk. Utredningen må dokumentere at krav vedrørende innendørs støynivå iht. teknisk forskrift oppnås. Retningslinje: Minst halvparten og minimum ett av soverommene skal ha vindu mot stille side. Boenheter som får soverom eller stue på støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon. Stille side skal også være skjermet fra eventuelt andre støykilder. Kommunen har på forespørsel opplyst at kravet til støy er praktisert slik at når støybelastningen er flystøy, og ikke fra vei og bane, så har det ikke blitt krevd utredninger i

Side 7 av 9 byggesaken. Forutsetningen er at kravene i Byggteknisk forskrift (TEK) overholdes slik at innendørs støynivå blir akseptabelt ihht. T-1442. Fylkesmannens vurdering Omsøkte prosjekt forutsetter både fradelingstillatelse og byggetillatelse. Det er også nødvendig med dispensasjoner fra Kommuneplanens arealdel. Kommunen har delt søknadsbehandlingen i to vedtak: en byggetillatelse med behandling av omsøkte dispensasjoner av 27.09.2017 og en fradelingstillatelse av 04.10.2017. Gjenstand for klage er i klagebrevet oppgitt å være kommunens vedtak i sak 99/581, som er av 27.09.2017 og behandler søknad om byggetillatelse og dispensasjoner fra kommuneplanen. - Utnyttingsgrad Som det fremgår ovenfor under «Plangrunnlag» er Fylkesmannens konklusjon at reguleringsplanens regel om utnyttingsgrad skal legges til grunn. Ifølge reguleringsplanen 3 kan utnyttingsgraden maksimalt utgjøre 0,15 av tomtens nettoareal. Begge tomter må overholde 3. Hva som menes med «bygningens grunnflate» og «nettoareal» er ikke nærmere presisert i planen. Fylkesmannen legger til grunn at «grunnflate» er BRA for første etasje/grunnplan. For fradelt tomt er grunnflate 124,3 kvm. (jfr. søknad), og tomten er på 320,6 kvm. Dette gir utnyttingsgrad på 0,38. For avgivertomten er eksisterende enebolig på 84,7 kvm. (jfr. søknaden) og tomten er på 298,7. Dette gir utnyttingsgrad på 0,28. Etter denne beregningen får begge tomter en utnyttingsgrad som overstiger begrensningen i planen. Det er ikke behandlet dispensasjon fra reguleringsplan i kommunens vedtak, men dispensasjon fra KPA. Vurderingene vil være noe ulik etter de to plangrunnlagene, og dispensasjonsskjønnet tilligger kommunen. Rettsmangelen kan ikke rettes opp i Fylkesmannens klagebehandling, og Fylkesmannen må oppheve kommunens byggetillatelse i vedtak av 27.09.2017 siden det mangler dispensasjonsbehandling. Saken må tilbake til kommunen for ny behandling. Selv om det ikke er nødvendig for utfallet av klagebehandlingen, vil Fylkesmannen vurdere de andre klagepunktene i saken. - Uteoppholdsarealer I Kommuneplanen pkt. 1.10.9 er det krav til uteoppholdsareal. Angjeldende eiendom er innenfor sone B (sentrum BF1 og BF2) som har krav om minst 100 kvm. uteareal. Klagen reiser spørsmål både ved størrelsen på arealet og kvaliteten. Fylkesmannen tiltrer rådmannens vurderinger som fremkommer i vedtaket av 27.09.2017, og mener at dette bygger på rett tolkning av planen. Konklusjonen er at avgivertomten/tomt 1 ikke har nok areal (under 100 kvm.), siden arealet utenfor eiendomsgrensen (mot veg) ikke kan medregnes. Fylkesmannen kan legge til at selv om arealet mot veg skulle kunne inkluderes, så vil kvaliteten ikke være god nok. Tomt 2 har i utgangspunktet tilstrekkelig areal (over 100 kvm.), men kvaliteten på deler av arealet er ikke godt nok til å oppfylle kravet til MUA i pkt. 1.10.9. Det er dermed nødvendig med dispensasjon fra kravet til MUA for begge tomter. Det rettslige utgangspunktet om at begge tomter krever dispensasjon for at delings- og byggetillatelse kan innvilges, er dermed klart. Fylkesmannen går ikke nærmere inn på den konkrete vurderingen av vilkårene for dispensasjon i pbl. 19-2 annet ledd, men lar dette være opp til kommunen å vurdere på nytt ved fornyet behandling av saken. Fylkesmannen bemerker at slik vedtaket i klagebehandlingen (06.12.2017) er formulert, med teksten «i den grad det er nødvendig med dispensasjon, innvilges det dispensasjon» ikke er presist nok og neppe kan anses rettslig bindende som en innvilget dispensasjon, jfr. fvl. 2 første ledd bokstav b.

Side 8 av 9 - Naboulemper, plassering og visuelle kvaliteter Flere av nabomerknadene går på den omsøkte eneboligens plassering, utforming og uttrykk. Fylkesmannen savner en vurdering av tiltakets innplassering på tomten og bygningens forhold til omkringliggende bebyggelse, samt prosjektets visuelle kvaliteter, jfr. pbl. 29-4 og 29-2. Dette kan ha sammenheng med at administrasjonens saksfremlegg innstilte på avslag. Fylkesmannen ber om at 29-4 og 29-2 omtales i ny behandling av saken. Klager har anført at nabolovens regler er til hinder for byggeprosjektet. Fylkesmannen bemerker at nabolovens regler ikke er til vurdering i byggesaken. Pbl. 21-6 setter en høy terskel for å gå in i privatrettslige forhold i byggesaksbehandlingen. De regler i pbl. som behandler naboulemper er til eksempel 29-4 og 29-2 samt eventuelle planbestemmelser. Fylkesmannen går ikke nærmere inn på klagers anførsler angående nabolovens regler da det ikke er av betydning for saken, jfr. fvl. 34. Fylkesmannen vil avslutningsvis bemerke at dispensasjonen fra kravet til områderegulering i KPA pkt. 1.3.2 virker kurant. Fylkesmannen vil imidlertid at kommunen behandler hele saken på nytt. Rivingstillatelsen for garasjen stadfestes, jfr. 20-1 første ledd bokstav e, 21-4. Fradelingen er godkjent på forutsetning av at dispensasjoner er innvilget. Delingstillatelsen er ikke påklaget. Fylkesmannen går ikke inn på gyldigheten av fradelingsvedtaket. Vedtak Stjørdal kommunes vedtak av 27.09.2017 sak 149/17, stadfestes hva gjelder rivingstillatelse for garasje på 99/581. Stjørdal kommunes vedtak av 27.09.2017 sak 149/17 oppheves hva gjelder dispensasjoner og byggetillatelse for enebolig. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jfr. fvl. 28. Klagen har ført fram og klager kan kreve dekket sakskostnader så langt de har vært nødvendige for å endre vedtaket, jfr. fvl. 36. Sakskostnadskravet avgjøres av Fylkesmannen. Med hilsen Trond Flydal seksjonsleder Kommunal- og justisavdelingen Kristin Bjugstad juridisk rådgiver Kommunal- og justisavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Kopi til: Tone H. Hjellegjerde Fagerlia 30A 7507 STJØRDAL Trygve Myhre Sandskoggata 1 7504 STJØRDAL

Trond E. Stav Stokmovegen 48 7504 STJØRDAL Kristina Laugen Sandskoggata 1 7504 STJØRDAL Terje Ertsgaard Stokmovegen 50 7504 STJØRDAL Frode Aunet Dyngeland Soltunvegen 3 7504 STJØRDAL Kjersti B. Hasfjord Stokmovegen 50 7504 STJØRDAL Systembygg AS Yrjars gate 24 7130 BREKSTAD Kjetil J. Hjellegjerde Fagerlia 30A 7507 STJØRDAL Side 9 av 9