ALTERNATIVBETRAKTNING NYE LEANGEN TRAVBANE FOR STYRINGSGRUPPEN NYE LEANGEN MAI 2013
ALTERNATIVBETRAKTNING NYE LEANGEN TRAVBANE Verdivurdering Oppdragsgiver: Styringsgruppen Nye Leangen Oppdragsgivers representant: Trond Rønningen Oppdragsleder DNB Næringsmegling AS: Tore Berg Sign: Dato: 06.05.2013 Versjon: 1.0 Antall sider 14 Vedlegg - DNB Næringsmegling AS Beddingen 16 7407 Trondheim www.dnb.no/bedrift/naringseiendom/ Alternativbetraktning Nye Leangen 2
Innhold: 1 OPPDRAGET... 4 2 BESKRIVELSE AV TOMTEOMRÅDENE... 4 2.1 Vollmarka Melhus kommune... 4 2.2 Tulluan / Moen, Klæbu kommune... 4 2.3 Fannrem, Orkdal kommune... 5 3 INTERKOMMUNAL AREALPLAN FOR TRONDHEIMSREGIONEN - IKAP... 5 3.1 Overordnet mål... 5 3.2 Utviklingstrekk i regionen... 5 3.3 Rett virksomhet på rett plass... 6 4 AREALPLANER... 7 4.1 Kommuneplanens arealdel Melhus kommune... 7 4.2 Kommuneplanens arealdel Orkdal kommune... 8 4.3 Reguleringsplan for Tulluan Næringsområde Klæbu kommune... 9 5 PRO & CONTRA VURDERING... 11 6 GRUNNLAGSDOKUMENTASJON... 144 Alternativbetraktning Nye Leangen 3
1 OPPDRAGET DNB Næringsmegling AS er av Styringsgruppen Nye Leangen anmodet om å foreta en vurdering av en fremtidig verdiutvikling på tre alternative tomteområder hvor et nytt travsportsenter er vurdert plassert. Tomteområdene som omfattes av rapporten ligger i hhv. Klæbu, Melhus og Orkdal kommune. Rapporten omfatter ikke en verdifastsettelse av områdene, men en vurdering av en alternativ bruk av områdene sett i et fremtidig utviklingsperspektiv. Med unntak av tomteområdet Tulluan/Moen er det ikke foretatt befaring av tomteområdene. Beskrivelse av områdene er basert på opplysninger gitt av oppdragsgiver. 2 BESKRIVELSE AV TOMTEOMRÅDENE 2.1 Vollmarka Melhus kommune Eiendommen ligger på Vollmarka, ca. 3 km vest for Melhus sentrum. Området inkluderer eksisterende travbane på Vollmarka. I tillegg omfatter tomteområdet dyrka mark samt litt småskog og beitemark vest/nordvest for eksisterende travbane. Området ligger i hovedsak på leirgrunn. Det er registrert kvikkleire vest for tomteområdet, men ikke i det aktuelle utbyggingsområdet. 2.2 Tulluan / Moen, Klæbu kommune Alternativbetraktning Nye Leangen 4
Klæbu ligger ca. 19 km sør for Trondheim. Klæbu kommune har ca. 6.000 innbyggere. Bebyggelsen i kommunen er spredt på flere områder, hovedsakelig rundt Klæbu sentrum og Tanem. Området Tulluan ligger langs adkomstveien til Vassfjellet skisenter, ca. 3 km fra Tanem. Avstand til logistikknutepunktet rundt Sandmoen er ca. 9 km. 2.3 Fannrem, Orkdal kommune Eiendommen ligger på Fannrem, ca. 7 km sør for Orkanger sentrum. Området inkluderer den eksisterende travbanen på Fannrem. I tillegg omfatter området dyrka mark hvor deler av arealet i dag er regulert til camping og idrettsformål. Området grenser mot riksveg 471 i øst og elva Orkla i vest. 3 INTERKOMMUNAL AREALPLAN FOR TRONDHEIMSREGIONEN - IKAP 3.1 Overordnet mål IKAP er en interkommunal arealplan, utarbeidet av kommunene i Trondheimsregionen og Sør- Trøndelag Fylkeskommune. Planen er retningsgivende for all planlegging i Trondheimsregionen og forutsettes fulgt opp av de respektive kommunene som forpliktende retningslinjer for kommuneplanens arealdel og gjennom annen oppfølging. IKAPS utgangspunkt er å gjøre regionen attraktiv gjennom å gi konkurransedyktige tilbud til næringsetableringer og fremtidig bosetting. Planhorisonten er 2040. Hovedprinsippet for arealutvikling i Trondheimsregionen er at det meste av utbyggingen bør foregå i definerte sentra og knutepunkt for kollektivtrafikken. Veksten skal primært skje som fortetting og dernest som vekst i tilknytning til eksisterende tettstedsstruktur. 3.2 Utviklingstrekk i regionen Trondheimsregionen er en region i stor vekst. Etter vedtak av IKAP-1, juni 2010, har regionen fått 10.400 flere innbyggere. Folketallet har passert 270.000 i 2012, og det er vekst i alle kommuner i Trondheimsregionen. Alternativbetraktning Nye Leangen 5
Det er god sysselsettingsvekst i regionen, med en årlig tilvekst på over 2.000 netto sysselsatte pr. år i perioden 2010-2011. Tilveksten har i hovedsak skjedd i Trondheim kommune. Boligbyggetakten er lavere enn beregnet behov. I perioden 2010-2012 er det bygd 1.350 boliger pr. år i regionen, beregnet behov fremover er i siste IKAP-prognose 2.200 boliger pr. år. 3.3 Rett virksomhet på rett plass Mangelen på godt beliggende tomter til næringsformål har vært en begrensende faktor i Trondheim. Gjennom IKAP har Trondheim og nabokommunene nedfelt retningslinjer i forhold til planmessig tilrettelegging av næringsarealer i Trondheimsregionen. I den interkommunale arealplanen er det pekt på områder som er mest aktuelle for regionale etableringer, hvor områdene: Torgård i Trondheim kommune Søberg i Melhus kommune Tulluan i Klæbu kommune Grønøra i Orkdal kommune Sveberg i Malvik kommune Hell Muruvik i Stjørdal og Malvik kommune Stormyra i Stjørdal kommune er vurdert som prioritert og godt egnede etableringssteder for bedrifter med stort arealbehov. Det er en overordnet målsetning for IKAP at Trondheimsregionen skal ha god dekning av tilgjengelige store næringsarealer for arealkrevende virksomheter. Det totale arealbehov i en 12 års periode er inkl. 10 års beredskap er beregnet til 2.400 daa, basert på beregninger utført av Næringsforeningen i Trondheim. I tillegg legges det til grunn å klargjøre for en årlig tilvekst på ca. 200 daa til arealkrevende virksomhet. Alternativbetraktning Nye Leangen 6
Det er foreløpig ikke avklart hvor ny godsterminal for jernbane og eventuelt havn kommer. Aktuelle steder Jernbaneverket peker på er Søberg i Melhus kommune og Torgård i Trondheim kommune. Plasseringen av den nye godsterminalen vil få store ringvirkninger. I dag er etterspørselen etter tomter til næringsformål størst sør for Trondheim, dvs. området Heimdalsmyra/ Kvenild/Torgård. Etter vår vurdering vil en etablering av godsterminalen på Torgård eller Søberg legge beslag på så store arealer at tilbudet av næringstomter sør for Trondheim, slik situasjonen er i dag, vil være begrenset. Dette vil igjen føre til økt interesse for andre områder som er avsatt i IKAP til regionale etableringer eller åpne for nye områder som p.t. ikke er vurdert. 4 AREALPLANER 4.1 Kommuneplanens arealdel Melhus kommune Melhus kommune har igangsatt rullering av kommuneplanens arealdel. Ny arealplan er planlagt vedtatt i løpet av 2013. Gjeldende arealplan viser arealdisponering frem mot 2020. Arealplanen viser en boligutviklingen er stort sett styrt inn mot tettstedene og eksisterende infrastruktur. For å spare dyrkamarka og verdifulle naturområder legger planen til rette for en høy arealutnyttelse. I nedre Melhus betyr dette at evt. nye boligområder vil bli prioritert lokalisert i sentrum, i aksen sentrum Løvset og/eller/evt. i aksen sentrum - Brekkåsen. For de andre tettstedene i kommunen vil evt. nye boligområder bli prioritert lokalisert i tilknytning til eksisterende tettstedsfunksjoner. Melhus kommune har hatt en årlig befolkningsvekst de ti siste år på ca. 1,5 %. Det siste året har veksten vært på 2,4 %. Kommunen har i dag i rundt 15 500 innbyggere. Gjeldende plan har tilstrekkelig med boligarealer til forventet vekst i flere år framover. Det er i snitt bygd rundt 100 bolig i året de ti siste årene. I arbeidet med kommuneplanens arealdel er boligbyggingen søkt dimensjonert og tilrettelagt i henhold til årlig gjennomsnittlig befolkningsvekst på 1,24 %. Samfunnsdelen av kommuneplanen har dessuten en målsetting om å legge til rette for en befolkningsøkning på 1.5 %. Ved beregning av boligbehovet er befolkningsprognose fra oktober 2010 lagt til grunn. I prognosen ligger bl.a. vedtatte boligområder i gjeldende arealdel. Befolkningsveksten fra 2010 til 2020 er på ca. 1750 mennesker noe som betyr et boligbehov på ca. 800 fram mot 2020. I praksis betyr dette at arealdelen må ha avsatt nok boligareal til ca. 800 boenheter fram mot 2020. Foreliggende planforslag inneholder totalt 1325 dekar for boligformål. I tillegg kommer potensielle boligetableringer i tilknytning til senterformålene i kommunens syv tettsteder. Her inngår bl.a. reguleringsplanene Melhus sentrum øst og Gimsøya som til sammen har plass til et sted mellom 900-4900 boenheter alene. I påvente av en avklaring av lokalisering av en fremtidig godsterminal og ikke bestemt trasevalg for E6 gjør at deler av tettstedene Kvål, Ler og Lundamo foreløpig "er satt på vent". Kartet under viser boligfelt som inngår i IKAP. Som det fremgår av kartet er de nye boligfeltene prioritert lokalisert i tilknytning til eksisterende tettsteder/boligfelt. Området Vollmarka er merket med rød sirkel. Alternativbetraktning Nye Leangen 7
4.2 Kommuneplanens arealdel Orkdal kommune Gjeldende kommunedelplan for Orkanger, Fannrem og Gjølme er første plantrinn frem mot 2040. Planen legger opp til en arealutnytting som vil føre frem mot småbyen Orkanger. I planen er det tatt inn en prognose for befolkningsutvikling som viser fortsatt sterk vekst i Orkdal. Det anslås at innbyggertallet passerer 12.900 i 2020. Dette vil gi behov for ca. 60-70 nye boliger pr. år. Visjonen for Orkdal 2040 er at Fannrem-Orkanger-Gjølme blir videreutviklet fra et industritettsted til en småby. Orkdal har gjennom fastsetting av planprogrammet for Orkdal 2040 vedtatt en strategi om å fortette sentrumsområdene. Bakgrunnen er ønsket om et mer levende og aktivt sentrum med korte avstander, utnytting av eksisterende infrastruktur og klimavennlig utbygging som genererer lite transport. En gjennomgang av alle ledige boligarealer i planområdet samt et anslag over mulig boligbygging i sentrumsområdene (regulert til forretning m.m.) gir et potensial på ca. 1.000-1.200 boliger. Det er også et stort potensial for utbygging til andre sentrumsformål, og samlet potensiale i felt som inngår i IKAP er 1.650. Dette dekker antatt behov (60-70 pr. år) i planperioden. Utfordringen blir å få styrt utbygging dit det har størst effekt for sentrumsutviklingen og er gunstigst i forhold til areal/transport, miljø m.v. Som det fremgår av kartet er de nye boligfeltene prioritert lokalisert i tilknytning til eksisterende tettsteder/boligfelt. Eksisterende travbane på Fannrem er merket med rød sirkel. Alternativbetraktning Nye Leangen 8
4.3 Reguleringsplan for Tulluan Næringsområde Klæbu kommune Av de tre aktuelle reguleringsområdene er det kun Tulluan Næringsområde som p.t. er regulert. Eiendommen er i reguleringsplan for Næringsområdet Tulluan regulert til: Industri-, lager- og kontorvirksomhet. Området ligger p.t. utenfor de etterspurte områdene for etablering av plasskrevende virksomheter. Næringsområdet på Tulluan ligger vest for Rv. 704. Iht. kommunedelplan for Tulluan er det åpnet for noe boligbygging på østsiden av Rv. 704. Fv 704 Sandmoen - Tulluan Trondheim og Klæbu kommuner og Statens vegvesen Region midt har startet arbeidet med kommunedelplan med tilhørende konsekvensutredning for Fv 704 Sandmoen Tulluan. Fylkesveg 704 binder Trondheim og Klæbu kommune sammen. Det er 21 km fra Trondheim sentrum til Klæbu kommunesenter via fv. 704 og E6. Prosjektstrekningen mellom Sandmoen og Tulluan er om lag 9 km, hvorav 3 km i Trondheim kommune og 6 km i Klæbu kommune. Dagens veg har krappe svinger på flere delstrekninger. Vegbredden varierer mellom 6,8 m og 7,4 m, og vegen har smale vegskuldre og sidegrøfter. På strekningen er det mange avkjørsler, og på store deler mangler det gang/sykkelveg. Hensikten med prosjektet er å bedre atkomsten til Klæbu, og spesielt næringsområdene på Tulluan. Planen er ikke vedtatt og det er knyttet usikkerhet både til finansiering og tidsperspektiv. Alternativbetraktning Nye Leangen 9
Utsnitt av reguleringsplan - Tulluan Alternativbetraktning Nye Leangen 10
5 PRO & CONTRA VURDERING Vollmarka Attraktivitet/ Alternativ bruk Fordeler Deler av området benyttes i dag til travformål. Ulemper Uavklarte forhold Ligger i forlengelsen av aksen sentrum Brekkåsen. Potensielt boligområde på sikt. Ingen eksisterende boligfelt i umiddelbar nærhet. Boligbehov frem til 2020 er beregnet til ca. 800 boenheter. Potensiale for inntil 4.900 boenheter i foreløpige planforslag. Kvikkleire Beliggenhet Eiendommen ligger ca. 3 km fra E6 og Melhus sentrum. Enkel adkomst fra hovedferdselsåre - E6. Infrastrukturkostnader / opparbeidelse Kupert terreng. Sikringstiltak - området ligger på leirgrunn kvikkleire er registrert 350 meter vest for området. Reguleringsstatus Området er regulert til hestesportsenter/ LNF. Deler av området er dyrka mark konflikt i forhold landbruksinteresser ved en omregulering til hestesportsenter evt. fremtidig omregulering til boligformål? Konklusjon Nært hovedferdselsåre E6. Ligger i forlengelsen av aksen sentrum Brekkåsen. Potensielt boligområde på sikt. Eksisterende planforslag har rom for en befolkningsvekst langt ut over dagens planperiode (frem til 2020). Sikringstiltak området ligger å leirgrunn/kvikkleire. Konflikt i forhold til landbruksinteresser? Lite aktuelt/uaktuelt for næringsvirksomhet eller ekstern forretningsvirksomhet. Alternativbetraktning Nye Leangen 11
Fannrem Attraktivitet/ Alternativ bruk Fordeler Ulemper Uavklarte forhold Deler av området benyttes i dag til travformål. Grenser til eksisterende boligområde. Potensielt boligområde på sikt. Området ligger lengst sør i aksen Fannrem Orkanger. Boligbehov frem til 2040 er tilnærmet dekt av fortetting i sentrumsområdene og i tilknytning til eksisterende boligområder. Ligger under grense for 200 meters flom. Beliggenhet Infrastrukturkostnader / opparbeidelse Området består i hovedsak av et tynt lag med matjord med grus under. Begrenset utviklingspotensiale. Området er avgrenset av Rv. 471 i øst og sør og elva Orkla i vest. Grenser til eksisterende boligområde i nord. Reguleringsstatus Regulert til hestesportsenter. En eventuell utvidelse vil kreve at man tar i bruk mer dyrket mark. Deler av dette er i dag regulert camping og idrettsformål. Konklusjon Området ligger lengst sør i aksen Fannrem Orkanger. Begrenset utviklingspotensial. Potensielt boligområde på sikt. Boligbehov frem til 2040 er tilnærmet dekt. Konfliktgrad (LNF) vurderes å være lav. Ligger under grense for 200 meters flom. Alternativbetraktning Nye Leangen 12
Tulluan Attraktivitet/ Alternativ bruk Fordeler Ulemper Uavklarte forhold Stort utviklingspotensial. Ca 2.000 daa totalt. Flatt område vel 1/3 er myr Dårlig adkomst (Rv 704). Opprusting av Rv 704. Beliggenhet Infrastrukturkostnader / opparbeidelse Klæbu ligger ca. 19 km sør for Trondheim. Avstand til logistikkknutepunktet rundt Sandmoen er ca. 9 km. Teknisk infrastruktur snart på plass. Flatt område - moderate kostnader. Noen områder med dyp myr som gir kostnader. Reguleringsstatus Regulert til næringsformål. Eventuell konflikt med landbruksinteresser vurderes som mindre sannsynlig. Konklusjon Stort område med lav konfliktgrad. Adkomst Rv 704 - må forbedres for å utløse potensialet. Kan oppstartes umiddelbart. Godt egnet til arealkrevende virksomheter: - industri - lager Lite aktuelt/ uaktuelt for publikumsrettet virksomhet. Sannsynlighet for omregulering til annet formål (bolig/næring) på lang sikt H Ø Y L A V LAV Tulluan 1) Fannrem 2) Vollmarka 2) Verdi/tomtebelastning pr. kvm gitt omregulering til annet formål HØY 1) Eiendommen er regulert til næringsformål. 2) Markedsverdien på tomter som kan utnyttes til boligformål har normalt en langt høyere verdi enn næringstomter. Ut fra dette bør man i et økonomisk perspektiv i størst grad tilstrebe en regulering til boligformål. Kostnader knyttet til rekkefølgekrav eller ekstraordinære infrastrukturkostnader er ikke vurdert/hensyntatt. Alternativbetraktning Nye Leangen 13
6 GRUNNLAGSDOKUMENTASJON Som grunnlag for vurderingen er følgende dokumenter fremlagt/innhentet: Mandat for oppdraget iht. e-post datert 16.4.2013 Kartutsnitt for det enkelte tomteområde Interkommunal arealplan for Trondheimsregionen IKAP Kommuneplanens arealdel for Melhus kommune Kommuneplanens arealdel for Klæbu kommune Kommunedelplan Tulluan, Klæbu kommune Kommuneplanens arealdel for Orkdal kommune Alternativbetraktning Nye Leangen 14