BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2017/11441-2 Årstad, Gnr. 162, Bnr. 75 mfl., Villa Fredheim, Reguleringsplan. Arealplan-ID 65210000, 2. gangs behandling Kva saken gjelder: Arkoconsult AS fremmer på vegne av Sentraltind AS planforslag for Villa Fredheim i Klaus Hanssens vei i Årstad bydel. Planområdet utgjør ca. 2,8 dekar. Fig. 1: Skråfoto og planforslaget Formålet med planforslaget er å omregulere eksisterende verneverdig bygg, Villa Fredheim, fra offentlig formål til boligformål, med tilhørende nødvendig infrastruktur og uteoppholdsareal. I kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er planområdet vist som sentrumsformål. I kommunedelplan Store Lungegårdsvann, er Villa Fredheim vist med formål offentlig bygning. I dag er det kontor- og næringsvirksomhet i bygget. Til oppstart av planarbeidet ble det gjort en mulighetsstudie hvor det ble foreslått å etablere et nybygg vest for Villa Fredheim. På bakgrunn av tilbakemeldingene etter kunngjøring om oppstart, gikk forslagsstiller bort fra forslaget om et nybygg og valgte å kun omregulere villaen til boligformål. I foreliggende planforslag er det lagt til rette for å etablere 8 boenheter innenfor eksisterende bygg som består av 2 etasjer + loft og kjeller/underetasje. Ombyggingen medfører noe endret rominndeling i forhold til opprinnelig planløsning. 1. etasje; 4 leiligheter fra ca 36 128 m2 (største leilighet går over deler av underetasje) 2. etasje; 4 leiligheter fra ca 57 87 m2 (inkl. deler av loft for 2 av leilighetene). Villa Fredheim anses som bevaringsverdig og er i plankart regulert med juridisk linje som sikrer at bygget skal bevares. Eksisterende bebyggelse skal videreføres slik den står i dag, med maksimal byggehøyde kote + 22 meter og utnyttelsesgrad %-BRA = 65%. 1
Fagetatens vurdering og anbefaling: Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig i eksisterende bebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader angående parkering: Parkeringsdekning for bil må reduseres til 0,6 plasser per 100m2 bolig. Deler av parkeringsarealet i SPA2 omgjøres til uteoppholdsareal. Ny bestemmelse: Parkering for bil som løses under tak, skal gjennomføres på en estetisk tiltalende måte som underordner seg til verneverdige interessene knyttet til Villa Fredheim. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Byrådet ser det som positivt at Villa Fredheim, en tidligere herskapsvilla beliggende ved Store Lungegårdsvann, nå foreslås bevart gjennom endret bruk og foreslås omregulert fra næring til boligformål. Bygningen ligger i dag inneklemt mellom veier og nyere næringsbebyggelse. Solforholdene på uteoppholdsarealene er ikke ideelle, men søkes kompensert med andre kvaliteter som god møblering og Blågrønn arealfaktor. Byrådet er enig med fagetaten om å redusere antall parkeringsplasser til fordel for større felles grøntareal med bedre solforhold. I tillegg må det stilles krav om at alle bilparkeringsplasser må tilrettelegges for lading. Byrådet anbefaler planforslaget slik det foreligger med de endringer som fremgår i forslag til vedtak. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av 2008 12-12 vedtas følgende: A. Årstad, Gnr. 162, Bnr. 75 mfl., Villa Fredheim, Reguleringsplan, Arealplan-ID 65210000, vist på plankart sist datert 07.11.2017. a) Deler av parkering på SPA2 omgjøres til uteoppholdsareal. B. Tilhørende bestemmelser datert 23.11.2017 med følgende endringer/tillegg: a) 5.1.3. endres til : «Det skal innen planområdet etableres maks 0.6 bilparkeringsplass per 100 m2 bolig og 2 parkeringsplasser for sykkel per boenhet. Parkering kan etableres med tak/carport. Sykkelparkering skal ha tak og plass for rengjøring av sykler. Alle bilparkeringsplasser skal tilrettelegges for lading.» b) Bestemmelse 5.1.4, tillegg: «Parkering for bil som løses under tak, skal gjennomføres på en estetisk tiltalende måte som underordner seg til verneverdige interessene ved Villa Fredheim.» 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 23. januar 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling 2
Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert 28.11.2017 Plankart 07.11.2017 Reguleringsbestemmelser 23.11.2017 Planbeskrivelse 23.11.2017 Merknadsskjema 27.10.2017 Merknadskart 11.10.2017 Illustrasjonsplan 12.10.2017 Snitt og oppriss 20.09.2017 3D illustrasjon 07.11.2017 Sol og skyggeillustrasjoner 13.10.2017 Kulturminnedokumentasjon 28.11.2016 VA-rammeplan, m/vedlegg 11.10.2017 Støytest, kart 28.02.2017 Blågrønn faktor 27.10.2017 Planløsning 09.11.2016 3
Saksframstilling: Nedenfor gjengis noen hovedpunkt i fagnotatet. For mer utdypende informasjon vises til sakens vedlegg. Uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 01.06.2017 04.07.2017. Det kom inn1 privat merknad og 9 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Parkeringsdekning bør reduseres. Areal som frigjøres på grunn av redusert parkeringsdekning omgjøres til felles uteoppholdsareal. Blågrønn faktor anbefales for å sikre kvaliteter ved uteoppholdsareal. Det bør sikres minimum faktor på 0,5. Det kan vurderes bruk av permeable flater i stedet for faste dekker, innføre regnbed, prioritere grønne områder forbundet med naturlige grunnforhold, eller plante små trær lang nordsiden av bygget. Renovasjonsløsning må endres. BIR kan akseptere avfallsløsning illustrert i revidert illustrasjonsplan. Avfallsplass er da lagt inn langs fortau i Klaus Hanssens vei. Tilpasninger til naboeiendom med supplerende bestemmelser. Rettigheter tilknyttet naboeiendommer må sikres i reguleringsbestemmelsene. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn oppsummeres slik: Det er innarbeidet henteplass for avfall i plankart. Reguleringsbestemmelsene er supplert for å samsvare med endringer i plankartet. Minimumsfaktor for BGF (Blågrønn faktor se nærmere omtale under) er sikret i forslag til reguleringsbestemmelsene, og BGF-matrisen er lagt inn som et retningsgivende dokument i reguleringsbestemmelsene Plankart og reguleringsbestemmelsene er supplert for å imøtekomme merknader fra nabo. Bevaring kulturmiljø kulturminnet Villa Fredheim Villa Fredheim er av Byantikvaren og i kulturminnedokumentasjonen definert som verneverdig og er i plankartet foreslått bevart. Det er ikke foreslått å gjøre endringer i byggehøyde eller utnyttelsesgrad. Eksisterende bebyggelse foreslås renovert og tilrettelagt for 8 boenheter. Det er i forslag til reguleringsbestemmelser sikret at fasader og eksteriør skal beholdes i sin helhet med dagens arkitektoniske utforming, kvalitet og materialbruk. Av hensyn til brannsikkerhet tillates eventuelle innfellbare rømningsstiger. Disse skal males i samme farge som kledning, jamfør 1.6. Fig. 2: Villa Fredheim sett fra vest Fagetaten har ingen innvendinger til etablering av bolig i eksisterende bebyggelse Villa Fredheim og anser hensyn til kulturminneinteressen å være ivaretatt. Uteoppholdsareal Planforslaget oppfyller areal-kravene i KPA 2010 til felles uteoppholdsareal, mens kravene til solforhold på minst halvparten av arealet kl. 15 ved vår- og høstjevndøgn ikke kan oppfylles på grunn av tomtens beliggenhet. 4
Fig 3.Utsnitt av forslag til bruk av Blågrønn faktor Som kompensasjon for manglende solforhold, anbefalte fagetaten forslagsstiller å rette større oppmerksomhet mot å oppnå særlig gode kvaliteter på uteoppholdsarealene. Det ble foreslått å benytte Blågrønn faktor (BGF), et verktøy for å karaktersette kvalitetene ved uteoppholdsareal. Kravene er lagt inn som et retningsgivende dokument i reguleringsbestemmelsene. Arealkravet i KPA 2010 om privat uteoppholdsareal på balkong oppfylles kun for to boliger da verneinteressene ikke tillater endringer i fasader. Fagetaten anser likevel foreslått løsning som akseptabel, da det stilles høye krav til kvaliteter ved opparbeiding av felles uteoppholdsareal blant annet ved bruk av blågrønn faktor og møblering slik at det blir brukervennlig for beboerne. Etter fagetatens vurdering bør deler av foreslått parkeringsareal tas bort og erstattes med uteoppholdsareal. En slik endring vil bidra til å oppnå et større uteoppholdsareal på vestsiden av Villa Fredheim hvor det er mest sol. Det vil også bidra til ytterligere arealer med vegetasjon som vil ha positiv effekt for overvannshåndtering, jf. også avsnitt om parkering. Parkering Parkeringskravet i henhold til gjeldende KPA 2010, er 1,2-1,4 parkeringsplasser for bil og 2 sykkelplasser per 100 m2 BRA bolig. I foreliggende planforslag er parkeringskravet satt til 1 parkeringsplass per 100 m 2 bolig, som kan etableres under tak/carport, se fig. 4. Det har blitt anbefalt, i underveismøte og gjennom offentlig ettersyn, å redusere antall parkeringsplasser for bil og heller fokusere på å oppnå ytterligere uteoppholdsareal med kvalitet. Færre parkeringsplasser begrunnes med at planområdet er lokalisert forholdsvis nært bybanestopp og busstopp samt gangveger langs Store Lungegårdsvannet. Fig 4: 3D illustrasjon av planområdet. Parkering for bil er foreslått løst under tak Lavere parkeringsdekning bygger opp under Gåbyen Bergen og intensjonene gitt i kommuneplanens samfunnsdel. Det er et overordnede politisk signal om å redusere parkeringsdekningen i sentrumsnære områder. Fagetaten foreslår at parkeringsdekningen reduseres til maksimalt 0,6 parkeringsplasser per 100 m 2 bolig, dvs at antall parkeringsplasser reduseres til 4 plasser og at SPA2 som har best solforhold, endres til felles uteoppholdsareal. Videre anbefales det at bestemmelse 5.1.4 suppleres med at parkering for bil som løses under tak, skal gjennomføres på en estetisk tiltalende måte som underordner seg til verneverdige interessene knyttet til Villa Fredheim. Støy Ut fra kartlegging av støy i KPA 2010 er Møllendalsveien registrert med rød støysone. Næringsbygget i nord skjermer planområdet for den registrerte trafikkstøyen. Planområdet er i stor grad innenfor grønn støysone. Forslagsstiller har imidlertid dokumentert at nord-østre del av planområdet har støyverdier på mellom 55 db og 65 db. SPA2 5
Deler av støyutsatt areal var til offentlig ettersyn regnet som en del av uteoppholdsarealet. I etterkant av offentlig ettersyn er de støyutsatte arealene ikke lenger satt av til uteoppholdsareal. Arealet er nå heller foreslått som en grønn skjerm mellom offentlig veg og uteoppholdsarealet. Fagetaten anser foreslått løsning som tilfredsstillende. Renovasjon Plassering av avfallsbeholdere har vært drøftet med BIR der man har konkludert med å benytte samme løsning som ellers i området, dvs at renovasjonskjøretøy stopper langs Klaus Hanssens vei når avfall skal hentes, se figur 6. Renovasjonsløsning er sikret i plankart og i forslag til reguleringsbestemmelser. Fagetaten slutter seg til foreslått renovasjonsløsning. Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. BKK har imidlertid ikke planer om å bygge fjernvarmenett til planområdet. Det er i forslag til reguleringsbestemmelser sikret at det skal prioriteres bruk Fig 6: Stoppeplass og hentepunkt for renovasjon Fig. 5 Stoppeplass og henteplass for renovasjon av alternative og fornybare energikilder. Det er i planbeskrivelsen foreslått at oppvarming løses ved bruk av varmepumpe. Fagetaten har ingen kommentar ut over dette. Naturmangfold og grønnstruktur Planområdet er i stor grad bebygd. Tiltak som følger av planforslaget, vurderes ikke å komme i konflikt verken med grønne interesser eller interessene Naturmangfoldloven er ment å ivareta. Universell utforming Vernehensynene begrenser mulighetene for universell utforming av alle boenhetene. Det er likevel sikret i forslag til reguleringsbestemmelser at halvparten av boenhetene skal ha trinnfri tilkomst, samt at universell utforming legges til grunn for uteoppholdsareal og tilkomst til arealet. Barn og unge interesser Planområdet er i all hovedsak bebygd og blir ikke benyttet som leke- eller oppholdsareal for barn og unge. Det er sikret i forslag til reguleringsbestemmelser at felles uteoppholdsareal skal ha minimum 2 lekeapparat og 2 benker, samt at uteoppholdsareal skal ha kvaliteter. Skole- og barnehagekapasitet i bydelen er begrenset fram til 2030. Det er forventet en økning i antall barn i Årstad bydel frem til 2030. Tiltaket som vil følge av dette planforslaget vil imidlertid ha en mindre innvirkning på denne økningen. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig i eksisterende bebyggelse og Hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Parkeringsdekning for bil må reduseres til 0,6 plasser per 100m2 bolig. Deler av parkeringsarealet i SPA2 omgjøres til uteoppholdsareal. Ny bestemmelse: Parkering for bil som løses under tak, skal gjennomføres på en estetisk tiltalende måte som underordner seg til verneverdige interessene knyttet til Villa Fredheim. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. 6
Byrådets kommentarer Byrådet ser det som positivt at Villa Fredheim, en tidligere herskapsvilla beliggende ved Store Lungegårdsvann, nå foreslås bevart gjennom endret bruk og foreslås omregulert fra næring til boligformål. Av kulturminnegrunnlaget framgår det at Villa Fredheim, tegnet av arkitekt Jens Z. M. Kielland, ble oppført på slutten av 1800 tallet som bolig for handelsmann og skipsreder Harald Irgens. Eiendommen ble i 1921 kjøpt opp av Bergen kommune og har i årenes løp vært benyttet som institusjon for ulike målgrupper. Huset ligger i dag inneklemt mellom veier og nyere næringsbebyggelse. Solforholdene på uteoppholdsarealene er ikke ideelle, men søkes kompensert med andre kvaliteter i henhold til god møblering og Blågrønn arealfaktor. Det bemerkes at «Blågrønn faktor» er en metode Oslo kommune har lagt inn som retningslinje i sin kommuneplan for å sikre gode vann- og vegetasjonskvaliteter. Byrådet er enig med fagetaten om å redusere antall parkeringsplasser til fordel for større felles grøntareal med bedre solforhold. I tillegg må det stilles krav om at alle bilparkeringsplasser må tilrettelegges for lading. Byrådet anbefaler planforslaget slik det foreligger med de endringer som fremgår i forslag til vedtak. 7