Føresegner Plan: Reguleringsplan for KVARTAL 37,39,40 og 41. Område B4 og C2 Planid: 20060109 Arkiv nr.: Utarbeidet av: Flora kommune på bakgrunn av private planforslag Revisjon i prosess: 23.02.2010. Mindre justeringar Vedtak/stadfesting: 20.04.2010 Avskrift: Dato: 16.02.2010 Sign.kontroll: Endringar: Saknr. Dato: Sign: 4.3 og 7.1 og redigering av nummerering 14.07.2014 Kaau 1 GENERELT 1.1. Reguleringsplanen regulerer området vist på plankartet med plangrense. 1.2. Området er regulert til: BYGGJEOMRÅDE -Servicebygg for småbåtanlegg. H. - Parkeringshus I OFFENTLEGE TRAFIKKOMRÅDE -Køyreveg. -Fortau, -plass Veg A T1, T2, T3 -Småbåthamn med bryggje. -Bryggje 1 og 2 SPESIALOMRÅDE -Kulturelt bevaringsområde. -Frisiktsone. e:\websakdok\vidar\websak5\ag1363\2014012217\endra føresegner (L)(346789).docSide 1 av 6
FELLESOMRÅDE -Køyreveg Veg B, Veg C (gatetun) KOMBINERTE OMRÅDE -Forretning/Kontor/Bustad -F/K/B 1,2,3,4,5 -Forretning/Kontor -A,B,C,G 2 FELLES FØRESEGNER. 2.1 Byggegrenser. I byggeområde skal bygningar oppførast innanfor formålsgrense der det ikkje er vist andre reguleringsgrenser. 2.2 Parkering. Bustadføremål: 1,5 parkeringsplass til kvar sjølvstendig bueining. Kontor: 2 parkeringsplassar pr. 100 m2 BRA Kjøpesenter: 3 parkeringsplassar pr. 100 m2 BRA Nybygg kan ikkje takast i bruk før det regulerte tal parkeringsplassar er opparbeidd. Det er ikkje krav om at det vert etablert parkeringsplassar i samband med rehabilitering av verneverdige bygg. 2.3 Avfall. I nybygg skal det avsettast eige rom for avfallscontainerar. 2.4 Transformatorstasjon. Naudsynt plass for transformatorstasjon skal avsettast i bygg. 2.5 Utforming Arkitektonisk utforming av ny bygningsmasse skal særleg vektleggast. Utvendig fargesetting av bygningar skal tilpassast innbyrdes og til omgjevnadane. Fargar skal ikkje gje signaleffekt. Ved søknad om byggjeløyve skal det leggast ved detaljert situasjonsplan 2.6 Utbyggingsrekkefylgje Før det vert gjeve bruksløyve til evt, tilbygg i område A skal det etablerast kaifront på brygge1 som skal vere ferdigstillt. Før det vert gjeve bruksløyve til nybygg i F/K/B 2 og 3 skal tilstøytande plass/gangveg (T1) vere etablert. 2.7 Støy Grenseverdiar for trafikkstøy skal overhaldast for planlagde bustadar. Krav i retningslinjer T-1442 skal leggast til grunn ved prosjektering. 2.8 Uteopphaldsareal e:\websakdok\vidar\websak5\ag1363\2014012217\endra føresegner (L)(346789).docSide 2 av 6
Det skal vere 30 m2 uteopphaldsareal for kvar 100m2 BRA bustadareal. Balkongar/takterasse kan godkjennast som uteopphaldsareal. 50% av uteopphaldsarealet skal vere fellesarel. 3 BYGGEOMRÅDE. 3.1. Bygg I: Parkeringshus Parkeringshus kan byggast med 2 parkeringsdekke slik at parkeringsanlegget vert i inntil 3 plan og kan romme 400 parkeringsplassar. Topp parkeringsdekke cote 9,4. Maks takhøgde for tak over køyrerampe cote 12, takoverbygget for køyrerampe skal ligge inntrekt min. 8 m fra veggliv. Parkeringsanlegget skal utførast med fasadekledning, der det i aust- og vestfasade skal takast særskilte estetiske og miljømessige omsyn til annan bebyggelse. 3.2 Bygg H: Servicebygg for småbåtanlegg. Der planen viser kan det oppførast bygningar i ein etasje. Kommunen kan etter søknad gje løyve til sjørelatert forretningsverksemd. Maks T-BRA 300 m2. Bygning skal ha skråtak med møneretning aust/vest. Maks mønehøgd cote 8,0. Takvinkel: min. 30 maks 40gr. Før utbygging skal det utarbeidast ein detaljert sitasjonsplan. 4 OFFENTLEGE TRAFIKKOMRÅDE. Køyreveg. 4.1 Veg A skal anleggast der planen viser i 8 m bredde. Køyrbar plass T3 4.2 Området omfattar etablert parkeringsplass på Jens Helmers plass og tilstøytande køyreareal. Området skal oppretthaldast slik det er til evt ny tilkoms frå riksveg 5 vert etablert gjennom ny reguleringsplan. Endra bruk føreset at det vert utarbeidd detaljert situasjonsplan for evt ny bruk. Fortau og Plassar 4.3 Der planen viser skal det anleggast fortau. Bredde min. 3 m. Plass/gangveg T1 skal etablerast som attraktiv gangveg mellom Amfi/Jens Helmers plass og Torget. Det kan byggast balkongar over T1 til F/KB 3 inntil 4,8m frå nordre hjørne av bygning (9,7m over kaiplan). Plass/gangareal T2 skal etablerast over parkeringsareal som attraktivt gangareal mellom Strandgata og kaiområdet. Det kan etablerast samanbygging av F/K/B4 og F/K/B2og 3 over deler av T2. Båthamn med kai/brygger trafikkområde i sjø. e:\websakdok\vidar\websak5\ag1363\2014012217\endra føresegner (L)(346789).docSide 3 av 6
4.4 Brygge 1. Det skal anleggast brygge der planen viser. Brygge i 2,5 m bredde, langs Veg B, skal ha fast dekke med opplegg og kantbearbeiding som dempar reflekssjø. Cotehøgd på dekke 1,8 m. Anlegget skal ikke medføre vesentlig utfylling i sjø. Der planen viser kan det anleggast småbåthamn/flytebryggjer etter avtale med kommunen.. Brygge 2. Der planen viser skal det fyllast ut brygge ved servicebygg H. Kaia skal ha front av naturstein. Før utbygging skal det utarbeidast en detaljert situasjonsplan. 5 SPESIALOMRÅDE. Kulturelt bevaringsområde. 5.1 Eksisterande sjøbu, Bu1 (Steinsethbua), skal bevarast. Bua skal kunne hevast og rehabiliterast. 5.2 Eksisterande sjøbu, Bu2 (Hellesenbua), skal bevarast. Bua skal kunne hevast og rehabiliterast. 5.3 I sjøbuene Bu1 og Bu2 kan etablerast bustader og næringsverksemd. Mot torget skal det vere publikumsretta aktivitetar i første etasje i Bu 2. Det kan etablerast trekaier som pirar eller flytebrygger etter samråd med kommunen. Landareal skal nyttast til aktivitetar i tilknytning til bruk av sjøbuer, Bu1 og Bu2, og i sambruk med torget i vest. Nye kaifrontar skal ha skjørt av tre. 5.4 Bygningane skal sikrast mot forfall og ha eit akseptabelt ytre vedlikehald sjølv om det ikkje er starta rehabilitering 5.5 I samband med evt. rehabilitering kan det godkjennast tilbygg til eks. bygg dersom ikkje bygningsstrukturen i området vert endra eller buene i seg sjølv vert forringa som historisk element. Frisiktsone. 5.6 Innanfor frisiktsone kan det ikkje oppførast anlegg som overstig ei høgde på 0,5 m. Unnateke frå dette er trafikkskilt og liknande med diameter mindre enn 30cm. 6 FELLESOMRÅDE. Felles køyreveg. 6.1 Felles køyreveg (Veg B)kan anleggast som vist i planen. Vegen skal vere tilkomst til området Felles gatetun. 6,2 Det skal anleggast felles gatetun (Veg C) for eigedomane innanfor planområdet. Einvegskøyrt varetransport med vare-/lastebilar er tillatt i gatetunet. Personbiltrafikk som utkøyring frå parkeringsanlegg er tillatt i austre del av gatetunet. Gatetunet skal ha toppdekke med belegningsstein. 7 KOMBINERTE OMRÅDE 7.1 Forretning/Kontor/ Bustad. F/K/B 1 Eksisterande bygg mot Strandgata e:\websakdok\vidar\websak5\ag1363\2014012217\endra føresegner (L)(346789).docSide 4 av 6
Det kan byggast på mindre tilbygg/balkongar mot nord innafor formålsgrense F/K/B 2 Ny bygning mot Strandgata Nye bygningar og tilbygg i tilknyting til eksisterande Strandgata 41 og Strandgata 43 skal oppførast innanfor føremålsgrensene. Mot Strandgata og gangareal T2 skal det vere næringsareal med publikumsfuksjonar. Området inngår i område for byfornying. Maks høgde cote 20.40 F/K/B 3 Ny bygning mot Sjøen Nye bygningar og skal oppførast innanfor føremålsgrensene. Mot gangareal T1 (kainivå)skal det vere næringsareal med publikumsfuksjonar tilpassa parkeringsareal i bakkant. Området inngår i område for byfornying. Maks høgde cote 20.40 Byggegrense mot nord gjeld kaiplan og til kote 9.50 og kan overbyggast til formålsgrense i etasjane over. Byggegrense mot vest gjeld kaiplan og til kote 9.70. Over denne høgda kan det byggast balkongar med djupne maks 2.4m. Innafor formålsgrensa kan det etablerast terrassar/trappeløysingar som tilpassing mellom kainivå og 1. etasje. F/K/B 4 Ny bygning mot Jens Helmers plass Nye bygningar og skal oppførast innanfor føremålsgrensene. Mot gangareal T1, T2 og plass T3 skal det vere næringsareal med publikumsfuksjonar tilpassa parkeringsareal i bakkant. Området bør byggast saman med tilstøytande områder mot vest men er ikkje regulert til byfornying fordi slik regulering ikkje er varsla for dette området. Maks høgde cote 17,9. Høgda skal avtrappast mot aust (Jens Helmers Plass) Byggegrense mot nord gjeld kaiplan og kan overbyggast til formålsgrense i etasjane over. For F/K/B 2, 3 og 4 skal det etablerast fellesparkering i nedre plan med innkøyring frå Jens Helmers plass. F/K/B 5 Eksisterande sjøbuer 7.2 I sjøbuene Bu1 og Bu2 kan etablerast bustader og næringsverksemd. Mot torget skal det vere publikumsretta aktivitetar i første etasje i Bu 2. Det kan etablerast trekaier som pirar eller flytebrygger etter samråd med kommunen. Kaiplass skal nyttast til aktivitetar i tilknytning til bruk av sjøbuer, Bu1 og Bu2, og i sambruk med torget i vest. Kaifront skal ha skjørt av tre. Det kan godkjennast tilbygg til eks. bygg dersom ikkje bygningsstrukturen i området vert endra eller buene i seg sjølv vert forringa som historisk element. Området inngår i område for bevaring. 7.3 Forretning/ Kontor. F/K Bygg A er eksisterande kjøpesenter på 3 etasjar med gesimshøgde på cote 14,5 og mønehøgde på cote 15,0. Det kan etablerast tilbygg innafor formålsgrense. Det er vist byggegrense mot plass T1 og T3. BYA = 100% Bygg Bog G: Bygg på 2 etasjar med gesimshøgde cote 10,7, inneheld kontor. Det kan tillatast oppført ein 3. etasje med maks gesims- og mønehøgde som bygg A. BYA = 100% e:\websakdok\vidar\websak5\ag1363\2014012217\endra føresegner (L)(346789).docSide 5 av 6
For bygg C vert det tillate å etablere ei tilfredstillande takløysing over eksisterande byggehøgd. Kommunen stiller særleg strenge estetiske krav til utforming av bygning og takavslutning. I dei austre areala mot Hestenegata inkl. område C kan tillatast bustader i mindre omfang og i øverste etasjer dersom det vert dokumentert at krav til tilfredstillande støytilhøve og uteopphaldsareal (takflater) vert ivaretekne. 8 BYFORNYING Eigedommane Gbnr. 202/ 213,438 inngår i område for fornying og tiltak skal gjennomførast i samsvar med arealbruk fastsett i forslag til reguleringsplan. Utbygging skal gjennomførast for heile området som fellesprosjekt eller som einskilprosjekt med naudsynt samordning etter fristar som vert fastsett av kommunen. e:\websakdok\vidar\websak5\ag1363\2014012217\endra føresegner (L)(346789).docSide 6 av 6