ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Advokatfirmaet Harris DA Postboks 4115 Sandviken 5835 BERGEN Deres referanse: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Karsten Høyheim 201518940/69 160616 Dir.tlf.: 5556 6472 DISPENSASJON Eiendom : Gnr 160 Bnr 614 Adresse : Joachim Lampes Vei 19 Tiltakshaver Tiltaket : Stephan Anderson : Tilbygg bolig Vi viser til søknad mottatt 30.03.16. Søknaden gjelder dispensasjon fra reguleringsplan for Årstad, Bergensdalens sydlige del, distrikt Slettebakken, planid 10520000. 1. VEDTAK Det gis dispensasjon fra reguleringsplan nummer 10520000, jf plankart som viser plassering av bygninger, jf. plan- og bygningsloven 19-2. 2. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: 2.1. Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer 10520000 Årstad. Bergensdalens Sydlige del, distrikt Slettebakken stadfestet 22.05.1950 og er regulert til beboelse I kommunedelplan for Landås er eiendommen vist under planområde 2 som boligområde. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og den ligger innenfor hensynssonene bevaring kulturmiljø. 2.2. Nabovarsling: Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt felles merknader fra Gunvor Elde og Roald Breistein (gnr 160 bnr 612), Liv Eftestøl (gnr 160 bnr 605) og Gerti og Bjørn Kolstad (gnr 160 bnr 616).
Merknadene går i hovedsak på arkitektur av tiltaket samt innsyn til eier av bnr 605. Det bemerkes også de trafikkproblemer tiltaket vil medføre. Videre er det merknader som ble vurdert og kommentert i rammetillatelsen og i fagnotatet i klagesaken, og som ikke gjelder omsøkte dispensasjonssøknad. 2.3. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med reguleringsplan for Årstad, Bergensdalens sydlige del, distrikt Slettebakken, planid 10520000 med hensyn til plankartet som viser plassering av bygniger. Det søkes om slik dispensasjon. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med følgende hovedtrekk: Side 2 av 5
Vår vurdering av dispensasjon Eiendommen ligger i et område hvor reguleringsplankartet viser boliger/rekkehus. Bebyggelsen følger ikke denne plasseringen der husene delvis er bygd i felles grøntareal. I følge felles bestemmelser, 10, angir planen «bygningenes maksimale dimensjoner og beliggenhet i forhold til naboeiendommene og regulerte veier, samt byggeflukt og møneretning». Arealformålet «felles grøntareal» er overstyrt av kommunedelplan for Landås som viser hele eiendommen som «boligområde». Området ble i hovedtrekk utbygget på slutten av 1950-årene. Nåværende bebyggelse er ikke i henhold til de dimensjoner, bygningstype og plassering som er vist i reguleringskartet. De fleste hus i Joacim Lampes vei strider åpenbart mot planens påvisning av bebyggelse og ligger i hovedsak i Felles grøntarealer, jf reguleringskartet. Dette fastslås tydelig at plasseringen av bebyggelsen m.m. i reguleringsplanen ikke er fulgt opp i praksis. Dette anses Side 3 av 5
derfor ikke som bindende for behandling av byggesaker i dag. Det er i rammetillatelse datert 09.10.15 derfor lagt til grunn at det er bestemmelsene om tomteutnyttelse i Kommuneplanens arealdel som gjelder ved behandling av søknaden. I henhold til kommuneplanen punkt 23 Bebyggelse og anlegg gitt en maksimal utnyttingsgrad %BRA = 60% for boligbebyggelse. Omsøkte tiltak er oppgitt å gi en utnyttelse på 44% og ligger klart innenfor kommuneplanens bestemmelse. Omsøkt eiendom har et utbyggingspotensiale innenfor de krav som gitt i gjeldende planer. Tilbygget anses å være tilpasset tomtens areal og oppfyller kravene til avstand til nabogrense og høyde. Bolighuset på omsøkte eiendom ligger ca 7 meter høyere enn huset i Joacim Lampes vei 11 og som innebærer allerede ulemper for klagers eiendom. I forhold til naboulempene sett opp mot eiers interesser er tilbygget begrenset til nedre del av eksisterende bolig, og at høyden på tilbygget blir lavere enn høyden på huset. Slik utbygging må påregnes i disse strøk med relativ store tomter og innenfor rammene i gjeldende planer. Vår vurdering er at det omsøkte tiltaket ikke påfører klagers eiendom økte ulemper av en slik grad at det ikke kan innvilges dispensasjon fra reguleringsplanen med plankart som viser plassering av bebyggelsen. Vi vurderer tiltaket til ikke å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra er at eier får utnyttet sin eiendom og innenfor gjeldende arealutnyttelse i kommuneplanen. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. 3. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Karsten Høyheim - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Stephan Anderson, Joachim Lampes Vei 19, 5089 BERGEN Gunvor Elde og Roald Breistein, Joacim Lampes vei 17, 5089 BERGEN Liv Eftestøl, Joacim Lampes vei 11, 5089 BERGEN Gerti og Bjørn Kolstad, Joacim Lampes vei 21, 5089 BERGEN Side 4 av 5
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 5 av 5