NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Ole Christian Øvrebø L.nr.: 25420/2018 Arkivnr.: 20160001/L13 Saksnr.: 2016/386 Utvalgssak Detaljregulering for Granittlia - 2.gangsbehandling etter 12-12 i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske 04.09.2018 102/18 tjenester Kommunestyret 26.09.2018 59/18 Grunnlag for saken 1. gangsbehandling utvalgssak Juridisk grunnlag Plan- og bygningsloven Kommuneplanens arealdel, vedtatt 07.10.2015 Vedlegg 1 Plankart Granittlia 13.10.17 2 Planbestemmelser Granittlia 09.08.18 3 Planbeskrivelse Sammendrag Forslag til detaljregulering for Granittlia har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 28.12.2017 21.02.2018. Det er innkommet 7 merknader til planforslaget, hvorav ingen er innsigelse. I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Endringene i planen etter offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget vedtas slik det foreligger. Side 1
SAKSUTREDNING Faktaopplysninger/bakgrunn for saken Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling i hovedutvalget og endelig vedtak av detaljregulering i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens 12-12 framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget (i offentlig ettersyn) og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Bakgrunn Tiltakshaver ønsker å legge til rette for kjedede eneboliger i tillegg til å bevare muligheten for terrassert blokkbebyggelse i gjeldende plan for Granittlia. Ettersom gjeldende plan spesifikt la opp til terrassert blokkbebyggelse, vurderte kommunen at tilføyelse av mulighet til å bygge ny boligtype ikke kan behandles som en mindre endring av reguleringsplanen, og derfor er denne saken nå fremmet til behandling. Planområdet Planområdet ligger i Solbergelva, inntil reguleringsplan for hovedatkomst Øvre Solbergelva (se illustrasjon nr.2) og omfatter eiendom med gbnr. 46/132. Planstatus Planområdet ligger i areal avsatt til boligformål i kommuneplanen (se illustrasjon nr. 2). Reguleringsplan for Granittlia ble vedtatt i kommunestyret 25.01.2012, og det er den planen som nå ønskes endret. Illustrasjon nr. 1: planområdet Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Det foreligger i kommuneplanen ingen rekkefølgekrav eller vilkår for bruk av arealene i planområdet. Pågående planarbeid i nærområdet Det er ingen pågående planer i nærområdet. Side 2
Planforslaget Planforslaget består i å endre gjeldende plan som tillater terrassert blokkbebyggelse, til også å tillate konsentrert småhusbebyggelse. For å tilpasse planen til dette, ønskes det å gjøre noen mindre endringer. Disse endringene går ut på øking av tillatt maks % BYA fra 35 % til 40 %, tillate noe høyere gesimshøyde for et lite område i nord-vest og tillate bebyggelse lenger sør på tomten. Dette er beskrevet nærmere i 1. gangsbehandlingen med rådmannens vurdering av virkning. Økonomiske konsekvenser Det vil ikke være noen endring av økonomiske konsekvenser i forhold til gjeldende plan. Barn og unges interesser Det vil ikke være noen endringer for barn og unges interesser i forhold til gjeldende plan. Miljøkonsekvenser Det vil ikke være noen endringer for miljø i forhold til gjeldende plan. HMS/Folkehelse Det vil ikke være noen endringer for HMS/Folkehelse i forhold til gjeldende plan. Konsekvenser for Nye Drammen Det vil ikke være noen konsekvenser for Nye Drammen. Vurdering Avsender, dato 1 Buskerud fylkeskommune 14.05.2018 2 Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) 02.05.2018 3 Fylkesmannen i Buskerud 14.05.2018 Merknad Mener bestemmelsen i 3.1.8 ivaretar meldeplikten dersom automatisk fredete kulturminner skulle fremkomme under anleggsarbeider og har derfor ingen ytterlige merknader. NVE prioriterer å gi uttalelser til reguleringsplaner der det bes om faglig bistand til konkrete problemstillinger. Det er ikke bedt om slik bistand, og NVE gir derfor ikke konkret uttalelse i denne saken. Fylkesmannen anbefaler at det innarbeides konkrete støybestemmelser som ivaretar Rådmannens kommentar Tas til orientering Tas til orientering Dette er opprettholdt i 2.1.4 og 5.2.1. Side 3
4 Tilsynet for små avløpsanlegg i Drammensregio nen 12.04.2018 5 Renovasjonsselskapet for Drammensregio nen IKS (RfD) 22.05.2018 6 Lasse Johan Berge 21.05.2018 fremtidige beboere og uteoppholdsarealene i tråd med T- 1442/16 Eiendommer som har private avløpsledninger og som grenser inn mot området eller ligger innenfor planområdet må få beskjed om å tilknytte seg kommunalt nett som skal føres frem i området. Det er derfor viktig å dimensjonere ledninger innenfor planområdet slik at dette er mulig. Det vises til 5 eiendommer som har slamavskillere i dag. Disse eiendommene må få krav om tilknytning til kommunalt nett når planen blir realisert. Det bør nedfelles i reguleringsplanbestemmelsene at renovasjonsløsningen skal være i samsvar med gjeldende renovasjonsforskrifter og retningslinjer fra RfD. Det tilrådes at valg av type avfallsløsning nedfelles i reguleringsplanbestemmelsene. Siden planen åpner opp for terrassert blokkbebyggelse anbefaler vi å benytte nedgravde løsninger (helt eller delvis nedgravd) for all bebyggelse. Oppfatter det slik at kjedede eneboliger skal erstatte terrassert boligblokkbebyggelse i dette planforslaget. Spør om det er korrekt at areal som er overført fra 46/132 til 46/42 og 46/120 skal fortsatt være regulert. Videre sies det at det ikke går tydelig frem av plangrunnlaget om dette arealet også inngår i beregning av utnyttelsesgrad. Uttalelsen videreformidles til byggesak og kommunalteknikk for oppfølging. Tas til følge, bestemmelse lagt til 2.1.9. Spesifisering av løsning er anbefalt i retningslinje til forskriften, og vil derfor være gjeldende. Ytterligere spesifisering i bestemmelsene enn 2.1.9 vil etter rådmannens skjønn ikke være nødvendig. Hensikten med planforslaget er å tillate begge deler, men ikke en kombinasjon. Viser til 3.1.3 som klart sier småhus eller blokk. Den gjeldende planavgrensningen er tatt med i sin helhet for å ikke få overlapp mellom gammel og ny plan i området. Videre beregning av utnyttelsesgrad tas i Side 4
7 Gunnar Sotnakk 22.05.2018 Kommuneplanens arealdel med maks utnyttelsesgrad på 35 % må beholdes. Dette har betydning for hvordan hele området inkludert den eksisterende bebyggelsen fremstår. Skjermingssone mot bebyggelse i øst må bevares. Gesimshøyde på maks kote 34 må fortsatt gjelde for den midtre boligrekken. Mener at utnyttelsen blir større enn 40 %. Kommuneplanens arealdel med maks utnyttelsesgrad på 35 % må beholdes. Dette har betydning for hvordan hele området fremstår. byggesaksbehandling en. Tas ikke til følge. I 1. gangsbehandlingen av denne saken har rådmannen vurdert at avviket ikke fører til noen negative konsekvenser for planområdet. Rådmannen er fortsatt av denne oppfatning. Tas ikke til følge. Det er ikke regulert skjermingssone i gjeldende plan, men byggegrense som skal forhindre at byggverk blir plassert her. Områdets bruk vil ikke endres som følge av reguleringsendringen. Tas til følge. Denne gjelder som før. Dette er tema for byggesaksbehandling en. Endring fra maks 35% BYA til 40 %, er vurdert av rådmannen at ikke fører til noen negative konsekvenser for planområdet. Tas ikke til følge. Denne endringen kommer som følge av at noe av utbyggingstomten er overført til naboer i øst. I 1. gangsbehandlingen av denne saken har rådmannen vurdert at avviket ikke fører til noen negative konsekvenser for planområdet. Rådmannen er fortsatt av denne oppfatning. Side 5
Viser til at det i gjeldende reguleringsplan er regulert skjermingssone på 10m i grense mot naboer i øst. Tegning i planforslaget viser atkomstvei i denne skjermingssonen, og dette ønskes ikke. Ønsker ikke endret gesimshøyde fra kote 34 til 35,5 for en mindre del lengst nord-vest. Tas ikke til følge. Det er ikke regulert skjermingssone i gjeldende plan, men byggegrense som skal forhindre byggverk i denne sonen. Vei er tillatt etablert i område avsatt til bebyggelse. Tas ikke til følge. Rådmannen vurderer at endringen har ingen negativ virkning for naboer. Endringer av planforslaget (etter offentlig ettersyn) Med bakgrunn i vurderingen ovenfor har rådmannen gjort noen endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Endringene som følger: Endring i plankartet: - Det er ikke foretatt endringer i plankartet. Endring i bestemmelser: 2.1.9 La til bestemmelse om renovasjon etter uttalelse fra RfD. 3.1.3 Fjernet «kjedede eneboliger», da dette inngår i begrepet konsentrert småhusbebyggelse. Fjernet a) foran, ettersom det ikke er flere punkt. 3.1.4 Lagt til mulighet for to eksisterende boligeiendommer i øst å kunne bygge garasje innenfor byggeforbudssonen. 3.1.6 Fjernet «sum av privat og felles». 3.1.8 Flyttet denne bestemmelsen til fellesbestemmelsene, ny 2.1.10 Fjernet «a)» i bestemmelser hvor det ikke er flere punkter. Vurdering av virkning av endringer Endringene i plankart og -bestemmelser vurderes som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn eller parter i saken. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Konklusjon I sum vurderer rådmannen planforslaget som tilfredsstillende utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte. Endringene i planen etter offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Side 6
Politisk handlingsrom Et vedtak etter plan og bygningslovens 12-12 foreligger i to mulige alternativ. Enten vedtas planforslaget slik det foreligger eller, hvis kommunestyret er uenig i planforslaget, sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Alternativ 1: (enkeltvedtak som må begrunnes og som gir klagerett) Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Granittlia med plankart datert 13.10.2017 og planbestemmelser datert 09.08.2018 Alternativ 2: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 sender kommunestyret planforslaget for Granittlia tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget anbefaler at kommunestyret gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Tilråding og begrunnelse Rådmannen tilråder vedtaksalternativ 1. Begrunnelse for dette er at planforslaget er tilfredsstillende utredet, viderefører hovedtrekkene i gjeldende plan og følger intensjonene i kommuneplanens arealdel. Volumet av fremtidig bebyggelse er godt tilpasset området og planen legger til rette for ny atkomst til området. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Granittlia med plankart datert 13.10.2017 og planbestemmelser datert 09.08.2018. Begrunnelse for dette er at planforslaget er tilfredsstillende utredet, viderefører hovedtrekkene i gjeldende plan og følger intensjonene i kommuneplanens arealdel. Volumet av fremtidig bebyggelse er godt tilpasset området og planen legger til rette for ny atkomst til området. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, og forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring. Krav om innløsning etter 15-2 eller erstatning i henhold til 15-3 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 04.09.2018: Arve Fjeld ba om å få fratre med begrunnelse av at han sitter i styret for utbygger. Utvalget vedtok enstemmig å la Arve Fjeld fratre som inhabil. Det er da således 8 medlemmer tilstede under behandling av saken. Side 7
Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt (8 stemmer). Innstilling fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 04.09.2018: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Granittlia med plankart datert 13.10.2017 og planbestemmelser datert 09.08.2018. Begrunnelse for dette er at planforslaget er tilfredsstillende utredet, viderefører hovedtrekkene i gjeldende plan og følger intensjonene i kommuneplanens arealdel. Volumet av fremtidig bebyggelse er godt tilpasset området og planen legger til rette for ny atkomst til området. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, og forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring. Krav om innløsning etter 15-2 eller erstatning i henhold til 15-3 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Behandling i Kommunestyret - 26.09.2018: Arve Fjeld (FRP) ba om å få fratre med begrunnelse av at han sitter i styret for utbygger. Kommunestyret vedtok enstemmig å la Arve Fjeld (FRP) fratre som inhabil. Det var således 40 medlemmer tilstede under behandling av saken. Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Innstillingen fra utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester ble enstemmig vedtatt (40 stemmer). Vedtak i Kommunestyret - 26.09.2018: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Granittlia med plankart datert 13.10.2017 og planbestemmelser datert 09.08.2018. Begrunnelse for dette er at planforslaget er tilfredsstillende utredet, viderefører hovedtrekkene i gjeldende plan og følger intensjonene i kommuneplanens arealdel. Volumet av fremtidig bebyggelse er godt tilpasset området og planen legger til rette for ny atkomst til området. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, og forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring. Side 8
Krav om innløsning etter 15-2 eller erstatning i henhold til 15-3 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Side 9