Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011
Priser, boligstruktur og flytting Hvordan skjer prisdannelsen i en byregion med befolkningsvekst? Flyttemønstre: Resultat av preferanser eller boligtilbud? Vil økt boligbygging redusere boligprisene? Priseffekter av fortetting, økte byggekostnader og bedre transportløsninger
Disposisjon Boligprisstatistikk Flytting og flyttemønstre i Osloregionen Prisdannelse - teorier Drøfting og konsekvenser
Overordnede drivkrefter bak storbyveksten Storbyene tiltrekker seg nye innbyggere Høy innvandring fra ut utlandet Flere unge oppholder seg i storbyene for en periode, og periodene blir lengre Befolkningsvekst medfører vekst i arbeidsplasser (eller er det omvendt?)
Realboligpriser i Norge. 1945=100 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Boligpriser 1992-2008 600 500 400 300 200 Oslo og Bærum Stavanger, Bergen og Trondheim Resten av Akershus Resten av landet 100 0 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008
Oslo 2008: Boligpriser pr. kvm - 1000 kroner 44 30 46 40 33
Osloregionen Boligpris pr. kvadratmeter 2008. 1000 kr 22 36 23 31 22 28 22 23 22 22
Flytteutveksling mellom Oslo omlandet, resten av landet og utlandet 2008 Oslo Omland 3584 3282 Rest Norge 10605 Utland
Flyttemønster i Oslo-regionen 2008 Prosentvis fordeling av flyttere til 3 delområder i Oslo Indre by Ytre vest Ytre øst/syd Indre by 36 37 Ytre vest 12 8 Ytre øst/syd 16 10 Omland 17 12 15 Landet ellers 28 17 17 Utlandet 27 26 24 Sum 100 100 100 Antall 31684 12761 19546
Flyttemønster i Oslo-regionen 2008 Prosentvis fordeling av flyttere fra 3 delområder i Oslo Indre by Ytre vest Ytre øst/syd Omland Landet ellers Utlandet Sum Antall Indre by 17 27 22 22 12 100 26123 Ytre vest 35 14 21 18 12 100 10525 Ytre øst/syd 30 7 33 20 9 100 17040
Flyttemønster i Oslo-regionen 2008 Prosentvis fordeling av flyttere til 3 delområder i Oslo Indre by Ytre vest Ytre øst/syd Indre by 36 37 Ytre vest 12 8 Ytre øst/syd 16 10 Omland 17 12 15 Landet ellers 28 17 17 Utlandet 27 26 24 Sum 100 100 100 Antall 31684 12761 19546 Prosentvis fordeling av flyttere fra 3 delområder i Oslo Indre by Ytre vest Ytre øst/syd Omland Landet ellers Utlandet Sum Antall Indre by 17 27 22 22 12 100 26123 Ytre vest 35 14 21 18 12 100 10525 Ytre øst/syd 30 7 33 20 9 100 17040 Netto innflytting Indre by 5561 Ytre vest 2236 Ytre øst/syd 2506 Sum 10303
Boligpriser, boligstruktur og flytting Mange små, leide blokkboliger i indre by Unge ønsker å bo sentralt og finner et passende boligtilbud her. Men det koster Antall barn i alderen 0-5 år øker i indre by fordi så mange unge etablerer seg her. Indre by har imidlertid en betydelig netto utflytting av barn i alderen 0-5 år
Barnefamilier i indre by? Flytter barnefamiliene fordi boligtilbudet ikke er tilpasset dem, eller fordi de har preferanser om en annen lokalisering? Slik boligprisstrukturen er, koster det svært mye å kjøpe sentrale romslige boliger Vil gode uteområder og store boliger rekruttere barnefamililer eller vil andre flytte inn?
Sterk forventet befolkningsvekst behov for 80-90000 nye boliger før 2030? Fører befolkningsvekst til økte boligpriser? Kan boligprisene i storbyene reduseres ved å bygge mer? Er det andre måter å redusere boligprisene på i storbyer?
Urbane boligmarkeder - egenskaper Boligprisene i storbyens randsone er lik byggekostnader pluss tomtekostnader (alternativ avkastning av landbruksareal) Pris i randsone + Reisekostnader = Pris sentralt Boligprisnivået i storbyen er en funksjon av byspredning og reisekostnader per km Boligbyggingen i randsonen har lav tomteutnyttelse fordi tomtene der er relativt rimelige Når byen vokser og prisene stiger, øker interessen for fortetting og byomforming
Pris Byggekostnad Tomtekostnad randsone sentrum randsone
Pris Bygging i randsonen Byggekostnad + Tomtekostnad randsone sentrum randsone
Pris Reduksjon i byggekostnader Byggekostnad + Tomtekostnad randsone sentrum randsone
Pris Reduksjon i byggekostnader og bygging i randsonen Byggekostnad + Tomtekostnad randsone sentrum randsone
Feltutbygging Fortetting i småhusområder Innfyll Transformasjon
Pris Boligbygging gjennom fortetting og transformasjon endrer ikke prisstrukturen Byggekostnad + Tomtekostnad randsone sentrum randsone
Pris Reduserte reisekostnader senker prisene Byggekostnad + Tomtekostnad randsone sentrum randsone
Redusert pris på månedskort
Oslo som eksempel
Oslo 2001-09: 25371 nye boliger Antall og prosentfordeling etter område 5451 21 % 3558 10501 9 % 2356 14 % 41 % 3505 14 %
Boligbygging i storbyen Ikke nødvendigvis bygging der prisene er høye det kan være lite areal igjen Mye bygging i indre by - store transformasjonsprosjekter Lite bygging i etablerte bydeler med borettslag Mye fortetting i småhusområder Er fortettingspotensialet brukt opp? Vil en lykkes med fortetting i knutepunkter?
Oppsummering Reisekostnader forklarer prisstigningen fra randsonen mot sentrum Boligbygging som utvider randsonen øker boligprisene sentralt Marka og sjøen gir konsentrert byspredning i 3 korridorer Økte byggekostnader øker boligprisene overalt Fortetting og transformasjon utsetter byspredning og prisvekst Raskere og billigere transport mest effektivt for å redusere boligprisene sentralt?