Ullensaker kommune Postboks 470 2051 Jessheim postmottak@ullensaker.kommune.no Dato: Rev. Vår ref.: Deres ref.: 08.02.2018 30.04.2018 038.17j/akn Ståle Fosli ANMODNING OM OPPSTARTMØTE OG PLANINITIATIV - DETALJREGULERING FOR LUNDTOMTA, GBNR. 117/26 M.FL. På vegne av tiltakshaver Grefsen eiendom AS v/kjell Tore Skedsmo anmodes det herved om oppstartmøte for detaljregulering av Lundtomta gbnr. 117/26 m.fl. Det vises til veileder for private planforslag i Ullensaker kommune, oppdatert 18.12.17. Punktene viser til side 8 i veilederen: Rådgivende ingeniørfirma Planlegging, prosjektering, oppmåling og prosjektledelse Gjensidigegaarden Pb 26, 2051 Jessheim Tlf 63 94 24 40 Org.nr no 938 182 787 mva www.orp.no
1. Navn på forslagsstiller/plankonsulent og tiltakshaver/utbygger. Tiltakshaver: Grefsen Eiendom AS Plankonsulent: Øvre Romerike Prosjektering AS 2. Kart over foreslått planområde. Planområdet vist med svart stiplet strek. Side 2 av 7
3. Skisser/illustrasjoner av ønsket tiltak. kilde: Arkitekt Atle Klungrehaug Side 3 av 7
4. Enkel stedsanalyse, foreslått prosjekt sitt forhold til planområdet og tilgrensende bebyggelse. Lundtomta ligger i et åpent område med frittliggende småhusbebyggelse og noe konsentrert småhusbebyggelse. Det er omkranset av landbruksarealer i vest og boligfelt i øst. Pinnebekken som kommer fra nord og renner sørover er et viktig lanskapselement med vegetasjon. Pinnebekken ligger øst i området har gravd en kløft i det flate landskapet. Lundtomta er bratt og har 10 meter høydeforskjell med en sør og østvendt skråning som er ubebygd. 5. Kort presentasjon av prosjektet/planidéen: formål, høyder, utnyttelse, antall boliger, omfang (nøkkeltall). Det planlegges frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Det skal også reguleres lekeplass og grønnstruktur. Grønnstrukturen vil være knyttet opp mot pinnebekken. Adkomst til området planlegges fra Gamle Algarheimsveg og ut på Ekornrudvegen. Denne vegen er i dag smal og må breddeutvides. Det planlegges 4 eneboliger og 2 rekkehus. Rekkehusene har 3 boenheter i hver rekke. Totalt 10 boeneheter. Boligene i skråningen bygges med underetasje for å ta opp terrenget. Eneboligene plasseres i den sørvendte skråningen og vil ha 2 etasjer med sokkel. Rekkehusene vil ligge i den østvendte skråningen og ha 3 etasjer med 2 underetasjer. Den nederste etasjen vil være garasje. På grunn av store høydeforskjeller skal etasjehøyden heves og være på ca. 4 meter. Innkjøring til garasjene vil ligge på kote ca. 191 og utgang 1. etasje på ca. kote 199. Av hensyn til universell utforming skal det bygges et heishus mellom rekkehusene for å komme seg fra garasjen og opp til 2. etasje. 6. Hvordan samsvarer prosjektet/planidéen med overordnede planer (kommuneplanens arealdel eller eventuelle kommunedelplaner) og gjeldende reguleringsstatus? I kommuneplanen for 2015-2030 er området avsatt til bolig. Arealet avsatt til boligbebyggelse er ikke regulert. Gamle Algarheimsveg er delvis regulert med vegformål. Eksisterende boliger er avsatt til LNF. Lundtomta Gjeldende reguleringer i området. (kilde: Kommunekart.com) Side 4 av 7
7. Dersom det planlegges boliger, hvordan forholder planforslaget seg til boligbyggeprogrammet mtp. antall boliger, tidsperiode mm.? Boligbyggeprogrammet for 2016-2030, vedtatt 10.05.16 har satt en kvote på 5 boenheter for perioden 2017-2019 (Ref.nr. 129). Det står at utbyggingsvolum skal avklares i reguleringsplan og at boligbyggeprogrammet justeres etter dette. 8. Begrunnelse for foreslått planavgrensning. Planens avgrensning er satt til de ubebygde delene av Lundtomta, inkludert eksisterende boliger. Arealet rundt Pinnebekken tas med for å sikre grønnstruktur rundt bekken. Gamle Algarheimsveg er med for å sikre at området får regulert adkomst fra Ekornrudvegen. 9. Krever tiltaket planprogram og konsekvensutredning? Hvis nei, vis til begrunnelse. Det er vurdert at tiltaket ikke skal konsekvensutredes, da det er i tråd med overordnet plan og vurdert å ikke få vesentlig virkning for miljø og samfunn. Eksisterende boliger i LNF er med i planen for å sikre at disse får regulert adkomst. 10. Hvilke infrastrukturtiltak (teknisk- og grønn infrastruktur) er tenkt regulert og opparbeidet? Veger, elektrisk anlegg, overvann osv. Det skal opparbeides adkomstveg til boligene og Gamle Algarheimsveg skal utbedres langs med planområdet og frem til Ekornrudvegen. Gamle Algarheimsveg er en viktig forbindelse for gående og syklende og det må ivaretas i planarbeidet. Det skal utarbeides teknisk plan for krysset på Ekornrudvegen. I forbindelse med utbygging av boliger på gnr. 117 bnr. 601-604 ble vann- og avløpsnettet i området oppgradert, samt pumpestasjonen ved Pinnebekken. Det skal utarbeides rammeplan for vann, avløp og overvann, og flomanalyse for Pinnebekken. 11. Vurder bruk av utbyggingsavtale. Dette punktet bør også tas med i varslingsannonsen. Det vurderes at det ikke er behov for utbyggingsavtale. Vann og avløp er oppgradert i området og utbygger må selv bekoste utbedring av Gamle Algarheimsveg. Det varsles utbyggingsavtale, i tilfelle det skulle bli aktuelt i løpet av planprosessen. 12. Hvilke energiløsninger er tenkt brukt? Ligger området innenfor konsesjonsområdene for fjernvarme? All bebyggelse skal planlegges og utformes med sikte på lavest mulig energiforbruk til oppvarming, kjøling, belysning og andre formål. Sammen med byggesøknad, vil det framlegges dokumentasjon som viser utbyggingens effekt- og energibudsjett. Bygningene skal legges opp med tidsriktige og miljøvennlige tekniske løsninger av hensyn til energiforbruk og forurensning. 13. Planlegges det nye veger som trenger eget vegnavn? Adresser må være på plass senest før igangsettingstillatelse. Det krever egen sak om adressering. Nylig bygde boliger i området har fått adresse Gamle Algarheimsveg. Det antas det også vil gjelde for planlagte boliger. 14. Er kartgrunnlaget som benyttes oppdatert (dvs. maks 6 mnd.)? Det bestilles kartgrunnlag for planområdet. Side 5 av 7
15. Er eiendomsgrensene koordinatfestet og presise? Hvis nei vil det bli krav om oppmålingsforretning. Det er usikre eiendomsgrenser i planområdet. Der regulerte formålsgrenser planlegges i eksisterende eiendomsgrenser, bør grensene være sikre. Kvalitet på eiendomsgrenser. (kilde: Kommunekart.com) 16. Hvilke utredninger skal foretas som en del av planarbeidet? List opp aktuelle utredningstemaer. Aktuelle utredningstemaer vil være (listen er ikke uttømmende): - Naturmangfold - Grunnforhold - Vann, avløp og overvann - Flom og vassdrag - Kulturminner - Barn og unges interesser - Sol og skygge - Risiko- og sårbarhetsanalyse 17. Er det andre grunneiere eller andre rettighetshavere enn tiltakshaver innenfor foreslått planavgrensning, og hvordan er de involvert? Det legges opp til ivaretakelse av plan- og bygningslovens prosessregler for planarbeid. Side 6 av 7
18. Når ser forslagsstiller for seg at komplett planmateriale kan leveres inn? Planen er å levere planforslaget slik at planen kan 1. gang behandles før sommeren om prosessen forløper som antatt. 19. List eventuelle andre opplysninger som forslagsstiller mener det er relevant å opplyse om. Grefsen Eiendom AS har bygd og vil bygge mange boliger i området Ekornrud/Gystad. Grefsen Eiendom AS har også planer om å bygge og bekoste ny rundkjøring på Algarheimsvegen. 20. Hvem skal fakturaen sendes til? Grefsen Eiendom AS Henrik Bulls Veg 48 2069 Jessheim Med hilsen Øvre Romerike Prosjektering AS Alf Kristian Nyborg Arealplanlegger Tlf.: 92653732 e-post: akn@orp.no Side 7 av 7