AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr 2011/626 Dato: 13.09.12 Utvalget: Klager: Innklaget: Eiendom: Saksleder Ellen Strømodden, Hans Welle-Watne, Knut Helland-Hansen. A B X, 1540 Vestby Sammendrag Saken gjelder leierens krav om tilbakebetaling av resten av depositumet. Depositumet var irregulært, og leieren hadde dermed et ubetinget krav på tilbakebetaling. Husleietvistutvalget ga derfor medhold i kravet. Utleieren fremmet motkrav om erstatning for manglende rengjøring, for leietap da han hadde mistet en ny leier fordi leieren ikke hadde vasket og tilbakelevert nøklene i tide, og for kjøp av ny TV-ledning som leieren hadde tatt med seg. Leieren avviste kravene med henvisning til at det ble rengjort, at utleieren kunne låst inn en ny leier med sin nøkkel, og at leieren ville ha tilbakelevert TV-ledningen som han hadde fått med seg. Utleieren fremla fotos som viste noe ufullstendig rengjøring. Utvalget la til grunn at leieren ikke hadde oppfylt sine plikter i tide, men de anførte tap fremstod upåregnelig store i forhold til at avtalebruddene var små, og utleieren hadde heller ikke godtgjort at han hadde hatt noe økonomisk tap som anført. Husleietvistutvalget fant dermed at utleier kun hadde grunnlag for å kreve leie for de ekstra dagene forsinkelsen gjaldt og bare litt for ny TV-ledning og noe ekstra rengjøring. Saksgang Klage av 24.10.11 ble mottatt av Husleietvistutvalget den 03.11.11. Ved Husleietvistutvalgets brev av 30.01.12 ble klagen forkynt for innklagede 04.02.12. Tilsvar av 24.02.12 ble mottatt 29.02.12. Tilsvaret inneholdt en motklage, som ble forkynt av stevnevitnet for klageren den 12.04.12. Klagers frist for å gi tilsvar til motklagen utløp 26.04.12, men tilsvar er ikke inngitt. Saken avgjøres derfor etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør- Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28.09.00 nr. 1020 (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av saksdokumentene. Det er ikke opplyst eller sannsynliggjort at klageren har hatt gyldig grunn for sin passivitet og han er gjort kjent med at avgjørelse kan bli fattet på grunnlag av klagerens fremstilling dersom tilsvar ikke mottas, jf HTU-forskriften 8 tredje ledd. Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått 07.02.11 mellom klageren som leier og innklagede som utleier. Det fremgår av utleiers brev av 03.08.11 at det gjelder en leilighet i underetasjen i utleiers enebolig. Den fremlagte kontrakten er bare signert av utleier, men det er leieren som har lagt den frem, og utvalget legger kontrakten til grunn som ubestridt. Kontrakten startet 01.03.11 og løp på ubestemt tid med en gjensidig adgang til oppsigelse med 2 måneders varsel til opphør ved utløpet av en kalendermåned. Leien var kr 7 000,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Leien inkluderte utgifter til oppvarming og strøm. Det fremgår av kontrakten at hvis strømforbruket ble høyt, ville husleien bli på kr 6 500,- + strøm. Depositumet var kr 14 000,-. 1
Klageren (leieren) har i det vesentlige anført Det ble avtalt med utleier at siste måneden jeg skulle betale leie junimåned skulle dekkes fra depositumet på kr 14 000,-. Og da stod det igjen kr 7 000,-, eller kr 6 800,-, fordi vi hadde en muntlig avtale om at jeg skulle betale kr 200,- for internett utenom husleie. Mandag 27.06.11 ble det vasket, og leiligheten ble strøken. Det var kun 2 ledninger til tv, som hadde blitt med flyttelasset mitt. Og ledningene til tv ville komme fort på plass igjen, når jeg fikk ryddet i eskene hjemme. Etter vaskingen mandag 27.06.11, skulle jeg levere nøklene, men utleier var ikke hjemme. Nøklene skulle være levert innen fredag 01.07.11, men jeg fikk ikke levert nøklene før etter jeg kom fra ferie 01.07.11 kl 15.00. Noen timer etter de skulle vært levert, men det var ikke mulig å få levert de før, for vi hadde ingen avtaler på hvor jeg skulle levere nøklene. Og om det skulle flytte inn noen få timer før jeg kom fra ferie, så hadde han flere nøkler. Utleier kommer med masse usanne påstander, for å slippe å betale tilbake depositumet han skylder meg. Avtaler mellom meg og han ble holdt fra min side, men der vil han jo selvfølgelig påstå noe annet. Klageren har nedlagt slik Påstand: 1. Hovedkrav kr 6 800,- + rente etter loven. 2. Saksomkostninger kr 860,- + renter fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer. Innklagede (utleieren) har i det vesentlige anført Jeg bekrefter at vårt leieforhold er avsluttet, men at leieren dessverre ikke oppfylte sin del av avtalen i henhold til kontrakten innen avtalt tid, til tross for flere oppfordringer og nye frister til å utføre utbedring. Jeg stiller meg uforstående til klagen og fastholder at resten av depositumet ikke kan utbetales, da dette ikke dekker de kostnader som følger av hans brudd på avtalen. Ved leierens oppsigelse hadde vi en alminnelig avtale om at leiligheten skulle være vasket helt ren og nøkler leveres til avtalt utflyttingsdato 30.06.11. Da skulle vi sammen gå igjennom den og sjekke at alt var i orden uten mangler utover normal forventet slitasje. Leieren oppfylte ikke avtalen på følgende punkt: Særdeles dårlig eller ingen rengjøring. Dette gjelder søl på interiøret, støv, rusk i kum, klinete kran, i tillegg var kjøleskapet svært preget av at grønnsaker har råtnet der. Det tar mer enn 1 time å gjøre hovedrent i 70 m2. Jeg observerte når han kom og dro. Ikke tilbakelevert kabel tilhørende leilighetens TV. Ikke overlevert nøkkel innen avtalt tid. Dette skjedde først 3 dager senere. Leieren kan ikke ha ringt på døra, da vi ikke har ringeklokke. Vi var hjemme i den nevnte perioden helt til 03.07.12. Jeg har ingen ubesvarte anrop. I samtale med leieren per telefon avtalte vi at jeg skulle se over leiligheten og skrive ned hva som skulle gjøres, dette ble gjort og post-it lapper hang på plassene. Det stod at nøkler skulle legges under matten og arket dette var skrevet på, skulle signeres. Hadde han vært i leiligheten ville han visst alt dette. Leieren har ikke svart på utallige anrop fra meg, hvor jeg har forsøkt å oppnå kontakt for å finne en minnelig løsning. Leieren har ikke fullført nye avtaler vi har gjort for å få avsluttet på en hyggelig måte. 2
Dette har medført tap som går utover gjenstående beløp av depositum på kr 6 800,-. Kostnad for rengjøring av leiligheten, utført av et pensjonert familiemedlem, kr 1 000,-. Tap av leieinntekt for juli måned: Hadde en leier på hånden, men han var ikke interessert i å flytte inn før leiligheten var ren og klar, samt at han ikke ønsket å bo i leilighet han visste at tidligere leier hadde tilgang til via nøkkel. Tap kr 7 000,-/mnd. Innkjøp av ny TV-kabel. Innklagede har nedlagt slik Påstand: 1. Jeg mener denne saken burde vært avsluttet for lenge siden, da vi i juli 2011 inngikk en muntlig avtale om at resten av depositumet på kr 6 800,- skulle dekke tapt husleie og internett for juli måned. Dette kravet står jeg fremdeles på, samt at leieren selv dekker hele nåværende og fremtidige saksomkostninger + renter til Husleietvistutvalget. Jeg mener også at han i tillegg bør dekke kostnader på hovedrengjøring av leiligheten på kr 1 000,-. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Leierens hovedkrav Resten av depositumet, kr 6 800,- Av kontraktens punkt 6 følger det at leieren skal stille depositum med kr 14 000,- per måned. Det følger av husll. 3-5 annet ledd at det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Det fremgår av fakturaen for husleie for juni 2011 at det er trukket fra en leie med kr 7 000,- i depositumet. Partene er for øvrig enige om at utleieren etter fratrekk for kr 200,- for internett i juni måned, har beholdt kr 6 800,- av depositumet. Ved e-post av 29.08.11 krever leieren at utleieren skal sette resten av depositumet på kr 6 800,- inn på leierens konto, og leieren viser til at et depositum skal settes inn på sperret konto. Utvalget legger dermed til grunn at utleieren har kr 6 800,- i depositum på sin konto. Depositumet tilfredsstiller derfor ikke vilkåret i husll. 3-5 om at depositumet må stå på en særskilt depositumskonto, og utvalget legger til grunn at depositumet er irregulært. Innklagede har ikke imøtegått opplysningene og det ikke godtgjort at depositumet likevel er satt på konto i henhold til loven. Av husll. 3-7 første ledd fremgår det at det ikke kan avtales andre eller større pengebeløp enn angitt i 3-1 og 3-4 til 3-6, og dermed heller ikke depositum i strid med husll. 3-5. Av 3-7 annet ledd fremgår det at den som har betalt beløp i strid med bestemmelsens første ledd, alltid kan kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren. Husleietvistutvalget gir derfor leieren medhold i kravet om at utleieren må tilbakebetale resten av depositumet med kr 6 800,-. Renter Leieren har krevd rente etter loven. Det følger av husll. 3-7 tredje ledd at kravet forrentes etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra den dag beløpet ble betalt, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen. Utvalget finner det ikke godtgjort at klageren i 3
vesentlig grad er medansvarlig for overtredelsen. I mangel av holdepunkter for annen betalingsdag, legger utvalget til grunn at depositumet ble betalt ved leieforholdets start 01.03.11. Husleietvistutvalget tilkjenner derfor leieren forsinkelsesrente fra 01.03.11. Rentekalkulator: se www.htu.no Utleierens motkrav Erstatning Av kontraktens punkt 14 følger det at boligen med tilbehør ved tilbakeleveringen skal være i samme stand som ved overtagelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde, samt de mangler som er utleiers ansvar. Videre fremgår det at boligen skal være rundvasket, at leieren har mulighet til å rette dårlig vasking innen rimelig tid, og at utleieren kan kreve økonomisk kompensasjon dersom dette ikke gjøres. Det følger av husll. 10-3 annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll. 10-3 tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning hvis misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll. 10-3 syvende ledd annet punktum, jf. 2-14. Klageren må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Tvil må gå ut over klageren. 1. Tapt husleie/internett juli 2011, kr 6 800,- Leieren har avvist kravet med henvisning til at han ikke fikk levert nøklene etter vaskingen 27.06.11 (mandag) fordi utleier ikke var hjemme, og at han dermed ikke fikk levert nøklene før han kom fra ferie 01.07.11 (fredag). Videre at utleier kunne brukt sine nøkler hvis noen allerede da skulle flytte inn. Utleieren har anført at nøkler skulle leveres til avtalt utflyttingsdato 30.06.11 (torsdag), men at de ikke ble tilbakelevert før 3 dager senere (søndag), og at han dermed mistet en interessert ny leier fordi denne ikke ville flytte inn før leiligheten var klar og den gamle leieren ikke hadde nøkler. Utleieren har opplyst at han var hjemme. Når partenes opplysninger om nøkkelleveringen strider mot hverandre, og leieren ikke har fremlagt kvittering for levering av nøkler eller liknende som kan dokumentere tidligere tilbakelevering, må utvalget legge til grunn at nøklene ble levert 03.07.11. Utleieren har opplyst at han grunnet forsinkelsen mistet en interessert ny leier, men har ikke fremlagt noe som kan godtgjøre dette. Utvalget kan dermed ikke legge til grunn at leieren har påført utleieren et leietap av denne størrelse. Utleieren har heller ikke fremlagt noe som kan godtgjøre at han hadde en avtale med leieren om at resten av depositumet på kr 6 800,- skulle dekke tapt leie og internett for juli måned. For det tilfellet at utleieren på grunn av leierens forsinkelse ville miste en ny leier han hadde inngått avtale med, kunne utleieren trolig ha avverget leietapet for eksempel ved å sørge for at boligen ble ferdigvasket, og ved å skifte låsesylinder. Utvalget finner dermed bare godtgjort at det er grunnlag for å kreve erstatning for tre dager ekstra leie med kr 700,- (kr 7 000,- : 30 x 3). Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i kravet med kr 700,-. 2. Rengjøring, kr 1 000,- Leieren har avvist kravet og opplyst at det ble rengjort. Utleieren har fremlagt bilder som viser noe mangelfull rengjøring, men slik det fremstår på bildene dreier det seg om noe småsøl som ikke kan ta lang tid å vaske bort. Det er ikke godtgjort at leieren har fått anledning til å utbedre 4
rengjøringen slik kontrakten gir leieren rett til. Utleieren viser til at den nye leieren ikke ville flytte inn i en leilighet som ikke var rengjort. Utleieren har for øvrig ikke godtgjort å ha hatt noen utgift til rengjøring. Husleietvistutvalget gir derfor ikke medhold i kravet om erstatning for rengjøring. 3. TV-kabel Leieren har erkjent at han tok med TV-ledningen, men har avvist kravet med henvisning til at han ville ha levert ledningen tilbake. Det er ikke opplyst eller godtgjort at leieren har levert ledningen tilbake. Utvalget legger dermed til grunn at det er grunnlag for utleierens krav om erstatning for utgifter til innkjøp av ny kabel. Utleier har ikke opplyst eller godtgjort noen slik utgift. Utvalget legger skjønnsmessig til grunn at det kan dreie seg om kr 200,-. Utleieren har vist til at hans krav overstiger kr 6 800,-, men har nøyd seg med å kreve kr 6 800,-. Utvalget har ovenfor lagt til grunn at utleieren har krav på totalt kr 900,-. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i erstatning med til sammen kr 900,-. Utleieren har ikke krevd rente. Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Leieren har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4. Leieren har vunnet helt frem med sitt krav, og utleieren har i liten grad vunnet frem med sitt krav. Utleieren må derfor dekke leierens utgifter til behandlingsgebyr med kr 860,-. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning I hovedklagen: 1. B tilpliktes å tilbakebetale resten av det irregulære depositumet med kr 6 800,-, med tillegg av rente etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 av beløpet fra 01.03.11 og til betaling skjer. I motklagen: 1. A tilpliktes å betale erstatning med kr 900,-. I alle tilfelle: 2. B tilpliktes å erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. 5
Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Utleieren kan trekke fra (motregne) det beløp han ovenfor er gitt medhold i, i fra det beløpet han i følge slutningen plikter å betale til leieren. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr 1020. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den 13.09.12 Hans Welle-Watne Ellen Strømodden Knut Helland-Hansen 6