HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE

Transkript

1 HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: Sak nr: 2014/861 Utvalgets sammensetning: Klager: Prosessfullmektig for klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Line Parelius og Ola Fæhn A (utleier) a B (leietaker) X, 2776 Oslo Saken gjelder utleierens krav etter leieforholdets opphør, om erstatning for rengjøring og diverse skader (nøkkel, dørmatte, lampe, vannskader på parkett og benkeplater). Leieren godtok ansvar for en tapt nøkkel til hovedøren, men bestred for øvrig kravene med henvisning til at han hadde tilbakelevert boligen 90 % ren, at svelleskaden kun var på den minste kjøkkenbenkplaten og skyldtes feil ved benken, at han med utleiers samtykke skiftet kun 1 lyspære selv om at han ikke pliktet dette og ikke kunne finne en identisk pære, og at vannskadene på gulvet som ikke var sett i leietiden eller ved tilbakeleveringen kun kunne skyldes feil ved montering av det gamle varmeanlegget. Utleieren fremla bl.a. fotos, innog utflyttingsprotokoll og erkjennelser i e-poster. Husleietvistutvalget ga derfor utleier medhold i kravene om erstatning for nøkkel, egenandel parkett og benkeplater, men ikke for en for sent reklamert rengjøring og udokumentert matte. Drøftelse av reklamasjon. Boligforvalters rolle. 1

2 Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage av Klagen ble forkynt for innklagede den ved retur av mottakskvittering. I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Tilsvarsfristen ble utsatt til Innklagede innga tilsvar ved brev av Partene hadde meklingsmøte i Husleietvistutvalgets lokaler, men inngikk ikke forlik. Partene fikk frist til med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som utleier og innklagede som leier, og gjaldt en 4-roms leilighet. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det etter 9 måneder en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr ,- per måned inkl. oppvarming, til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Det var avtalt depositum på kr ,-. Leiebolig AS forvaltet leieforholdet. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Leiligheten var fullstendig renovert sommeren 2011, med unntak av badene. 4-roms leilighetens bruksareal er på 113 m2, med 3 soverom, 2 bad, flislagt terrasse på ca. 20 m2, flislagt balkong på ca. 10 m2 og bod. Leieren sa opp og tilbakeleverte nøkler Utflyttingsprotokollen av var mangelfull og inneholdt ikke mine observasjoner om mugglukt særlig i badene, svartsopp i dusjbadet, manglende rengjøring inne samt ute på terrasse/balkong, skadede benkeplater, lekkasje fra kjøkkenradiator og skade på parkett. Jeg skrev derfor e-poster av til Leiebolig om mine observasjoner. Leieren ble varslet av Leiebolig om tilleggskravene Utleier og jeg protesterte straks vi fikk kunnskap om at Leiebolig hadde skrevet i innflyttingsprotokollen at 90 % av leiligheten var rengjort. Utleier bad den gang Leiebolig påvise hvor leiligheten ikke var 100 % ren, uten å ha fått svar. Ved utflytting har utleier påvist nøyaktig og dokumentert ved fotografier den mangelfulle rengjøringen. Vi mottok ikke kopi av utflyttingsprotokollen før etter gjentatte purringer. Siden det var oppsvulming mellom 2 av benkeplatene og svimerker på den 3., var hele benkeplaten skadet. Den skadede benkeplaten av typen Prâgel 3,8 cm tykkelse var ikke lenger i IKEAs sortiment. Hele benkeplaten måtte derfor skiftes. Den opprinnelige summen på kr 1 535,- inkluderer ikke oppmåling, transport, og montering ved utskjæring for to oppvaskkummer og komfyrplatetopp, huller for to blandebatterier, skjøting av platene til en sammenhengende flate, tilpasning og fastgjøring til kjøkkeninnredningen samt silikonering. IKEAs totalpris for varekjøp/transport og montering (kr 4 749,- + kr ,-) var kr ,- med leveringstid 6-8 uker. Tilbudet fra Benkespesialisten på kr 8 571,- forutsatte at jeg ville assistere montøren under hele montasjen, og besparelsen i forhold til IKEAs tilbud ville være kr 6 548,-. Benkeplaten var montert 4 arbeidsdager deretter. 2

3 Leieren forlot Norge og har derfor ikke lenger diplomatisk immunitet. Utleieren har spesifisert kravet slik: 1. Erstatning for rengjøring Vaskemidler kr 751,- Renholdere (stekeovn kr 400,- + terrasse/trau kr 1 000,-) kr 1 400,- Egeninnsats (Citymaids timepris eks. mva. = kr 408,- x 29t) kr ,- Sum kr ,- 2. Erstatning for skader eller andre mangler Manglende husnøkkel (avtalt m/leier at kan tas av depositum) kr 523,- Kjøkkenbenkplate (212cm x 124cm og 147cm x 620cm) kr ,- (ny ved innflytt svelleskader/svimerker - skiftet) Ny taklampe (lampe kr 1 498,-, elektriker kr 668,-, 4 skruehull kr 408,-) kr 2 594,- Egenandel (varig lekkasje kjøkkenradiator, ødelagt parkett ble skiftet) kr 6 000,- Gulvmatte foran entrédøren (fjernet) kr 179,- Sum kr ,- Totalsum kr ,- For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. Klageren har nedlagt slik påstand: 1. Leietaker må betale utleier for rengjøring med kr ,-. 2. Leietaker må betale utleier erstatning for skader eller mangler med kr ,-. 3. Den annen part må betale saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. 4. Den annen part må betale forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesrenteloven 3. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: 1. Erstatning for rengjøring Når det gjelder rengjøring, ble leiligheten tilbakelevert i samme stand som da jeg flyttet inn, 90 % ren. Dette fremgår av protokollen. Når det gjelder kjøkkenet, kan jeg bare innrømme at filteret til viften var oversett. I min e-post av skrev jeg blant annet at utleier var på befaring 7 ganger i løpet av de siste 2 månedene og verken han, Leieboligs ekseperter som var på inspeksjon eller de 4 familiene som var på visning nevnte noe om mugglukt, så jeg er ikke ansvarlig for dette. Alle fotos er udaterte og flesteparten er uklare. Av fotoet av viften kan sees at kjøkkenet var veldig skittent. Siden det ikke er mulig at utleier kan ha oversett det ved befaringen , er det klart at bildet må være tatt lenge etter min utflytting. Utleier skrev første gang om tingene under badekaret Det var skrudd et panel på badekaret, og det var umulig å se under badekaret når dette var på. I mailen som utleier sendte 99 dager etter jeg flyttet, sier han at fronten på ventilasjonen, kjølesystemet og kompressoren på baksiden var veldig støvete, men dette var et resultat av renovasjonsarbeidene da han byttet parketten i stuen, kjøkkenet og gangen, skiftet benkeplate mm. De fleste bildene er tatt etter at utleier begynte å renovere. Bildene av balkongen og terrassen er veldig misvisende da disse er tatt Jeg ber derfor om å bli frifunnet fra disse kravene. 3

4 2. Erstatning for skader eller andre mangler a. Manglende husnøkkel Jeg bestrider alle kravene for skader, unntatt kr 523,- for den tapte nøkkelen til hoveddøren. Vi ble enige om at jeg skulle erstatte denne. b. Kjøkkenbenkplate Det var 2 store og 1 liten benkeplate fra IKEA. Ingen brennmerker ble sett ved inspeksjonene 24. og Når det gjelder svelleskaden på benken mellom de to kjøkkenvaskene, ble utleier og informert av Leieboligs eksperter at dette skyldtes en feil ved kjøkkenbenken eller dårlig installasjon. Hvis utleier hadde hatt rett, ville begge benkeplatene hatt svelleskader og ikke bare denne ene. Mindre svelleskader oppstod på den minste benkeplaten mellom de to vaskene, på punktet hvor 2 plater hang sammen. Det er uklart hvorfor utleier ikke bare erstattet den lille platen med en tilsvarende fra IKEA til kr 445,-/545,-, men alle 3 platene med plater fra Benkspesialisten AS som er 3-4 ganger så dyr. Jeg kan ikke se at jeg skal bære kostnaden ved utleiers forbedringer. c. Ny taklampe De eneste ting det var uenighet om ved tilbakeleveringsbefaringen var lampen i kjøkkentaket, de 2 små lampene på kjøkkenviften og den manglende fjæren på plastikventilatoren på lagerrommet. Som jeg skrev i en mail til utleier etter at en av taklampene i kjøkkenet ikke hadde virket noen måneder, kjøpte jeg en ny lyspære, men denne virket ikke. Jeg tilkalte en elektriker som sa at det var fordi trafoen var gammel. Jeg kunne ikke finne noen ny trafo i butikkene. Jeg spurte utleier om jeg skulle skifte lampene, men han sa jeg bare skulle skifte den ene som ikke virket. Så jeg skiftet denne med hans samtykke selv om det ikke var min plikt. Jeg kunne ikke finne en identisk lampe. Og de 4 hullene i taket er rett ved siden av den delen av taket som arbeiderne på taket skadet, og som har vært slik i 2 år. Skaden i taket ble rapportert umiddelbart, men aldri reparert. d. Egenandel Som det fremgår av min e-post av denne lekkasjen som utleier påstår at har pågått over lang tid ble ikke sett på inspeksjonen eller ved tilbakeleveringen , og utleier var til stede begge gangene. Enhver skade på parketten i kjøkkenet kan bare være forårsaket av den gamle installasjonen av varmesystemet og er derfor ikke mitt ansvar. I leietiden har jeg ikke sett noen vannlekkasje fra radiatoren. Et liknende problem oppstod i det fremre rommet for 2 måneder siden, og jeg leide en rørlegger. Skaden på gulvet ble dekket av et forsikringsselskap som har forsikringen for denne type skader for hele sameiet. Den fikk jeg en e-post om at utleier hadde bestemt seg for å la dette kravet ligge for nå, men at han måtte kreve regress hvis forsikringsselskapet mener jeg har skylden. Ved e-post av sa jeg at jeg ikke er ansvarlig. En rørlegger som reparerte radiatoen i det fremre rommet gjorde dette klart. Forsikringsselskapet har akseptert ansvaret, og har ikke funnet at jeg har noe ansvar. e. Gulvmatte foran entrédøren Når det gjelder kravet for manglende dørmatte som utleier først nevnte 151 dager etter at jeg flyttet, kan jeg bare si at det var ingen matte da jeg flyttet inn Jeg kjøpte 5 matter. Jeg ber om at jeg frifinnes fra kravene unntatt for den tapte nøkkelen til hoveddøren. 4

5 Husleietvistutvalget finner at innklagede har nedlagt slik påstand: 1. Innklagede frifinnes. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Prosessuelt Når det gjelder utleiers henvisning til at leieren ikke lenger har diplomatisk immunitet fordi han reiste fra Norge , viser utvalget for øvrig til Husleietvistutvalgets drøftelse omkring diplomatisk immunitet i HTU-sak 2014/643, hvor en stat og dens ambassadør ikke ble ansett å ha immunitet i forbindelse med en leietvist til ambassadebolig i Norge. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. Krav om erstatning Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, jf Av kontraktens punkt 14 følger det at boligen skal tilbakeleveres i samme stand som den ble levert; vedlikeholdt, vasket, ryddet ved overtagelse, med unntak av den forringelse som følger av vanlig slit eller elde. Det følger av husll annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. Reklamasjon Bortsett fra kravet om erstatning for nøkkelen, forstås leieren å ha bestridt kravene blant annet med henvisning til at det er reklamert for sent. Kravet må i henhold til husll 10-3 annet ledd annet punktum være fremsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Det følger av Ot. Prp. Nr 82 ( ) side 117 at en frist på 14 dager normalt er tilstrekkelig. På side 205 forutsettes det at fristen som hovedregel ikke begynner å løpe før husrommet igjen er stilt til utleiers disposisjon, og at dette får betydning dersom utleieren allerede før dette tidspunkt kan konstatere at bestemte mangler foreligger. 5

6 Når det gjelder reklamasjonens innhold, fremgår det av Ot. Prp. Nr 82 ( ) side 205 at «kreves at den inneholder opplysning om mangelens art og omfang slik at leieren blant annet får muligheter til å vurdere kravets berettigelse. Det kreves derimot ikke at utleieren redegjør for hvilke krav han vil gjøre gjeldende.» Av Wyllers Boligrett på side 387 fremgår det at «Det er tilstrekkelig at det reklameres nøytralt, dvs. at det påpekes hva slags mangel det dreier seg om; det er ikke noe krav av utleier også angir hva han vil kreve som følge av mangelen.» Tilbakelevering av leieobjektet skjedde Utleier måtte dermed i utgangspunktet ha gjort de enkelte mangelskrav gjeldende senest , med mindre det var grunnlag for å la fristen løpe fra et senere tidspunkt fordi utleier ikke kunne bringe den enkelte mangels art og omfang på det rene så raskt. Det gjelder her forhold som burde oppdages ved ettersyn. Av utleiers e-post av til leieren og Leiebolig, fremgår det at det er vannskade på kjøkkenparketten og stueparketten grunnet lekkasje fra radiatorene, samt på veggene som følge av at vann fra dusjbadet har trukket igjennom over lang tid, og det fremgår at utleier har tatt erstatningsforbehold overfor leieren med hensyn til at leieren må bære ansvar for skader påført leiligheten i leietiden. Utleier må dermed anses å ha gjort gjeldende krav i tide vedrørende vannskadene (nøytral reklamasjon uspesifisert på beløp). Selv om e-posten tar et alminnelig erstatningsforbehold, kan den - fordi den ikke nevner andre skader enn vannskadene etter sitt formål imidlertid ikke få virkning som en nøytral reklamasjon for andre eventuelle mangler. Det er opplyst at Leiebolig skal ha gjort gjeldende (tilleggs-)krav overfor leieren innenfor reklamasjonsfristen ved e-post av , men denne e-posten eller annet som kan godtgjøre at så har skjedd er ikke fremlagt, og utvalget kan dermed ikke legge opplysningen til grunn. I den grad utleier har gitt Leiebolig beskjed om hvilke krav han ønsket at Leiebolig skulle gjøre gjeldende overfor leieren, beror det på avtaleforholdet mellom utleieren og Leiebolig i hvilken grad Leiebolig pliktet å videreformidle reklamasjonen, eventuelt avvise slikt oppdragssansvar, og eventuelle følger av det passerte. Husleietvistutvalget må dermed i utgangspunktet legge til grunn at utleier kun har reklamert på vannskadene i tide, og at eventuelle øvrige krav har bortfalt som for sent fremsatt. Av Ot. Prp. Nr 82 ( ) side 206 fremgår det imidlertid også at «Leieren kan eksplisitt eller implisitt frafalle den innsigelse at reklamasjonen er for sent fremsatt. Hvorvidt leierens handlemåte med rimelighet kan oppfattes dithen at han frafaller den innsigelse at reklamasjonen er for sent fremsatt, må vurderes konkret. I sin alminnelighet kan det neppe være tilstrekkelig til å konstatere dette at leieren gir seg inn på en drøftelse av reklamasjonens reelle berettigelse.» Leieren har vist til at vannskadene ikke ble sett ved tilbakeleveringen, men vannskadene har utleieren reklamert for i tide. Når det gjelder de forhold utvalget finner at utleieren ikke har gjort gjeldende i tide, har leieren avvist flere av kravene med henvisninger til realitetene uten samtidig å påberope seg at disse kravene er for sent fremsatt. I den grad leieren ikke har gjort gjeldende at kravene er for sent fremsatt, kan utvalget dermed ikke se at utvalget av eget tiltak (ex officio) kan frifinne på dette grunnlag. Utvalget vil derfor på denne bakgrunn drøfte nærmere om det faktisk er grunnlag for å holde leieren ansvarlig for forholdene: 6

7 1. Rengjøring, kr ,- a. Vaskemidler, kr 751,- b. Renholdere (stekeovn kr 400,- + terrasse/trau kr 1 000,-), kr 1 400,- c. Egeninnsats (Citymaids timepris eks. mva. = kr 408,- x 29t), kr ,- Leieren har avvist kravet med henvining til at leiligheten ble tilbakelevert i samme stand som da han flyttet inn - 90 % ren -, og forstås dessuten å ha avvist kravet med henvisning til at utleier har reklamert for sent. Det er fremlagt en e-post av fra utleier ikke til leieren, men til Leiebolig - om at utleier ønsker å holde leieren ansvarlig for blant annet manglende rengjøring. Under henvisning til ovenstående drøftelse av reklamasjonsfristen finner utvalget at et eventuelt krav har bortfalt som følge av at utleier har reklamert for sent. For øvrig bemerkes at det av utflyttingsprotokollen av blant annet fremgår at rengjøringen er i «90 %», og at det ellers er krysset av for at det øvrige er kontrollert og funnet ok uten ytterligere merknader. Videre bemerkes at utleier har beregnet kompensasjon for eget arbeid svært høyt. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren ikke medhold i kravet om erstatning for rengjøring. 2. Skader, kr ,- a. Manglende husnøkkel, kr 523,- Leieren har erkjent at han ble enig med utleier om at han skal dekke kravet. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i erstatning for nøkkel med kr 523,-. b. Egenandel (vannlekkasje som har skadet parkett/vegg), kr 6 000,- Leieren har avvist kravet med henvisning til at enhver skade på parketten i kjøkkenet bare kan være forårsaket av den gamle installasjonen av varmesystemet, at han ikke har sett noen vannlekkasje i leietiden og at dette heller ikke ble sett ved tilbakeleveringen Videre at et liknende problem oppstod i det fremre rommet for 2 måneder siden, at han leide en rørlegger som gjorde det klart at han ikke var ansvarlig, og at utleier at at han måtte kreve regress hvis forsikringsselskapet mener leieren har skylden, men at forsikringsselskapet ikke har funnet at leieren har noe ansvar. Som dokumentasjon er det blant annet fremlagt: Av innflyttingsprotokollen av fremgår det at gulvene er kontrollert og funnet OK ved innflytting, bortsett fra noen riper. Utflyttingsprotokollen av signert av leieren hvor det blant annet fremgår at rengjøringen er i «90 %», at lampen i kjøkkentaket er erstattet med en rimelig modell og at det ellers er krysset av for at det øvrige (gulv mv. og andre forhold som er gjort gjeldende i klagen) er kontrollert og funnet ok uten ytterligere merknader. Fotos av en svært synlig vannskade under radiator samt på parkett i et hjørne av stua, hvor vekst av svart mugg tyder på at lekkasjen må ha vært der en tid, og gjør utleiers opplysning om mugglukt sannsynlig. Leieboligs e-post av til utleier hvor det fremgår at det ble holdt teknisk befaring og at boligen anses i bra stand, men at det før neste leieforhold bør besørges bytting av kjøkkenlampene og at elektriker bør se på viftelyset som blinker. Utleiers e-poster av til Leiebolig hvor utleier kommer med diverse observasjoner blant annet om kjøkkenlampe, mugglukt og manglende renhold, samt tilleggsobservasjoner av skaden på kjøkkenbenken, lekkasjen fra kjøkkenradiatoren, lekkasjen fra dusjbadet samt leietap, og gir uttrykk for at det må tas hensyn til forholdene i oppgjøret med leieren. 7

8 Utleiers e-post av til leieren og Leiebolig, hvor det fremgår at det er vannskade på kjøkkenparketten grunnet lekkasje fra radiatoren, men også at det er vannskade på stueparketten og veggene som følge av at vann fra dusjbadet har trukket igjennom over lang tid, herunder et erstatningsforbehold overfor leieren med hensyn til at leieren må bære ansvar for skader påført leiligheten i leietiden. Andre skader enn vannskadene er her ikke uttrykkelig nevnt. Utleiers e-post av til Leiebolig om at utleier ønsker å holde leieren ansvarlig for blant annet manglende rengjøring, kjøkkentaklampen/4 skruehull, bankeplaten mellom de to vaskekummene, 3 lekkasjer på parkett (fra kjøkkenradiator, stueradiator og fra dusjbad). Utleiers e-post av til Leiebolig om at utflyttingsprotokollen er mangelfull i forhold til de mangler utleier da nevnte og at forholdene må rettes for leierens regning. Videre fremgår det at Leiebolig i e-post av bekreftet at leieren hadde informert Leiebolig om lekkasjen fra stueradiatoren (2. påskedag), at Leiebolig ikke gjorde noe for å stoppe lekkasjen og at utleier ble kontaktet av rørleggeren som lurte på hvor han skulle sende regningen og at utleier derfor antar at leieren selv har bestilt rørlegger. Sameiets faktura av til utleier på kr 6 000,- for egenandel i forbindelse med skadesak grunnet lekkasje fra radiator på kjøkkenet. Utleiers e-post av til leiebolig hvor utleier blant annet ber om en bekreftelse på at de påpekte avvikene er meddelt leieren i tide. Leieboligs e-post av med henvisning til at utleier allerede reklamerte direkte til leieren for ytterligere feil/mangler ved leiligheten, samt at leiebolig varslet leieren om tilleggskravene den Utleier har opplyst at leiligheten unntatt badene var nyrenovert i 2011 før leieforholdet startet, og av innflyttningsprotokollen som leieren har signert fremgår det ikke noe som tyder på at det var vannskader. Utvalget utelukker ikke at det kan være forhold ved radiatorsystemet og det uoppussede baderommet som kan ha medvirkende til at det ble vannskade. Skadene var imidlertid omfattende og svært synlige allerede At Leiebolig ikke la merke til vannskaden ved den tekniske befaringen kan forstås på bakgrunn av at leieren da må antas ikke å ha flyttet ut sitt innbo, men det er vanskelig å forstå hvordan Leiebolig ved en tilbakeleveringsbefaring gjennomført i leieobjektet etter at leiligheten skulle være tømt kunne oversett forholdet som fremgår av foto. Denne omstendighet støtter utleiers anførsel om at utflyttingsprotokollens opplysninger ikke stemte med leieobjektets faktiske tilstand. Etter en konkret vurdering legger utvalget dermed til grunn som mest sannsynlig at vannlekkasjene har medført skader av dette omfang hovedsaklig fordi leieren ikke raskt har igangsatt tiltak for om mulig å forhindre/begrense skadene. Utvalget finner dermed at leieren blir erstatningsansvarlig for skadene. Utleieren har fremlagt faktura for egenandelen på kr 6 000,-, og tapet anses ikke å overstige det som er vanlig og påregnelig ved skader av denne art og omfang. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i erstatning for vannskaden med kr 6 000,-. c. Kjøkkenbenkplate, kr ,- Leieren har erkjent at den minste av kjøkkenbenkplatene har fått en mindre svelleskade der hvor 2 plater hang sammen, men har avvist kravet med henvisning til at dette skyldtes en feil ved kjøkkenbenken eller dårlig installasjon. Leieren har for øvrig reist spørsmål ved hvorfor utleier ikke har nøyd seg med å kreve erstattet med en tilsvarende rimelig plate fra IKEA, og har dessuten vist til at brennmerker ikke ble gjort gjeldende ved tilbakeleveringen

9 Som dokumentasjon er det blant annet fremlagt: Av innflyttingsprotokollen av fremgår det at kjøkkenets fronter/plater/kjøkkeninnredning er kontrollert og funnet OK ved innflytting. Utflyttingsprotokollen av signert av leieren hvor det kun fremgår at rengjøringen er i «90 %», at lampen i kjøkkentaket er erstattet med en rimelig modell og at det ellers er krysset av for at det øvrige (det vil vi benkeplater og andre forhold som er gjort gjeldende i klagen) er kontrollert og funnet ok uten ytterligere merknader. Fotos av svelleskader ved skjøt og lyse flekker på grå kjøkkenbenk. Utleiers e-post av ikke til leieren, men til Leiebolig - hvor utleier blant annet uttaler at «Den skadde benkeplaten må byttes ut og ny benkeplate monteres. I tillegg til kostnaden ved innkjøp av ny benkeplate, må det beregnes kostnad for rørlegger og snekker. ( ) Kjøkkenet i leiligheten var nytt da leietaker flyttet inn. ( )» Utleiers e-post av til Leiebolig om at utleier ønsker å holde leieren ansvarlig for blant annet manglende rengjøring, kjøkkentaklampen/4 skruehull, bankeplaten mellom de to vaskekummene, 3 lekkasjer på parkett (fra kjøkkenradiator, stueradiator og fra dusjbad). Benkespesialistens faktura av på kr 8 571,-. Leieren har erkjent at det i leietiden hvert fall har oppstått vannskade i skjøten mellom 2 av benkeplatene, men forstås å ha påberopt seg at merkene på den 3. platen ikke er påberopt i tide. Utvalget legger dermed til grunn som mest sannsynlig at det som følge av leierens forhold har faktisk har oppstått vannskade ut over det som må påregnes ved alminnelig aktsom bruk på 2 av benkeplatene, og at det er grunnlag for å holde leieren ansvarlig for skaden. Når det gjelder den 3. platen, finner utvalget at kravet i utgangspunktet ikke er gjort gjeldende i tide. Benkeplatene var nye ved leieforholdets start, og ville normalt ikke være utskiftningsmodne etter så kort tid. Benken bestod av 3 plater (1 liten og 2 store) av en type som var gått ut av produksjon, noe som medfører at alle 3 plater uansett måtte byttes slik at resultatet ble ensartet. Utleier har fremlagt Benkespesialistens faktura av på kr 8 571,-. Utgiften legges til grunn som godtgjort og påregnelig. Utvalget finner å måtte gjøre et skjønnsmessig fradrag for noe alminnelig slit og elde gjennom ca. nær 2 års leietid. Utvalget legger til grunn at størstedelen av kostnaden vil påløpe som følge av at utleier må tilkalle profesjonell hjelp for å tilpasse og montere platene. I tillegg fastsettes skjønnsmessig noe godtgjøring for utleiers egeninnsats. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i erstatning med totalt kr 7 500,-. d. Ny taklampe (lampe kr 1 498,-, elektriker kr 668,-, 4 skruehull kr 408,-), kr 2 594,- Leieren forstås å ha avvist kravet med henvisning til at han selv om det ikke var hans plikt, med utleiers samtykke kun skiftet den lampen som ikke virket, til en annen lampe da han ikke kunne finne en som var identisk. Videre at de 4 hullene i taket er rett ved siden av den delen av taket som arbeiderne på taket skadet, og som har vært slik i 2 år til tross for at den ble rapportert umiddelbart. Som dokumentasjon er det blant annet fremlagt: Leiekontrakten av hvor det fremgår av punkt at leieren har full vedlikeholds- og utskiftningsplikt, herunder for lampekupler, skader på tak mv. Av innflyttingsprotokollen av fremgår det at lysrørene er kontrollert uten at det er anmerket feil. Det fremgår ikke noe om skader eller hull i tak. Foto av en firkantet og en rund lampe. 9

10 Utleiers fullmektigs e-post av til Leiebolig om at utleier ønsker å holde leieren ansvarlig for blant annet manglende rengjøring, kjøkkentaklampen/4 skruehull, bankeplaten mellom de to vaskekummene, 3 lekkasjer på parkett (fra kjøkkenradiator, stueradiator og fra dusjbad). Kvittering av på kr 2 996,- for 2 lamper (med håndskrift «:2 = 1 498,-"). Utvalget kan ikke se at leieren har gjort gjeldende at kravet er for sent fremsatt. Leieren forstås å ha erkjent de faktiske forhold, og har etter kontrakten vedlikeholds- og utskiftningsplikten for lampen og taket. Utvalget legger tapet til grunn som tilstrekkelig godtgjort. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i kravet om erstatning for reparasjon av lampe og skruehull med til sammen kr 2 594,-. e. Gulvmatte foran entrédøren, kr 179,- Leieren har avvist kravet med henvisning til at det er gjort gjeldende for sent, og at det uansett ikke var noen gulvmatte da han flyttet inn. Utleieren har ikke fremlagt opplysninger eller dokumentasjon som kan godtgjøre kravets grunnlag eller omfang. Husleietvistutvalget gir derfor utleier ikke medhold i erstatning for dørmatten. Renter Klageren har krevd rente. Erstatning Det følger av rl. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Klageren har ikke fremlagt noe skriftlig påkrav til skyldneren om betaling av beløpene før klagen. Klagen regnes imidlertid som påkrav. Klagen ble forkynt for leietakeren , og rente kan tilkjennes fra 30 dager etter dette tidspunkt. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra og til betaling skjer. Rentekalkulator, se: Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har vunnet frem delvis. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning av halve gebyret med kr 430,-. Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. 10

11 Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. B skal betale til A erstatning for nøkkel (kr 523,-), vannskader (kr 6 000,- ), benkeplater (kr 7 500,-) samt lampe/skruehull (kr 2 594,-), med til sammen kr ,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra og til betaling skjer. 2. B frifinnes fra kravene om erstatning for rengjøring og dørmatter. 3. B skal betale til A dekning av halvparten av sakskostnaden med kr 430,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, Line Parelius Ellen Strømodden Ola Fæhn Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Informasjon om hvordan oppgjøret kan gjennomføres vedlegges. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 11