HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE

Transkript

1 HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: Sak nr: 2014/641 Utvalgets sammensetning: Klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Bente Bendixen og Lisbet Bjone 1) A1 (leietaker) 2) A2 (leietaker) 1) B1 (utleier) 2) B2 (utleier) X, 1395 Hvalstad Saken gjelder leiernes krav etter flytting, om tilbakebetaling av for mye betalt á konto tillegg, med henvisning til at avregningen er feil (hovedboligen var 240 m2, leieboligen var 65 m2 uten egen måler, betalt á konto tillegg kr 1 500,-, utleier hadde utført strøm-krevende tiltak bl.a. til installasjon av jordvarme og latt fordelen kun komme utleier tilgode). Utleierne fastholdt kravet på litt mer enn betalt á konto, og fremmet motkrav om skyldig leieøkning, betaling for bruk av ekstra parkeringsplass og erstatning for mangler etter leieforholdets opphør (mangelfull rengjøring, utskiftning downlights, ødelagt lampe, maling av skadede vegger). Utvalget fant ikke grunnlag for annen forholdsmessig fordeling enn 75%/25%, utleier kunne bare øke leien jf. 4-2, og utleier kunne ikke gjøre gjeldende krav om betaling for p-plassen og evt. mangler først ved motklagen ca. 1,5 måned etter leieforholdets opphør. Husleietvistutvalget ga derfor leierne medhold i tilbakebetaling av strøm. Utleier fikk medhold i noe indeksøkning for 2 måneder og noen erstatningskrav akseptert av leieren. 1

2 Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage av Klagen ble forkynt for de 2 innklagede den I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. De 2 innklagede innga felles tilsvar ved brev av Tilsvaret inneholdt en motklage, som ble forkynt den Leierne ga felles tilsvar til motklagen. Innklagede utleiere ønsket ikke å ta i mot tilbudet om mekling. Partene fikk frist til med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått mellom de 2 klagerne som leiere og de 2 innklagede som utleiere og gjaldt en 3-roms leilighet. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr ,- per måned til forfall forskuddsvis den 10. i hver måned. I tillegg skulle det betales et månedlig á konto tillegg for strøm og oppvarming på kr 1 500,- per måned, med avregning 1 gang per år. Depositumet var kr ,-. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Hovedkravet Vi flyttet fysisk ut Leieforholdet ble avsluttet og nøkler levert Vi krever tilbakebetalt for mye betalt forskudd for strøm. I følge kontrakten betalte vi kr 1 500,- per måned i forskudd for strøm, og minst 1 gang i året skulle det avregnes i henhold til faktiske utgifter. Utleieren ville ikke avregne strømmen til tross for at vi minnet dem om dette et par ganger. Først ved overtakelsen av leiligheten mottok vi oppsett hvor det stod at vi måtte betale igjen ytterligere kr 198,-. Vi har allerede betalt kr ,- for 17 måneder fra april 2013 til august 2014 for en 65 m2 leilighet (2 sommersesonger!). På grunn av at vår leilighet ikke har egen måler var vi enige om at vi skal fordele kostnader slik at huseieren betaler ¾ del av faktiske kostnader og vi ¼ (hoveddelen av huset er ca. 240 m2). Utleier visste hvor mange barn vi har, ingen lovet at 1-åringen ville gå i barnehagen. Utleier sa i mars 2014 ja til at mor kunne passe barnet ut sommeren Mat og oppvarming laget for 5 eller 6 personer tar samme strømforbruk. Det er pussig å bruke strøm for kr 1 293,- for 15 dager i en av de varmeste månedene i året. Vi flyttet fysisk ut Varmekablene var avslått om sommeren. Det er ikke mulig å bruke ekstra vaskemaskin og tørketrommel fordi dette trenger eget vannrør. Tørketrommelen var i bruk i vinterperioden. Vi har siden bodd i en enebolig på 120 m2, og til brukte samme familie kwh. Fra april 2013 drev utleier med forskjellige aktiviteter som økte strømforbruket: Renovering av hoveddel (rundt 4 måneder) 2

3 Renovering av russebuss (oktober og november 2013 og igjen i mars til mai 2014, pluss daglig lading av batteri i hele mai). Renovering av leiligheten mellom hoveddel og vår leilighet (desember 2013 ut januar 2014 Ekstra leier i leiligheten mellom hovedhuset og vår leilighet (russebuss-sjåfør fra april og ut mai 2014) Bygging av terrasse og trappen (juli 2014) Renoveringen varte ikke i 2 dager som utleieren påstår, men i 6 måneder (med små pauser) fra april 2013 til ut januar Utleiers forbruk begynte å synke fra og med februar 2014 da det var slutt på alle renoveringer og ikke fra og med desember 2013 som ville være logisk om varmepumpen ville funke så effektivt. Derfor synes vi at til og med en fordeling med ¾ og ¼ er urettferdig, men leiligheten har ingen måler så det er greit. Men fra og med desember 2013 står noe veldig urimelig i oppsettet. For eksempel sammenlign november 2013 og desember Hvordan er det mulig at kostnadene er dobbelt så store i desember. Utleieren forklarer det med jordvarme han må spare 40% uansett, vi betaler resten. Og vi sier nei til de oppsettene. Hele husets forbruk er på kr ,-. 75% av summen er kr ,- og 25% av summen er kr 7 867,-. Men utleier vil at vi skal betale kr ,- og han grunnet jordvarmefordel med 40% bare for hoveddelen, kr ,-. Vi ønsker at hele avregningen skal telles med ¾ til ¼. Faktisk forbruk i leiligheten er kr ,- minus 25% med kr 7 867,- utgjør kr 9 440,- som vi ønsker tilbakebetalt. Motkravet Vi er villige til å betale følgende av motkravene: c) Kr 200,- fordi kjøkkengulvet var litt skittent. Vaskemaskinen var montert til slanger, og ligheten utleier fant under er ikke vår kanskje var det ikke vasket ved innflytting. Gulvet i kjøkkenet var vanskelig og vaske og hadde skader. Men 5 timer vasking av 4 m2 gulv er urimelig. Tilstanden var mye bedre enn da vi flyttet inn. Vi renoverte det store soverommet uten å få avslag i leien. Vi tok over en skitten leilighet og tilbakeleverte en ren leilighet med bare 2 små skader i veggen. d) kr 100,-. e) kr 650,-. Vi krever derfor kr ,- minus kr 950,- = kr 9 050,-. a) om skyldig strøm avvises. b) Avvises. Leieren har sagt nei til leieøkningen på kr 1 500,- per måned fra kr ,- til kr ,- + kr 1 500,- i strøm ved brev av , og var hovedgrunnen til oppsigelsen. f) Avvises fordi lampen funket da leieren flyttet ut. g) Avvises fordi utleiere ikke kan kreve ekstra penger på etterskudd for den ekstra bilen fordi hun har sagt ja. Klageren forstås å ha nedlagt slik justert påstand: I hovedklagen: 1. Leietaker krever tilbakebetaling av for mye oppkrevd strøm med kr ,-. 2. I tillegg kreves dekning av saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. 3. I tillegg kreves forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesrenteloven 3. 3

4 I motklagen: 1. Leietaker frifinnes mot å betale kr 950,-. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: Utleier avviser kravet og nedlegger påstand om at saksomkostninger dekkes i sin helhet av leietaker og at leietaker betaler erstatning i henhold til spesifisering. Vi fastholder at oppsett over fordeling av utgifter på strøm er etter faktiske utgifter som begrunnet nedenfor. Hovedkravet Leieobjektet er bygd i 1982, hoveddelen av huset er fra Leieobjektet regnes ikke som leilighet, men som tomannsbolig, med 3 yttervegger, kaldt loft, og noe varme fra kjeller. Det hadde et stort kjøleskap, komfyr, kokeplater og vaskemaskin som var i bruk i leieperioden. I tillegg satte leieren inn egen vaskemaskin og tørketrommel og ekstra stort kombiskap som var i daglig bruk. Vannforbruket ble økt med 50 %. Leieren hadde varme på gulv og kjøleskap frem til overtakelse og flyttet ikke før Det er ikke avtalt fordeling av strømutgiftene utover faktiske utgifter. Leieren har betalt kr 1 500,- per måned i forskudd, som ble avregnet ved leieforholdets opphør. Summen var beregnet i forhold til areal, type bolig, samt antall leiere. Utleieobjektet var fremvist som bolig beregnet på inntil 2 voksne og 2 barn. Ved inngåelse av kontrakten møtte de opp med 3 barn. Dette ble godkjent under tvil, fordi de da var i en vanskelig situasjon og måtte finne bolig i løpet av kort tid. Vi ble informert om at barnet ville begynne i barnehage til høsten. Det viste seg ikke å stemme, og etter få måneders leieforhold flyttet leierens mor inn og ble boende i over 1 år. Barnet ble passet av henne og ikke sendt i barnehage. Endringen ble ikke varslet utleier. Forholdet ble påklaget da vi ble klar over den permanente situasjonen. Leiligheten har et stort og et lite soverom, og er ikke beregnet for en familie av denne størrelsen. En ektra voksen ble boende videre på tross av møte mellom utleier og leiere der det ble avtalt snarlig opphør av dette. Utleiers husholdning er på 4 beboere 10 av 11 måneder i året, og i minst 1 sommermåned oppholder hele husstanden seg på vårt landsted mesteparten av tiden. Høsten 2013 ga forskuddsarv oss mulighet til å ferdigstille energibesparende tiltak. Det var etterisolering av loftet i «gammel» del, grunnboring og installasjon av varmepumpe for vannbåren gulvvarme i kjelleren og 1. etasje, samt radiatorer og viftekonvektor i kjeller i «ny del», og montering av en klassisk kakkelovn for oppvarming av hall, trapperom og 1. etasje. Disse tiltakene ble gjort på hoveddelen av huset og medførte ingen endring av energibruk eller besparelse for utleiedelen. Tiltakene medførte en total faktisk besparelseseffekt på ca. 40 % av forbruket (i kwh, altså forbruksreduksjon uavhengig av kostnad), beregnet ved sammenligning av fakturaer. Leieren bruker 100% strøm til oppvarming, vann og matlaging. Forbruket for september 2013 var for klagende leier 4 446,80 kwh, og for september 2014 var det for den nye leieren 2 086,00 kwh, det vil si en reduksjon på 2 360,80 eller over 50 % i forhold til september I oktober 2013 var strømforbruket på kwh og for oktober 2014 var strømforbruket redusert til kwh. Dette viser at antallet beboere som nå er halvert har bidratt ytterligere til redusert forbruk med 8-10 % i tillegg til energibesparende tiltak på hoveddelen. 4

5 Kommentarer til klagers liste over aktiviteter som påstås å ha medført økt strømforbruk: Renovering av hoveddelen av huset ga ikke ekstra strømforbruk fordi isolering ble utført ved innblåsing over 1 dag fra bil med ekstern strømforsyning. Grunnboring ble gjort over 2 dager og kompressor ble drevet av diesel og levert av entreprenøren. Varmepumpe var innvendige elektriker- og rørleggerarbeider, uten varmetap eller strømforbruk. Kakkelovn ble murt opp inne og medførte ikke ekstra strømforbruk. Det ble i leieperioden i hoveddelen renovert et bad på 3,5 m2, malt kjellerstue, og bygget 4 mindre delevegger samt sparkling og maling av disse. Arbeidet pågikk en kort periode og strømforbruket viser ingen unormal økning i de dagene arbeidet ble utført. Renovering av russebuss. På høsten var det bruk av lys og pussemaskin. På våren var det noe bruk av lys og pussemaskin igjen. Batterilading var vedlikeholdslading og ble foretatt med elektronisk regulert batterilader, som trapper av lading når batteriet er fulladet. Arbeidet ble utført ved strømuttak og et eget aggregat fra påsken og frem til Minimalt strømforbruk. Renovering av hybel i hovedhuset medførte ikke økt strømforbruk. Innsetting av ytterdør ble foretatt uten at det var oppvarming i leiligheten, som var avstengt mot resten av huset med brann- og lyddør som isolerer tilfredsstillende for de timene det var hull i veggen. Oppussing av leiligheten for øvrig har vært innvendige arbeider uten merforbruk av elektrisitet. Ekstra beboer. Det faller på egen urimelighet, at leieren skal klage på at vi låner ut et rom med bad til en person i 4 uker, når de selv mener at en person i 1 år ikke spiller noen rolle for fordeling av strømregning. Bygging av terrasse og trapp medførte ikke økt strømforbruk. Utvendige arbeider. Utleier har satt opp en detaljert oversikt over strømforbruk og fordeling. Fakturaer er fremvist for kontroll av oppsettet. Faktiske fakturaer er vist leieren og er akseptert som korrekte. Leieren har skrevet under ved utflytting at de aksepterer 1/4 av de faktiske strømutgiftene. Dette er beregnet for perioden april 2013 til alle strømbesparende tiltak på utleiers boenhet var igangsatt desember Vi mener at tiltakene ikke medførte endringer i utleiers energiforbruk, og redusert forbruk tilføres utleiers del. Leieren viderefører samme forbruk. Motkravet om betaling i påstandens punkt 3 spesifiseres slik: a) Skyldig strøm i forhold til oppsett strøm kr 198,- b) Skyldig husleie (justering konsumprisindeks i henhold til kontrakt kr 726,- c) Dårlig renhold gulv kjøkken, utgifter til vaskemidler og arbeid 5 timer á kr 200,- + (skurepad kr 78,33 og vaskemiddel ikke medtatt i krav) kr 1 000,- d) Bytting av downlights (kr 87,13 + arbeid) kr 100,- e) Sparkel, maling, pensler for utbedring av skader vegger kr 582,32 og arbeid 5 timer á kr 200,- med kr 1 000,- f) Ødelagt metall-lampe kr 495,- g) Ekstra biloppstillingsplass i 4 måneder kr 1 000,- Sum kr 5 101,32 Innklagede forstås å ha nedlagt slik påstand: I hovedklagen: 1. Krav fra leietakere avvises i sin helhet. 5

6 I motklagen: 1. Leietakere betaler kr 5 101,32 til utleier i henhold til spesifisering. 2. Saksomkostninger dekkes i sin helhet av leietakere. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. Leierens krav om tilbakebetaling av strøm Av 3-4 fremgår det at hvis det er avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleierens utgifter ved forbruk av elektisitet eller brensel i eiendommen, kan leieren kreve at utleieren hvert år fremlegger regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse på eiendommens husrom. Bakgrunnen for at tillegg for strøm er lov, er at dette er forbruksavhengige utgifter. Dette rettslige utgangspunktet innebærer at utleieren som krever tillegget, ikke kan kreve mer enn det forbruk som kan anses sannsynliggjort og må bære følgen av eventuell bevistvil. Det følger av kontraktens punkt 4.2 at innklagede i tillegg til leien skulle betale et á konto tillegg for strøm på kr 1 500,- per måned, og at det skulle foretas en avregning av faktiske utgifter minst 1 gang per år. Utleieren har opplyst at summen var beregnet i forhold til areal, type bolig, samt antall leiere. Videre at utleieobjektet i utgangspunktet var tiltenkt 2 voksne og 2 barn. Utleieren har opplyst at leieren ikke har bestridt fakturautgiftenes størrelse, og leieren har ikke bestridt opplysningen. Utvalget legger til grunn at faktiske strømutgifter i leieperioden fra og med april 2013 til og med august 2014 totalt for begge boenheter i følge utleiers oppsett til leieren utgjør kr ,- og at uenigheten gjelder hvordan utgiften skal fordeles. Leieren har opplyst at utleieobjektet ikke hadde egen strømmåler. Utleier har ikke bestridt opplysningen, som dermed legges til grunn. Faktiske utgifter må dermed fordeles på en annen måte enn ved nøyaktig måling. Leieren anfører at det som følge av at leiligheten ikke har egen måler ble avtalt at forbruket skal fordeles med ¾ på utleier og ¼ på leieren. Utleieren har bestridt dette, og opplyst at leieren har skrevet under ved utflytting at de aksepterer 1/4 av de faktiske strømutgiftene, men at dette derimot bare er beregnet for perioden april 2013 til alle strømbesparende tiltak på utleiers boenhet var igangsatt desember 2013 og at gevinsten på 40 % besparelse av strømutgiftene kun skal komme utleieren til gode. Av partenes tilbakeleveringsprotokoll av som er signert av begge parter fremgår det blant annet at «Fordeling strøm 75/25 er akseptert. Fordeling av strøm fra Desember 2013 er uenighet.» Utvalget legger dermed til grunn at partene er enige om at strømutgiftene i hvert fall frem til desember 2013 skulle deles med 75% på utleier og 25% på leieren. 6

7 Når det gjelder utgiftene fra og med desember 2013 har utleier anført at de tiltak utleier utførte ikke medførte noe ekstra strømforbruk og at gevinsten på 40 % besparelse av strømutgiftene kun skal komme utleieren til gode. Da partene ikke har løst fordelingen etter desember ved avtale, må utvalget fastsette en skjønnsmessig fordeling. Utvalget legger til grunn at hovedboligen var på 240 m2 og at leieboligen var på 65 m2, at utleiers husstand bestod av 2 voksne og 2 ungdom og at leierens husstand bestod av 3 barn og 3 voksne. Videre er det opplyst at husets hoveddel var oppført i 1905 og at utleiedelen var oppført i Ved en skjønnsmessig fordeling av strømutgifter kan det være naturlig å ta utgangspunkt i en forholdsmessig fordeling etter areal. Boligens samlede areal var 305 m2 (240 m m2), og en forholdsmessig fordeling ut fra areal ville være at utleieren dekket 78,5 % og leieren dekket 21,5 % av utgiftene. Partene hadde allerede selv kommet til en fordeling på 75% på utleieren og 25% på leieren, før den strømbesparende omstendighet inntrådte. Fordelingen ville innebære at leieren betalte litt mer enn sin forholdsmessige del utfra areal, noe som dermed ville utgjøre 3,5 % godtgjøring for at leierens husstand var 2 personer flere enn utleierens husstand. Utvalget finner at fordelingen har gode grunner for seg, og legger til grunn at den i utgangspunktet må anses forholdsmessig. Det er dermed eventuelt avvik fra dette som trenger en begrunnelse. Av utleiers oversikt over totalforbruk av kwh fremgår det at dette for september 2013 før spareeffekten tok til utgjorde kwh. Leieren har opplyst at samme husstand fra flyttingen til og med (72 dager) har brukt ca 3 000,- kwh i en 120 m2 enebolig uten opplyste særskilte sparetiltak. Det gir i snitt 41,66 kwh per dag, eller 1249,8 kwh per måned, det vil si forholdsmessig ca. 28% av det totale forbruket for september Dette kan trekke i retning av at leierens husstand som følge av sin husstand kan ha forårsaket mellom 25% - 28 % av forbruket. På den annen side kan en enebolig medføre økte strømutgifter for husstanden blant annet fordi det flere frittstående yttervegger og ingen oppvarming fra tilliggende boenheter, og dette kan forklare at forbruket overstiger 25 %. Utleieren har anført at de strømbesparende tiltak på 40% bare kan komme utleieren til gode, fordi tiltakene bare gjaldt utleiers boenhet. Utvalget finner det ikke klart at strømbesparelsen bare medførte redusert strømforbruk for utleieren, ettersom leieren kunne tenkes å få et redusert oppvarmingsbehov som følge av bedre isolasjon og bedre oppvarming nedenfra. Det er vanskelig å si hvor stor besparelse dette kunne utgjøre. Videre vil gamle hus fra 1905 være vesentlig mer oppvarmingskrevende enn en nyere bolig oppført i 1982, med tilsvarende byggeskikker. Sparetiltakene kan dermed ha bidratt til å utlikne denne forskjellen i oppvarmingsbehov. Samtidig legger utvalget til grunn at utleier utover det normale utførte diverse arbeider og aktiviteter av et forholdsvis betydelig samlet omfang i forbindelse med diverse oppussing mv. Utvalget anser at det har en naturlig formodning for seg at dette selv om det også ble brukt noen energikilder utenfra - ville medføre et økt strømforbruk hos utleieren, og at utleieren har tvilsrisikoen med hensyn til omfanget av dette. Det er dermed nærliggende at den strømbesparende effekten i denne fasen for utleiers del i en eller annen grad ville oppveies av det ekstraforbruk som antas å ha skjedd. 7

8 I følge SSB er gjennomsnittlig forbruk 149 kwh per m2 per år, det vil for en samlet boligflate på 305 m kwh per år, eller 3 787,08 per måned. 75% av dette utgjør 2 840,31 kwh og 25 % utgjør 946,77 kwh. Til sammenligning utgjorde partenes totalforbruk i mai kwh og i mai 2014 utgjorde det kwh, det vil si at forbruket for et hus som i hovedsak var oppvarmingskrevende fordi det var oppført i 1905, har fått redusert et forbruk som naturlig lå en del over gjennomsnittet, til et forbruk ned til noe under gjennomsnittet. Etter en konkret helhetsvurdering finner utvalget derfor ikke sannsynliggjort at leieren har hatt et forbruk som oversteg en forholdsmessig fordeling som ovenfor nevnt, og har dermed ikke tilstrekkelige holdepunkter for å foreta en annen fordeling enn den partene selv kom frem til, med 75% av kostnaden på utleier og 25 % av kostnaden på leieren. Når den totale strømutgift i leieperioden fra april 2013 til og med august 2014 utgjør kr ,- medfører denne fordelingen at utleier må dekke kr ,- og leieren må dekke kr ,-, noe som tilsvarer et forbruk på kr 956,29 per måned og som ikke er et uvanlig nivå for en bolig på 65 m2. Det legges til grunn at leieren i løpet av de 17 månedene har betalt til sammen kr ,- i á konto tillegg. Leieren har dermed kr 9 243,- til gode. Husleietvistutvalget gir derfor leierne medhold i tilbakebetaling av for mye oppkrevd á konto tillegg for strøm med kr 9 243,-. Utleiernes krav om skyldig husleieøkning Av 4-2 fremgår det at leien tidligst etter 1 år etter siste leiefastsetting med 1 måneds skriftlig varsel kan justeres i samsvar med endringen i konsumprisideksen siden siste leiefastsetting. Det følger av kontraktens punkt 4.1 at innklagede plikter å betale leie med kr ,- per måned. Leieforholdet startet og sluttet Ved brev av økte utleier leien med kr 1 500,- til kr ,- per måned inkl. á konto tillegget for strøm, med virkning fra , og varslet at det i tillegg ville bli oppkrevd en økning eter konsumprisindeksen på 2,2% med kr 242,- per måned. Endringen i konsumprisindeksen fra april 2013 til juli 2014 medfører imidlertid at husleien maksimalt kunne økes til kr ,92 fra juli 2014 (indekstall offentliggjort per som dermed kunne brukes i varsel av ). Utleieren har begrunnet den høye leieøkningen med at det bor en 3. voksen person i husstanden (bestemoren) som det ikke var enighet om lenger enn til sommeren 2014, og at utleier vil ta høyde for dette i leiesummen samt økt forbruk av vann og strøm. Det fremgår imidlertid av 7-1 at leieren uten utleiers samtykke har rett til å oppta slektninger i rett oppadstigende linje. Det er ingen tilsvarende adgang til å øke leien som følge av en slik husstandsutvidelse; det økte forbruket av strøm forutsettes i tilfelle å fanges opp ved bruk av måler eller en annen forholdsmessig fordeling. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i at leieren plikter å betale kr 204,92 ekstra for juli og det samme for august, til sammen kr 409,84 avrundet til kr 410,-. Utleiernes krav om betaling for ekstra parkeringsplass, kr 1 000,- Det fremgår av leiekontrakten at leieforholdet omfatter parkeringsplass for 1 bil. Utleierne har krevd betaling for ekstra biloppstillingsplass i 4 måneder med kr 1 000,-. Leierne har avvist kravet med at utleier ikke kan kreve betaling etter at hun først har sagt ja til at de skal bruke den ekstra plassen uten å kreve betaling. 8

9 Utleier har ikke fremlagt noen avtale om at leieren skulle betale for den ekstra parkeringsplassen. Kravet er uansett gjort gjeldende først ca. 1,5 måned etter leieforholdet opphørte , i motklagen av , det vil si at kravet er gjort gjeldende for sent jf annet ledd annet punktum. Husleietvistutvalget gir derfor ikke medhold i kravet. Krav om erstatning Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, jf Av kontraktens punkt 10 følger det at boligen ved tilbakeleveringen skal være i samme stand med unntak for forringelse som følge av slit og elde. Det følger av husll annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Den annen parts taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over den som krever noe. 1. Ekstra rengjøring, kr 1 000,- 2. Skader, kr 2 177,32,- a) Bytting av downlights (kr 87,13 + arbeid), kr 100,- b) Sparkel, maling, pensler for utbedring av skader vegger kr 582,32 og arbeid 5 timer á kr 200,- med, kr 1 000,- c) Ødelagt metall-lampe kr 495,- Leieren har bestridt kravene, med unntak at leieren har akseptert å betale kr 200,- for ekstra rengjøring, kr 100,- for bytting av downlights og kr 650,- for maling av skader på vegger. Det fremgår av saken at utleieren har gjort kravene gjeldende først i motklagen , det vil si ca. 1,5 måned etter leieforholdet ble avsluttet. Kravet er dermed i utgangspunktet gjort gjeldende etter reklamasjonsfristens utløp, jf annet ledd annet punktum, hvor det fremgår at krav må gjøres gjeldende «innen rimelig tid». Av Ot. Prp. Nr. 82 ( ) på side 117 fremgår det at det med dette som hovedregel menes innen 14 dager. Til dette kommer at utleier ikke har fremlagt noe som kan godtgjøre at leieren har ødelagt lampen i leietiden eller at det foreligger mangelfull vasking som skulle medføre så mye som 5 timers arbeid, eller at utgiftene overstiger de beløp som er akseptert av leierne. Husleietvistutvalget gir derfor utleierne medhold i erstatning med til sammen kr 950,-. Renter Leieren har krevd rente. 9

10 Strøm Det følger av rl. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Klageren har ikke fremlagt noe skriftlig påkrav til skyldneren om betaling av beløpet før klagen. Klagen regnes imidlertid som påkrav. Klagen ble forkynt for utleierne , og rente kan tilkjennes fra 30 dager etter dette tidspunkt. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra og til betaling skjer. Rentekalkulator, se: Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klagende leier har i det vesentligste vunnet fram. Utleieren har i liten grad vunnet frem. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning av gebyret med kr 860,-. Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: I hovedklagen: 1. B1 og B2 skal in solidum tilbakebetale for mye betalt strøm til A1 og A2 med kr 9 243,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra og til betaling skjer. 2. B1 og B2 skal in solidum betale til A1 og A2 dekning av sakskostnader med kr 860,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. I motklagen: 1. A1 og A2 skal in solidum betale til B1 og B2 skyldig leieøkning for juli og august 2014 med til sammen kr 410,-. 2. A1 og A2 skal in solidum betale til B1 og B2 erstatning for ekstra rengjøring, downlights og maling med til sammen kr 950,-. 3. A1 og A2 frifinnes fra krav om betaling for ekstra parkeringsplass og lampe. 10

11 Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, Bente Bendixen Ellen Strømodden Lisbet Bjone 11