HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE

Transkript

1 HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: Sak nr: 2015/321 Utvalgets sammensetning: Klager: Prosessfullmektig for klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Stian Wessel og Mette Thorne Lothe A kommune v/ordføreren (utleier) Boligbygg Oslo KF v/t. Myklebust og K. Engen B (leietaker) X, 0650 Oslo Saken gjelder kommunal utleiers krav etter leieren ble kastet ut, om skyldig leie/leietap samt erstatning for utgifter til utbedring av rengjøring, rydding og diverse skader, inkassokostnader og renteutgifter. Leieren ga ikke tilsvar, og bestred dermed ikke utleiers krav, fremstilling eller viste betaling ved kvittering e.l. Utleier fremla bl.a. namsboken for utkastelsen, fotos, fakturaer og et inkassovarsel fra utleier. Utvalget la til grunn at leieren skyldte leie, at utkastelse hadde skjedd uten at leieren hadde ryddet/vasket og reparert skader, som utleier dermed måtte utbedre. Husleietvistutvalget ga derfor utleier medhold i kravet om skyldig leie/leietap og erstatning for rydding/rengjøring, skader og et inkassovarsel. 1

2 Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage av Namsfogden lyktes ikke å stevnevitneforkynne klagen for innklagede , fordi leierens navn ikke ble funnet på adressen. Etter oppslag i Norsk Lysingsblad og Dagsavisen jf. domstoll. 181 den ble klagen forkynt for innklagede den I forkynningen ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede har ikke gitt tilsvar i saken, og det er ikke kommet fram opplysninger som sannsynliggjør at han har gyldig grunn for sin passivitet. Meklingsmøte kunne dermed ikke holdes. Partene fikk frist til med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Utleier har opplyst at leieren fra leide en 2-roms leilighet på 55 m2, men at kontrakten fra 1997 ikke kan fremlegges da den er kassert. Ny leiekontrakt ble inngått mellom klageren som utleier og innklagede som leier, og gjaldt en 2-roms leilighet på 55 m2. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 30 dagers varsel til fraflytting den 1. i måneden. Leien var kr 6 646,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Det var ikke avtalt depositum. Ny leiekontrakt ble inngått mellom klageren som utleier og innklagede som leier, og gjaldt samme leilighet. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 30 dagers varsel til fraflytting den 1. i måneden. Leien ble nedjustert til kr 6 358,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Det var ikke avtalt depositum. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Fra og med mai 2010 var leieren ca. 1 måned forsinket med husleien. Siste leiebetaling ble registrert og gikk til å dekke leien for oktober Den sendte utleier begjæring om tvangsfravikelse på grunn av ubetalt leie Utkastelse ble gjennomført , namsmannen ga utleieren besittelsen og leieforholdet ble avsluttet denne datoen. Ved leieforholdets avslutning var det påløpt skyldig leie for med totalt kr ,-. For utkastelsen påløp det rettsgebyrer med kr 4 816,- som ble tilkjent utleier. Den tok leieren kontakt med utleiers kundesenter fordi han ønsket tilgang til boligen for å hente ut personlige eiendeler. Utleier avventet derfor med befaring og bestilling av arbeider med istandsetting av boligen. Utleier lyktes ikke å komme i kontakt med leieren for å avtale tidspunkt. Det ble derfor foretatt befaring hvor det ble avdekket feil og mangler. Utleier reklamerte på mangelfull tilbakelevering ved brev av

3 Utleier bestilte arbeider for istandsetting av boligen, og når arbeidet var utført ble leieren belastet for kostnadene for mangelfull tilbakelevering utover normal slit og elde. Kravet på kr ,- ble fremmet ved brev av I ettertid har utleier trukket kravet om merverdiavgift og redusert kravet med 25%. Kravbrevet av kom i retur Leieren hadde ikke kjent adresse etter utflytting. Utsendt betalingspåminnelse av og inkassovarsel av kom også i retur til utleier. Kravet ble til slutt oversendt kemnerkontoret for inndrivelse, og kravet er forgjeves forsøkt inndrevet. Fordi all inndrivelse kommer i retur grunnet skyldnerens ukjente adresse kan ikke saken fremmes for namsfogden med begjæring om utleggsforretning jf. tvfbl. 7-2 f. Oslo kemnerkontor har nå avsluttet saken i påvente av rettslig avgjørelse i Husleietvistutvalget i Oslo. Det har i denne anledning påløpt kr 2 480,- i utenrettslige omkostninger og kr ,66 i påløpte renter (9,5% fra til d.d.). Utleiekommunen gjør gjeldende at den fakturerte leien er lovlig. Videre at leiligheten ved fraflytting var i dårligere stand enn de krav som stilles i leiekontraktens 10, jf annet ledd, og arbeidene nødvendige for å utbedre manglene. Etter leiekontrakten 10 og husll annet ledd 1. punktum plikter leieren å dekke utleiers nødvendige utgifter til utbedring. Videre anføres at kravet ble sendt kemnerkontoret i tråd med god inkassoskikk og at utgiften forbundet med dette var nødvendig. Utleieren har spesifisert kravet slik: Tapt husleieinntekt for perioden fra kr ,00 Utbedringskostnader kr ,00 Kostnader ved utenrettslige omkostninger/betalingsoppfordring kr 2 480,00 Rentekostnad hos Oslo kemnerkontor kr ,66 Behandling i Husleietvistutvalget kr 860,00 Sum kr ,66 Ved e-post av ba utleier om at klagens påstand i punkt 1 som lyder: 1. Innklagede betaler til klager kr ,- i erstatning av tapt husleieinntekt til Boligbygg Oslo KF, med tillegg av forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer. blir rettet til: 1. Innklagede betaler til klager kr ,- i erstatning av tapt husleieinntekt for perioden fra og med til og med , med tillegg av forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer. Ved e-post av ba utleier om at klagen forkynnes i avis og Norsk Lysingsblad til en kostnad på kr 2 000,-, men har ikke krevd at leieren erstatter kostnaden. For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. Klageren forstås med forbehold om ytterligere anførsler og bevis å ha nedlagt slik justert påstand: 1. Innklagede betaler til klager kr ,- i erstatning av tapt husleieinntekt for perioden fra og med til og med , med tillegg av forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer. 2. Innklagede betaler til klager kr ,- i erstatning av utbedringskostnader, med tillegg av forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer. 3

4 3. Innklagede betaler til klager kr 860,- for behandling i Husleietvistutvalget, med tillegg av lovens forsinkelsesrenter regnet fra den oppfyllelsesfrist som fastsettes og til betaling skjer. 4. Innklagede betaler til klager kr 2 480,- i kostnader påløpt i forbindelse med utenrettslige omkostninger/betalingsoppfordring fra Oslo kemnerkontor den , med tillegg av forsinkelsesrenter regnet fra den oppfyllelsesfrist som fasettes og til betaling skjer. 5. Innklagede betaler påløpt rentekostnad hos Oslo kemnerkontor pålydende kr ,66. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede i saken har ikke inngitt tilsvar, og har dermed ikke bestridt utleierens krav, saksfremstilling, eller godtgjort å ha betalt for eksempel ved kvittering. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Ved manglende tilsvar har Husleietvistuvalget ikke hjemmel for å avsi fraværsavgjørelser, slik forliksrådet og de alminnelige domstolene har. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. Foreldelse Hovedregelen er at pengekrav bortfaller som foreldet etter 3 år, jf. foreldelsesloven (fl.) 2. Det følger av fl. 3 nr 1 at foreldelsesfristen begynner å løpe når fordringshaveren tidligst har rett til å kreve oppfyllelse. Utleier har opplyst at kravet blant annet gjelder tapt leieinntekt fra og at leieforholdet ble avsluttet ved at leieren ble kastet ut Fristen avbrytes blant annet når fordringshaveren tar rettslige skritt for å få dom eller liknende avgjørelse, jf. fl. 15 nr 1. Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage av Imidlertid følger det av foreldelsesloven 10 nr. 1 at det gjelder tilleggsfrister for eksempel hvor fordringshaveren mangler nødvendig kunnskap om skylderen. Av kemnerens brev av fremgår det at saken sendes til Husleietvistutvalget fordi posten kommer i retur fra leierens adresse, som er den samme som folkeregistrert adresse. Den som endrer bosted i Norge, plikter innen 8 dager etter flytting å melde det til Skattekontoret, jf. folkeregisterl. 7. Husleietvistutvalget er imidlertid bundet av partenes påstander, jf. forskriftens 8 fjerde ledd annet punktum og tvl Utvalget finner at foreldelsesreglene i foreliggende tilfelle ikke er gitt til beskyttelse av samfunnsinteresser, men hovedsakelig ivaretar hensynet til partene. Parten anses derfor å ha fri rådighet over hvorvidt han ønsker å anføre at foreldelse er inntrådt. Det fremgår av Rt s. 234 at det er alminnelig antatt at retten i en sivil sak ikke uten videre kan frifinne på grunnlag av foreldelse, hvor den har grunn til å regne med at denne innsigelse ikke ønskes påberopt av vedkommende part. Innklagede har ikke svart på klagen, herunder ikke påberopt seg at kravet er foreldet. Utvalget tar derfor ikke stilling til spørsmålet av eget tiltak. 4

5 Krav om erstatning Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, jf Av kontraktens 15 følger det at boligen med tilbehør ved tilbakeleveringen skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, og at utleier hvis vedlikeholdsplikten er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer normal slit og elde. Det følger av husll annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. 1. Utbedringskostnader for skader/mangler, kr ,- Av fremlagt namsbok av fremgår det at namsmannen foretok tvangsfravikelse av leieren , at leiligheten da var tømt for innbo, og at namsmannen ga nøklene og disposisjonsretten til utleier. Utleieren har fremlagt en faktura av på kr ,- eksklusive merverdiavgift for utbedring av leieobjektet. Av underbilagene fremgår det at kr ,- gjelder tømming av leiligheten, fjerning av gardiner/persienner, montering av ny FGgodkjent sikkerhetslås, utskiftning/åpning av postkasselås, skifting av stueglass, tømming av bod, låsebeslag bod, og hovedrengjøring av leiligheten, samt at kr ,- gjelder glass og gateleie. Av kommunens etterfølgende registrering fremgår det at leieren tok kontakt om det innboet som eventuelt var igjen, og utleier har fremlagt fotos som viser at det til slutt var igjen en vaskemaskin, en tørketrommel, telefonbenk, gardiner/persienner, en plaststol og et gammelt «kassebord» på balkongen og en del søppel/skrot, samt ting i boden. Det fremgår ikke av leiekontraktene at leieobjektet omfattet hvitevarer e.l. Videre viser fotoene at det ikke var foretatt rengjøring og at vinduet var knust, hvorpå det grunnet leilighetens beliggenhet i 6. etasje ble nødvendig å benytte kran ved utbedringen. Selv om namsmannen byttet lås, vil det være nødvendig å skifte andre låser/nøkler. Leieren har for øvrig ikke gitt tilsvar, og har dermed ikke bestridt kravet, klagerens fremstilling eller godtgjort å ha betalt. Etter en konkret helhetsvurdering legger utvalget til grunn som mest sannsynlig at leiligheten ikke var fullstendig tømt, tilfredsstillende rengjort og reparert, og at det stod i gjen en del ting i boden mv. Utvalget legger dermed til grunn som sannsynliggjort at leieren har tilbakelevert leieobjektet i mangelfull/skadet stand slik utleier har opplyst. Utvalget finner imidlertid det beløp som er krevd for tømming i henhold til fakuraen kr 8 000,- for tømming av boligen inkludert fjerning av gardiner og persienner (kr 3 000,- for tømming av boden kommer i tillegg), etter omstendighetene fremstår som påfallende høyt, da det både fremgår av namsboken at leiligheten fremstod som «tømt» ved utkastelsen og at leieren senere tok kontakt for å hente det som var igjen. Som fotoene viser, kan det ikke ha vært mye igjen. Erstatningen nedsettes derfor skjønnsmessig med kr 5 000,-, jf. prinsippet i 2-14 femte ledd. Kravet overstiger for øvrig ikke det som må påregnes i slike tilfeller, og legges til grunn. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i erstatning for skader/mangler med kr ,- 5

6 2. Skyldig leie/tapt husleieinntekt, kr ,- Det følger av leiekontrakten at den løp fra til og at leieren pliktet å betale kr 6 358,- per måned i husleie. Av fremlagt husleiefaktura for november 2011 fremgår det at leien da var kr 7 001,- per måned. Utleier har opplyst at kravet gjelder fra , men beløpet tilsvarer den månedlige leiesummen på kr 7 001,- x 4 måneder, og utvalget legger dermed til grunn at kravet også er ment å gjelde erstatning for leietap for mars måned slik som utleiers første påstands punkt 1 tilsier, ettersom det i saken også er fremlagt fakturaer for leie også for mars, april og Av fremlagt namsbok av fremgår det namsmannen foretok tvangsfravikelse av leieren , og at namsmannen da ga nøklene og disposisjonsretten til utleier. Leieren plikter å betale husleie frem til leieforholdet ble avsluttet Utvalget har ovenfor kommet til at leieren er erstatningsansvarlig for utleiers kostnader ved å reparere/klargjøre leiligheten, og da disse arbeidene må ha tatt noe tid, legger utvalget til grunn som godtgjort at utleier på grunn av dette har tapt leieinntekt for mars måned, som leieren dermed er ansvarlig for å betale. Utleier har imidlertid tapsbegrensingsplikt, og burde som kommunal utleier fått leid ut leiligheten på nytt fra april måned. Leieren har for øvrig ikke gitt tilsvar, og har dermed ikke bestridt kravet, klagerens fremstilling eller fremlagt kvittering for betaling e.l. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i betaling av leie/leietap med kr ,-. 3. Kostnader ved utenrettslige omkostninger/betalingsoppfordring, kr 2 480,- Krav om erstatning for kostnader ved utenrettslig inndriving (inkasso) kan fremsettes i medhold av inkassoloven 17 jf. inkassoforskriften kap 2. Det fremgår av kemnerens brev av at utleiende kommune har engasjert kemneren til inkasso, og at det i den anledning er beregnet utenrettslige omkostninger med kr 2 480,-, men at posten kommer i retur fra skyldneren og at saken må sendes til Husleietvistutvalget. Det er imidlertid ikke fremlagt noe som kan godtgjøre at kemneren faktisk har sendt leieren en betalingsoppfordring jf. inkassol. 10. Utleier har derimot fremlagt et inkassovarsel av jf. inkassol. 9 fra utleiers fullmektig/boligforvaltning. Utvalget finner at dette må regnes som varsel sendt av utleier selv, og som dermed ikke medfører adgang til å oppkreve erstatning for inkassogebyr. Varsler som utleier selv har sendt, eventuelt ved fullmektig som ikke er inkassator eller advokat, har imidlertid i følge 1-2 rett til gebyrmessig erstatning slik: For skriftlig purring som er sendt tidligst 14 dager etter kravets forfall, og som angir kravets størrelse og hva kravet gjelder, kan fordringshaveren kreve et beløp lik en tidel av inkassosatsen. For inkassovarsel etter inkassoloven 9 som er sendt tidligst 14 dager etter kravets forfall, kan fordringshaveren kreve et beløp lik en tidel av inkassosatsen. For betalingsoppfordring som tilfredsstiller kravene i inkassoloven 10 og som fordringshaveren selv har sendt etter at skyldneren har oversittet en betalingsfrist på minst 14 dager fastsatt i purring eller inkassovarsel, kan fordringshaveren kreve et beløp lik tre tideler av inkassosatsen. En betaling anses å ha skjedd innen fristen dersom betalingsoppdrag er innlevert til post eller bank innen fristens utløp. Ved beregningen av erstatningen anvendes inkassosatsen på det tidspunktet varselet sendes. Inkassosatsen var i 2012 kr 620,-. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i gebyr for eget inkassovarsel med kr 62,-. 6

7 Renter Klageren har krevd erstattet påløpte renter med kr ,66 fra til klagens dato, samt forsinkelsesrente av kravene til betaling skjer. Husleie/leietap Etter forsinkelsesrenteloven (rentel.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte termins forfall. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente på de enkelte skyldige beløp fra den enkelte skyldige terminens avtalte forfall den 1. i hver måned og til betaling skjer, jf. rentel. 3. Erstatning Det følger av rentel. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Klageren har fremlagt et skriftlig inkassovarsel av til skyldneren om betaling av beløpet før klagen. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra og til betaling skjer. For de krav som er reist i saken foreligger det ikke grunnlag for å kreve forsinkelsesrenter fra før den tid som er tilkjent. Utleier har i sitt inkassovarsel av satt forfalldato på en del krav, - blant annet leiekrav for november og desember 2011 og januar og februar , men har ikke fremlagt noe som kan godtgjøre at det er grunn for forsinkelsesrenter av den størrelse som er anført. Andre eventuelle krav er ikke fremmet eller godtgjort. Rentekalkulator, se: Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har i det vesentligste vunnet fram med sitt krav. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning av gebyret med kr 860,-. Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. 7

8 Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. B skal betale til A kommune v/ordføreren skyldig leie/leietap med kr ,-, med tillegg av forsinkelsesrente av skyldig leiebeløp fra den enkelte leieterminens forfall og til betaling skjer. 2. B skal betale til A kommune v/ordføreren erstatning for rydding/rengjøring, utbedring av skader og inkasso med til sammen kr ,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra og til betaling skjer. 3. B skal betale til A kommune v/ordføreren saksbehandlingsgebyret med kr 860,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, Stian Wessel Ellen Strømodden Mette Thorne Lothe Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 8