AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET. Saksleder Ellen Strømodden, Geir Engebraaten, Christian Hellevang.

Transkript

1 AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr 2012/84 Dato: Utvalget: Klager: Prosessfullmektig: Saksleder Ellen Strømodden, Geir Engebraaten, Christian Hellevang. A AS Visma Collectors AS V/Pål Austlid, Advokat Trond Ellingsen Innklaget: B Fullmektig/hjelpeverge: b Prosessfullmektig/verge: Advokat Siverts Eiendom: X, Oslo Sammendrag Den gamle og syke leieren, som hadde bebodd boligen siden 1977, flyttet på sykehjem og fikk verge. Saken gjelder utleierens krav etter fraflytting om betaling av skyldig leie, samt erstatning for utgifter til rydding/rengjøring, inkassoomkostninger og sakskostnader i utkastelsessak og den videre namsrettssak i utkastelsessaken. Leieren - som bare hadde mistepensjon - erkjente å ha sluttet å betale leie fra november 2009, og betalte heller ikke noe da leien ble økt til gjengs leie fra Hun avviste imidlertid kravet med henvisning til at betalingsplikten var opphørt, fordi utleieren hadde misligholdt sin vedlikeholdsplikt og boligen i følge takst av 2009 og 2010 var ubeboelig. Husleietvistutvalget fant at leieren nok i utgangspunktet kunne gjort gjeldende krav på leieavslag, men at kravet i så fall var tapt som følge av at leieren gjennom flere tiår hadde forholdt seg passiv og ikke reklamert i tide. Leiers påstandsgrunnlag var imidlertid at leien måtte stå i forhold til den oppkrevde leie, som hun hadde motsatt seg da den ble økt til det beløp utleier mente var gjengs leie. Husleietvistutvalget fant dermed å måtte ta stilling til hva riktig gjengs leie utgjorde, og ga utleieren medhold i kravet om skyldig leie med korrigering for leienivå. For øvrig var det ikke bestridt og ellers godtgjort at utleier måtte rydde/vaske etter leieren. Utleieren fikk dermed også medhold i de øvrige kravene. Kravene om sakskostnader i utkastelsessaken for namsmannen og namsretten kunne utvalget ikke ta stilling til, jf. tvfbl. 3-1, men utvalget kunne ta med de tilkjente beløp i slutningen da avgjørelsene var fremlagt. Saksgang Klage av ble mottatt av Husleietvistutvalget den Ved Husleietvistutvalgets brev av ble klagen forkynt for innklagede Tilsvar av ble mottatt Det forelå ikke grunnlag for en meklingsløsning. Saken avgjøres derfor uten mekling etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord- Trøndelag (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av saksdokumentene. Partene fikk frist til med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått mellom et AS som utleier og innklagede som leier og gjaldt en toroms leilighet på BRA 57 m2. Kontrakten skulle starte så snart den forrige leieren flyttet på sykehjem, - antatt tidspunkt var og løp på ubestemt tid med en gjensidig adgang til oppsigelse med lovens oppsigelsesfrist. Leien var kr 355,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Depositumet var kr 1 362,-. Klageren har etter dette på et tidspunkt overtatt utleierrollen. 1

2 Klageren har i det vesentlige anført Saken gjelder ubetalt krav etter endt husleieforhold. Leieforholdet ble avsluttet etter begjært tvangsfravikelse, omkostninger på kr 2 881,- påløpt i forbindelse med dette kreves. I tillegg kreves kr 4 500,- i tilkjente omkostninger fra Oslo Byfogdembete. Innklagede har hevdet at manglende vedlikehold medførte at plikten til å betale husleie bortfalt m.m. Det vises til Byfogdembetets kjennelse der retten har konkludert med at fravikelse på grunn av manglende betalt husleie skal avholdes. Implisitt sier da retten videre at leieren ikke har rett til å fremme motkrav, holde tilbake husleie etc. Inkassovarsel er sendt, betalingsoppfordring er sendt Klageren har nedlagt slik Påstand: Innklagede dømmes til innen 14 dager å betale til klager: - Nedenforstående påstandsbeløp (totalkrav pr. dd.) - 9,25 % rente pa. av hovedstol og utenrettslige kostnader fom. dd. til betaling skjer - 9,25 % rente pa. av omkostninger fra oppfyllelsesfristens utløp og til betaling skjer Beløpet fremkommer slik: Husleiekrav kr ,00 Renter pr. dd. kr ,32 Utenrettslige omkostninger kr 6 100,00 Omkostninger HTU kr 1 935,00 Omkostninger fravikelse kr 2 881,00 Omkostninger tingretten kr 4 500,00 Totalkrav pr. dd. kr ,32 Innklagede har i det vesentlige anført Leieren er en eldre syk dame som fikk hjelpeverge i 2010 og nå bor på sykehjem. Hun leide fra , flyttet ut i september/oktober 2009 grunnet sykehusinnleggelse, og har ikke benyttet dette siden den gang. Det fremstår uklart når utleier igjen kom i besittelse av husrommet. Det ble betalt leie fra leieforholdets start og til Årsaken til at leiebetalingen da ble stanset, var at det på dette tidspunktet kom frem informasjon om leilighetens beskaffenhet, som var slik at den var ubeboelig. Hvem som har ansvaret for vedlikeholdsplikten er uklart formulert i kontrakten, og da gjelder lovens ordning i 5-3 når annet ikke er avtalt. Leiligheten skal være i den stand som er avtalt, eller i vanlig god stand. Det anføres at de omfattende mangler leiligheten bar preg av, ga grunnlag for å holde igjen husleie. Da leiligheten i 2009 ble dokumentert som ubeboelig, takst vedlagt, så tilsier dette at leien i sin helhet måtte bortfalle. Dette tilsier for øvrig at leiligheten over mange år må ha vært svært mangelfull, og at det tilbakeholdte beløp fremstår som et beskjedent prisavslag. 2

3 Innklagede har nedlagt slik Påstand: 1. Klagen tas ikke til følge. 2. Innklagede tilkjennes sakens omkostninger. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Lovvalg Da leieforholdet ble inngått, ble leieforholdet regulert av partenes leiekontrakt av og husleieloven av Kontrakten løp på ubestemt tid med gjensidig oppsigelsesadgang, og det følger av overgangsbestemmelsen i 13-2 annet ledd i lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17, at den nye husleieloven av 1999 tok til å gjelde for leieforholdet fra Leieforholdet reguleres nå av partenes leieavtale av og husleieloven av Husleie, kr ,- Av kontrakten av følger det at innklagede på avtaletiden pliktet å betale leie med kr 355,- per måned. Leien er deretter økt, og det fremgår av utleierens kundereskontro at husleien var kr 5 839,- ut 2009, og deretter ble økt til kr ,- per måned fra Det fremgår av utleiers redegjørelse gjengitt i Byfogdembetets kjennelse av at leieforholdet tidligere var omfattet av den strenge husleiereguleringen for førkrigsboliger i husleiereguleringsloven av 1967 kap. 2, noe som kan forklare den kraftige økningen til gjengs leie fra husleiereguleringens opphevelse Av reskontroregnskapet fremgår det at utleier anser leieren å skylde to husleier á kr 5 839,- for november og desember 2009, og 12 husleier á kr ,- for 2010, og deretter en husleie á kr ,- for januar 2011, med til sammen kr ,-. Innklagede har erkjent at hun har unnlatt å betale leie siden november 2009, men mener å ha grunnlag for betalingsunnlatelsen. Leiers adgangen til å gjøre gjeldende motkrav At det fremgår av leiekontraktens 13 vedrørende utkastelsesklausul at leieren ikke kan gjøre gjeldende motkrav for tilfelle av irregulær utkastelsessak med mindre motkravet er erkjent eller rettskraftig avgjort, er ikke til hinder for at leieren kan gjøre gjeldende et eventuelt motkrav en regulær sak. Videre vil saken for Husleietvistutvalget nettopp bidra til å avklare om et eventuelt motkrav kan rettskraftig fastslås. Leierens innsigelse om grunnlag for motkrav Leieren har anført at hennes plikt til å betale leie har bortfalt da leiligheten var i dårlig stand fordi utleier hadde misligholdt sin vedlikeholdsplikt. Boligens tilstand Det er fremlagt en verdi- og lånetakst av hvor det blant annet fremgår at eiendommen er oppført i 1934, at leiligheten fremstår som meget slitt og utidsmessig og må betegnes som et oppussingsobjekt, og at det er gjort fradrag for alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser og gjenstående arbeider med kr ,-. Videre er det fremlagt en nyere verdi- og lånetakst av hvor det blant annet fremgår at boligen har behov for oppussing og vedlikehold, og har store skader på grunn konstruksjon i baderom, og at det er gjort fradrag for alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser og gjenstående arbeider med kr ,-. Også i Byfogdembetets kjennelse av er det lagt til grunn at boligen var slitt, og ubeboelig. Dette synes heller ikke bestridt av partene, og legges til grunn. 3

4 Partenes vedlikeholdsplikt Videre legger utvalget til grunn at partene i standardkontrakten av ikke hadde fraveket lovens fordeling av vedlikeholdspliktene, og at disse pliktene dermed er fordelt slik det følger av kontraktens 5 og 6, som for øvrig også stort sett samsvarer med lovens ordning i 5-3. Det vil si at leieren har mindre, bestemt oppregnede vedlikeholdsplikter, og utleieren har resten av vedlikeholdsplikten herunder til maling osv. Utvalget legger til grunn som sannsynliggjort at ingen av partene hadde gjort noe av betydning i leiligheten annet er ikke anført eller godtgjort. Det legges dermed til grunn at utleieren ikke hadde overholdt sin vedlikeholdsplikt. Leierens motkrav om avslag i leien Leieren har anført at hun som følge av dette hadde rett til avslag i leien. Av 2-11 annet ledd fremgår det at leieren i den tid husrommet lider av en mangel, kan kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Når utleieren forsømmer sin vedlikeholdsplikt, kan det medføre at husrommet etter hvert må anses mangelfullt på en slik måte at det gir rett til leieavslag som følge av redusert leieverdi. Utvalget legger til grunn som tilstrekkelig godtgjort at utleiers mislighold av vedlikeholdsplikten var av et slikt omfang at det i utgangspunktet ville gi grunnlag for krav i form av leieavslag av noen størrelse. Da leieobjektet uansett rent faktisk ville ha en ikke ubetydelig leieverdi som bolig selv om den var sliten og til og med etter vanlig målestokk ubeboelig, ville et avslag uansett ikke kunne settes til 100 %. Er krav på leieavslag jf tapt grunnet passivitet? I denne saken reiser det seg imidlertid spørsmål om leieren da hun fra sluttet å betale husleie, fortsatt hadde en slik eventuell rett i behold, eller om hun hadde tapt et eventuelt krav grunnet passivitetsvirkninger som følge av for sen reklamasjon, passivitet, foreldelse eller lignende. Utvalget er i utgangspunktet av den oppfatning at det går an å bruke ellers foreldede motkrav til motregning i konnekse kontraktsforhold jf. også foreldelseslovens 26. Leieren måtte eventuelt kunne bo opp et tilgodehavende, i hvert fall så lenge hun fortsatt var i besittelse av leieobjektet slik at hun hadde denne muligheten i behold. Om leierens eventuelle krav er foreldet er dermed ikke avgjørende. Men en forutsetning er at leieren i utgangspunktet har et krav som også er i behold før foreldelsesreglene aktualiserer seg, og det kan blant annet komme an på om et krav i tide er gjort gjeldende ved reklamasjon. Eventuelle krav for det tilfelle at leiligheten ikke var i avtalt stand ved leieforholdets start i 1977 er åpenbart tapt som følge av for sen reklamasjon, jf husll annet ledd, som ga en 14 dagers reklamasjonsfrist. Utvalget oppfatter imidlertid at saken snarere gjelder eventuelle krav som følge av et senere oppstått vedlikeholdsetterslep. Det er vanlig å anse det påkrevd med større vedlikeholdsarbeider som maling osv. fra omkring 6 års leietid. Utvalget legger derfor til grunn at leieren i hvert fall etter 10 år det vil si omkring måtte hatt foranledning til å etterlyse vedlikehold. Det vedlikeholdsetterslep som utleier hadde misligholdt, måtte med andre ord ha vært et lett synbart faktum lenge før , da leieforholdet da hadde vart i 32 år. Slik utvalget ser det, kan leieren derfor ikke høres med at hun ikke oppdaget hvordan boligen så ut før hun mottok takstene av henholdsvis og I forhold til plikten til å gjøre eventuelle krav gjeldende i samsvar med grunnleggende varslingsprinsipper kan det ikke spille noen rolle om leieren var avhengig av at eventuelle hjelpere også oppdaget leilighetens tilstand; leieren hadde i behold sin rettslige handleevne og hjelpebehovet er forhold på leierens side som leieren selv er nærmest til å bære følgene av. 4

5 Når det gjelder mangler som leieren ikke kunne eller burde oppdaget ved overtakelsen måtte leieren I følge husll tredje ledd i tilfelle reklamere innen 14 dager etter at leieren burde oppdaget forholdet. Etter husleieloven av 1999 som tok til å gjelde fra jf annet ledd, følger det av 2-8 at leieren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den, uten at det dermed har vært ment å gjøre de store endringer i utgangspunktet om en 14 dagers reklamasjonsfrist. Av Ot. Prp. Nr 82 ( ) side 117 fremgår det at en frist på fjorten dager vanligvis vil være tilstrekkelig når det gjelder utleierens reklamasjonsfrist, og utvalget finner at det samme må gjelde leierens frist. Utvalget finner dermed at leieren i utgangspunktet etter vanlige reklamasjonsregler må anses å ha gjort eventuelle krav gjeldende alt for sent. Spesielt med misligholdte vedlikeholdsetterslep, er imidlertid at de kumuleres over tid. Det kan tale for at det samme gjelder eventuelle krav som følger derav; det fremstår ikke helt opplagt at det at leieren velger å leve med et dårlig utført vedlikehold kanskje for å beholde et godt klima i forhold til utleieren skulle være til hinder for at leieren senere velger å gjøre det kumulerte kravet gjeldende. I hvert fall det tinglige kravet på naturaloppfyllelse i form av retting må i utgangspunktet være i behold men det er ikke en aktuell problemstilling her da leier har flyttet. I motsatt retning trekker den omstendighet at leiens handlemåte (konkludente adferd) ved ikke å gjøre forholdet gjeldende i en eller annen form, med tiden rimeligvis kan forstås av utleier som at leieren har akseptert at utleieren ikke foretar seg noe i leiligheten. Også hensynet til ikke å rippe opp i festnede forhold tilsier at leierens passivitet går ut over leieren ved at han ikke kan gjøre gamle forhold gjeldende lenge etter at han i tilfelle lojalt burde sagt fra hvis han ville det. Etter en konkret helhetsvurdering finner utvalget derfor at de foreliggende omstendigheter sterkest taler for at eventuelle mangelskrav nå er tapt som følge av for sen reklamasjon eller annen passivitet. Hadde leieren rett til å betinge seg avslag i leien på annet grunnlag? Utvalget ser at det ikke dermed nødvendigvis er slik at leieren ikke lenger kan gjøre leilighetens faktiske tilstand gjeldende per : At leieren først gjør kravet gjeldende ved forfall for novemberleien i 2009, bærer preg av å være utløst av den forestående opphevingen av den strenge husleiereguleringen med påfølgende kraftig husleieøkning til kr ,- fra , som leieren ikke ville ha råd til med den minstepensjon hun i saken har godtgjort å ha. Dersom manglende betalingsevne var situasjonen burde leieren og hennes hjelpere tatt konsekvensen av det allerede i 2009 eller i hvert fall da hun fikk hjelpeverge i 2010 ved å oppgi leieforholdet eller avklare retten til betalingsunnlatelsen, i stedet for å nøye seg med å slutte å betale leie i 2009 i den tro at det gikk an å bli boende uten å betale noe vederlag for bruken. Leierens tilbakehold av leie kan i lys av leilighetens tilstand anses som en uklart formulert faktisk protest mot det nye leienivået på kr ,- per måned. At vederlaget må stå i forhold til leilighetens tilstand er da også leierens poeng (påstandsgrunnlag i videre forstand). Av 4-3 om tilpasning til gjengs leie fremgår det at hvis partene ikke blir enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i Det ble ikke gjort, og utvalget fastsetter derfor riktig gjengs leie. Utvalget legger til grunn at partene ikke strides om at de alminnelige vilkårene for tilpasning til gjengs leie er oppfylt, og at spørsmålet er leiens størrelse sett i lys av boligens tilstand. 5

6 Av Boligbyggs statistikk fremgår det at gjengs leie for en toromsleilighet i statistikkområdet St Haugen og Frogner i 1. kvartal 2010 var kr 2 084,- per m2 pr år. Statistikken legger til grunn at en toromsleilighet gjennomsnittlig er 55 m2, og gjengs månedsleie for et slikt leieobjekt utgjør dermed kr 9 899,-. Statistikken tar langt på vei hensyn til at boligen ligger i en attraktiv prissone, hvor det for øvrig en gjengs også å ha fasiliteter som nærhet til offentlig kommunikasjon m.v. Mindre leiligheter har høyere kvadratmeterleie og det at leiligheten er litt større enn snittet, trekker leienivået ned. Den nærmere verdisetting må skje etter en konkret vurdering av boligen. Leieobjektet ligger i 1. etasje, det er beplantede uteområder og gateparkering. At eiendommen er oppført i 1934, fremstår som et utidsmessig og dårlig vedlikeholdt rehabiliteringsobjekt som etter dagens standard anses som nærmest ubeboelig, bidrar imidlertid i ikke ubetydelig grad til å gjøre den mindre attraktiv og trekke leienivået ned i forhold til prissonens andre leieobjekter, som til sammenlikning kan fremstå veldig attraktive. I forhold til det statistiske utgangspunktet foreligger det så vidt utvalget kan se mest momenter som i betydelig grad trekker leien ned. Det bemerkes at restleieverdien av å bo og i dette området likevel er forholdsvis stor, til tross for at boligen er veldig sliten. Videre er sammenligningsgrunnlaget ikke nye leiligheter, men tilsvarende bygårdsleiligheter, hvor det gjerne er gjengs at det er noe slitasje. Etter en konkret helhetsvurdering finner Husleietvistutvalgets flertall at riktig gjengs leie fra utgjorde kr 8 000,- per måned. Det fremgår for øvrig av Verdi- og lånetaksten av at gjengs leie da ble anslått til kr 8 00,- per måned (det ble ikke vurdert hva gjengs leie var i taksten av ). Dissens: Utvalgets mindretall, Christian Hellevang, mener at Statistisk Sentralbyrås statistikk må legges til grunn samt at leieobjektets dårlige tilstand i enda større grad må trekke leienivået ned, og at gjengs leie derfor er lavere. Utvalget har etter dette kommet til at leieren i november og desember 2009 pliktet å betale gjeldende leie med kr 5 839,- per måned (x 2 = kr ,-), og fra kr 8 000,- per måned (x 12 = kr ,- for 2010), samt indeksregulert leie med kr 8 164,- for januar 2011, til sammen kr ,-. Husleietvistutvalgets flertall gir derfor utleieren medhold i kravet om skyldig leie med kr ,-. Erstatning Av kontraktens 14 følger det at når leietiden er ute, skal leieren tilbakelevere leiligheten med tilbehør tilbake til utleieren, rengjort, og i samme stand som da han overtok den, bortsett fra forringelse som følge av elde, alminnelig slit og mangler som utleieren skal rette. Etter kontraktens 6 har leieren vanlig innvendig vedlikeholdsplikt. I 7 som omhandler hvem som har den utvidede innvendige vedlikeholdsplikten, - herunder fornying av tapet, maling og annen istandsetting eller oppussing som følge av forringelse ved slit og elde så ofte det sedvanemessig er påkrevd - har partene ikke foretatt valg ved utstryking av hvem som skal ha ansvaret, og ansvaret påhviler da utleieren både etter kontrakten og i samsvar med husleielovens vanlige utgangspunkt i 5-3. Det følger av husll annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. 6

7 Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Klageren må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Tvil må gå ut over klageren. 1. Omkostninger fravikelse, kr 2 881,- 2. Omkostninger tingretten, kr 4 500,- Selv om utleieren har hatt utgifter til gebyr m.v. i forbindelse med en utkastelsessak, kan Husleietvistutvalget ikke ta stilling til et slikt krav, fordi det i tilfelle er namsmannen som må tilkjenne eventuelle saksomkostningskrav i en utkastelsessak han har, jf. tvfbl Vanligvis har namsmannen tatt stilling til saksomkostningskrav i rettsboken for utkastelsesforretningen. Utleier har i denne saken fremlagt en utkastelsesprotokoll av hvor det fremgår at namsmannen har tilkjent til sammen kr 2 881,- i utkastelsessaken. Husleietvistutvalget kan dermed ta med det av namsmannen tilkjente beløp i slutningen. Utleier kan kontakte namsmannen om eventuell inndrivelse. Det samme som ovenfor nevnt gjelder krav om saksomkostninger i Byfogdembetets sak. Utleier har fremlagt Byfogdembetets kjennelse av hvor det fremgår at namsretten har tilkjent utleieren sakskostnader med kr 4 500,-. Husleietvistutvalget kan dermed medta beløpet i slutningen. 3. Vasking/rydding/diverse, kr ,- Utleieren har fremlagt namsmannens utkastelsesprotokoll (rettsbok) av hvor det fremgår at utkastelsen var berammet til grunnet skyldig leie, men at utkastelsessaken ble hevet da hjelpevergen tilbakeleverte leiligheten med nøkler før utkastelsen ble gjennomført. Videre har utleieren fremlagt dokumentasjon for at leieren var i en hjelpetrengende tilstand slik at hun ikke har kunnet klargjøre leiligheten selv. Utvalget legger til grunn som godtgjort at leieren tilbakeleverte leiligheten uten å vaske og rydde, og at utleieren dermed kan kreve utgiftene til slik klargjøring erstattet. Utleieren har fremlagt en faktura av på kr ,- for rydding og fjerning av avfall fra den aktuelle leiligheten, grovrengjøring og bortkjøring av varer til lagring, samt leie av container. Kostnaden er i utgangspunktet høy sammenlignet med hva slikt pleier å koste, men legges ut fra omstendighetene ved det langvarige leieforholdet og det at leieren har vært hjelpetrengende til grunn som påregnelig og godtgjort. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i erstatning for vasking, rydding m.v. med totalt kr ,-. 4. Utenrettslige omkostninger, kr 6 100,- Kravene har i det vesentligste forfalt etter Utleieren har sendt leieren en betalingsoppfordring av jf. inkassol. 10, og det har gått mer enn 28 dager etter forfall uten at leieren har betalt. Det kan derfor kreves tungt inkassogebyr jf. inkassoforskriften 2-3 i prinsippet av det beløp som det her er gitt medhold i, men det gjør ingen forskjell her. For krav mellom kr ,- og til og med kr ,- kan det i forbrukerforhold kreves 8 ganger inkassosatsen + mva. Kravet ligger innenfor det som lovlig kan oppkreves. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i kravet om inkassoomkostninger med kr 6 100,-. Renter Klageren har krevd rente. 7

8 Husleie Etter forsinkelsesrenteloven (rl.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte leietermins forfall. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente på de enkelte skyldige husleiebeløp fra den enkelte skyldige terminens forfall og til betaling skjer, jf. rl. 3. Erstatning Det følger av rl. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Klageren har fremlagt en skriftlig betalingsoppfordring av som omfatter kravet. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av de tilkjente erstatningsbeløp for rydding/rengjøring og inkasso fra og til betaling skjer. Når det gjelder kravene om allerede tilkjente sakskostnader i utkastelsessaken og namsrettssaken, synes disse helt eller delvis ikke medtatt i betalingsoppfordringen av Derimot er de medtatt i varselet om rettslig pågang jf tvl 5-2 av Husleietvistutvalget gir derfor medhold i rente av disse kravene fra og til betaling skjer. Rentekalkulator: se Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. Utleieren har krevd dekket omkostninger HTU med totalt kr 1 935,-. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Klageren har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og Klageren har vunnet frem. Innklagede må derfor dekke klagers utgifter til behandlingsgebyr med kr 860,-. 2. Andre kostnader, kr 1 075,- Etter forskriften 14 kan den som har vunnet saken fullstendig også tilkjennes andre kostnader (enn gebyret) som har vært strengt nødvendig for å vinne frem. Advokatutgifter anses bare strengt nødvendige, hvis motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere kostnadene. Utleier har ikke spesifisert hva denne delen av kostnadskravet gjelder. Men for det tilfellet at det gjelder utgifter til inkassators skriving av klagen, behandles dette likt som utgifter til advokats skriving av klagen. Innklagede har ikke engasjert advokat, utgiften var ikke nødvendig for å vinne frem og det vil ikke være urimelig ikke å refundere utgiften til skriving av klagen. Husleietvistutvalget gir derfor ikke klageren medhold i kravet. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er avsagt under dissens og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning 1. B tilpliktes å betale det av namsmannen tilkjente sakskostnadsbeløp med kr 2 882,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra og til betaling skjer. 8

9 2. B tilpliktes å betale det av namsretten tilkjente sakskostnadsbeløp i sak TVA-OBYF/2 med kr 4 500,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra og til betaling skjer. 3. B tilpliktes å betale skyldig leie med kr ,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 av de enkelte skyldige leiebeløp fra den enkelte termins forfall og til betaling skjer. 4. B tilpliktes å betale erstatning for rydding/rengjøring og inkassoomkostninger med til sammen kr ,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra og til betaling skjer. 5. B tilpliktes å erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Eventuelt depositum kan gjøres opp jf husll 3-5. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den Geir Engebraaten Ellen Strømodden Christian Hellevang 9