AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET. Saksleder Ellen Strømodden, Bente Bendixen, Tanja Charlotte Øistad

Transkript

1 AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak 2013/246 Dato: Utvalget: Saksleder Ellen Strømodden, Bente Bendixen, Tanja Charlotte Øistad Klager: A Prosessfullmektig: Juss-Buss v/thea Sjuve Johansen Innklaget: Eiendom: B X, Oslo Sammendrag Saken gjelder leierens krav i leietiden om utbedring av callinganlegg/ringeklokke, sprukket stuevindu og leieavslag grunnet sprukket vindu til mangelen er utbedret, fordi boligen ble kald vinterstid og hun ble forsiktig med å bruke balkongen. Utleieren erkjente ansvar for å utbedre callinganlegget/ringeklokken, og ville dele gebyrutgiften til HTU. Han avviste imidlertid øvrige krav med henvisning til at leieren var ansvarlig for vindusskaden, og fremmet motkrav om erstatning for utbedring av vindusskaden samt utleiers utgift til sanering av veggdyr. Leieren avviste motkravene med henvisning til at vindusskaden hadde oppstått grunnet risting som følge av byggearbeider. Videre at også en annen leilighet hadde hatt veggdyr, at saneringen falt innenfor utleiers vedlikeholdsansvar, og at leieren hadde ivaretatt sin varslingsplikt. HTU ga leieren medhold i at utleieren måtte utbedre callinganlegget/ringeklokken. Da det var bekreftet at byggearbeider hadde medført risting og sprekkens utseende stemte best med dette, ga HTU leieren medhold i at utleier måtte utbedre skaden for sin bekostning. Leieverdien ble ansett lite redusert, og HTU ga medhold i leieavslag med kr 500,- per måned. Da det hadde vært veggdyr i gården og var påvist veggsprekker, var det ikke skapt tilstrekkelig sannsynlighet for at det var leierens ansvar, og HTU ga derfor utleier ikke medhold i kravet om erstatning for saneringen. Saksgang Klage av ble mottatt av Husleietvistutvalget (HTU) den Ved HTUs brev av ble klagen forkynt for innklagede ved sent returnert mottakskvittering av I tillegg ble derfor klagen forkynt av stevnevitnet Tilsvar av ble mottatt Tilsvaret inneholdet en motklage, som ved HTUs brev av ble forkynt for klageren Tilsvarsfristen ble utsatt til , og tilsvar av innkom til HTU Innklagede ønsket ikke å ta i mot tilbudet om mekling. Saken avgjøres derfor uten mekling etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av sakens dokumenter. Partene fikk frist til med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som leier og innklagede som utleier og gjaldt en 4-roms leilighet. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr ,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Depositumet skulle tilsvare 3 måneders leie, det vil si kr ,-. Etter det opplyste bebor leieren fortsatt boligen. 1

2 Klageren har i det vesentlige anført Callinganlegg og ringeklokke Ved innflytting i 2009 var callinganlegget samt leiers dørklokke defekt. Tross regelmessige henvendelser fra leieren, rettet utleier ikke forholdet. Stuevinduet Den slo vinduet i stuen sprekker for første gang. Leieren og hennes barn satt og så på TV i stuen da dette skjedde. Det oppstod uenighet mellom leieren og utleieren om hvem som var ansvarlig for utskiftning av ruten. Spørsmålet ble den gang løst via mekling i HTU, hvor partene kom til et forlik som gikk ut på at leieren skulle innhente prisanslag på utskiftning av ruter, og at innklagede deretter skulle rette vinduene og dekke kostnadene for dette. Partene fulgte opp avtalen, og vinduet i stuen ble skiftet av glassmester. Da leieren kom hjem fra skolen i midten av juni 2012, oppdaget hun at vinduet på nytt hadde slått sprekker. I tillegg hadde bilder falt ned fra veggene i stuen. Leieren mener at skaden oppstod grunnet bygningsmessige konstruksjonsfeil og arbeider utført på nabotomten. Ca. 100 meter bak blokken ble det utført gravearbeid. Beboere i samme blokk har opplyst at bygningen ristet kraftig når byggearbeidet holdt på. Det ble også i ettertid oppdaget sprekker i veggen på soverommet. Likheten mellom nåværende skade som den forrige skaden, sannsynliggjør muligheten for at en bygningsmessig konstruksjonsfeil utgjør årsaken til sprekken. Forrige gang ruten sprakk, var det borrearbeider på badet som medførte at det også da var ristninger i bygget. Forholdet må betegnes som «tilfeldig skade» som utleier er ansvarlig for, jf. 5-3 tredje ledd. Dagen etter varslet leieren utleier om forholdet, og anmodet om at vinduet måtte utbedres. Leieren har foretatt en midlertidig reparasjon av ruten ved å bruke tape på innsiden av ruten. For å rette mangelen, må vindusruten skiftes ut. Prisavslag pga. stuevindu med kr 1 000,- per måned fra juli 2012 til retting har skjedd En konsekvens av at ruten er sprukket er at det trekker kald luft inn i stuen. På vinterstid gjør kulden stuen uegnet som oppholdsrom. I frykt for at skaden skal forverre seg og at vindusruten skal falle ut, er leieren ytterst forsiktig med å bruke balkongdøren i stuen. Fordi bruken av husrommet vanskeliggjøres på grunn av skaden, kreves det leieavslag med kr 1 000,- jf annet ledd frem til retting er foretatt. Motkrav for skadedyrkontroll og sanering, kr ,- Ansvaret for å bekjempe veggdyrene hører til utleiers vedlikeholdsansvar. Veggdyr er en parasitt som kun lever av å suge blod fra mennesker. Rengjøring og hygiene har derfor svært liten effekt på hvordan veggdyrene opptrer og formerer seg, jf. uttalelse fra Oslo Veggdyrkontroll AS. Ettersom leieren ikke er ansvarlig for skaden, plikter hun ikke å erstatte utgiften til sanering. Leieren har overholdt sin melde- og handleplikt. Høsten 2012 oppdaget leieren veggdyr under sengen til sin sønn. Leieren tok samme dag kontakt med vaktmesteren, som umiddelbart tok kontakt med styret som igjen kontaktet Anticimex. Etter opplysninger fra vaktmesteren, startet Anticimex sitt oppdrag like etter at avtalen ble inngått. Det var ingen vei utenom full sanering. I tillegg til leierens leilighet, var det en annen leilighet i borettslaget som også ble infisert av veggdyr på samme tid. Flere leiligheter i borettslaget har i samme periode hatt store problemer med kakerlakker. Har en leilighet i et leilighetskompleks først fått veggdyr, er det stor fare for at skadedyrene kan spre seg. Leieren visste ikke hva saneringen kostet, og trodde alt hadde ordnet seg da hun ikke hørte mer om saneringen før i utleiers tilsvar. At kravet blir fremsatt i overkant av et halvt år etter at Anticimex avsluttet sitt oppdrag, stiller vår klient seg uforstående til. 2

3 Klageren har nedlagt slik Påstand: I hovedklagen: 1. Innklagede tilpliktes å rette callinganlegg og ringeklokke. 2. Innklagede tilpliktes å rette skaden på stuevinduet. 3. Klager tilkjennes prisavslag som følge av sprukket stuevindu med kr 1 000,- per måned fra og med juli 2012 til retting er funnet sted, med tillegg av forsinkelsesrenter. 4. Innklagede tilpliktes å betale klagers saksomkostninger for Husleietvistutvalget samt forsinkelsesrenter. Innklagede har i det vesentlige anført I motklagen: 5. A frifinnes for kravet om å erstatte Bs utgifter i forbindelse med skadedyrkontroll og sanering. Callinganlegg og ringeklokke Jeg er enig i at feil ved callinganlegget er mitt ansvar og at feilen vil bli rettet så snart jeg får noen til å påta seg oppdraget. Stuevinduet Vinduet som nå er knust ble satt inn i oktober 2012 [må være skrivefeil for 2010 eller 1011] av Riise glass. Glasset var dobbelt og skaden er på innerste glassflate. I og med at skaden er innvendig mener utleier at leieren er ansvarlig for mangelen. Sprekken må være forårsaket av leierens bruk og må derfor bekostes av henne. Prisavslag med kr 1 000,- per måned fra juli 2012 til retting har skjedd pga. stuevindu Grunnet at leieren må være ansvarlig for det knuste vinduet må jeg frifinnes fra kravet om leieavslag. Motkrav for skadedyrkontroll og sanering, kr ,- Styret i gården har sendt meg en regning fra ISS vedrørende skadedyrkontroll og sanering. Jeg mener at jeg ikke er ansvarlig for at det har oppstått problemer med skadedyr i leiligheten. Leieren varslet ikke utleier når problemet oppstod. Hun tok kontakt med styret, som bestilte ISS skadedyrkontroll. Leieren har bodd i leiligheten siden Det har aldri tidligere vært skadedyr i leiligheten. Regningen på denne jobben ligger på omkring kr ,-. Jeg mener at leieren er ansvarlig for at problemet har oppstått. Leieren må derfor belastes denne utgiften. Jeg går med på at saksbehandlingsgebyret deles mellom partene. Husleietvistutvalget anser at innklagede har nedlagt slik Påstand: I hovedklagen: 1. Innklagede vil rette feilen på callinganlegget og ringeklokken, og går med på dekke halvparten av saksbehandlingsgebyret på kr 860,-. 3

4 2. Innklagede frifinnes fra kravet om å rette skaden på stuevinduet og for kravet om leieavslag som følge av skaden. I motklagen: 3. Leieren må erstatte utleiers utgift på omkring kr ,- til skadedyrkontroll og sanering, samt reparasjon av vindusskaden. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Leierens hovedkrav 1. Utleier må utbedre callinganlegg og ringeklokke Det fremgår av 2-2 første ledd at husrommet ved overleveringen skal være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen om ikke annet er avtalt vil det si i vanlig god stand. For øvrig følger det av 5-3 første ledd at utleier i leietiden plikter å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2, med mindre annet er avtalt. Av kontraktens 7 plikter utleieren å holde bygningen i ordentlig stand. Utleieren har erkjent ansvar og anført at han vil rette feilen så snart han får noen til å påta seg oppdraget. Husleietvistutvalget gir derfor leieren medhold i kravet om at utleieren må rette callinganlegget og ringeklokken. 2. Utleier må utbedre skaden på stuevinduet Utleieren har avvist utbedringskravet med henvisning til at sprekkskaden er på det innerste vindusglasset og at leieren dermed må ha ansvaret for skaden. Leieren har fremlagt fotos som viser at stuevinduet har sprukket og er blitt tapet, samt at en tapetsert vegg og det som trolig er vegger inni skap har fått kraftig sprekkdannelse. Videre har leieren opplyst at det foregikk gravearbeid ca. 100 meter fra blokken og fremlagt to håndskrevne bekreftelser av på at det i forbindelse med byggingen har vært mye risting i leiligheten. Skaden har oppstått på en glassrute i en leilighet som i følge kontrakten ligger i 4. etasje. I en normalsituasjon fremstår det i utgangspunktet som en mer sannsynlig forklaring på skadene at leieren - som etter det opplyste også hadde barn -, har forårsaket skaden. Utvalget kan ikke se av fotoene at sprekkskaden bare er på innsiden av glasset. Det er i så måte ikke avgjørende om skaden er på utsiden eller innsiden, ettersom utvalget forstår det slik at vindusskaden var i glasset til balkongdøren, og således også kunne vært forårsaket av leieren fra utsiden. Et slag på ruten ved et uhell ville imidlertid mest sannsynlig treffe inne på ruten, slik at skaden derfra bredte seg utover. Utvalget anser at de sprekkene som fotoene viser som brer seg som en «fontene» fra karmkanten og som dessuten har bredt seg over et større område av ruten mer sannsynlig har oppstått ved spenninger og press i bygningsmassen enn for eksempel fra et enkelt slag på glasset fra innsiden av glassruten. Dette sammenholdt med at det foreligger bekreftelser på at det har vært grave- og byggearbeider nær blokken som det ikke kan utelukkes at kan ha medført både endringer i grunnforholdene under bygningen og risting og spenninger i bygningsmassen, gjør at det for utvalget fremstår som mer sannsynlig at skaden skyldes ytre påvirkning som utleieren er ansvarlig for, enn innvendig påvirkning som leieren er ansvarlig for. Utvalget legger dermed til grunn at sprekkskaden i ruten skyldes «tilfeldig skade» som utleieren er ansvarlig for jf. 5-3 tredje ledd. 4

5 Husleietvistutvalget gir derfor leieren medhold i kravet om at utleieren må utbedre skaden i stuevinduet ved å skifte dette ut, og dekke kostnadene ved dette. 3. Leieren har krav på prisavslag som følge av sprukket stuevindu med kr 1 000,- per måned fra og med juli 2012 til retting er funnet sted, med tillegg av forsinkelsesrenter. Det følger av 2-11 annet ledd at leieren i den tid husrommet lider av en mangel, kan kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Leieren har opplyst at det som følge av den sprukne ruten trekker kald luft inn i stuen som om vinteren gjør stuen uegnet som oppholdsrom, og at hun dessuten er ytterst forsiktig med å bruke balkongdøren fordi hun er redd den skal bli verre eller falle ut. Utvalget betviler ikke at vinduets isoleringsevne blir dårligere med et som følge av dette noe ekstra oppvarmingsbehov, og at leieren har blitt mer forsiktig når hun bruker balkongdøren. Fotoene viser imidlertid at leieren har prøvd å avhjelpe problemet slik hun burde ved å tape sprekkene. Det er ikke fremlagt noe som er egnet til å godtgjøre at vinduets isoleringsevne har blitt så dårlig at stuen har blitt uegnet som oppholdsrom vinterstid, og det anses ikke tilstrekkelig sannsynlig at leieren ikke kunne benytte balkongen. Til dette kommer at leieren heller ikke ville være plaget av dårlig isoleringsevne i sommerhalvåret. Utvalget legger dermed til grunn at mangelen ikke egnet til å redusere leieverdien av husrommet i særlig grad, i det restverdien av 4-roms boligen i all hovedsak må anses å være i behold for leieren. På denne bakgrunn fastsettes leieavslaget skjønnsmessig til kr 500,- per måned, for perioden fra og med midten av juli 2012 til retting har funnet sted. Per midten av september 2013 utgjør leieavslagskravet dermed kr 7 000,-. Avslaget er ment også å kompensere eventuelle økte utgifter til oppvarming. Husleietvistutvalget gir derfor leieren medhold i kravet om leieavslag med per kr 7000,-. Videre gir Husleietvistutvalget leieren medhold i rett til avslag i leien med kr 500,- per leieforfall den 1. i hver måned frem til det sprukne stuevinduet er skiftet. Utleierens motkrav 1. Erstatning for utbedring av sprukket stuevindu Utvalget har ovenfor kommet til at sprekkskadene i stuevinduet må anses som «tilfeldig skade» som utleieren er ansvarlig for, og at leieren har krav på leieavslag. Utleier har for øvrig ikke fremlagt noe som kan godtgjøre kravets eksistens eller omfang. Husleietvistutvalget gir utleieren derfor ikke medhold i kravet om erstatning for utgifter til utskiftning av stuevinduet, og frifinner dermed leieren. 2. Erstatning for skadedyrkontroll og sanering, kr ,- Utgangspunktet er at det økonomiske tapet/utgiften som følge av skaden blir hos den part det rammer, det vil si hos utleier, med mindre utleier kan skape sannsynlighetsovervekt for at skaden er forårsaket av forhold som leieren er ansvarlig for slik at det derfor er grunnlag for å kreve erstatning. Leieren har avvist kravet med henvisning til at hun ikke har forårsaket skaden, at saneringen faller inn under utleiers vedlikeholdsplikt og at leieren for øvrig har ivaretatt sin varslingsplikt. Kontrakten startet Leieren har opplyst at hun oppdaget veggdyr under sønnens seng høsten Utvalget legger dermed til grunn at veggdyrforekomsten oppstod i leietiden. I utgangspunktet anses det derfor som en sannsynlig forklaring at leieren har dratt veggdyrene med seg inn, da dette blant annet kan skje ved at veggdyr kommer med i bagasje etter reiser. 5

6 I denne saken foreligger det imidlertid omstendigheter som kan tilsi at det er en annen mulig årsak. Det er opplyst og ikke bestridt at det var forekomst av veggdyr i andre leiligheter i boligkomplekset, og at en annen leilighet der også ble sanert av Anticimex for veggdyr. I følge fremlagte faktaopplysninger om veggdyr fra Oslo Veggdyrkontroll AS gjemmer veggdyrene seg i sprekker, og spredning kan forekomme spredning mellom leiligheter via sprekker, utettheter ved rørgjennomganger o.l. Det anses ved fremlagte forklaringer godtgjort at det hadde skjedd byggearbeider ca. 100 meter fra blokken. Utvalget har lagt til grunn som mest sannsynlig at dette hadde forårsaket at stuevinduet sprakk. Det er fremlagt fotos som viser at det også hadde oppstått forholdsvis grove sprekker i veggen. Leieren har opplyst at hun oppdaget at stuevinduet hadde sprukket og at bilder hadde falt ned fra veggen i midten av juni 2012, og at hun oppdaget veggdyrene noe senere, høsten Etter en konkret helhetsvurdering legger utvalget dermed til grunn som mer sannsynlig at veggdyrene har spredt seg fra en annen leilighet til leierens leilighet, enn at leieren har dratt veggdyrene i hus. Utleieren har dermed ikke skapt tilstrekkelig sannsynlighetsovervekt for at leieren er ansvarlig for veggdyrene slik at det er grunnlag for å kreve at hun erstatter saneringen. Tapet må derfor bli hos utleier hvor skaden rammet. Utleier har for øvrig ikke fremlagt noe som kan godtgjøre utgiftens størrelse. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren ikke medhold i kravet om at leieren må erstatte utgiften til kontroll/sanering av veggdyrene, og frifinner leieren. Renter Utvalget forstår klageren slik, at hun krever renter for fremtiden av det leieavslagskravet som utvalget nå har fastsatt. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente av beløpet leier har fått medhold i per kr 7 000,-, fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer, jf. rl. 3. Rentekalkulator, se: For den rett til leieavslag som leieren har fått medhold i med kr 500,- ved hvert leieforfall den 1. i hver måned, vil det ikke påløpe rente ettersom leieavslaget da bare kommer til fradrag i utleiers krav på husleiebetaling. Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Klageren har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og Innklagede har gått med på å dekke halve gebyrutgiften. Klageren har imidlertid vunnet frem fullstendig. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i at innklagede må dekke klagers utgifter til behandlingsgebyr med kr 860,-. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik 6

7 Slutning I hovedklagen: 1. B tilpliktes å utbedre callinganlegget og ringeklokken til leiligheten. 2. B tilpliktes å skifte ut det sprukne stuevinduet og dekke kostnadene ved dette. 3. B tilpliktes å betale påløpt leieavslag per med kr 7 000,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Farhia Ahmed Musa har deretter rett til leieavslag for sprukket stuevindu med kr 500,- per måned til det sprukne stuevinduet er skiftet. I motklagen: 1. A frifinnes fra krav om erstatning for utbedring av sprukket stuevindu og for kontroll/sanering av veggdyr. I alle tilfelle: 1. B tilpliktes å erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Oppgjøret av leieavslaget kan skje ved at leieren kan trekke fra beløpet på Eventuelt depositum kan gjøres opp jf husll 3-5. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den Bente Bendixen Ellen Strømodden Tanja Charlotte Øistad 7