AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET. Saksleder Ellen Strømodden, Geir Engebraaten, Christina Moestue

Transkript

1 AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak 2014/121 Dato: Utvalget: Saksleder Ellen Strømodden, Geir Engebraaten, Christina Moestue Klager: A kommune Prosessfullmektig: A1 Innklaget: Bs dødsbo, v/arvingene: 1) B1 Prosessfullmektig: Advokat Bent Johannesen 2) B2 3) B3 Prosessfullmektig: Egen Eiendom: X, 1069 Oslo Sammendrag Som følge av at utleier i juni 2011 oppdaget at leieren hadde avgått ved døden , kom utleier i kontakt med en arving B2 den og ba om nøkler, hvorpå leieforholdet opphørte ved at arving B2 leverte nøklene. Saken gjelder utleiers krav om betaling av (et redusert) krav om skyldig husleie fra mars til og med september 2011, forsinkelsesrenter og inkassogebyr. De 3 arvingene (barna) overtok boet til privat skifte Arving B1 ga tilsvar hvor han erkjente å være solidarisk ansvarlig med de 2 andre arvingene for husleiekravet, men han bestred kravet om renter og omkostninger og viste til at disse kostnadene skyldtes at utleier ikke straks i juni hadde terminert leieforholdet og gitt arving B1 beskjed på et tidligere tidspunkt enn Arving B3 ga tilsvar av samme innhold som B1. Arving B2 ga ikke tilsvar, og viste heller ikke kvittering for betaling. Utvalget drøftet om renter og kostnader skyldtes at utleier hadde handlet rettsstridig i forbindelse med avviklingen av husleieforholdet ved leierens dødsfall, og fant at påløpte renter og kostnader ikke skyldes utleier, men forhold som leierens dødsbo/arvinger bærer risikoen for. Husleietvistutvalget ga derfor utleier medhold i kravet om skyldig leie, forsinkelsesrenter og erstatning for inkasso. Saksgang Klage av ble mottatt av Husleietvistutvalget (HTU) den Ved HTUs brever av ble klagen forkynt for avdøde leiers innklagede dødsbo ved de 3 arvingene, som i følge Oslo Byfogdembetes skifteattest av har overtatt hele boet til privat skifte, jf. skiftel. 78. Arving B3 vedtok forkynning Stevnevitnet forkynte klagen for arving B2 den , og for arving B1 den Arving B1 innga ved sin advokat tilsvar ved brev av , mottatt av HTU Arving B3 ga tilsvar ved brev av Arving B2 har ikke inngitt særskilt tilsvar. Klageren ønsket ikke å ta i mot tilbudet om mekling. Saken avgjøres derfor etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag (HTUforskriften) 8 på grunnlag av sakens dokumenter. Partene fikk frist til med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Siste dokument ble sendt av klageren til HTU per brev av , og oversendt til den annen part ved brev av

2 Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som utleier og avdøde som leier, og gjaldt en 2-roms leilighet. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 30 dagers varsel, til fraflytting den 1. i måneden. Leien var kr 6 231,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Det fremgår ikke av kontrakten at det var avtalt depositum. Klageren har i det vesentlige anført Utleier gjør gjeldende at den fakturerte leien i perioden til og med var lovlig. I perioden leide leieren leiligheten. Husleien var avtalt til kr 6 231,- per måned. Den ble husleien for februar 2011 registrert betalt. Etter dette sluttet leieren å betale husleien. Da husleien for mars, april og mai var utbetalt startet utleier arbeidet med å begjære tvangsfravikelse. Under dette arbeidet ble det i juni 2011 avdekket at leieren var avgått ved døden. Arbeidet med tvangsfravikelse ble stoppet. Den sendte utleier en forespørsel til Oslo byfogdembete for avklaring rundt dødsboet. Den mottok utleier brev av fra byfogdembetet, som informerte om at behandlingen var avsluttet ved utstedelse av attest for privat skifte, jf. skiftel. 78. Samme dag tok utleier skriftlig kontakt med mottaker av skifteattesten, arving B2, og spurte etter nøkler og skifteattest. Leieforholdet ble avviklet da utleier fikk tilgang til boligen ved at arving B2 la nøklene på utsiden av boligen. Utbetalt husleierestanse var da kr ,-. På bakgrunn av manglende innfrielse av kravet, satte utleier i gang en innfordring. Et siste varsel ble sendt arving B2 den , før kravet ble oversendt til Oslo kemnerkontor for videre inndrivelse Utsendt innfordring kom ikke i retur. Den tok Oslo kemnerkontor kontakt med utleier fordi arving B2 ved sin advokat bestred kravet. Oslo kemnerkontor sendte en kopi av skifteattesten til utleier, som da ble kjent med at alle 3 arvinger solidarisk hadde overtatt boet til privat skifte. Som et forsøk på å komme til en minnelig løsning i saken reduserte utleier kravet med 3 måneders husleie, totalt kr ,-, som reflekterte en ordinær oppsigelsestid fra da utleier fikk kjennskap til at boet var skiftet privat. Den fremmet arving B2 innsigelser mot påløpte renter på grunnlag av at arving B2 ikke hadde kjennskap til kravet før Videre ble det solidariske ansvaret i henhold til skiftel. 78 bestridt. Utleier opprettholdt ved brev av kravet om påløpte renter, samt at alle 3 er solidarisk ansvarlige for kravet. Det har hos kemnerkontoret påløpt kr 1 260,- i utenrettslige omkostninger og kr ,85 i påløpte renter, regnet fra til Klageren har nedlagt slik Påstand: 1. Bs dødsbo ved B1, Ronnie B2 og B3 betaler til klager kroner, med tillegg av lovens forsinkelsesrente regnet fra den enkelte skyldige husleietermins forfall og til betaling skjer. 2. Bs dødsbo ved B1, Ronnie B2 og B3 betaler behandlingsgebyr til Husleietvistutvalget i Oslo med kr 860,- med tillegg av lovens forsinkelsesrenter regnet fra den oppfyllelsesfrist som fastsettes og til betaling skjer. 2

3 3. Bs dødsbo ved B1, Ronnie B2 og B3 betaler klagers utenrettslige omkostninger til A kemnerkontor med kroner, med tillegg av lovens forsinkelsesrenter regnet fra den oppfyllelsesfrist som fastsettes og til betaling skjer. 4. Bs dødsbo ved B1, Ronnie B2 og B3 betaler påløpt rentebelastning til A kemnerkontor for perioden , totalt pålydende ,85 kroner. Innklagede (arving B1) har i det vesentlige anført Når et dødsbo er overtatt til privat skifte, er det ikke lenger et eget rettssubjekt. Hver av arvingene representerer seg selv, i egenskap av arving. Leieren døde Siste husleie ble betalt , og siden leieren da var død, må det stilles spørsmål ved hvem som betalte den siste husleien. Trolig var ingen av arvingene på dette tidspunktet kjent med hennes død. Arving B1 har hatt svært begrenset eller ingen kontakt med arving B2 og B3, og ingen kontakt med leieren. Skifteattest ble mottatt av arving B1 den , som da ble kjent med hennes død. Han kjente ikke til at hun disponerte en leid bolig, eller at leieforholdet ikke var terminert. Utleier burde ha terminert leieforholdet umiddelbart da de ble oppmerksom på leierens død, altså i midten av juni De sendte i stedet krav om husleiebetaling for mars til og med desember 2011 til avdøde. Utleier måtte være kjent med at leieren bodde alene, slik at ingen i medhold av kontraktens 13 hadde rett til å tre inn i kontrakten. Leieren burde anses å ha oppgitt leieforholdet og utleier burde straks kunne disponert boligen, jf. kontraktens 15. Det samme fremgår av husll På den måten kunne man unngått at husleiekravet ble så stort og man hadde unngått forsinkelsesrenter og andre gebyrer. Utleier hevder i brev av at utleier ikke før visste at B1 var arving i boet. Dette kan ikke medføre riktighet, da B1 allerede fikk krav om husleiebetaling. I utleiers brev av brukes uttrykket «arvingene», og utleier må dermed ha visst at det fantes flere arvinger. Saken har trukket unødig ut i tid, og på grunn av manglende informasjon til arving B1, har det påløpt unødig mye forsinkelsesrenter. Det ville i dette tilfellet være helt urimelig å kreve dekket forsinkelsesrenter, jf. avtl. 36. Arving B1 erkjenner å være solidarisk ansvarlig for kr ,-, sammen med arving B2 og B3. Dette i medhold av deres aksept av dødsboets gjeldsansvar etter skiftel. 78. Innklagede B1 har nedlagt slik Påstand: 1. Tommy Thalberg Andersen, Ronnie Westad og John Christensen dømmes til å betale til saksøker kr ,-. 2. Ronnie Westad frikjennes for ytterligere krav om forsinkelsesrenter og gebyrer. 3. Partene dekker sine saksomkostninger. Innklagede (arving B3) har i det vesentlige anført Jeg erkjenner å være solidarisk ansvarlig for kr ,-. Dette i medhold av vår aksept av dødsboets gjeldsansvar etter skiftel. 78. Jeg har vært i kontakt med B1 sin advokat, og stiller meg 100 % bak hans påstand og viser til hans formulering av sakens rettslige side. 3

4 Innklagede B3 har nedlagt slik Påstand: Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon 1. B1, Ronnie B2 og B3 dømmes til å betale til saksøker kr ,-. 2. B1 frikjennes for ytterligere krav om forsinkelsesrenter og gebyrer. 3. Partene dekker sine saksomkostninger. Prosessuelt Av skiftel. 78 fremgår det at hvis boet skal skiftes privat, må en eller flere av de myndige loddeiere overfor retten avgi erklæring om å påta seg ansvaret for de forpliktelser som påhvilte avdøde. Videre fremgår det at hvor flere loddeiere påtar seg dette ansvaret, hefter de fullt og solidarisk overfor kreditorene. Av Oslo byfogdembetes skifteattest av fremgår det at alle de tre arvingene B1, B2 og B3 som er avdødes leiers barn, i samsvar med skiftel. 78 har overtatt ansvaret for hennes forpliktelser og forestår det private skiftet. Husleietvistutvalget legger dermed til grunn at de 3 innklagede personlig er solidarisk ansvarlige for avdøde leiers eventuelle forpliktelser etter loven, og utformer slutning i samsvar med dette. Leieforholdet, herunder avdøde leiers betalingsforpliktelser, reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Husleie, kr ,- (kr x 7 mnd. fra ) Det følger av kontraktens 3 at leieren plikter å betale leie med kr 6 231,- per måned. Ved prosesskriv av opplyser innklagede B1 ved sin advokat at arvingene nå har betalt hele husleiebeløpet til utleier, men det er ikke fremlagt kvittering for dette. Innklagede arving B1 har likevel samtidig fastholdt påstanden om at han sammen med arvingene B2 og B3 er solidarisk ansvarlig for husleiegjelden som krevd, med kr ,-. Advokaten har opplyst at han kun representerer arving B1. Arving B3 har nedlagt samme påstand som B1. Arving B1 og B3 har ikke fremlagt fullmakt fra B2 om at de representerer ham, herunder kan godta slikt krav på hans vegne. Innklagede arving B2 har imidlertid ikke inngitt tilsvar, og har dermed ikke bestridt klagerens krav, saksfremstilling eller fremlagt kvittering for betaling, eller bestridt innklagede B1 og B3 sine fremstillinger eller påstand om at de 3 arvingene er solidarisk ansvarlige for beløpet. Utvalget legger dermed til grunn som godtgjort at det etter avdøde leier i leieforholdet foreligger skyldig husleie som nevnt, og at alle 3 arvingene er solidarisk ansvarlige for gjelden slik det følger av skiftel. 78. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om skyldig leie med kr ,-. Partene sørger for at eventuelle innbetalinger som nevnt kommer til fradrag. Renter Utleieren har krevd forsinkelsesrente av husleiekravet. Etter forsinkelsesrenteloven (rl.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte leietermins forfall. 4

5 Arving B1 og B3 har bestridt kravet om renter, med henvisning til at man hadde unngått at det påløp forsinkelsesrenter dersom utleier hadde terminert leieforholdet umiddelbart da utleier i midten av juni ble oppmerksom på at leieren var avgått ved døden. Videre at saken har trukket ut i tid grunnet manglende informasjon om situasjonen til arving B1. Arvingen B2 ikke har inngitt tilsvar, og har dermed ikke bestridt kravet. Av rl. 2 annet ledd fremgår det at det skal ikke svares forsinkelsesrente dersom forsinkelsen er fremkalt ved forhold på fordringshaverens side. Spørsmålet er om de på husleierestansen påløpte forsinkelsesrenter som følge av manglende betaling, skyldes forhold på utleiers side. Det fremgår av Oslo byfogdembetes skifteattest av at arvingene B1, B2 og B3 da overtok avdøde leiers dødsbo med alle rettigheter og plikter, til privat skifte, jf. skiftel. 78. Det innebærer at arvingene da også overtok avdøde leiers allerede påløpte plikt til å betale skyldig leie og eventuelle forsinkelsesrenter. Etter denne tid var de i utgangspunktet ansvarlige for rettighetene og pliktene etter leiekontrakten så lenge leieforholdet varte. Husleielovens system i 8-2 er at dersom leieren dør, må leieforholdet bringes til opphør ved oppsigelse enten fra utleiers eller dødsboets/arvingenes side. Det følger av bestemmelsen at enkelte personer som hadde felles husstand med avdøde, kan ha rett til å overta leieforholdet, og at berettigede i så fall må gi skriftlig melding til utleieren innen 1 måned fra de mottok oppsigelse dersom det er ønskelig å overta. Det samme følger av kontraktens 13. For øvrig følger det av 9-10 annet ledd første punktum at hvis leieren har rett til å overføre bruksretten, har utleieren ikke rett til å si opp leieavtalen. Det vil dermed i utgangspunktet være i strid med husleielovens system om utleier på bakgrunn av leierens dødsfall uten videre anser at leieren har oppgitt leieforholdet, for straks å ta tilbake rådigheten over leieobjektet ved å skifte lås jf første ledd tredje punktum. Selv om det ofte vil fremgå av kontrakten hvor mange som bebor et leieobjekt kan det skje endringer i husstandens sammensetning som utleier ikke får melding om, for eksempel fordi leieren i medhold av 7-1 bruker sin rett til uten utleiers samtykke å oppta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Man kan dermed ikke uten videre gå ut fra at utleier vet om hvor mange personer som bebor leieobjektet, og om det er personer som kan tenkes å ville benytte en rett til å overta. Det er ikke opplyst eller fremlagt noe som godtgjør at utleier visste at leieren bodde alene, eller at hun og barna ikke hadde nevneverdig kontakt slik at de heller ikke kjente til hennes boforhold. Ellers er utleier normalt henvist til å benytte den ved manglende betaling vanlige fremgangsmåte, som utleier var i ferd med da dødsfallet ble oppdaget av utleier. I følge utleiers opplysninger, har utleier straks de ble klar over at leieren var død, sendt forespørsel til Oslo byfogdembete for å avklare hvem som var arving(er) og dermed rette vedkommende til å motta en oppsigelse. Da utleier mottok brev med opplysning om at det i hvert fall fantes én arving B1 som hadde mottatt skifteattesten, kontaktet utleier ved fremlagt brev av straks B1 og spurte om å få tilbakelevert leieobjektet med nøkler og ga beskjed om at arvingen er ansvarlig for husleien inntil utleier får nøklene. Utvalget finner dermed at utleier har handlet i samsvar med loven ved snarest mulig å finne ut om det er arvinger og kontakte minst én arving med forespørsel om å avvikle leieforholdet ved tilbakelevering av nøkler. Påløpte renter frem til denne tid kan dermed ikke sies å skyldes forhold på utleiers side, men forhold som leierens dødsbo er nærmest til å bære risikoen for. Leieforholdet ble tross forespørselen om nøkler, ikke avviklet før da utleier fikk tilgang til boligen ved at arving B2 la nøklene på utsiden av boligen. Utleier har opplyst ikke å ha blitt kjent med at det fantes flere arvinger før kemnerkontoret sendte utleier skifteattesten Utvalget finner imidlertid at det må skje en identifikasjon mellom arvingene slik at det for utleier er tilstrekkelig for å overføre eventuell risiko for følgene av at leieforholdet fortsatt løper, at han har gitt én av de solidarisk ansvarlige arvingene kunnskap om leieforholdet. 5

6 Ved dødsfall er lovens formkrav til oppsigelsen fra utleiers side redusert til at oppsigelsen må være skriftlig, jf tredje ledd. Utleier burde nok samtidig ha sendt arvingen en skriftlig oppsigelse med den kontraktsfestede oppsigelsestid på 30 dager til opphør ved utløpet av en måned. Unnlatelsen kan slik utvalget ser det likevel ikke få virkning for rentekravet, fordi arvingen(e) i hvert fall på dette tidspunktet var kjent med leierens død og utleiers ønske om å avslutte leieforholdet. Når det er arvinger, er det imidlertid rimelig å tro at de kan trenge noe tid til å avvikle boet og boligen. At utleier gir arving(er) som er på banen muligheten til noe slik ekstra tid, kan ikke med rimelighet medføre rettstap for utleier. Eventuell ytterligere forsinkelse med leieforholdets opphør og betaling av avdødes husleiegjeld må hovedsakelig anses å skyldes forhold på arvingenes side. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente på de enkelte skyldige husleiebeløp fra den enkelte skyldige terminens forfall og til betaling skjer, jf. rl. 3. Erstatning Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Klageren må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. 1. Inkassogebyr, kr 1 260,- Utleieren har sendt arvingene B1, B2 og B3 betalingsoppfordringer av jf. inkassol. 10, og det har gått mer enn 28 dager etter forfall uten at kravet er betalt. Det kan derfor kreves tungt inkassogebyr jf. inkassoforskriften 2-3. For krav mellom kr ,- og kr ,- kan det i forbrukerforhold kreves 4 ganger inkassosatsen (p.t. kr 640,-) + mva. Gebyrkravet ligger innenfor det som lovlig kan oppkreves. Innklagede arving B1 og B3 har bestridt omkostningskravet med henvisning til at hvis utleier hadde terminert leieforholdet straks utleier ble klar over at leieren hadde avgått ved døden og gitt innklagede varsel, så hadde kostnaden kunnet vært unngått. Utvalget finner at utleier har gjort det som kan kreves og viser i den forbindelse til drøftelsen av utleiers handlemåte i 2011 ovenfor under behandlingen av rentekravet. Etter at arvingene i hvert fall ved skifteattesten ble klar over at leieren hadde avgått ved døden, og etter at leieforholdet ble avviklet , er det blant annet fremlagt et påkrav av til arvingene. Utvalget legger til grunn at arvingene har hatt lang tid til å gjøre opp husleiegjelden etter at de tok over boet. Arving B2 har for øvrig ikke inngitt tilsvar, og har dermed ikke bestridt utleiers krav, fremstilling eller fremlagt kvittering for betaling. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i kravet om erstatning for utenrettslige inkassoomkostninger som krevd med kr 1 260,-. Renter Utleier har krevd renter av erstatningskravet. Det følger av rl. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Klageren har blant annet fremlagt 3 skriftlige betalingsoppfordringer av til henholdsvis B1, B2 og B3 om betaling av hele (det reduserte) kravet om skyldig leie på kr ,-, renter og inkassoomkostninger med kr 1 260,- med til sammen kr ,67. 6

7 Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp for inkassoomkostninger fra og til betaling skjer. Rentekalkulator, se: Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Klageren har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og Klageren har vunnet frem. Arvingene B1, B2 og B3 må derfor sammen dekke også klagers utgifter til behandlingsgebyr med kr 860,-. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning 1. B1, Ronnie B2 og B3 tilpliktes in solidum å betale skyldig leie med kr ,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 av de enkelte skyldige leiebeløp fra den enkelte termins forfall og til betaling skjer. 2. B1, Ronnie B2 og B3 tilpliktes in solidum å betale erstatning for inkassoomkostninger med kr 1 260,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra og til betaling skjer. 3. B1, Ronnie B2 og B3 tilpliktes in solidum å erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den Geir Engebraaten Ellen Strømodden Christina Moestue 7