HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE

Transkript

1 HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: Sak nr: 2015/292 Utvalgets sammensetning: Klager: Prosessfullmektig: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Bente Furulund og Knut Helland-Hansen A AS (utleier) Totalinkasso AS B (leietaker) X, 0182 Oslo Saken gjelder utleieselskapets krav etter at leieren av et rom i et studentkollektiv og hans romkamerat hadde flyttet, om erstatning for skader på gulvet i rommet og utenfor rommet, samt maling av rommet grunnet manglende rengjøring. Leieren bestred kravene og viste bl.a. til at rommet var skadet/slitt fra før, at de hadde vasket før fraflytting og tilbød seg å komme tilbake for å se på hva utleier var misfornøyd med. Utvalget la til grunn at skadene på gulvet var nye ved tilbakelevering og at leieren ikke hadde vasket, men fant ikke godtgjort at det også var grunnlag for å male. Husleietvistutvalget ga derfor utleier medhold i erstatning for gulvet i rommet og utenfor, samt for rengjøring som avtalt. 1

2 Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved utleiers klage av Klagen ble forkynt for innklagede leier den I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede innga tilsvar ved brev av Partene hadde meklingsmøte i Husleietvistutvalgets lokaler, men inngikk ikke forlik. Partene fikk frist til med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som utleier og innklagede som leier alene, og gjaldt 1 rom i et kollektiv. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 1 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var den første måneden kr 5 600,-, og deretter kr 3 600,- per måned til forfall forskuddsvis den 25. i hver måned. Det fremgår ikke at det var avtalt depositum. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Kravet gjelder reparasjon av gulvbelegg med kr 5 000,-, maling av rommet med kr 2 500,-, og skader på gulvet med kr 1 500,-, delt på 2 personer. For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. Klageren har nedlagt slik påstand: 1. Leietaker må betale utleier erstatning for skader/mangler med kr 5 750,-. 2. Den annen part må betale saksbehandlingsgebyret med kr 860,- samt eventuell forkynningsomkostning. 3. Den annen part må betale forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesrenteloven 3. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: Jeg bestrider fakturaen, da jeg ikke har forårsaket noen skader. Sakskostnader på kr 860,- vil jeg at utleier står for. Min romkamerat og jeg flyttet inn i et rom med skader og merker. Vi vasket og tok vare på rommet når vi bodde der og tilbakeleverte rommet i samme stand som da vi flyttet inn. På utflyttingsdagen kom utleiers representant da vi vasket, og påminte oss om at vi måtte være ute kl Da klokken var kom ikke utleiers representant, og etter minst 10 minutters venting så reiste vi for å levere en sofa som utleiers representant ba oss flytte ut. 2

3 Vi tenkte å dra tilbake. Utleiers representant ringte oss da vi holdt på med sofaen, og da tilbød vi oss å komme tilbake og se på hva han var misfornøyd med, vi tilbød å flytte ut det fungerende kjøleskapet, men da avviste han oss og sa at vi ikke var velkomne tilbake og avsluttet samtalen ved å legge på. Besiktigelsesprotokollen mangler derfor vår underskrift og det som står i protokollen hadde vi ikke akseptert. Besiktigelsesprotokollen nevner ikke noe om kostnader. Innklagede har nedlagt slik påstand: 1. Jeg bestrider fakturaen, da jeg ikke har forårsaket noen skader. 2. Sakskostnader på kr 860,- vil jeg at utleier står for. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. Krav om erstatning Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, jf Av kontraktens punkt 9 følger det at boligen med tilbehør ved tilbakeleveringen skal være i godt vedlikeholdt stand, og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde og de mangler som utleier selv plikter å utbedre. Leieren skulle også sørge for ordenlig rengjøring, og det fremgår at manglende rengjøring blir fakturert leieren med kr 1 500,-. Det følger av husll annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. 1. Skader, kr 5 750,- a. Maling som følge av manglende vasking av vegger, kr 2 500,- b. Gulvbelegg, kr 5 000,- c. Skader på gulvet, kr 1 500,- Utleier har i klagen opplyst at kravet gjelder reparasjon av gulvbelegg med kr 5 000,-, maling av rommet med kr 2 500,-, og skader på gulvet med kr 1 500,-, delt på 2 personer. Det utgjør kr 4 500,- per person. Utleier har likevel fremsatt krav om erstatning mot innklagede leier alene med kr 5 750,-. 3

4 Leieren har bestridt kravet med henvisning til at han ikke har forårsaket noen skader. Han har videre opplyst at rommet hadde skader/merker da han og romkameraten flyttet inn, at de tilbakeleverte rommet i samme stand som da de flyttet inn, og ikke har akseptert det som står i tilbakeleveringsprotokollen. Utleieselskapets daglige leder har i utflyttingsrapporten fra forklart blant annet at han var der kl og avtalte at han skulle komme tilbake om en halvtime, men at leierne da hadde forsvunnet og etterlatt nøklene på sengen, og at rommet var uvasket og skadet. Videre at leierne uten tillatelse hadde hatt et kjøleskap og en sofa, hvor de har tatt med seg sofaen og latt kjøleskapet bli værende i kollektivet. Det er fremlagt en «Besiktningsprotokoll» av som synes å bekrefte dette, men håndskriften er vanskelig å lese. I utflyttingsrapporten har daglig leder også forklart at han etter å ha sendt leieren SMS samme dag fikk kontakt via telefon, men at leieren la på. Det er fremlagt en SMS av til leieren om at leieren bare har stukket av uten å skrive på tilbakeleveringsprotokollen, uten å tilbakelevere nøklene personlig, uten å vaske slik at veggene må males og med skader på gulvet etter at sofaen og kjøleskapet har blitt dratt over gulvet, og fotos som viser tusjskriving på kjøleskapet og manglende rengjøring, og lyse/ferske hakk/skader i parkettgulvet, herunder en lang lys stripe i tregulvet utenfor rommet som går i sikk-sakk over minst 2 plankebord. Videre har utleier fremlagt en usignert e-post av fra en leier i naborommet i kollektivet, som bekrefter at de innklagede leierne forlot rommet sitt uvasket og at de gjorde skader på gulvet da de flyttet et stort kjøleskap fra rommet. Leierne har også fremlagt en håndskrevet forklaring av fra en person med samme etternavn som innklagede leier som opplyser at han hjalp dem å flytte inn, og at rommet var slitt og at det blant annet var en rosa flekk på gulvet blant mange andre flekker. Det er også fremlagt en signert forklaring fra en annen tredjeperson som bodde i kollektivet og som bekrefter at det rommet som han flyttet inn i og resten av kollektivet var slitt (det er ikke opplyst hvilket rom dette var). I tillegg er det fremlagt brev av fra leierens familie til utleier hvor kravet bestrides og det blant annet vises til at leierne har fått godkjenning ved alle de obligatoriske vaskekontrollene som utleier har gjort, uten anmerkninger, og at utleier avslo leiernes tilbud om å komme for å hente kjøleskapet og avslutte rengjøringen. Etter en konkret helhetsvurdering legger utvalget til grunn som mest sannsynlig at rommet var noe slitt ved innflytting, men at leieren tilbakeleverte rommet uten å foreta tilfredsstillende flytterengjøring, uten å ta med seg kjøleskapet sitt og med nye hakk/skader på parkettgulvet i og utenfor rommet, som av stripenes ferske form og farge synes å samsvare med skader som opptår når et tungt kjøleskap, sofa e.l. forsøkes flyttet. De fremlagte forklaringene som bekrefter at det også var noe slitasje fra tidligere fjerner ikke sannsynlighetsovervekten for at leieren forårsaket skader på gulvet. Generelt har vitneutsagn som er avgitt lengre tid etter forholdene har inntrådt, i sakens anledning, svak bevisverdi, særlig hvis de heller ikke er signert. Utvalget finner dermed at utleier har grunnlag for å kreve at leieren betaler erstatning for utleiers økonomiske tap i anledning den manglende rengjøringen og skadene på gulvene. Når leieren har tilbakelevert nøkler, har leieren generelt ikke noe krav på å rette mangler. Utleieren har fremlagt en faktura av på kr 5 750,- til innklagede leier for reparasjon av rommet, herunder «Reparasjon av gulvbelegg kr.5.000,-. Maling av rommet = 2.500,-. Ödelagt kjöleskap kr.2.500,-. Skador på gulvet i hallen ved inngang til rommet med kr.1.500,-. Totalt = ,- Fordelt på 2 beboere.» Kravet for legging av nytt gulvbelegg/parkettlaminat i rommet med kr 5 000,- reduseres skjønnsmessig til kr 4 000,- jf femte ledd fordi det må gjøres noe fradrag for at gulvet var slitt fra før leieforholdets start og leieren dessuten erstatningsfritt kan påføre normal slit og elde. Når det gjelder ripen i gulvet utenfor rommet legger utvalget til grunn erstatningsbeløpet på kr 1 500,-. 4

5 Utvalget finner imidlertid ikke godtgjort at veggene i rommet var så skitne at de ikke blir rene ved rengjøring slik at det skulle være nødvendig å male. Det fremgår av leiekontrakten punkt 9 at manglende rengjøring vil bli fakturert leieren med kr 1 500,-. Utvalget legger dermed til grunn at utleier kan kreve erstatning for rengjøring av rommet med kr 1 500,-. Utvalget har ovenfor kommet til at utleier har krav på erstatning for gulvet i rommet med kr 4 000,-, gulvet utenfor rommet med kr 1 500,- og for rengjøring med kr 1 500,-, med til sammen kr 7 000,-. I følge utleier skal utleiers krav deles på 2 leiere, men utleier har bare klaget inn den ene leieren til Husleietvistutvalget. Av leiekontrakten fremgår det at innklagede leier er eneste ansvarlige leier av rommet. Utleier kan dermed i prinsippet holde innklagede leier alene ansvarlig for hele kravet. Det blir opp til den ansvarlige leieren å kreve regress (refusjon av sitt utlegg) av romkameraten etter ansvarsforholdet mellom dem (utvalget har forstått det slik at de 2 romkameratene etter avtalen seg i mellom skulle dekke ½ av utgiftene hver). Utvalget kan imidlertid ikke gå utenfor partenes påstander, jf. 8 fjerde ledd annet punktum. På denne bakgrunn tilkjenner utvalget erstatning oppad begrenset til det beløp utleier har krevd i erstatning av innklagede. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i erstatning for skader/vasking med kr 5 750,-. Renter Klageren har krevd forsinkelsesrente. Erstatning Det følger av rentel. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Klageren har fremlagt et skriftlig påkrav av til skyldneren om betaling av beløpet før klagen. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra og til betaling skjer. Rentekalkulator, se: Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har i det vesentligste vunnet fram med sitt krav. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning av gebyret med kr 860,-. Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. 5

6 Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. B skal betale til A AS erstatning for gulver og rengjøring med til sammen kr 5 750,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra og til betaling skjer. 2. B skal betale til A AS saksbehandlingsgebyret med kr 860,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, Bente Furulund Ellen Strømodden Knut Helland-Hansen Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 6