Arkivsak-dok. 16/00292-64 Saksbehandler Tonje Larsen Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 14.02.2018 Bystyret 2015-2019 01.03.2018 Detaljreguleringsplan for Kroken boligområde - Sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Eivor Bjørnarsdotter Bø Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 første ledd vedtas detaljreguleringsplan for Kroken boligområde, utarbeidet i målestokk 1:000 og datert 11.03.2016 og sist endret 16.10.2017, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 08.02.2017 og sist endret 26.01.2018. De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, oppheves. Vedlegg: 1. Plankart datert 11.03.2016, revidert 16.10.2017 2. Reguleringsbestemmelser datert 08.02.2017, revidert 26.01.2018 3. Planbeskrivelse datert 08.11.2017, revidert 26.01.2018 4. Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer Sammendrag: Kamperhaug Utvikling AS har på vegne av Kamperhaug Boligutvikling AS oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Kroken boligområde til behandling. Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med en blanding av eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og lavblokk. Planområdet ligger ca. 4,6 km fra Sarpsborg sentrum. Arealet er ubebygd og består i dag av dyrket mark. Avklaring om nedbygging av dyrket mark er foretatt i kommunens arealplan, og det er inntatt i planbestemmelsene at dyrket mark skal overføres til annet område med behov for jordforbedring. Området omfatter til sammen 69 daa. Det legges til rette for ca. 130 boenheter, som er ytterligere fortetting i forhold til arealplanen. Samtidig tilrettelegges det for barnefamilier. Området er i kommuneplanens arealdel 2015 2026 avsatt til fremtidig boligbebyggelse, og området er uregulert. 1
De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Kroken boligområde vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken Kamperhaug Utvikling AS har, på vegne av Kamperhaug Boligutvikling AS, utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Kroken boligområde. Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse i form av frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, blokkbebyggelse samt tilhørende infrastruktur og leke- og uteoppholdsarealer. Det gjøres oppmerksom på at plannavnet etter varsel om oppstart har endret navn fra Jellestad boligområde til Kroken boligområde. Beskrivelse av området Planområdet ligger nordøst for Sarpsborg sentrum og i nær tilknytning til rv. 111 (Iseveien). Arealet avgrenses av Brusemyrveien i sør, Jellestadveien i øst, østre linje (jernbanen) i vest og et mindre næringsområde i nord. Området er ubebygd og består i dag av dyrket mark. Planområdet er til sammen 69 daa. Forholdet til andre planer Området er i kommuneplanens arealdel 2015 2026 avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Området er uregulert. Tilstøtende arealer er regulert gjennom følgende reguleringsplaner: I nord finnes nylig vedtatt plan for næring «Kampenes Vest» vedtatt 18.06.15. Området er regulert til industri med tilhørende kontor og anlegg. I syd finnes reguleringsplan for boliger «Nygårdshaugen» vedtatt 31.01.77. Dette er en stor plan primært for bolig med både eneboliger og konsentrert småhusbebyggelse. I tillegg er det regulert noen næringsområder ut mot rv. 111. I øst og nord finnes reguleringsplan for bolig og næring «Kampenes Sør» vedtatt 11.11.83. Denne planen regulerer i hovedsak næringsområder i form av industri og mindre områder for bolig. Dette består av frittliggende eneboliger. Statens Vegvesen utarbeider nå en ny reguleringsplan for gang- og sykkelvei langs rv. 111. Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse med tilhørende anlegg som lekearealer, felles uteoppholdsarealer, parkering, renovasjonsanlegg, veiareal, fortau, gang- og sykkelvei og bussholdeplass. Boligsammensetningen er variert med en blanding av eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og lavblokk. Det er valgt å ta hensyn til eksisterende boligbebyggelse i øst langs Jellestadveien ved å legge til rette for eneboliger langs Jellestadveien innenfor planområdet. Den høyeste konsentrasjonen av boliger er i den sørvestligste delen av planområdet. 2
Det er store og sammenhengende leke- og uteoppholdsarealer i planområdet. Planen legger også til rette for en åpen overvannshåndtering i tilknytning til deler av leke- og uteoppholdsarealene. Den eksisterende planovergangen over jernbanen stenges på oppfordring fra Jernbaneverket, med en mulig ny undergang for gående og syklende under sporet. Biltrafikken til planområdet fordeler seg på tre adkomster, en i Brusemyrveien og to i Jellestadveien. Det sikres i planforslaget opparbeidelse av gang- og sykkelvei frem til rv. 111 fra planområdet. I tillegg legges det opp til interne fortau innenfor planområdet. For en mer detaljert beskrivelse henvises det til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg arbeiderblad 11.3.2016. Fagmyndigheter, naboer og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com. Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte 22.03.2017, sak 15/17, forslag til detaljreguleringsplan for Kroken boligområde, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden 11.04.2017 30.05.2017. Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert 05.04.2017. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 11.04.2017 og på Sarpsborg kommunes hjemmeside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt 12 merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Statens Vegvesen (SVV) reiste innsigelse til reguleringsforslaget, da den utarbeidede trafikkanalysen viste et behov for venstresvingefelt som ikke var inntatt i planen. Planområdet ble dermed utvidet og planen er nå godkjent av Statens Vegvesen. Videre fremmet SVV innsigelse mot at det manglet en bestemmelse om at SVV må godkjenne byggeplanen for alle tiltak som berører rv. 111 og Vegvesenets pågående reguleringsarbeid. Dette er nå inntatt i rekkefølgebestemmelsene, og innsigelsen er trukket. I tråd med Vegvesenets krav, ble planområdet utvidet for å få inn venstresvingefelt på riksvei 111. Som en følge av dette ble det sendt ut et varsel til hjemmelshaverne til berørte eiendommer og naboer. Varselet ble sendt 01.12.17, og det har kommet én merknad til varselet. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg - Østfold Fylkeskommunes merknad om å endre fra minimumskrav til maksimumskrav for bilparkeringsplasser. - Fylkesmannen i Østfolds merknad om en strengere føring for å ta vare på matjorda. - Hafslund Nett AS merknad om å sette av areal til ny nettstasjon. - Statens Vegvesens merknad om å endre fra minimum til maksimumskrav for bilparkering, og ved å utvide planområde for å få et venstresvingefelt på rv. 111. Videre ved å legge inn frisikt i plankartet. 3
Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg - Østfold Fylkeskommunes merknad om å begrense antall eneboliger, i tillegg til at de ber Sarpsborg kommune om å gjøre en generell vurdering av hvorvidt det på lang sikt er hensiktsmessig å bygge ned landets matjord og vurdere hvorvidt Kroken boligområde er heldig for klima og miljø på sikt. - Fylkesmannen i Østfolds merknad om å øke antall boenheter. - Statens Vegvesens merknad om å øke utnyttelsesgraden av boliger. - Bjørn Vidar Aaseruds merknad om å stenge innkjørselen til næringsområdet og legge ny innkjøring fra Kampenes område Sør. - Ole Jørgen og Kari Hommerens merknad om å fjerne tungtrafikk fra boligområdet og å fjerne trafikken langs Jellestadveien. Videre merknad om lavere mønehøyde. - Tore Gustavsens merknad om at ny adkomst for eiendommene vest for jernbanen er farlig. - Pål Engebretsens merknad om å redusere det planlagte boligområdet for å unngå at planområdet må utvides til rv. 111. Det er kommentert fra flere hold at antall boenheter i planen bør økes. Rådmannen viser til at arealplanen har gitt et anslag på 74 boenheter på 55 daa. i planområdet. Denne planen øker utnyttelsesgraden merkbart med 130 boenheter på 69 daa. Rådmannen viser i den sammenheng til at arealplanen skal tilrettelegge for eneboliger, småhus og rekkehus, for å følge opp samfunnsplanens føringer om at Sarpsborg skal være attraktiv å bosette seg i for barnefamilier. Rådmannen mener at utnyttelsesgraden i planen er god, og anbefaler ikke ytterligere økning. Til merknaden om å vurdere nedbyggingen av matjord samt hvorvidt Kroken boligområde er heldig for klima og miljø på sikt, poengterer rådmannen at dette vurderes i kommunens arealplan. Arealplanen er en overordnet plan. Rådmannen mener at det av hensyn til forutsigbarhet for utbyggere og for utviklingen av bo- og næringsområder i kommunen er helt nødvendig at det kan bygges i samsvar med arealplanen. I foreslåtte detaljreguleringsplan er det tatt inn en bestemmelse om at dyrket mark som fjernes fra planområdet skal flyttes til annet anvist areal med behov for jordforbedring i kommunen. Det er under regulering ny gang- og sykkelvei langs rv. 111. Området har kollektivdekning og ligger i tilknytning til andre boligområder. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det ble utført barnetråkkregistreringer ved Borgen barneskole i 2012. Det er ikke registrert bruk innenfor planområdet. Det er også gjennomført en skoleveianalyse i regi av Sarpsborg kommune i 2015. Registreringen viser at gang- og sykkelveien i Brusemyrveien og Jellestadveien blir brukt som skolevei. Planforslaget legger derfor til rette for en sammenhengende gang- og sykkelvei langs Brusemyrveien. I tillegg vil tilknytningen fra planområdet til den kommende gang- og sykkelveien langs rv. 111 være viktig for å sikre en sikker skolevei til barn og unge. Ved gjennomføring av planen vil det etableres trygge leke- og gangarealer i planområdet. 4
Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningslovens 4-2 og forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven (FOR-2014-12-19-1726). Konklusjonen er at det ikke er krav om konsekvensutredning da planområdet er utredet på høyere nivå (kommuneplanens arealdel 2015 2026) og reguleringsplanen er i samsvar med overordnet plan. Ny forskrift om konsekvensutredning av 2017 trådte i kraft 01.07.2017. Planen ble startet opp før denne forskriften trådte i kraft, og planen omfattes følgelig ikke av forskriften av 2017, jf. 39 i ny forskrift. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og planen kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan, og forslagets tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Rådmannen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Kroken boligområde, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune. Miljø: Planforslaget innebærer at ca. 57 daa. med dyrket mark nedbygges. Nedbyggingen av dyrket mark er avklart gjennom kommuneplanens arealdel. Det er tatt inn i bestemmelsen at dyrket mark som fjernes fra planområdet skal flyttes til annet anvist areal med behov for jordforbedring i kommunen. Området ligger innenfor det som i kommuneplanens arealdel 2015-2026 er definert som byområde og kollektivsonen. Tilrettelegging for 130 boenheter bidrar til et kompakt utbyggingsmønster og legger til rette for miljøvennlig transport i form av gange, sykkel og kollektivtrafikk. Planområdet blir berørt av gul støysone men har bestemmelser som fanger opp tiltak for å ivareta dette. Lekeområder er plassert utenfor gul støysone. Planforslaget legger opp til åpen overvannshåndtering med tilknytning til fordrøyningsbasseng. Dette skal bidra til å håndtere overvann og den forventede økte intensive nedbøren vi kan møte i fremtiden. Folkehelse: 5
Planforslaget legger til rette for en ny fremtidig undergang under jernbanen. Videre legges det opp til store og sammenhengende leke- og uteoppholdsarealer som vil være tilgjengelig for nærområdet, i tillegg til planområdets egne beboere. Det er gjennomgående gode løsninger for universell utforming både i bygningsmassen og i uteområdene. Tilgangen til skogområdet i vest samt leke- og uteoppholdsarealene innad i planområdet er med på å legge til rette for fysisk aktivitet og å skape møteplasser. 6