HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: 10.03.16 Sak nr: 2015/611 Utvalgets sammensetning: Klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Geir Engebraaten og Gunnar-Martin Kjenner A (utleier) B (leietaker) X, 0177 Oslo Saken gjelder utleierens krav etter leieren flyttet fra et rom i et kollektiv, om betaling av skyldig husleie, tillegg for strøm og internett, samt erstatning for manglende rengjøring (økonomisk tap pga. ½ husleie til ny leier). Leieren ga ikke tilsvar, og bestred dermed ikke utleiers krav, fremstilling eller godtgjorde å ha betalt. HTU ga derfor utleier medhold i kravene, unntatt for 2 måneder som måtte gjelde tiden før kontrakten. Særlig uttalelse omkring tillegg for internett og forholdet til forbudet mot tilleggsytelser i 3-7. 1
Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage av 01.09.15. Klagen ble forsøkt forkynt av stevnevitnet 25.09.15, og 19.11.15. Stevnevitnet lyktes ikke å stevnevitneforkynne klagen for innklagede. Etter oppslag i Norsk Lysingsblad og Dagsavisen jf. domstoll. 181 den 08.01.16 ble klagen forkynt for innklagede den 08.02.16. Innklagede ble bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen 22.02.16. Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede har ikke gitt tilsvar i saken, og det er ikke kommet fram opplysninger som sannsynliggjør at hun har gyldig grunn for sin passivitet. Meklingsmøte kunne dermed ikke holdes. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Utvalget har vurdert utvalgets sammensetning og legger til grunn at det er habilt til å avgjøre saken. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått 27.02.15 mellom klageren som utleier og innklagede som leier, og gjaldt et rom i et bokollektiv. Kontrakten startet 27.02.15 og løp på ubestemt tid med en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel. Leien var kr 6 300,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Det fremgår at leien ikke inkluderer strøm, brensel eller internett. Videre at utleier kan besørge felles strøm og internett dersom flertallet i bofellesskapet ønsker det, og at estimerte kostnader for strøm i så fall er kr 100-200,- per måned per beboer, og for internett ca. kr 100,- per måned per beboer. Depositumet skulle tilsvare 2 måneders leie. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Leieren flyttet inn i løpet av januar 2015 og flyttet og leverte nøkler 31.07.15. For denne perioden betalte hun husleie kun for 2 måneder. Ved fraflytting var det svært skittent, så den nye leieren måtte få halv pris på leien for å rydde og vaske. Resterende krav er: Utleieren har spesifisert kravet slik: Månedsleie kr 6 300,- x 5 måneder kr 18 000,- Strøm kr 200,- x 7 måneder kr 1 400,- Internett kr 100,- x 7 måneder kr 700,- Manglende vasking (halv leie til ny leier) kr 3 150,- Omkostninger etc. kr 2 000,- Totalt kr 26 650,- Forkynningsomkostning (lagt til 06.01.16) kr 2 000,- Sum kr 28 650,- For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. 2
Klageren har nedlagt slik påstand: 1. Leietaker må betale utleier skyldig husleie/leietap med kr 18 000,-. 2. Leietaker må betale utleier strøm, brensel, vann eller avløp som opplyst med kr 2 100,-. 3. Leietaker må betale utleier for rengjøring med kr 3 150,-. 4. Den annen part må betale saksbehandlingsgebyret med kr 860,- samt eventuell forkynningsomkostning med kr 2 000,-. 5. Den annen part må betale forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesrenteloven 3. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede i saken har ikke inngitt tilsvar, og har dermed ikke bestridt utleierens krav, saksfremstilling, eller godtgjort å ha betalt for eksempel ved kvittering. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Ved manglende tilsvar har Husleietvistutvalget ikke hjemmel for å avsi fraværsavgjørelser, slik forliksrådet og de alminnelige domstolene har. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de kravene som faktisk er fremmet i saken. Krav om dekning av skyldig husleie, 18 000,- Utleier har opplyst at kravet gjelder skyldig leie med kr 6 300,- for 5 måneder med totalt kr 18 000,-, uten at utleier har opplyst hvilke måneder det gjelder. Det fremgår at utleier sendte et påkrav den 03.08.15 til leieren om å betale et uspesifisert hovedkrav på kr 20 500,-. Det følger av kontraktens punkt 3 at innklagede plikter å betale leie med kr 6 300,- per måned. Utleier har opplyst at leieren flyttet inn i løpet av januar 2015 og flyttet ut 31.07.15, og at leieren kun betalte for 2 måneder. Kontrakten startet imidlertid ikke før 27.02.15, leien forfalt forskuddsvis, og leierens betalingplikt inntrådte derfor ikke før fra 01.03.15. Utvalget kan ikke i denne saken legge til grunn at partene hadde en avtale om at leieren skulle flytte inn og betale leie før dette tid, fordi en slik avvikende avtale ikke er godtgjort. Utvalget må på bakgrunn av utleiers opplysninger legge til grunn at leieren har betalt husleie for mars og april 2015. Videre legger utvalget dermed til grunn at kravet om skyldig leie i leietiden gjelder mai, juni og juli. Med en avtalt leie på kr 6 300,- per måned skulle dette utgjøre kr 18 900,-, men utleier har krevd skyldig leie med kr 18 000,-. Det fremgår av utleiers opplysninger at den nye leieren overtok husrommet og dermed betalingsplikten fra august 2015. Innklagede har for øvrig ikke inngitt tilsvar og dermed ikke bestridt kravet eller klagerens fremstilling eller godtgjort å ha betalt, for eksempel ved å fremlegge kvittering. Utvalget legger dermed til grunn som sannsynliggjort at leieren har misligholdt sin betalingsplikt som anført av utleieren. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i skyldig leie med kr 18 000,-. 3
Krav om dekning av skyldig strøm, 1 400,- Utleier har krevd skyldig strøm med kr 200,- per måned for 7 måneder. Som ovenfor nevnt startet kontrakten 27.02.15, og frem til leieforholdets opphør er det bare 5 måneder. Utvalget må dermed legge til grunn at leierens mulige betalingsplikt ikke kan overstige 5 måneder. Det fremgår av kontrakten at leien ikke inkluderer strøm. Videre at utleier kan besørge felles strøm dersom flertallet i bofellesskapet ønsker det, og at estimerte kostnader for strøm i så fall er kr 100-200,- per måned per beboer. Det legges til grunn at leieren har hatt forbruk av strøm i leieperioden. Innklagede har ikke inngitt tilsvar og har dermed ikke bestridt kravet eller klagerens fremstilling eller godtgjort å ha betalt, for eksempel ved å fremlegge kvittering. Utvalget legger dermed til grunn som sannsynliggjort at leieren har misligholdt sin betalingsplikt som anført av utleieren. Månedsbeløpet overstiger ikke det som må påregnes. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i skyldig strøm med kr 1 000,-. Krav om dekning av skyldig internett, 700,- Utleier har krevd skyldig betaling for internett med kr 100,- per måned i 7 måneder. Som ovenfor nevnt startet kontrakten 27.02.15, og utvalget må dermed legge til grunn at leierens mulige betalingsplikt frem til leieforholdets opphør 31.07.15 ikke kan overstige 5 måneder. Det fremgår at leien ikke inkluderer internett, men at utleier kan besørge felles internett dersom flertallet i bofellesskapet ønsker det, og at estimerte kostnader i så fall er ca. kr 100,- per måned per beboer for dette. Av husll. 3-7 første ledd fremgår det at det ikke kan avtales andre eller større pengebeløp enn angitt i 3-1 (leie) og 3-4 (strøm m.v.) til 3-6 (depositum/garanti), og dermed heller ikke tillegg for internett som en del av leiekontraktens leievilkår. Ved utformingen av reglene har lovgiver tatt hensyn til at det er rimelig at leieren bærer forbruksavhengige utgifter i henhold til faktisk forbruk. Det forventes nok i dag at husrom i dag har opplegg for internett-tilkobling, men vanligvis vil en leier selv - på samme måte som for strøm - holde internett-abonnementet. Utgiftene ved abonnementet vil være forbruksavhengig med hensyn til hvilken kapasitet/båndbredde abonnenten har valgt, samt eventuelle endringer som følge av endret behov eller regulær prisstigning. Særlig når flere leiere deler en større leilighet i et bokollektiv som her, kan det være hensiktsmessig at utleieren står for abonnementet til husstanden, i stedet for at for eksempel en av studentene skal ha ansvaret for alle leiernes forbruk i kollektivet og fordelingen mellom dem. Etter en konkret vurdering legger utvalget til grunn at leiernes betaling for internett her ikke er en del av kontraktens vilkår (en betingelse for leieavtalen), men et tilbud (aksessorium/fordel) som leierne kan velge å benytte seg av, eventuelt også velge å avslutte uavhengig av leiekontrakten for øvrig. Avtalen om betaling for denne tilleggsytelsen vil dermed ikke rammes av husleielovens forbud mot husleietillegg i 3-7, slik andre tillegg om nødvendige ytelser i forbindelse med leieforholdet raskt ville blitt. Innklagede har for øvrig ikke inngitt tilsvar og dermed ikke bestridt kravet eller klagerens fremstilling eller godtgjort å ha betalt, for eksempel ved å fremlegge kvittering. Utvalget legger dermed til grunn som sannsynliggjort at leieren har misligholdt sin betalingsplikt for dekning av utgifter til internett som anført av utleieren. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i skyldig dekning av internett med kr 500,-. 4
Krav om erstatning Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, jf. 10-2. Av kontraktens punkt 11 følger det at boligen skal være godt rundvasket, og at boligen for øvrig skal tilbakeleveres i samme stand som ved kontraktsinngåelse, hensyntatt leiers vedlikeholdsplikt. Videre at andre skader må erstattes av leieren. Det følger av husll. 10-3 annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll. 10-3 tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll. 10-3 syvende ledd annet punktum, jf. 2-14. Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. 1. Rengjøring, kr 3 150,- Utleier har opplyst at kravet skyldes at husrommet ved fraflytting var svært skittent, slik at den nye leieren måtte få halv leie for å rydde og vaske, og at utleier dermed har hat tapt en halv leie med kr 3 150,-. Utleieren har fremlagt et eget referat av SMS-korespondanse 04.08.15 med den nye leieren, hvor det fremgår at hun klager på at rommet skittent og rotete, at hun ønsker redusert leie grunnet dette og at utleier tilbyr henne halv husleie i kompensasjon. Innklagede leier har ikke gitt tilsvar, og har dermed ikke bestridt kravet, klagerens fremstilling eller godtgjort betaling. Utvalget legger dermed til grunn som sannsynliggjort at leieren har tilbakelevert husrommet i manglende ryddet og rengjort stand som opplyst av utleieren. Hun blir derfor ansvarlig for å erstatte utleierens økonomiske tap på grunn av misligholdet. Utvalget legger til grunn at utleiers krav ikke overstiger det som ligger innenfor et påregnelig tap som følge av et slikt mislighold av plikten til å tilbakelevere i ryddet og rengjort stand. Beløpet synes imidlertid å ligge i overkant av vanlig kompensasjon for eget arbeid når det gjelder vasking av et enkelt rom, men utvalget ser hen til at arealet i kontrakten er opplyst å være 20-30 m2 og at leierens rengjøringsplikt ikke bare gjelder hennes rom, men også andel av rengjøringsplikt i bofellesskapets fellesareal. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning for rengjøring med kr 3 150,-. Renter Klageren har krevd forsinkelsesrente. Husleie/strøm/internett Etter forsinkelsesrenteloven (rentel.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte termins forfall. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente på de enkelte skyldige beløp fra den enkelte skyldige terminens forfall og til betaling skjer, jf. rentel. 3. 5
Erstatning Det følger av rentel. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Klageren har fremlagt et skriftlig påkrav av 03.08.15 til skyldneren om betaling av et hovedkrav på kr 20 500,- før klagen, det vil si kun kr 2 500,- mer enn kravet om skyldig leie på kr 18 000,-, og det fremgår av saken at utleier da mente at leieren i tillegg skyldte betaling for strøm og internett. Klagen regnes imidlertid som påkrav. Klagen ble forkynt for leietakeren 08.02.16, og rente kan tilkjennes fra 30 dager etter dette tidspunkt. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra 09.03.16 og til betaling skjer. Rentekalkulator, se: www.htu.no Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget 14. Utleier har i klagen først krevd omkostninger med kr 2 000,-, hvorav saksbehandlingsgebyret til HTU utgjør kr 860,-. Den øvrige delen av utleiers krav behandles under post 2 nedenfor, sammen med den etterfølgende forkynningsutgiften på kr 2 000,-. 1. Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har i det vesentligste vunnet fram med sitt krav. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning av gebyret med kr 860,-. 2. Andre kostnader, kr 3 140,- Erstatning for andre kostnader kan tilkjennes dersom parten har vunnet fullstendig, og kostnadene har vært strengt nødvendige. Advokatutgifter anses i hovedsak bare som strengt nødvendige hvis motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å tilkjenne parten erstatning for kostnadene. Forkynningskostnaden på kr 2 000,- har vært strengt nødvendig for å få fremmet klagesaken og vinne frem. Andre kostnader har utleier ikke godtgjort å ha hatt. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i kravet om erstatning med kr 2 000,-. Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. 6
Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. B skal betale til A skyldig husleie, strøm og internett med til sammen kr 19 500,-, med tillegg av forsinkelsesrente av skyldig leiebeløp fra den enkelte leieterminens forfall og til betaling skjer. 2. B skal betale til A erstatning for rengjøring med kr 3 150,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra 09.03.16 og til betaling skjer. 3. B skal betale til A erstatning for saksbehandlingsgebyret og forkynningsomkostningen med til sammen kr 2 860,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, 10.03.16 Geir Engebraaten Ellen Strømodden Gunnar-Martin Kjenner Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Informasjon om hvordan oppgjøret kan gjennomføres vedlegges. Eventuell depositum og/eller garanti kan gjøres opp jf. 3-5 og 3-6. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 7