Saksframlegg Saksmappe 2016/1341-10 Saksbehandlar Karin Thauland Saksgang Saksnr Utval Møtedato Forvaltningskomiteen Klage Behandling av søknad om frådeling - 145/22 - Sunde -Gundesø/ Svein Røssland Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite tek klagen til følgje og gjer om vedtaket av (5.10.2016) til følgjande: Omdisponering og deling etter jordlova 9 og 12: Forvaltningskomiteen i Kvinnherad syner til saksframstillinga og gir ikkje løyve til å dele i frå eit areal på inntil 250 m 2 frå gnr/bnr 145/22. Vedtaket er gjort med heimel i jordlova. Dispensasjon 19 - PBL: Forvaltningskomiteen i Kvinnherad syner til saksframstillinga og gir ikkje søkjar dispensasjon frå arealføremål Landbruk, Natur og Friområde i gjeldande kommunedelplan til å dele i frå eit areal på inntil 250 m 2 frå gnr/bnr 145/22. Deling etter pbl 20-1: Forvaltningskomiteen syner til saksframstillinga og gir ikkje søkjar løyve til å dele i frå eit areal på inntil 250 m 2 m2 frå gnr/bnr 145/22. Saksutgreiing: Klagar: Fylkesmannen i Hordaland Påklaga behandling og vedtak, forvaltningskomiteen (5.10.2016): Ny behandling Søknad om deling- 145/22 - Sunde - Svein Røssland mfl. Innstilling frå rådmannen: Løyve til omdisponering og deling etter jordlova 9 og 12: Forvaltningskomiteen i Kvinnherad syner til saksframstillinga og gir løyve til å dele i frå eit areal på inntil 250 m 2 frå gnr/bnr 145/22. Arealet skal leggjast til gnr/bnr 145/420 Vedtaket er gjort med heimel i jordlova. Dispensasjon 19 - PBL: Forvaltningskomiteen i Kvinnherad syner til saksframstillinga og gir søkjar dispensasjon frå arealføremål Landbruk, Natur og Friområde i gjeldande kommunedelplan til å dele i frå eit areal på inntil 250 m 2 frå gnr/bnr 145/22. Arealet skal leggjast til gnr/bnr 145/420 side 1
Dispensasjonen er gitt med heimel i pbl 19-2. Løyve til deling etter pbl 20-1: Forvaltningskomiteen syner til saksframstillinga og gir søkjar løyve med heimel til å dele i frå eit areal på inntil 250 m 2 frå gnr/bnr 145/22. Arealet skal leggjast til gnr/bnr 145/420 Løyve til deling er gitt med heimel i pbl 20-1 Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 05.10.2016 Løyve til omdisponering og deling etter jordlova 9 og 12: Forvaltningskomiteen i Kvinnherad syner til saksframstillinga og gir løyve til å dele i frå eit areal på inntil 250 m2 frå gnr/bnr 145/22. Arealet skal leggjast til gnr/bnr 145/420 Vedtaket er gjort med heimel i jordlova. Dispensasjon 19 - PBL: Forvaltningskomiteen i Kvinnherad syner til saksframstillinga og gir søkjar dispensasjon frå arealføremål Landbruk, Natur og Friområde i gjeldande kommunedelplan til å dele i frå eit areal på inntil 250 m2 frå gnr/bnr 145/22. Arealet skal leggjast til gnr/bnr 145/420 Dispensasjonen er gitt med heimel i pbl 19-2. Løyve til deling etter pbl 20-1: Forvaltningskomiteen syner til saksframstillinga og gir søkjar løyve med heimel til å dele i frå eit areal på inntil 250 m2 frå gnr/bnr 145/22. Arealet skal leggjast til gnr/bnr 145/420 Løyve til deling er gitt med heimel i pbl 20-1 Saksutgreiing: Om søknaden; Det blir søkt om løyve til å dele i frå eit areal på 250 m 2 som skal nyttast til tilleggsareal til bustadtomta med gnr/bnr 145/420. Bustadtomta er 1 dekar og er bebygd med eit eldre hus. Det er planar om å føre opp tilbygg mot aust. Avstand til nabogrensa er i dag ca 4 m. Det er difor trong for tilleggsareal til bustadtomta i samband med påbygging av huset. Søknaden vart handsama i Kvinnherad Forvaltningskomite den 24.8.2016 som sak 2016/109. I skriv dagsett 31.8.2016 opphev Fylkesmannen vedtaket som gjeld frådeling etter jordlova og dispensasjon etter plan og bygningslova. Mangel på grunngjeving for å gje omdisponering etter jordlova og dispensasjon etter pbl var årsaka til at dei kjende vedtaket ugyldig. Saka må difor handsamast på nytt. Bruket har 7 dekar overflatedyrka jord, 1, 6 dekar beite og 35 dekar produktiv skog. Totalareal på eigedomen er 46 dekar i følgje Skog og landskap sine gardskart. Det er våningshus på bruket. Arealet: Søknaden er ikkje i samsvar med vedteken plan. Arealet er i gjeldanekommunedelplan avsett til Landbruk, Natur og Friområde.. side 2
Gjeldane kommunedelplan for Husnesområdet 2001-2010 I framlegg til revisjon av kommuneplan, ligg huset innafor areal føreslege til LNFR: areal for spredt boligfritids-eller næringsbebyggelse mm. Aktuelle lovheimlar Den omsøkte frådelinga krev handsaming etter jordlova 9 og 12. Vidare krev den dispensasjon etter pbl 19 2 frå føremålet LNF i kommuneplan. Dersom det skal gjevast dispensasjon må omsyna bak reglane det vert dispensert frå, eller omsyn i føremåla i lova, ikkje vert sette til side. I tillegg må fordelane ved å gje dispensasjon vere klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Jordlovsbehandling: Saka er vurdert etter 9 og 12 i jordlova og rundskriv M 1/2013 frå landbruksdepartementet. 9 i jordlova : Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert egna til jordbruksproduksjon i framtida. Paragraf 12 i jordloven inneheld eit forbod mot deling av eigedomar som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk. Det kan gjevast samtykke til deling dersom samfunnsinteresser av stor vekt talar for det, eller ei deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkastning eigedomen kan gje. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal og takast omsyn til godkjende planar som ligg føre for arealbruken etter plan og bygningsloven og omsynet til kulturlandskapet. Reglane i jordloven 12 må tolkast i lys av føremålet i jordlova. Jordlovens formål er etter 1 å sikre at arealressursane blir disponert på en måte som gir en tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetting, arbeid og side 3
driftsmessige gode løysningar. Viktige nasjonale mål er å sikre og samle ressursane som grunnlag for landbruksdrift for noverande og framtidige generasjonar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltninga av arealressursane skal vere miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern av jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske og dyr. Forbodet mot deling er mellom anna eit naturleg motstykke til føremålet i jordloven om å styrkje driftseiningane. I vurderinga er det eigedomen vurdert i eit langsiktig perspektiv som er det sentrale. Arealet er grunnlendt overflatedyrka jord inntil eksisterande bustadområde. Frådelinga vil ikkje svekke avkastninga bruket kan gi vesentleg. Etter ei samla vurdering, finn rådmannen å kunne rå til omdisponering og frådeling som omsøkt etter jordlova. Vatn, veg og avløp: Skal nytte eksisterande Høyring: Saka har vore på høyring hos fylkeskommunen. Ved ei mistyding vart saka ikkje send Fylkesmannen. Fylkesmannen fekk saka til klagevurdering, og er no kjend med saka. Naturmangfaldlova: Ingen registrering av særskilde naturtypar eller biotopar. Kulturminne: Ingen registrering av freda kulturminne eller SE-frak-bygningar i området Naboar: Naboane er ikkje er varsla. Det er ingen andre enn søkjar og kjøpar som vert berørt av delinga Vurdering: Dersom frådeling og samanføying vert gjennomført, vert bustadtomta 1,2 dekar. Den ligg vel 2 km frå Husnes sentrum, og tomta vert etter lokale tilhøve ikkje definert som stor. Det er trong for å auke bustadarealet for å få høve til å restaurere og byggje på huset til moderne standard. ønskjer tilflytting og spreidd busetting Tilleggsarealet er plassert på innmarksbeite Frådelinga vert ikkje i strid med landskap og naturinteresser. Som det går fram av jordlovshandsaminga framfor, vil frådelinga heller ikkje ha vesentleg verknad for landbruksinteressane. Eksisterande tomt med omsøkt tilleggsareal ligg innafor areal føreslege til spreidd bygging i framlegg til ny kommuneplan. Planen har ikkje juridisk rettsverknad, men framlegget syner rådmannen si vurdering av området. Ut i frå ei samla vurdering, finn rådmann å kunne rå til dispensasjon og frådeling av arealet til tillegg til bustadtomta etter pbl 19-2 og 20-1 Vedlegg: Søknad, Skriv frå Fylkesmann dagsett 31.8.2016 KLAGEBEHANDLING, forvaltningskomiteen Klagefrist: Uttale til klagen: Klagen kom innan fristen Klagen har vore sendt på uttale til søkjar. Eigar av 145/420 ( Kjøpar ar) kommenterte i e-post dagsett 4.11.2016. Samandrag av klagen m/kommentarar frå administrasjonen 1. Klagar hevdar frådelinga ikkje er i samsvar med godkjend arealplan. For å gje dispensasjon etter 19-2 i PBL, må føremonane være klårt større enn ulempene. Dei syner til at landbruksinteressene er sentrale. Det omsøkte arealet er dyrka mark. side 4
Kommentar frå administrasjonen: Kjøpar har i sin kommentar kome fram til at naudsynt areal i samband med bygging kan reduserast til 140 m2. Administrasjonen har rekna ut naudsynt areal ut i frå innsend byggjesøknad. I følgje skissa er naudsynt areal merka gult og vert 232 m2 om lag like stort som opprinnelege omsøkt areal. Skisse i frå søknad om byggjeløyve med administrasjonen si utrekning av naudsynt areal 2. Klagar hevder at det er viktig å ta vare på god matjord. Det omsøkte arealet er ein del av eit samanhengande jordbruksareal. Samfunnsnytta skal være stor før ein tek i bruk jord til anna føremål,. Dei peikar på den nasjonale jordvernstrategien vedteke i Stortinget 15.12.2015 der det står at det årleg ikkje skal omdisponerast meir enn 4000 dekar dyrka/dyrkbar jord i året, og at kommunane skal bidra til at måla vert nådd. Dei finn ikkje at samfunnsnytta av påbygget på bustaden å veg opp for tapet av dyrka jord. Dei meiner at dispensasjon undergravar kommuneplan som styringsverkty. Dei er uroa over rådmannen som syner til framlegg til kommuneplan som er på høyring. Sjølv om areal vert sett av til LNF bustadføremål i revidert plan, skal det ikkje være kurant å få dele i frå dyrka mark. Klagar hevder vidare at det er bør vere plass til påbygget innanfor eksisterande tomt. Kommentar Administrasjon er samd i at det viktig med jordvern. Vi meinte likevel i denne saka at omfanget av arealet som går tapt var lite. I sin kommentar til klagen har kjøpar redusert naudsynt areal til 140 m2. Dette gjev imidlertid ei lite hensiktsmessig utforming av grensa mot dyrka mark med omsyn på maskinhausting. side 5
Kjøpar har kommentert at det ikkje er aktuelt å byggje oppover då det der og kjem i konflikt med jordvern og gangveg. Etter administrasjonen sitt syn bør det kunne finnast alternative utbyggingsløysingar innanfor eksisterande tomteareal. 3. Klagar hevdar Samfunnsnytta ved å ta dyrka mark til utviding av privat bustad er liten. Kommentar frå administrasjonen: Etter ei samla vurdering, finn vi å ta Fylkesmannen si klage til følgje. Vedtaket sendast til: Fylkesmannen i Hordaland, justis og forvaltningsavdelinga for endeleg avgjerd. Kopi til: Partane Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Situasjonskart 3. Klage frå Fylkesmann 4.Uttale til klagen frå eigarar av bustadtomta Randi Elisabeth Bjelland og Svein Røssland side 6