Verdal kommune Sakspapir Reguleringsplan Tindvegen nedre 63 og Tindvegen 70 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Bernt Arne Helberg bernt.arne.helberg@innherred-samkommune.no 74048219 Arkivref: 2007/10112 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 14.10.2008 83/08 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til plankart sist revidert 16.05.08 endres på følgende punkt: Det avsettes fortau 2,25 cm bredt fra eksisterende vegkant, langs nordvestsiden av Tindvegen. De smale partiene av friområdet inn fra nedre Tindveg og Tindvegen avsettes til offentlig gang- og sykkelveg. Forslag til bestemmelser sist rev. 08.02.08 endres på følgende punkt: Maks mønehøyde reduseres fra 9,5 til 8,5 meter. Ny bestemmelse; Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Ny bestemmelse: Med hjemmel i kommunal vedtekt til Plan- og bygningsloven 69 settes krav om utarbeidelse av utomhusplan. Utomhusplanen innleveres og godkjennes samtidig med byggesøknaden. Utomhusplanen skal vise terrengforming, kantavgrensninger, fast dekke, vegetasjon, belysning, avfallshåndtering, lekeutstyr og annen utemøblering. Ny bestemmelse: Eksisterende høyspentlinje må være lagt i kabel før området tas i bruk til boligformål. Deretter legges forslag til reguleringsplan for nedre Tindveg 63 og Tindvegen 70 ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL 27-1,2. Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune.
Vedlegg: 02 Bestemmelser, datert 18.01.08 03 Beskrivelse, datert 18.01.08. 04 Plankart, sist rev. 16.05.08 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Revidert planforslag: Siden siste behandling har tiltakshaver Kvernmo AS besluttet å endre omfanget av planlagt bebyggelse fra fem til 3 boligenheter. Se revidert illustrasjonsplan under og vedlegg 04. Tiltakshaver har ikke sendt inn ny planbeskrivelse og bestemmelser. Illustrasjonsplan, sist rev. 01.06.08. Det forutsettes da at boligene får større grunnflate enn i opprinnelig forslag. Utnyttelsesgraden for området opprettholdes til 33 %. Tiltakshaver ønsker videre at ny bebyggelse kan oppføres både med saltak og pulttak, mens tidligere forutsetninger om mønehøyde maks 9,5 m og gesimshøyde maks 6,5 m opprettholdes.
Tiltakshaver informerte i brev datert 22.08.08 naboene om de planlagte endringene av planforslaget. Det er ikke kommet merknader til tiltakshaver eller kommunen på bakgrunn av den informasjonen. Høyspent: I saksframlegget i sak 20/08 til møte 05.02.08 i plan- og utviklingskomiteen er saksbehandlers vurderinger angående helsespørsmålet gjort uten grunnlag i kommunelegens uttalelse datert 21.02.08. Følgende vurdering ble derfor forevist medlemmene i PUK direkte i møtet: Sammendrag av kommunelegens uttalelse: Kommunelegen viser til hjemmel i: Kommunehelsetjenesteloven, Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler mv., Strålevernforskriften. Se vedlagte uttalelse. Det pekes på at lekeplassen planlegges i et ustelt friområde, og at det ikke opplysninger om at området er benyttet til aktiviteter som kan ha gitt forurensning av grunn. Statens strålevern har i samarbeid med Norges vassdrags- og energidirektorat utarbeidet informasjon til kommuner og utbyggere vedrørende bebyggelse nær høyspentanlegg, og har angitt grenseverdier. Stortingsproposisjon nr 66 (2005-06) side 61-65 har krav om utredninger. Se vedlegg 1. Jordkabel vil også kunne føre til magnetfelter som har innvirkning på helsen. Før reguleringsplanen godkjennes bør det foretas en utredning, som bør omfatte: - hvor mange bygg som kan få et magnetfelt på minst 0,4 µt og hvilke feltnivåer det er snakk om. Feltberegningene skal baseres på gjennomsnittlig belastning over året ut fra forventede endringer i belastningen de nærmeste årene. - mulige tiltak eller alternative løsninger, kostnader og andre fordeler og ulemper ved ulike tiltak, og begrunnelse for tiltakene. - basert på gjeldende kunnskapsstatus og sentral forvaltning (f.eks. Statens strålevern). Kommunelegens konklusjon: Reguleringsforslaget for Tindvegen nedre 63 og Tindvegen 70 bør ikke godkjennes slik det foreligger fra utbyggeren, da høgspenttracèen går over utbyggingsområdet jfr. kommunehelsetjenestelovens 4 a om miljørettet helsevern. Avdeling for samfunnsmedisin v/kommunelege I ber om at det utarbeides en utredning vedrørende magnetfelt og belastningen i utbyggingsområde før godkjenning av reguleringsplanen. Saksbehandlers vurdering:
Tiltakshaver har forutsatt at høyspentlinja skal legges i kabel. Det er derfor ikke lagt inn fareområde høyspent i reguleringsplanen, og følgelig kan ikke utbygging skje i henhold til planen hvis ikke linja legges i kabel. Høyspentlinje i kabel avsettes ikke til fareområde i reguleringsplaner. Det er enighet mellom kommunen, tiltakshaver og NTE om at linja skal legges i kabel. I tillegg til den aktuelle utbyggingssaken, er dette også nødvendig for å kunne ta i bruk ballbinge som er etablert under høyspentlinje. NTE er linjeeier og skal legge ned kabelen, og ser det som nødvendig i den forbindelse å flytte mastepunktet på elvebredden hvor linjen skal gå ned kabel. Grunneier i området har imidlertid protestert mot flytting av mastepunktet. NTE finner ikke grunn til å endre planene, men ber i brev datert 20.07.07 kommunen ta stilling til saken. (vedlegg 2) Innherred Samkommune har i brev datert 13.09.07., konkludert med at det aktuelle tiltaket ikke skal behandles etter plan- og bygningsloven og ber NTE forelegge saken for NVE (vedlegg 3) NTE opplyser om at saken nå ligger hos NVE. Saksbehandlers konklusjon: Det forutsettes at NTE som linjeeier og tiltakshaver i forbindelse med nedgraving av kabel gjør de nødvendige utredninger vedrørende magnetfelt. Prosessen med å legge ned kabel er i gang og kan/vil foregå uavhengig av reguleringsplanen. Kan ikke se at det er noen risiko å godkjenne reguleringsplanen med et eksisterende luftspenn på eiendommen, så lenge utbygging ikke kan skje før linja er lagt i kabel. Vurdering: Revidert planforslag: Sett i forhold til naboer og bygningenes tilpassing til eksisterende bebyggelse er det positivt at antallet enheter reduseres. Det vil også trolig bli mindre press på det innklemte offentlige friområdet. Det foreslås som sist, at maks mønehøyde begrenses til 8,5 m. Tiltakshaver har ikke lagt inn fortau, eller endret de smale passasjene av friområdet til offentlig gang- og sykkelveg, som foreslått i første behandling. Vi holder derfor fast ved vårt forslag til vedtak fra 04.03.08. Høyspent: Arbeidene med å få lagt høyspentlinja i jord er fremdeles ikke kommet i gang. Vi har vært i kontakt med NVE som opplyser om at de har saken til behandling, og venter en snarlig avgjørelse.
Vi holder fast ved vår vurdering/konklusjon fra tidligere behandling, som konkluderer med at utbygging ikke kan skje før luftlinja er fjernet selv om reguleringsplanen skulle bli vedtatt. For å presisere dette foreslår vi at det tas inn en rekkefølgebestemmelse. Det er imidlertid gode muligheter for at spørsmålet omkring høyspentlinja avklares i høringsperioden, før planen legges fram for 2. gangs behandling. Forslag: Ny bestemmelse: Eksisterende høyspentlinje må være lagt i kabel før området tas i bruk til boligformål. Foreslår at den framlagte reguleringsplanen legges ut til offentlig ettersyn. Utenomhusplan: I forbindelse med forrige gangs behandling hvor saken ble utsatt, ble det foreslått et krav om utenomhusplan som et tillegg i vedtaket. For at dette kravet helt sikkert skal bli fulgt opp i byggesaksbehandlingen må dette tas inn i bestemmelsene. Forslag: Ny bestemmelse: Med hjemmel i kommunal vedtekt til Plan- og bygningsloven 69 settes krav om utarbeidelse av utomhusplan. Utomhusplanen innleveres og godkjennes samtidig med byggesøknaden. Utomhusplanen skal vise terrengforming, kantavgrensninger, fast dekke, vegetasjon, belysning, avfallshåndtering, lekeutstyr og annen utemøblering. Kopi av tidligere behandling: Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 04.03.2008 20/08 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til plankart datert 29.01.08 endres på følgende punkt: Det avsettes fortau 2,25 cm bredt fra eksisterende vegkant, langs nordøstsiden av Tindvegen. De smale partiene av friområdet inn fra nedre Tindveg og Tindvegen avsettes til offentlig gang- og sykkelveg. Forslag til bestemmelser sist rev. 08.02.08 endres på følgende punkt: Maks mønehøyde reduseres fra 9,5 til 8,5 meter. Ny bestemmelse; Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Deretter legges forslag til reguleringsplan for nedre Tindveg 63 og Tindvegen 70 ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL 27-1,2.
Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Med hjemmel i kommunal vedtekt til Plan- og bygningsloven 69 settes krav om utarbeidelse av utomhusplan. Utomhusplanen innleveres og godkjennes samtidig med byggesøknaden. Utomhusplanen skal vise terrengforming, kantavgrensninger, fast dekke, vegetasjon, belysning, avfallshåndtering, lekeutstyr og annen utemøblering. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Verdal - 04.03.2008 Behandling: Fagsjef miljø, Øivind Holand, orienterte om saken før det var befaring. Utdelt i møtet: Notat av 21.02.08 fra kommunelege I til PBOM v/saksbehandler Bernt Arne Helberg. Lederen fremmet følgende forslag: Saken utsettes med følgende begrunnelse: Jordlegging av høyspentlinje må avklares. Ved votering ble utsettelsesforslaget enstemmig vedtatt. VEDTAK: Saken utsettes med følgende begrunnelse: Jordlegging av høytspentlinje må avklares. Vedlegg: 01 Plankart, sist revidert 19.11.07 (ikke vedlagt!) 02 Bestemmelser, datert 18.01.08 03 Beskrivelse, datert 18.01.08. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Sivilarkitekt Steinar Uddu har på vegne av Kvernmo AS fremmet forslag til bebyggelsesplan for Tindvegen nedre 63 og Tindvegen 70. Planen gjelder eiendommene gnr. 19/ bnr 32 (Verdal kommune) og gnr.19/ bnr 296+ 563 (Kvernmo as). Planen har som formål å legge til rette for 5 frittliggende eneboliger med tilhørende garasje/carport og sportsbod. Eksisterende bolig og uthus forutsettes fjernet.
Se tiltakshavers beskrivelse av planen, for mer utfyllende opplysninger om tiltaket.(vedlegg 03) Gjør oppmerksom på at det i beskrivelsen er vist til at det finnes barnehage i området, noe som ikke er tilfellet. Oversiktskart planområdet vist m/blå prikk. Medvirkning: Planarbeidet ble annonsert i Trønderavisa og Verdalingen ca. 20.06.07. Berørte naboer ble varsla den 03.11.07. På bakgrunn av dette varselet mottok tiltakshaver merknader fra Reidar Abelsen. Tiltakshaver har referert og kommentert dette innspillet i sin planbeskrivelse. Planforslaget er forelagt barnerepresentanten i Verdal kommune, som har kommet med følgende innspill den 20.02.08: Har ikke hatt mulighet for en grundig gjennomgang, og vil vurdere en endelig uttalelse i høringsperioden. Har kommet med følgende foreløpige uttalelse: Men umiddelbart reagerer jeg på det kan se ut til at det arealet som er avsatt til friareal/lek blir omkranset av bygninger på en slik måte at det kan virke som om det er forbeholdt noen få eiendommer og ikke allmennheten. En av naboene liker ikke at det blir lagt opp til en gangvei fram til dette friarealet, denne klagen blir det tatt hensyn til, og dermed blir arealet enda mer utilgjengelig en det hadde trengt å bli.
Planforslaget er også sendt på en intern høringsrunde i kommunen til fagområdene; teknisk, helse, oppvekst og kultur. Fra helsesiden påpekes at kommunehelsetjenesteloven har bestemmelser som skal sikre gode lekeplasser. Ut over dette ingen merknader. Planstatus: Området omfattes av reguleringsplan felt 4, Tinden, Verdalsøra, stadfesta 26.11.68. Her er området regulert til trafikkformål, forretningsbebyggelse/kontorer o.l, bolig og lek. En liten del av området omfattes også av reguleringsplan for gangveg Tinden, vedtatt 26.02.92. Her er en del av området avsatt til forretningsbebyggelse i forrige plan avsatt til boligformål. Se utsnitt av planstatus under. Planstatus planområdet vist m/hvit skravur. Vurdering: Plannavn: Tiltakshaver operer delvis med feil adresse i planmaterialet, men det presiseres at det er snakk om Tindvegen nedre 63 og Tindvegen 70. Plantype: Tiltakshaver benevner planforslaget som bebyggelsesplan. Eksisterende plan viser imidlertid forretningsbebyggelse for deler av planområdet. Foreslått endring av reguleringsformål, og gjør at planen må behandles som en reguleringsplan m/ endelig vedtak i kommunestyret.
Fortau: Planforslag m/forslag til fortau Det er bygd fortau på sørvestsiden av Tindvegen fram til krysset m/nedre Tindveg. Den opprinnelig reguleringsplanen fra 1968 viste fortau på begge sider av både Tindvegen og Nedre Tindveg. Overlappende plan fra 2002 viser ikke fortau. Det forholdsvis mye G/S- trafikk i området, fordi trafikken langs elvepromenaden kommer sørvest fra langs Nedre Tindveg og tar mot sørøst ned Tindvegen forbi planområdet. Vegmyndigheten i kommunen vurderer det derfor slik at det er behov for fortau videre sørøstover langs Tindvegen. Det er ønskelig å legge fortauet på nordøst siden av Tindvegen, der de fleste boligene ligger. Det konkrete arealbehovet er 2,25 cm fra eksisterende vegkant. Det foreslås derfor at det reguleres inn i fortau i planen, plassert som vist på skisse over. Forslag: Det avsettes fortau 2,25 cm bredt fra eksisterende vegkant, langs nordøstsiden av Tindvegen. Bebyggelsen:
Tiltakshavers 3D illustrasjon aksonometri sett i fugleperspektiv fra sørvest Eksisterende bolighus og uthus i planområdet er forutsatt revet. Bolighuset er trolig flyttet hit på 1950 tallet. Det foreligger ikke opplysninger som gjør at eksisterende bebyggelse er vurdert som bevaringsverdig. Eksisterende bebyggelse på tomta.
Tiltakshaver opplyser om at anslått mønehøyde blir ca. 8,1 m, og at en ramme på 8,5 meter er rikelig. Det er en fordel internt i feltet og i forhold til omgivelsene, å begrense høyden på bygningsmassen. Det foreslås derfor at maks mønehøyde begrenses i forhold til forslaget. Tiltakshaver anslår gesimshøyde på 6,5 m som tilstrekkelig, og ikke unødvendig høyt. Planforslaget legger opp til flatt tak på garasjer, med mulighet for terrasse. Dette gir mulighet for en attraktiv og luftig uteplass, men det er noen utfordringer mht. det arkitektoniske. Det er spesielt viktig at rekkverk får en god utforming. En slik høytliggende uteplass fører også til at det er fare for uønska innsyn i nabohager, og derfor blir skjerming ekstra viktig. Det forutsettes at disse momenta tas hensyn til i utomhusplanen og i forbindelse med byggesaken. Forslag: Maks mønehøyde reduseres fra 9,5 til 8,5 meter. Parkering: bestemmelsene har krav om 2 bilplasser/boenhet på egen tomt, som er i hht. kommunale vedtekter. Friområde - leik og uteopphold: Området som er regulert på ca 1 daa som regulert til offentlig friområde, kan ikke øremerkes de 5 aktuelle boligene. Dette området skal være tilgjengelig for alle, men det blir liggende såpass tett omkranset av boliger at det er lett for at det i praksis bare blir et tilbud til de aller nærmeste. I gjeldende reguleringsplan er de smale adkomst sonene inn fra gaten vist som gangveg, noe som gjør at tilgrensende boliger har vanskeligere for å privatisere dette smale beltet. Det foreslås derfor at disse adkomst sonene vises som offentlig gangveg, for å sikre allmennheten tilgang. Dette er i tråd med barnerepresentantens holdning. Tiltakshaver legger opp til at kommuneplanens krav om minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal/bolig skal tilfredstilles innenfor det offentlige friområdet. Friområdet på ca 1 daa tilfresstiller minstekravet til 20 boliger, dvs. 15 andre i tillegg de 5 innenfor det aktuelle planområdet. Dette anses som akseptabelt, spesielt fordi det er en stor lekeplass på andre siden av Tindvegen. Se bilde under.
Eksisterende lekeplass like utenfor planområdet. Forslag: De smale partiene av friområdet inn fra nedre Tindveg og Tindvegen avsettes til offentlig gang- og sykkelveg.
Utsnitt av illustrasjonsplan datert 30.10.07 Støy: antas å ikke være et problem i dette tilfellet. Høyspent: Eksisterende høyspentlinje over området er ikke regulert inn i planen som fareområde. Det kan derfor ikke bygges ut i henhold til planen før høyspentlinje er lagt i jordkabel. Det pågår en prosess med sikte på å få lagt høyspentlinja i kabel, og den prosessen går videre uavhengig av denne reguleringsplansaken. Universell utforming: Vi arbeider for ta følgende bestemmelse inn i alle arealplaner: Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Tiltakshaver opplyser om at de har ambisjoner om å oppfylle disse kravene, forutsatt at mangel på opparbeidet/isådd plen på vinters tid hindrer innflytting. Vi foreslår at
bestemmelse om universell utforming tas inn i planen. Det forutsettes at ev. utsettelse av ferdigstilling grønnareal pga. vinter, behandles som en dispensasjon i byggesaken. Forslag: Ny bestemmelse; Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn: Vi har gått gjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt. Se link: http://www.fylkesmannen.no/fmt_fagomrade.asp?tgid=2820&gid=2981&amid=10053 22 Utenomhusplan: For å sikre god opparbeidelse av alle utearealer og nødvendig skjerming av tomter og friareal, er det ønskelig med en utenomhusplan. Det foreslås derfor at det settes krav om at det skal utarbeides en slik plan, som behandles samtidig med byggesaken. Forslag: Med hjemmel i kommunal vedtekt til Plan- og bygningsloven 69 settes krav om utarbeidelse av utomhusplan. Utomhusplanen innleveres og godkjennes samtidig med byggesøknaden. Utomhusplanen skal vise terrengforming, kantavgrensninger, fast dekke, vegetasjon, belysning, avfallshåndtering, lekeutstyr og annen utemøblering. Utbyggingsavtale: Kommunen ser det som nødvendig med utbyggingsavtale i dette tilfellet. Aktuelle tema er fortau, friområde, vann- og avløp m.m. Utbyggingsavtale vil bli behandlet som en egen sak ihht. plan- og bygningsloven 64. Det foreslås at det tas inn en forutsetning om utbyggingsavtale i vedtaket. Forslag: Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Konklusjon: Planforslaget viser fortetting av et attraktivt sentrumsnært område, samtidig som muligheter for leik og uteopphold er sikra i nødvendig grad. Området har lett adkomst og tilgang til nødvendig infrastruktur. Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset omgivelsene og strøkets karakter. Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.