Fitjar kommune Arkivkode: 49/274 Saksmappe: 2016/691 Sakshandsamar: Atle Tornes Dato: 18.10.2017 MØTEBOK PlanID 201602 Stadfesting v plan - Detaljregulering for del av Hellandsjøen, småbåthamn m.m. Utval sak Utval Møtedato 92/17 Utval for plan og miljø 24.10.2017 48/17 Kommunestyret 22.11.2017 Vedlegg: 1 Plankart dagsett 22.05.17. 2 Føresegner Hellandssjøen 17.10.17. 3 Tillegg til Planomtale Hellandssjøen (planid 201303) dagsett 17.10.17 4 Marina - fortøyning 5 Høyringsuttale frå Fylkesmannen i Hordaland 6 Høyringsuttale frå Telenor 7 Høyringsuttale frå NVE 8 Høyringsuttale frå Hordaland fylkeskommune 9 Kommentarar til høyringsuttalane frå Gøtz as dagsett 29. 08. 17. 10 Skriv: Reguleringsplan ved Hellandsjøen konklusjon etter møte med Karsten Helland 4. oktober 2017. 11 E-post frå Karsten Helland 4 oktober 12 E-post frå Karsten Helland 5 oktober 13 Tilbakemelding Hellandssjøen vurdering etter møte 8 okt 14 E-postkorrespondanse Fitjar kommune og Helland 16 17 okt Utrykt dokument: Høyringsdokument sak PS 53/17 dagsett 13. juni 2017 med vedlegg. Bakgrunn: I 2015 vart det godkjent ein reguleringsplan for Hellandssjøen, «Detaljregulering for 49/274 m.fl., Hellandssjøen», med planid: 201303. Det er 29.5.2017 motteke forslag om å endra delar av planen ved ny detaljregulering. Det er 4 føremål med den nye planen: å endre retninga på småbåthamna, slå saman dei to tomtene som er regulert til konsentrert fritidsbustadar innanfor FK2, regulera inn ein ny fritidsbustad (H55), samt å utvide tomtegrensa for H21 mot veg. Ny plan vil erstatta/oppheva eksisterande plan i det aktuelle delområdet. Forslagsstillar er Karsten André Helland, og konsulent er Gøtz AS. Forslaget vart, etter vedtak i Utval for plan og miljø 13. juni 2017, sak PS 53/17, lagt til 1. gongs høyring i perioden 23. juni 17. august 2017. Høyringsuttalar: Det er kome 4 høyringsuttalar, som er kommentert av tiltakshavar i skriv av 29. 08.17: Tre av desse, Telenor, Fylkesmannen og NVE, har ikkje merknader til planen. Hordaland fylkeskommune (HFK) har merknader til 2 punkt: Storleik på hytte i FK2 og at tilknytt båtplass er privat. Dette vil bli vurdert nedanfor.
Planstatus: Planområdet er i kommuneplanen vist som område for fritidsbustader, friluftsområde i sjø, samt småbåthamn. Utsnitt frå eksisterande kommuneplan. Området er no regulert som del av reguleringsplan for gbnr 49/274 m.fl., Hellandssjøen (planid: 201303), vedteken 30.09.2015, og vist som fritidsbustader- konsentrert og frittliggjande, naust, kai, parkeringsplassar, køyreveg, småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone, friluftsområde i sjø og vassdrag, samt småbåthamn. Eksisterande reguleringsplan i området.
Omtale av planområdet: Planområdet ligg på vestsida av Storavatnet og Fv75 ved Hellandsfjorden i Fitjar kommune. Planområdet er ein del av området som er regulert i «Detaljreguleringsplan for 49/274 m.fl., Hellandssjøen» med plan ID 201303, og utgjer i alt ca. 16,8 daa. Avgrensing av planområdet. Ny planavgrensing fylgjer i stor grad eksisterande reguleringsplan, men i området kring småbåthamna (SH2), er plangrensa utvida litt ut i sjø i høve til eksisterande reguleringsplan. Dette for å få nok areal til å endre retning på bryggene innanfor SH2. Ny plan vil erstatte/ oppheve eksisterande plan i dette området. Årsaka til at ein vil endre retninga på småbåthamna er at området kan vera svært vêrhardt, og ei retningsendring på småbåthamna vil gjere hamna meir funksjonell. Dette ville blitt handsama som ei mindre endring, viss ikkje deler av området var utanfor grensa for den gamle planen. Formålsnamn og nummerering av tomter er vidareført frå hovudplanen. Ein har teke utgangspunkt i eksisterande kart og føresegner. Det er laga eit nytt kart som gjeld for det aktuelle området. Det er dermed eit kart for hovudplanen og eit tilleggskart for det aktuelle området. Karta er ikkje endra etter høyringa. Det er laga eit tilleggsskriv til planomtalen for hovudplanen. I høve til høyringa er det ei endring vedrørande område FK2. Dermed vil planomtalen for hovudplanen (planid: 201303) framleis gjelda, men med justeringar i tilleggsskrivet. Føresegnene for den nye planen er endra der det var nødvendig, slik at det no er to sett føresegner, for kvart sitt område. Det er ikkje motstrid mellom dokumenta. I høve til høyringa er føresegnene endra for område FK2, jf pkt 3.3.3. Endringar i ny plan er grundig utgreidd i saka. Hovudendringane i høyringsdokumentet med dei endelege konklusjonane, var som fylgjer (med administrasjonen sine kommentarar etter høyringa i kursiv):
Småbåthamna I området kring småbåthamna, er plangrensa utvida litt ut i sjø i høve til eksisterande reguleringsplan. Sjå markering på utsnitt frå ny plan. Dette for å få nok areal til å endre retning på bryggene innanfor SH2. Utsnitt frå gjeldande plan Utsnitt frå ny plan Den ønska vridinga i nordvestleg retning, medfører at ein må gå utanfor plangrensa for hovudplanen. Dette området er vist som friluftsområde i sjø i kommuneplanen, og dette er noko av grunnen til at ein må ha full planbehandling i staden for mindre reguleringsendring. Reguleringsendringa medfører at 508m 2 som i dag ligg inne som friluftsområde i sjø i gjeldande kommuneplan vert omregulert til småbåthamn. Samstundes vert 301m 2 (FS6) som i dag er regulert til småbåthamn i gjeldande reguleringsplan, tilbakeført og omregulert til friluftsområde i sjø og vassdrag. Det er ingen merknader til dette, og høyringsforslaget vert foreslått stadfesta. Samanslåing av konsentrerte fritidsbustader i FK2 Forslagsstillar ønsker å byggje berre éin konsentrert fritidsbustad (rorbu) i staden for to. Dette mellom anna fordi to eigedomar genererer to eigedomsavgifter. Ein ynskjer difor å slå saman dei to tomtane for konsentrerte fritidsbustader i FK2 til ei tomt. Arealet vert som før, og ein tek ikkje ut noko areal til fritidsføremål med endringa, men talet på einingar i strandsona vert redusert med 1 eining. Den eine fritidsbustaden som er att kan såleis byggjast dobbelt så stor. I føresegnene har ein lagt inn at fritidsbustaden innanfor FK2 kan ha maks BYA=110m 2, slik at ein tek ikkje ut noko areal til fritidsføremål sjølv om ein tek ut ei eining. Vidare har ein lagt inn at fritidsbustaden kan byggjast med 2 møner, men skal då framtre som eit bygg med felles samanfallande vegg på midten. Hordaland fylkeskommune har merknad til storleiken av det aktuelle bygget, og tilknytt kai. Kommunen ynskjer til ein viss grad å ta omsyn til merknaden. Ein har nedanfor lagt fram eit justert forslag til ny plan.
Ny fritidsbustad Tiltakshavar ønsker å erstatte den reduserte fritidsbustaden i FK2 med ein ny fritidsbustad i området mellom H47 og H21. Denne vil kome lengre vekk frå strandsona. Utsnitt frå gjeldande reguleringsplan Utsnitt frå ny detaljregulering Dette området er i gjeldande reguleringsplan vist som Friluftsområde (F15). Det aktuelle området for den nye fritidsbustaden ligg delvis i ei myr, så dette er ikkje eit areal som vert nytta av ålmenta i dag. Dersom området vert opparbeidd for ein fritidsbustad, vil området verta drenert. Ny plan syner eit nytt areal på 729 m 2 til fritidsformål, med byggjegrense på 4 meter, og med ei planlagt høgdeplassering på ca. 2,5 m.o.h. for overkant kjellargolv. Når det gjeld parkering for ny fritidsbustad, så vil dette skje på eiga tomt. Det er ingen merknader til dette i høyringsrunden, og forslaget vert foreslått stadfesta. Utviding av eigedomsgrense Eigarane av H21 ynskjer å utvide den eksisterande tomta inn mot veg f_v3. Dette vil forenkle tilkomst og parkering for H21. Utsnitt frå gjeldande reguleringsplan Utsnitt frå ny detajregulering Arealet mellom tomta og tilkomstvegen er i gjeldande reguleringsplan vist som «friluftsområde» (F14 og del av F15), og er i realiteten ikkje brukande til noko og vert liggjande som eit restareal. I ny detaljregulering går fritidsformålet til veg f_v3, men byggjegrensa er lik gjeldande reguleringsplan. Siktsonane som låg inne i gjeldande reguleringsplan (H140_23 og H140_24) har ein teke ut, men det vil framleis vere krav til sikt for avkøyrsla til bustaden. Det er ingen merknader til dette i høyringsrunden, og forslaget vert foreslått stadfesta.
Vurdering av detaljreguleringa: Planen er ikkje omfatta av plan- og bygningslova 4-1 (planprogram) eller 4-2 andre ledd (planbeskriving og konsekvensutgreiing). Hytte på FK2. Hordaland fylkeskommune har merknad til storleiken som ei eining, og foreslår 80 kvm grunnflate. Dei har og merknad til at bryggja er føresett å vera privat. HFK har likevel ikkje motsegn til forslaget. Kommunen ynskjer til ein viss grad å ta omsyn til merknaden kva gjeld storleik på bygget. Eit bygg med grunnflate på 110 kvm, 3,2 meter gesims og 6,0 meter maks høgde kan i prinsippet innreiast i 2. etasje med kring 70 kvm. slik at samla buareal blir kring 180 kvm. Dette vurderer me som for stort i strandsona, og vil rå til ein reduksjon, som drøftinga nedanfor viser. Når det gjeld bryggja så er det naturleg med ei bryggje på området. Med berre ei hytte blir den privat, då det ikkje er andre «naturlege» brukarar av kaien. Sjå elles merknad frå Gøtz (vedlegg 8 ). Bryggja blir ikkje tilrådd endra. Administrasjonen hadde møte med Karsten Helland 4. oktober 2017 for å drøfta FK2, og mogleg reduksjon av areal. Referat frå møte med konklusjonar ligg som vedlegg til saka. Etter utsendt referat 5. oktober har Helland kome med ytterlegare innspel, i mail av 5. oktober, ynskje om å la gjeldande regulering stå, med to hyttar a 55 kvm, i mail av 6 oktober, der han ynskjer å prioritera ei vinkelhytte, i mail 16. oktober med ytterlegare innspel, og i to mailar av 17. oktober. Det er kommentarar frå administrasjonen i mailar dagsett 16 oktober, og to mailar av 17 oktober, der det går fram at dette er avklart. Ein viser til vedlegg 10 og 11. Vurdering: Å ta inn ei ekstra bueining er ikkje i samsvar med høyringsforslaget, og at det i tilfelle bør tilsei at den nye eininga H 55 går ut. Me ser det lite tenleg. Administrasjonen meiner at ei vinkelhytte ikkje vil gje uttrykk for framhald av ei naustrekke med maritimt preg, som føresett i planarbeidet, jf 3.3.3. og 3.3.5. Rettnok er det eit «ikkje naust» sett frå vest i andre enden av rekkja(hjørne), men det ser ut som naust frå nord. Ei vinkelhytte med full høgde vil og ha marginalt større negativ verknad på sikt frå bakkant. Me ynskjer ikkje dette alternativet, som og vart dessutan vurdert ved 1. gongs høyring, men avvist. Administrasjonen har ikkje merknader til at det blir eit saksa bygg, med 3 m saks mellom eine halvparten og den andre halvparten, sjølv om det kan diskuterast om det er «samanfallande vegg» etter 3.3.3. Administrasjonen vil rå til ei maksimal breidde på 12 meter sett frå sjø for ei eining. Dette for at det ikkje skal bli for stort mishøve breidde/djupne. Fylkeskommunen meiner at 110 kvm er for stort bruttoareal, og «fotavtrykket» blir ytterlegare større ved eit «saksa» bygg dersom ein og reknar krokane med. Med brutto areal på 110 km, og med 12 meter breidde, blir djupna 9,17 m. Administrasjonen er delvis samd med fylkeskommunen i at det er for stor grunnflate, men at det er noko mellom 80 og 110 kvm. Ein vil likevel kunne tilrå eit bygg med samla areal på 110 m2, dersom det eine løpet blir brukt som naust i hovudetasje. I naustdelen kan 1/3 av arealet brukast til anna areal, til dømes dusj, som for øvrige kombinerte eigedommar i feltet. Det bør ikkje opnast for altan på sida mot sjø, då det ikkje har maritimt preg, og bryt med rekkja elles. Ein står då ovafor eit val mellom to modellar: a) Eit med grunnflate på 80 m2 som fylkeskommunen ynskjer,
b) eit saksa bygg frå 90 til 110 m2 grunnflate. Enten berre hytte eller hytte kombinert med naust i eit løp. Val av modell vil ikkje ha konsekvens for plankartet, men vil påverka planomtale og føresegner. Kulturminne Det er ingen kjende kulturminne innanfor området som er omfatta av reguleringsendringa. Økonomiske konsekvensar Reguleringsendringa medfører i ikkje økonomiske konsekvensar for kommunen. Båthamna Hovudårsaka til reguleringsendringa var småbåthamna. Retningsendringa gjer at bryggjeanlegget vert meir robust til å tole vêr og vind i området. Det vil verta plass til ca. 27 båtar (3 ekstra). Samla vurderer administrasjonen båthamna som ein positiv verknad ved ny plan. Støy Reguleringsendringa vil ikkje medføre støyproblem. Friluftsliv/strandsone Området er i bruk som bustad-, fritidsbustad- og naustområde i dag, og det ligg til sjø. Det er nytta til bading, fisking og rekreasjon. Området mellom H21 og f_v3 ligg inne som friluftsområde i gjeldande plan, men arealet vert no innlemma i H21. Dette medfører at arealet i større grad kan verta stelt, i motsetning til å liggje brakk. Dette meiner administrasjonen kan gje ein positive verknadar ved ny plan. Fritidseining innanfor FK2 som vert teken ut, frigjev ein parkeringsplass innanfor f_p11 til brukarane av badeområdet. Dette er ein positiv verknadar ved ny plan. Hytte H 55. Ny frittliggjande fritidsbustad H55 privatiserer eit nytt område på 729 m 2 som i gjeldande plan ligg inne som friluftsområde i strandsona. Dette området vert likevel ikkje vurdert til å liggje innanfor funksjonell strandsone. Den nye fritidsbustaden H55 vil ikkje stele sol eller utsikt frå eksisterande fritidsbustader i området. Dette då den vert liggjande lågare i terrenget enn bakanforliggjande fritidsbustader. Visuelle inngrep Viser til planomtalen som vart laga i samband med førre regulering (planid: 201303). Den nye frittliggjande fritidsbustaden (H55) som er lagt inn i samband med reguleringsendringa, ligg i bakkant av eksisterande konsentrerte fritidsbustader/rorbuer og naust, og vil såleis ikkje endre det visuelle inntrykket frå sjø. Fritidsbustaden vert liggjande lågt i terrenget og har ein maks mønehøgd på 5,5m. Fritidsbustaden skal byggjast med maks 1 etasje, og vil såleis vere lågare enn rorbuene i framkant. Universell utforming Reguleringsendringa medfører ikkje endringar i høve til planomtalen som vart laga i samband med førre regulering (planid: 201303). Born og unge sine interesser Reguleringsendringa medfører ikkje endringar i høve til planomtalen som vart laga i samband med førre regulering (planid: 201303 Folkehelse Reguleringsendringa medfører ikkje endringar i høve til planomtalen som vart laga i samband med førre regulering (planid: 201303
Talet på bueiningar I reguleringsendringa vert ein konsentrert fritidsbustad fjerna og det vert lagt til ein frittliggjande fritidsbustad litt lenger vekke frå strandlinja (H55). Det totale talet på einingar innanfor det regulerte området er såleis ikkje endra. ROS- analyse Reguleringsendringa medfører ikkje endringar i høve til den ROS- analysen som vart utarbeidd i samband med førre regulering (planid: 201303), men retningsendringa for småbåthamna gjer denne meir robust og vil tola større påkjenningar frå vêr, vind og sjø. Konklusjon Rådmannen er samla sett positiv til forslaget, og rår til at Utval for plan og miljø godkjenner planen med dei foreslåtte endringane slik som dei var på høyring, med eit unntak, for område FK2. Område FK2 er eit framhald av eksisterande naust/hytterekke, som har eit maritimt preg. Bygget må difor framstå som nokonlunde likt den øvrige rekka. Ei tradisjonell hytte (vinkelhytte) høver ikkje med dette, og vart dessutan avvist i høyringsdokumenta. Administrasjonen meiner at dette ikkje bør takast inn no. Samla grunnflate (BYA) er no redusert dersom heile bygget vert nytta til hytte. Etter drøfting med tiltakshavar er ein komen til fylgjande konklusjon: Fritidsbustaden skal byggjast med to møne med møneretning vinkelrett på strandlinja. Bygget skal framtre som eit bygg med samanfallande vegg på midten. Bygget kan likevel saksast maksimalt 3 meter. BYA = 90-99 kvm. Det kan byggjast maks 1.etasje pluss innreidd loft. Dersom eit av løpa vert innreia som naust i 1. etasje, kan BYA vera inntil 110 kvm. Inntil 1/3 av naustdelen kan i tilfelle nyttast til anna opphald. Maksimal breidde sett frå sjø skal vera 12 meter. Det vert ikkje opna for altan på sida mot sjø. I føresegnene er det sett vilkår om mønehøgd, gesimshøgd, bevaring av svaberg og plassering. Framlegg til vedtak/tilråding: Utval for plan og miljø rår kommunestyret til å gjera fylgjande vedtak: Detaljregulering for del av Hellandssjøen, Småbåthamn mm, PlanID 1222_201602 datert 17.10. 2017, med kart dagsett 22.05.17, føresegner dagsett 17. 10.17 og tilleggsdokument til planomtale dagsett 17.10.17, vert stadfest. Vedtaket vert gjort med heimel i 12-12 i Plan- og bygningslova. Samstundes vert oppheva: Del av planid: 201303, kart og føresegner, som galdt for den delen som no vert omfatta av det området som inngår i PlanID 1222_201602. Behandling i Utval for plan og miljø - 24.10.2017: Rådmannen orienterte om saka i møtet. Rådmannen viste til at ei linje skal strykast i føresegnene 3.3.3, som unødvendig: «Bygget skal ikkje plasserast lågare enn kote + 2,5.» Han viste og til nokre små tilpassingar i planomtalen, som no er bakt inn. Utvalet godkjende desse endringane i møtet.
Tilråding til kommunestyret: (Samrøystes) Detaljregulering for del av Hellandssjøen, Småbåthamn mm, PlanID 1222_201602 datert 17.10.2017, med kart dagsett 22.05.17, føresegner dagsett 17.10.2017 og tilleggsdokument til planomtale dagsett 17.10.2017, vert stadfest. Vedtaket vert gjort med heimel i 12-12 i Plan- og bygningslova. Samstundes vert oppheva: Del av PlanID: 201303, kart og føresegner, som galdt for den delen som no vert omfatta av det området som inngår i PlanID 1222_201602. Behandling i Kommunestyret - 22.11.2017: Vedtak: (Samrøystes) Som framlegg. Atle Tornes Rådmann Saksframlegget er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift.