STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 43/1 Arkivsaksnr: 2016/5195-9 Saksbehandler: Knut Krokann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 43/1 Berget - deling og dispensasjon Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med søknad om fradeling av areal fra eiendommen Berget, gnr. 43 bnr. 1, jf. utredning og vurdering av søknaden. Med hjemmel i jordloven 9 og 12 avslås søknad om omdisponering og fradeling av areal fra eiendommen Berget, gnr. 43 bnr. 1, jf. utredning og vurdering av søknaden. Vedlegg: 1. Søknad om deling datert 15.05.2016 2. Situasjonskart datert 12.05.2016 3. Brev fra kommunen 13.06.2016 4. Søknad om dispensasjon datert 01.09.2016 5. Kontrakt datert 07.06.2001 6. Kart datert 23.02.2001 7. Brev til regionale høringsinstanser 25.10.2016 8. Oversiktskart datert 25.10.2016 9. Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune 27.10.2016 10. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 24.11.2016 11. Brev fra Svein Kvarving 13.11.2016 12. To kartskisser 13. Kvittering datert 05.06.2001 14. Bilde udatert 15. Bilde datert 13.11.2016 16. Brev fra kommunen 08.12.2016 17. E-post fra Rolf Charles Berg 02.01.2017 18. Delingssak fra 1996 19. Kart fra delingssak 1996 20. Avtale datert 21.05.1996
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Saksopplysninger Ingrid Hernes Berg har søkt om fradeling av en parsell på 62,1 dekar fra eiendommen Berget, gnr. 43 bnr. 1. Formålet med delinga er å legge parsellen til eiendommen Berget, gnr. 43 bnr. 2 som eies av Ranka Eric Kvarving og Svein Anders Kvarving. Denne eiendommen ble etablert i 1997 ved fradeling av 2034 kvm fra gnr. 43 bnr. 1. Eiendommen har en betydelig bygningsmasse. Nordøst for boligen er det etablert et garasjeanlegg eller redskapshus uten at dette er behandla etter planog bygningsloven, og byggverket er ikke registrert i matrikkelen. I kommuneplanens arealdel ligger det omsøkte arealet i område for landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR-område). Ifølge NIBIO består eiendommene Kirkeskatval, gnr. 42 bnr. 1 og Berget, 43 bnr. 1 av ca. 2200 dekar, og av dette er ca. 580 dekar fulldyrka jord, ca. 3 dekar overflatedyrka jord, ca. 8 dekar innmarksbeite og ca. 1373 dekar produktiv skog. Eiendommen drives med kornproduksjon og svinehold. Det omsøkte arealet er klassifisert til å bestå av ca. 12 dekar fulldyrka jord, ca. 3 dekar overflatedyrka jord, ca. 8 dekar innmarksbeite, ca. 34 dekar produktiv skog og ca.5 dekar anna areal. Dispensasjonssøknaden er begrunna med at det i 2001 ble inngått en langsiktig leieavtale som gir leietakeren mulighet for å søke deling. Leietakeren ønsker nå å få fradelt og kjøpt arealet. I kontrakten er det vist til at avtalt areal er ca. 40 dekar, mens tilhørende kart viser et areal på vel 62 dekar. Søknaden om dispensasjon er sendt på høring til regionale høringsinstanser. Nord-Trøndelag fylkeskommune har ingen merknader til søknaden. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har i brev 24.11.2016, ut fra hensynet til regionale og nasjonale jordverninteresser, gått imot at det gis dispensasjon og har bedt om å bli orientert om et eventuelt dispensasjonsvedtak. Videre er det ut fra planhensyn sterkt frarådd å gi dispensasjon Svein Kvarving har i brev 13.11.2016 redegjort for den inngåtte avtalen, bruken av det aktuelle arealet og planlagt bruk av arealet. Kvarving har lagt ved kontrakt, kvittering for oppgjør, kart og bilder. Han har vist til at det er uoverensstemmelse mellom kartet som fulgte avtalen og kartet som fulgte søknaden. Kvarving har opplyst at eiendommen er utleid til Aleris og at det er hensiktsmessig for denne leietakeren å ha tilgang på det aktuelle arealet. Aleris Ungplan & BOI AS ba 08.11.2014 om kommunens vurdering av behovet for bruksendring av eiendommen fra bolig til barneverninstitusjon. Kommunen har i brev 28.11.2014 og 17.11.2015 kommet til at det ikke er nødvendig for Aleris å søke bruksendring for deres virksomhet. Søkeren er i brev 08.12.2016 orientert om opplysningene fra Kvarving om uoverensstemmelsene mellom avtalen og søknaden. Søkerens ektemann Rolf Charles Berg har i e-post 02.01.2017 opplyst at søknaden ikke endres med hensyn til arealstørrelse.
Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap, og vurderingene skal gå fram av vedtaket. Ut fra tilgjengelige opplysninger (Naturbase og artskart fra Artsdatabanken) er det ikke grunn til å anta at fradeling og dispensasjon vil påvirke naturmangfoldet i området. Det er nødvendig med behandling etter jordloven og etter plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 og 20-1 bokstav m. Etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 bokstav m må det søkes om tillatelse til: «opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. lov om eigedomsregistrering. Slik tillatelse er ikke nødvendig når tiltak etter første punktum skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan». I pbl. 26-1 heter det: «Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. lov om eigedomsregistrering, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». Formålet med jordloven er at arealressursene skal brukes på den måten som best gagner samfunnet og yrkesutøverne i landbruket. Det er derfor gitt bestemmelser som regulerer bruk og deling av landbruksareal. Rundskriv M-1/2013 gir retningslinjer for behandling av søknader om omdisponering og fradeling av areal på landbrukseiendommer. Svein Kvarving har opplyst at han har brukt det aktuelle arealet til beite for storfe, sau og hest. Ut fra ortofoto ser det i tillegg ut til at deler av arealet har vært brukt til fotballbane. Kvarving har opplyst at deling ikke vil medføre endra bruk av arealet og at det for Aleris sin bruk av eiendommen gnr. 43 bnr. 2 er hensiktsmessig med denne bruken. Da gnr. 43 bnr. 2 ble oppretta, var formålet bolig. Det legges til grunn at hensikten med avtalen inngått i 2001 var å sikre interessene knytta til eiendommen som boligeiendom ved å gi muligheter for oppføring av bygninger og ulike andre formål utenom LNFR-formålet. Da deler av det aktuelle arealet er tatt i bruk til anna formål enn jordbruk og Kvarving ønsker at denne bruken skal fortsette, er det nødvendig med behandling etter jordloven 9. Jordloven 9 første og andre ledd lyder: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar». I den grad jordbruksarealet på Berget til andre formål enn jordbruk, vil det være i strid med jordloven 9. Svein Kvarving har i brev 13.11.2016 opplyst at han vil bruke jordbruksarealet til beite og at han vil søke om tillatelse til å ha redskapshus stående der det ble oppført i 2003. Kvarving har vist til at det tidligere sto redskapshus her, men det finnes ingen slike opplysninger i kommunens arkiv eller i offentlige kart. Redskapshuset med tilhørende manøvreringsareal og
lagringsplass er etablert på areal som var fulldyrka jord uten at det er søkt om omdisponering etter 9 eller tillatelse etter pbl. Spørsmålet om omdisponering skal tillates vil avhenge av om det er grunnlag for å tillate at eksisterende bebyggelse skal få stå. Det er derfor vanskelig å ta stilling til omdisponeringsspørsmålet uavhengig av byggesaksspørsmålet. Svein Kvarving har vist til at det ikke er planer om å bruke det omsøkte arealet til andre formål enn det som arealet brukes til i dag. Hvis det aktuelle arealet legges til boligeiendommen gnr. 43 bnr. 2, vil det være grunn til å anta at eiendommen vil bli mer aktuell for annen bruk og flere formål enn hva den er i dag. Det vil dermed kunne bli økt press for å få tatt i bruk det aktuelle arealet til andre formål enn jord- og skogbruk. Etter jordloven 12 skal det ved vurdering av om delingssamtykke skal gis, blant anna legges vekt på om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår blant anna hensynet til vern av arealressursene, om delinga fører til ei driftsmessig god løsning og om delinga fører til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Delingssamtykke kan gis dersom det vil ivareta hensynet til bosetting i området. Fradeling vil bidra til å svekke arealressursene på eiendommen. Sjøl om det på driftsenheten drives kornproduksjon og deler av dyrkajorda på Berget egner seg dårlig til kornproduksjon, vil fradeling føre til at potensialet for driftsinntekter blir mindre. I et langsiktig perspektiv er det viktig at landbrukseiendommer ikke stykkes opp slik at det blir dårligere grunnlag for landbruksdrift. Det skal videre tas hensyn til om deling kan føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Forutsatt at delinga ikke fører til ny boligbebyggelse eller annen ny aktivitet i området, vil det neppe kunne bli drifts- og miljømessige ulemper. Etter jordloven 12 fjerde ledd kan det legges vekt på bosettingshensynet. Så lenge det ikke etableres ny boligbebyggelse, vil det ikke ha bosettingsvirkning. Da det ikke er utfordringer med å opprettholde folketallet på Skatval, vil det uansett ikke være grunnlag for å legge vekt på bosettingshensynet etter jordloven 12. Kvarving har vist til at fradeling ikke vil føre til endring i arealbruken. Da eiendommen gnr. 43 bnr. 2 ble godkjent fradelt i 1996, var det til boligformål. I dispensasjonsspørsmålet ble det lagt vekt på at det hadde vært en egen boplass på tomta og at det fortsatt sto ei bygning på tomta. Eiendommen har siden vært brukt til boligformål. Ved å legge et areal på ca. 62 dekar til en boligeiendom vil det være boliginteressene som vil være styrende for bruken av det aktuelle arealet. Det er etter jordloven 8 krav om at jordbruksareal skal drives, men det vil være vanskeligere for myndighetene å håndheve denne plikten når det er boliginteressene som gjør seg mest gjeldende. Sjøl om det med dagens driftsform på driftsenheten gnr. 42 bnr. 1 og gnr. 43 bnr. 1 er mindre behov for det aktuelle arealet, er det etter dette ikke i tråd med jordloven å tillate omdisponering og fradeling. Den omsøkte tomta ligger i område som i kommuneplanens arealdel er vist som område avsatt til landbruks-, natur og friluftsformål, samt reindrift (LNFR-område). Ifølge bestemmelser til kommuneplanens arealdel kapittel 5.1. er dette «areal for landbruk, natur og friluftsliv og reindrift der det bare er tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendige for drift av næringsmessig landbruk, dvs. jordbruk, skogbruk eller reindrift, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, jf. veileder T 1443 om plan- og bygningsloven og Landbruk Pluss fra 2005, i tillegg til aktuelle tilretteleggingstiltak for friluftslivet». Søkeren er i brev bedt om å søke dispensasjon fra kommuneplanens areal del. Bakgrunnen for dette var at rådmannen vurderte søknaden slik at det skulle fradeles et tilleggsareal til en boligeiendom. I delingssøknaden var det også oppgitt bolighus som formål med delinga.
Svein Kvarving har vist til at det ikke vil bli noen endring i bruken av det aktuelle arealet da han siden 2001 har brukt arealet til beite. Han har stilt spørsmål om hvorfor det er nødvendig med dispensasjonsbehandling. Det er praksis for at fradeling til såkalla «uendra bruk» kan skje uten dispensasjon i de tilfellene at bruken ble lovlig etablert før det ble vedtatt arealplan for området. Bakgrunnen for dette er at arealplaner etter plan- og bygningsloven får virkning bare for framtidig arealbruk. I dette tilfellet er det inngått en kontrakt med et innhold som utløste søknadsplikt etter jordloven 12 og plan- og bygningsloven 20-1 første ledd bokstav m (tidligere pbl. 93 bokstav h). Det går fram av kontrakten at partene var klar over at det før overskjøting var nødvendig å søke om deling. Kvarving har i tillegg til å bruke arealet til beite satt opp garasje/redskapshus og brukt deler av arealet til ballplass. Da avtalen og bruken av deler av det aktuelle arealet, ikke anses for å være lovlig, kan ikke søknaden vurderes å være fradeling til «uendra bruk». Søknaden innebærer at areal avsatt til LNFR-område legges til en boligeiendom og at areal tatt i bruk til formål utenom LNFR-kategorien søkes godkjent. Hvis det omsøkte arealet legges til boligeiendommen gnr. 43 bnr. 2, vil det kunne føre til økt press for endra bruk av eiendommen i strid med LNFR-formålet. Den privatrettslige avtalen og Kvarving sin bruk av arealet kan ikke tillegges vesentlig vekt ved vurdering etter pbl. Rådmannen vurderer det slik at det er nødvendig med dispensasjon etter 19-2. Søknad om dispensasjon krever grunngitt søknad, jf. pbl. 19-1. Kommuneplanens arealdel er det viktigste styringsredskapet for arealbruken i kommunen. Kommunestyret vedtok kommuneplanens arealdel 20.03.2014 etter grundige prosesser og der alle interesser og myndigheter hadde fått anledning til medvirkning. Muligheten for å dispensere fra kommuneplanens arealdel er relativt sterkt begrensa etter kriteriene i pbl. 19-2. Ifølge Miljøverndepartementets lovkommentar til pbl. skal det ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter ei samla vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt i disse vurderingene. Av forarbeida til loven går det fram at vurderingene av om lovens vilkår er oppfylt, er såkalt rettsanvendelsesskjønn. Det er først hvis en etter disse juridiske vurderingene konkluderer med at begge vilkåra i pbl. 19-2 er oppfylt, at det kan gis dispensasjon. I dette mulighetsrommet kan en velge å dispensere, men en har ingen plikt til dette. Det er i disse vurderingene en kan bruke det som benevnes som fritt skjønn, og det er først og fremst disse vurderingene som gir rom for en politisk forvaltningspraksis. I kommuneplanens arealdel er det avsatt areal til boligbygging på Skatval både i form av boligfelt og grendefelt. En dispensasjon fra kommuneplanens arealdel vil kunne gi økt press på å få bygd ut det aktuelle arealet og vil i så fall sette hensynet til kommuneplanen til side. Dispensasjoner vil svekke mulighetene for boligbygging i de områda som er avsatt til boligformål, og en mister dermed mulighetene til å styre boligbygginga slik at kommuneplanen kan realiseres. Bruk av dispensasjoner vil i vesentlig grad sette til side hensynet til kommuneplanens arealdel. For at dispensasjon skal gis, må i tillegg fordelene være klart større enn ulempene. Det er altså ikke nok at ett av vilkårene for dispensasjon er vurdert til å være oppfylt. Ved avveining av fordeler og ulemper er det først og fremst de allmenne interessene og ikke private eller personlige forhold som skal vurderes. Dispensasjonssøknaden er begrunna med at fradeling er i henhold til avtale inngått i 2001. Personlige hensyn kan ikke tillegges noen vesentli vekt i dispensasjonssaker. Rådmannen vurderer det slik at deling og dispensasjon ikke gir klart større fordeler enn ulemper. Når en dispensasjon i vesentlig grad vil sette til side hensynet til kommuneplanens arealdel, er det etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke grunnlag for å godkjenne søknaden. Etter pbl. 19-2 fjerde ledd bør kommunen ikke gi dispensasjon når en
direkte berørt høringsinstans har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. I dette tilfellet har Fylkesmann gått imot at det gis dispensasjon. Rådmannen har etter dette kommet til å innstille på at søknaden avslås. Hvis søknaden ikke godkjennes, vil det fortsatt være mulig å søke om omdisponering og fradeling av et mindre areal med sikte på å få med areal for eksisterende redskapshus/garasje. Dette må ses i sammenheng med en eventuell byggesøknad for å få godkjent eksisterende bebyggelse.