Dato: 9. april 2011 Byrådssak /11 Byrådet Lokalisering av Strax-huset JPST SARK-456-200800073-122 Hva saken gjelder: Strax - huset har siden 1994 leid lokaler ved Florida sykehjem med en oppsigelsesfrist på 6 måneder. Strax- huset har siden oppstarten etablert og opparbeidet et meget godt tjenestetilbud for brukerne. Det er viktig at kvaliteten på tilbudet videreføres. Eier har nå sagt opp leieavtalen med virkning fra 1. jan 2012. Strax - husets virksomhet omfatter følgende tjenester som skal videreføres i nye lokaler; a) Dagavdeling med tilbud 7 dager og 5 ettermiddager/kvelder i uken b) Natthjem med tilbud 7 netter i uken. c) LAR-avdeling med tjenesteyting 6 dager i uken. (Legemiddelassistert rehabilitering) d) I tillegg har Strax-huset under etablering helse- og sosialfaglig akutteam (HSA), som vil være operativt i løpet av noen måneder. LAR - senteret bør etter flytting ikke samlokaliseres med Strax-husets øvrige virksomhet. Som det fremgår av sakens premisser har en rekke alternativer vært vurdert. Av de aktuelle alternativer foreslås Strax-husets dagavdeling, natthjem og Helse- og sosialfaglig akutteam(hsa) flyttet til Damsgårdsveien 106, mens LAR-senteret foreslås flyttet til Teatergaten 41/Håkonsgaten 1. Ansatte og brukere ved Strax-huset samt fagforeninger har hatt innvendinger mot å flytte virksomheten til Damsgårdsveien. Det hevdes at dette vil svekke tilgjengeligheten for brukerne. For å sikre brukerne fortsatt god tilgjengelighet til Strax-husets tjenester, foreslås at Strax-huset midlertidig styrkes med en ambulerende tjeneste bestående av to stillinger samt bilhold. Flytting til nye lokaler medfører en årlig husleieøkning på ca 3,0 mill, mens en stillingsøkning ved Straks-huset på 2 stillinger og tilleggsutgifter i form av eksempelvis bilhold vil beløpe seg til ca1,6 mill pr år. Disse utgiftene må innarbeides i budsjett 2012. Vedtakskompetanse: Byrådets fullmakter 2 a: Den løpende drift av kommunens virksomhet. 1
Byråden for helse og inkludering innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. Strax-huset med dagsenter, natthjem og HSA-team flytter til innleide lokaler i Damsgårdsveien 106. For å sikre fortsatt god tilgjengelighet for brukerne, styrkes Straxhuset midlertidig med et ambulerende team på to stillinger og midler til bilhold. 2. LAR - Sentrum flytter til kommunale lokaler i Teatergaten 41/Håkonsgaten 1 som bygges om til formålet. Etatene må sikres alternativ lokalisering, og eventuelle merutgifter til husleie for etatene tilføres byrådsavdelingens budsjettramme 3. Det skaffes nye lokaler til LAR Fyllingsdalen/Laksevåg. Lokalene må ha en beliggenhet som sikrer god tilgjengelighet med buss/offentlig kommunikasjon for brukere i begge bydeler. Alternativt vurderes å etablere egne LAR-sentre i hver av de to bydelene. 4. Merutgiftene, både varige og midlertidige, som følge av flytting til, etablering i og drift av Strax-huset virksomhet i nye lokaler innarbeides i budsjett 2012. 5. Strax-husets virksomhet evalueres etter to år. Hilde Onarheim byråd for helse og inkludering 2
Saksutredning: 1. Innledning/bakgrunn Strax - huset ble etablert i 1994, og holder til i lokaler ved Florida sykehjem som eies av "Den norske Søsterorganisasjon av Den hellige Franciskus Xaverius". Byrådsavdeling for helse og inkludering har i lang tid arbeidet med å skaffe nye, større og bedre egnede lokaler for Strax - husets virksomheter. Leiekontrakten har 6 måneders oppsigelsesfrist, og huseier har i brev til Bergen kommune meddelt at Florida sykehjem skal bygges om til videregående skole, og at lokalene derfor må fraflyttes innen 31.12.2011. 2. Arealbehov og aktuelle alternativ Tilbudet i Strax - huset inneholder i dag følgende tjenester som skal videreføres i nye lokaler; e) Dagavdeling med tilbud 7 dager og 5 ettermiddager/kvelder i uken f) Natthjem med tilbud 7 netter i uken. Dagavdelingen og natthjemmet, som har samme målgruppe, har i dag sammenhengende drift 24 timer mandag - fredag og 18 timer lørdag og søndag. g) LAR-avdeling med tjenesteyting 6 dager i uken. (Legemiddelassistert rehabilitering) h) I tillegg har Strax-huset under etablering helse- og sosialfaglig akutteam (HSA), som vil være operativt i løpet av noen måneder. Inkludert HSA teamet vil Strax - huset ha ca. 44 årsverk fordelt på vel 60 ansatte. Dagens lokaler er for små og mindre egnet for Strax - husets store og sammensatte virksomhet. Samlet arealbehov avhenger av byggets utforming, og om hele virksomheten skal samlokaliseres. Brutto arealbehov ligger mellom 1900 og 2200 kvm, hvorav LAR senteret utgjør ca 400 kvm. Rimelig sentral lokalisering/beliggenhet er viktig for at Strax - huset skal kunne nå målgruppen med sine tilbud. Brukerne av LAR senteret er inne i en prosess der de forsøker å få kontroll over sitt stoffmisbruk, og der de helst i neste omgang skal komme over i en livssituasjon uten stoffmisbruk. Brukerne av dagtilbudet og natthjemmet er ikke nødvendigvis inne i en slik prosess. LAR - senteret bør derfor ikke samlokaliseres med Strax-husets øvrige virksomhet. Det betyr at det i tillegg til 1.500 til 1.800 kvm til Strax - husets dagavdeling, natthjem og HSA team, må skaffes tilveie ca 400 kvm til LAR - senteret. Nåværende lokaler må fraflyttes innen 31. des 2011, og nye lokaler må derfor være innflyttingsklare innen samme dato. En har vært i dialog med utleier om å forlenge fristen noe dersom det skulle bli problemer med ferdigstilling av nye lokaler. Strax - huset har i dag meget gunstige leievilkår, og betaler 0,3 mill pr år i husleie. Strax - huset tar med seg dette beløpet til delvis dekning av husleien i de nye lokalene. Aktuell lokalisering av Strax - husets virksomhet er sentrum og randsonen av sentrum (Sentrum, Danmarksplass, Damsgård). 3
BKB har i lang tid søkt etter lokaler gjennom næringsmeklere og i BT. Kommunale lokaler har også vært vurdert. Følgende lokaler har vært tilbudt og vurdert: 2 lokaler i Foreningsgaten Lokaler i Møllendalsveien Janebakken, 2 hus som skulle selges Kalfarveien 85 Industrihuset på Møhlenpris Gamle brannstasjonen Gamle fengselet Jekteviken 6 Bispengt. 25 Bøhmergaten 44 Skuteviksboder 14,16 og 17 St. Jacobs kirke Bergen legevakt Strømgaten 10 Damsgårdsveien106 Teatergt. 41/Håkonsgt. 1. En av huseierne trakk tilbudet når vedkommende fikk nærmere kjennskap til formålet/målgruppen(industrihuset). Andre alternativer er uaktuelle på grunn av beliggenheten (Janebakken og Foreningsgaten). Den gamle brannstasjonen og St Jacobs kirke egner seg ikke pga størrelse og utforming, mens det gamle fengselet er fredet. Bergen legevakt har vært diskutert som alternativ. Når og om Bergen legevakt skal flytte inn i et nytt politihus er uklart, og uansett ligger det for langt frem i tid til at det er aktuelt i denne omgang. Kalfarveien 85 er i privat eie. Bygget skal rives, og det vil ta minst to år før det ville kunne stå ferdig. Nærhet til brukerne som oppholder seg i Nygårdsparken blir fremholdt som et viktig moment i lokaliseringsspørsmålet for Strax-huset. Tilgjengelighet for brukerne er viktig. Det bør imidlertid arbeides for å avvikle Nygårdsparken som arena for omsetning og bruk av rusmidler slik at parken kan gjøres mer tilgjengelig for byens øvrige befolkning. 3. Vurdering av de ulike tilbud De tilbud som i sluttfasen har vært vurdert som mest aktuelle er: BKB sin eiendom i Jekteviken 6. Dette er lager og kontorlokaler som er leiet ut på kortsiktige kontrakter. Det foreligger en rivningsklausul på bygningene som blir aktivisert dersom området blir regulert for gjennomføring av en mulig veiutvidelse. Om og når en slik plan blir iverksatt er ikke tatt stilling til. Forhold til havnens fremtidsplaner for området vil muligens også innvirke på mulighetene for å benytte disse eiendommene til nytt Strax-hus. 4
Plasseringen blir vurdert som egnet. En rehabilitering/ombygging til Strax-hus på ca. 2000 kvm. vil sannsynligvis beløpe seg til mellom 40-50 mill. kr. En eventuell ombygging/rehabilitering er beheftet med usikkerhet og vil ta relativ lang tid. Alternativet anbefales derfor ikke. Bispengt. 25. Bergen kommune har siden 2000 leid Bispengaten 25 til bruk for Mottaks- og kompetansesenter for innvandrere og flyktninger(moks). Lokalene er nå for små for MOKS som derfor flytter til nye lokaler i Industrihuset på Møhlenpris. Huseier har tilbudt lokalene i Bispengaten 25 til bruk for Strax. Lokalene er på brutto 2345 kvm, og tilfresstiller dermed Strax-husets samlede arealbehov. Basisleie er ca kr. 1300.- pr. kvm. I tillegg kommer nedbetaling av kostnader ved ombygginger i forbindelse tilpasning av bygget til Strax - husets virksomhet. Nedbetaling av ombyggingskostnaden innarbeides eventuelt i husleien slik at husleien vil avhenge av ombyggingskostnadene og leieavtalens varighet(5 år eller 5 + 5 år). Vil kunne være innflytningsklar til 1.kvartal 2012. Beliggenhet vurderes som tilfresstillende sett fra brukernes side. Lokalene ligger imidlertid i et kombinert skole, barnehage og boligområde. Dette anses å være meget uheldig. På denne bakgrunn finner en ikke å kunne anbefale dette alternativet. Bøhmergaten 44. Huseier har arealer på ca. 1800 kvm. ledig. Disse lokalene vil kunne være innflyttingsklar høsten 2011. Lokalene vil få egen inngang. Lokalene ligger i randsonen hva angår beliggenhet, og ligger dessuten i etablert boligområde som nærmeste nabo. Husleie i ombygde lokaler til formålet vil være ca. kr.1800.- pr. kvm. Lokaliseringen anses uheldig sett på bakgrunn blant annet skolevirksomhet i nabolaget, og anbefales derfor ikke. Skuteviksboder 14,16 og 17. Det foreligger tilbud om leie av tilstrekkelig areal i 3 ombygde naboboder med til sammen ca. 2000 kvm som har vært brukt til kontorformål og annen næringsvirksomhet. Det er i dag beboelse i en av bodene. Lokalene vil med noe tilpasning kunne brukes til Strax-husets tjenester. Leiepris er ca. kr.1400.- pr. kvm med tillegg for eventuelle ombyggingskostnader. Det er dårlig med parkeringsmuligheter i området. Arealene vurderes å kunne bli egnet til formålet. Kan være innflytningsklar til 1. kvartal 2012. Lokaliseringen er ikke hensiktsmessig, og alternativet Skuteviksboder 14,16 og 17 anbefales derfor ikke. St. Jacobs kirke. Kirkebygg som vurderes solgt/leiet ut. Vil kreve betydelig ombygging og utbedring av tekniske anlegg. Samlet leieareal er ca. 1436 kvm fordelt på 4 plan. Bruttoareal utgjør 2350 kvm. Leiesum er ikke kjent. Antikvariske myndigheter og biskopen vil begge være godkjenningsinstanser ved ombygging. Usikkert når en eventuell ombygging kan være ferdig. En må regne med lang behandlings- og byggetid. Bygget tilfredsstiller arealbehovet, men har en bygningskropp som vil være meget vanskelig å omforme til et praktisk og hensiktsmessig Strax - hus. Dette sammen med gjennomføringstid og sannsynligvis høye ombyggingskostnader gjør at dette alternativet ikke anbefales. 5
Strømgt. 10 Kommunen eier ca. 1000 kvm. lokaler som i dag disponeres av Utekontakten og Avd psykisk helse i Bergenhus. Lokalene er kontorinnredet og kan bygges om til Strax-husets formål. Kostnader til dette er ukjent. Det vil være mulig å skaffe erstatningslokaler til nåværende leietakere i annen sentrumsnær beliggenhet. Lokalene har en beliggenhet i et område uten boliger i nærmeste nabolag. Arealet er ikke regulert til boligformål og vil kreve godkjenning dersom det skal brukes til natthjem. Strømgaten ligger i linjen mellom Bergen Storsenter og Nygårdsparken, og anses å være en uheldig lokalisering av Strax-huset. Dette alternativet forutsetter også at Utekontakten og Avdeling psykisk helse Bergenhus må flytte, hvilket er uheldig. Flytting av Strax-huset til Strømgaten 10 anbefales derfor ikke. Damsgårdsvei nr. 106 Vi har tilbud om leie av inntil 2000 kvm. i Damsgårdsvei 106. Lokalisering av Strax-husets tjenester vil eventuelt være 3. 4. og 5.etg. Lokalene kan tilpasses formålet. Det er direkte inngang til leiearealet i 3.etg. fra fortau i Michael Krohnsgate. Utleier har oppgitt en basisleie for lokalene på kr. 1.050 pr kvm. I tillegg kommer påslag for nedbetaling av ombyggingskostnader. Omfanget av ombyggingene og ombyggingskostnadene er ikke vurdert i detalj, men basert på et grovt estimat og en leieavtale på 5 + 5 år antydes en leiepris på ca kr 1.600 pr kvm. Lokalene vil etter ombygging være hensiktsmessig for dagsenteret, natthjemmet og HSA - teamet. Det må skaffes tilveie ca 400 kvm til LAR-senter Sentrum. Lokaliseringsmessig ligger Damsgårdsveien 106 i randsonen i forhold til sentrum og Nygårdsparken. Ansatte og brukere ved Strax-huset samt fagforeninger har hatt innvendinger mot å flytte virksomheten til Damsgårdsveien da en mener at dette vil svekke tilgjengeligheten for brukerne. For å sikre brukerne fortsatt god tilgjengelighet til Strax-husets tjenester, foreslås at Strax-huset midlertidig styrkes med en ambulerende tjeneste bestående av to stillinger samt bilhold. Strax huset bør i nødvendig samarbeide med LAR planlegge bruken av det ambulerende teamet. Årlige utgifter til lønn for 2 årsverk og bilhold estimeres til ca 1,6 mill. LAR senter for Laksevåg og Fyllingsdalen holder i dag til i byggets 4.etg, og disponerer i underkant av 300 kvm. I og med at LAR virksomheten ikke bør samlokaliseres med Strax husets dag- og nattilbud, må det eventuelt skaffes erstatningslokaler LAR-senteret for Laksevåg og Fyllingsdalen. Dersom en fortsatt skal ha et felles LAR-senter for de to bydelene, må dette lokaliseres slik at senteret er lett tilgjengelig pr buss for brukerne i begge bydel. Ved flytting av Strax-husets natthjem og dagavdeling til Damsgårdsveien 106 vil en søke å finne hensiktsmessige lokalisering og lokaler for et felles LAR-senter for de to bydelene. Alternativt vil en vurdere å etablere egne LAR - sentre i hver av de to bydelene. Flytting av Strax -husets virksomhet med unntak av LAR til Damsgårdsveien 106 kombinert med et midlertidig etablert ambulerende team bestående 2 stillinger anbefales. Det må da finnes egne lokaler til henholdsvis LAR -senter Sentrum og LAR Laksevåg/Fyllingsdalen. Teatergt. 41 /Håkonsgt. 1. Underetasjen og 1. etasje i Teatergaten 41/Håkonsgaten 1 benyttes i dag av etatsadministrasjonen for de 4 etatene i BHI som er etablert, og av oppfølgingstjenesten overfor de tjenester som ennå ikke er etatsorganisert. I samme bygg og i tilstøtende bygg ligger sykehjem(engensenteret), helsestasjon med helsestasjonstjeneste for ungdom, legesenter samt helse- og sosialadministrative tjenester. I nabolaget ligger også Bergen kino 6
med betydelig besøk av barn og ungdom. Av hensyn til beliggenhet og nabolag, finner en det ikke tilrådelig å flytte Strax-husets dagavdeling, natthjem og HSA-team til Teatergaten 41/Håkonsgaten 1. De samme innvendinger gjelder imidlertid ikke for LAR - senter Sentrum. Ved enkelte bygningsmessige tilpasninger, blant annet med hensyn til adkomst til resten av bygget, vil underetasjen i Teatergaten 41/Håkonsgaten 1 kunne bli et egnet lokale for LAR - sentrum. Anbefaling/konklusjon Det må skaffes nye lokaler for Strax - husets virksomheter. Strax- huset har siden oppstarten i 1994 etablert og opparbeidet et meget godt tjenestetilbud for brukerne. Det er viktig at kvaliteten på tilbudet videreføres Av faglige årsaker anbefales at LAR - senteret ikke samlokaliseres med Strax-husets øvrige virksomheter. Strax-husets virksomheter inkludert LAR senteret har et samlet arealbehov på mellom 1.900 og 2200 kvm. Basert på en antatt husleie på kr 1.600 pr kvm og et estimert arealbehov på 2.100 kvm vil samlet husleie anslagsvis beløpe seg til kr 3.360.000 pr år, mens Strax-huset i dag betaler en årlig husleie på ca 0,3 mill. Lokaliseringsmessig ligger Damsgårdsveien 106 i randsonen i forhold til sentrum og Nygårdsparken. Ansatte og brukere ved Strax-huset samt fagforeninger har hatt innvendinger mot å flytte virksomheten til Damsgårdsveien da en mener at dette vil svekke tilgjengeligheten for brukerne. For å sikre brukerne fortsatt god tilgjengelighet til Strax-husets tjenester, foreslås at Strax-huset midlertidig styrkes med en ambulerende tjeneste bestående av to stillinger samt bilhold. Strax huset i nødvendig samarbeide med LAR planlegger bruken av det ambulerende teamet. Årlige utgifter til lønn for 2 årsverk og bilhold estimeres til ca 1,6 mill Utgifter til økning i husleien, til nye stillinger ved Strax- huset og bilutgifter må innarbeides i budsjett 2012. Med henvisning til de aktuelle lokaliseringsalternativer anbefales at a. Strax-huset med dagsenter, natthjem og HSA-team flytter til innleide lokaler i Damsgårdsveien 106. For å sikre god tilgjengelighet for brukerne styrkes Strax-huset midlertidig med et ambulerende team på to stillinger og midler til bilhold b. LAR - Sentrum flytter til kommunale lokaler i Teatergaten 41/Håkonsgaten 1 som bygges om til formålet. Etatene må sikres alternativ lokalisering, og eventuelle merutgifter til husleie for etatene tilføres byrådsavdelingens budsjettramme. c. Det skaffes nye lokaler til LAR Fyllingsdalen/Laksevåg. Lokalene må ha en beliggenhet som sikrer god tilgjengelighet med buss/offentlig kommunikasjon for brukere i begge bydeler. Alternativt vurderes å etablere egne LAR-sentre i hver av de to bydelene. d. Merutgiftene, både varige og midlertidige, som følge av flytting til, etablering i og drift av Strax-huset virksomhet i nye lokaler innarbeides i budsjett 2012. e. Strax - husets virksomhet evalueres etter to år. 7
8