Arkivsak-dok. 16/02005-37 Saksbehandler Marit Celine Askbo Saksgang Møtedato Klima- og miljøutvalget 28.11.2017 Plan- og næringsutvalget 30.11.2017 TEMAPLANER FOR UTFORMING OG PARKERING I SØRUMSAND SENTRUM - HØRINGSUTKAST Rådmannens innstilling: Temaplanene for utforming og parkering i Sørumsand sentrum legges ut til offentlig ettersyn. Utover det som framgår av selve planene bes høringsinstansene også om å gi innspill om behovet for å endre den underliggende områdeplanen. Disse forholdene er særlig aktuelle: Revisjon av parkeringsnormen som er fastsatt i områdeplanens bestemmelser, slik at denne tilpasses temaplanen for parkering. Revisjon av områdeplanens bestemmelser om byggehøyder slik at intensjonen om maksimum etasjeantall kan realiseres. Revisjon av områdeplanens bestemmelse om bredden på den fremtidige gågaten i sentrum endres, slik at minimumsbredde fastsettes til 14,5 meter. Regulering av byggegrensene som nå er foreslått i temaplanen for utforming. Vedlegg (ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): 1. Temaplan for utforming 2. Temaplan for parkering 1
2 Oppsummering: På oppdrag fra Sørum kommune og i samarbeid med eierne av sentrumsgårdene, har Rambøll utarbeidet utkast til to temaplaner for Sørumsand, en for parkering og en for utforming. Hensikten er å gi tydelige og forutsigbare rammer for utviklingen av Sørumsand sentrum, og samtidig legge til rette for at sentrum kan bli et attraktivt sted å bo, møtes og oppholde seg. Temaplanene er en utdyping og videreutvikling av områdeplanen for Sørumsand sentrum. Temaplanene skal bidra til at utviklingen av Sørumsand skjer helhetlig og at det er klare føringer for tema som byggegrenser, kvalitetsnivå og hvordan sentrum ellers skal utformes. Temaplanene belyser også muligheter for samarbeid, både der kommunen kan delta, eksempelvis ved frikjøp av parkeringsplasser, eller der grunneierne selv går sammen for å skape størst mulig kvalitet og verdi på felles areal, for eksempel gjennom såkalt urbant jordskifte. I arbeidet med temaplanene er det også kommet fram behov for å revidere noen punkter i områdeplanen for Sørumsand. Når temaplanene har vært til høring og skal legges fram til vedtak, vil rådmannen samtidig legge fram forslag om hvilke endringer av områdeplanen som bør vurderes nærmere. Foreløpig synes disse temaene mest aktuelle: Om parkeringsnormen som er fastsatt i områdeplanens bestemmelser bør revideres og tilpasses temaplanen for parkering. Om områdeplanens bestemmelser om byggehøyder bør revideres slik at intensjonen om maksimum etasjeantall kan realiseres. Om områdeplanens bestemmelse om bredden på den framtidige gågaten i sentrum bør endres, slik at minimumsbredde fastsettes til 14,5 meter. Om byggegrensene som nå er foreslått i temaplanen for utforming bør reguleres. Temaplanene er ikke planer etter plan- og bygningsloven, men det legges likevel opp til at temaplanene skal følge planprosess for vedtak lik en reguleringsplan med utvalgsbehandling, høring og sluttbehandling i utvalg og kommunestyret. Dette sikrer bred medvirkning og politisk forankring for temaplanene. Ved vedtak av temaplanene vil de fungere som retningslinjer for videre utbygging i sentrum. Temaplanene vil ikke være juridisk bindende, men skal være et rammeverk som gir forutsigbarhet for grunneiere, utbyggere, kommunens administrasjon, politikere og allmennheten både som en generell retningslinje, men kanskje først og fremst som et konkret verktøy når detaljreguleringsplaner skal utarbeides, vurderes og vedtas. Forhold som vurderes som særskilt viktige, bør likevel innarbeides som bestemmelser i den underliggende områdeplanen, og rådmannen anbefaler altså at noen slike forhold synliggjøres i høringen og vurderes nærmere etter høringen. Rådmannen anbefaler at temaplanene legges ut til offentlig ettersyn og at endelig vedtak og øvrig oppfølging gjøres etter høringsperioden.
3 Bakgrunn for saken: Temaplan for utforming Temaplanen skal bidra til at utbygging i sentrum videreutvikler og tar opp stedstypiske trekk for Sørumsand, som tømmerfløtingshistorie, Tertitten, og naturelementer i kulturlandskapet. Planen har fokus på å opparbeide fellesarealer med kvalitet og helhetlige løsninger, og samtidig vise fordeler ved variasjon i byggestil og utforming. Temaplanen for utforming innleder med en analyse av dagens stedskvaliteter og beskrivelse av de enkelte «byrommene». Videre beskrives viktige overordnede elementer av stedsutviklingen som byggegrenser, bygningsvolumer, kjøremønster, kjøreadkomster, gangforbindelser og sykkelveier, overvannshåndtering og belysningsprinsipper. Så presenteres materialbruk som dekke og vegetasjon, før prinsipper for utforming av de enkelte «byrommene» beskrives. Det siste kapittelet inneholder en implementeringsstrategi, som beskriver mulighetsrom for samarbeid og felles løsninger for utvikling. Hensikten er at dokumentet skal brukes som et oppslagsverk for utbyggere, kommunen og interesserte innbyggere. Ved gjennomføring sikrer det også kontinuitet og en helhet i utrykk og materialvalg. Viktige målsetninger i arbeidet har vært å: styrke og bygge opp under historisk identitet. knytte sentrum til det omkringliggende landskapet og skape en god stedsforankring. forankre strukturer i vedtatte områdeplan for Sørumsand sentrum til eksisterende steder og stedskvaliteter. skape bedre og tydeligere forbindelser og sammenhenger mellom de enkelte områder både visuelt og funksjonelt. skape variasjon i opplevelse og funksjoner i sentrum. ta utgangspunkt i og bygge videre på steder, kvaliteter og funksjoner som allerede finnes i Sørumsand. stimulere til økt byliv gjennom arkitektoniske virkemidler; som utendørs møblering, valg av materialer for dekke og belysning m.m. gjenbruke materialer og elementer som har en lokal historisk forankring så langt som mulig, for å beholde Sørumsand sitt preg istedenfor å erstatte det med et nytt og importert formspråk og materialer.
4 Figur 1. Forslag til plassering av ny bebyggelse og møterom i sentrum Rambøll, 2017 Under følger en svært overordnet beskrivelse av temaplanenes innhold og løsningsforslag som rådmannen mener at er av spesiell interesse å løfte frem. Det fullstendige bildet må leses i temaplanene som ligger ved saken. Fysisk utforming Temaplanen tar utgangspunkt i rammene og mulighetene som områdeplanen gir, med tett, urban bebyggelse langs Sørumsandvegen og en ny gågate parallelt med Sørumsandvegen. Temaplanen viser også et torg ved Villavegen, som foreslås å bli en ny møteplass i sentrum. Plasseringen av torget skal også forsterke forbindelsen mellom handelssentrum, parken og Tertitten på andre siden av Sørumsandvegen. Figur 2. Illustrasjon gågata Rambøll, 2017 I arbeidet med temaplanen for utforming er det også vurdert at gågata bør være 14,5 meter bred. Områdeplanen setter krav om at gågata skal være minimum 10 meter bred. Det er vurdert og vist i solstudier at med de byggehøyder som områdeplanen tillater, vil en gatebredde på 10 meter gi svært dårlige solforhold i gågata. Den forslåtte bredden på 14,5 meter, og særlig i kombinasjon med tilbaketrukne toppetasjer vil kunne gi relativt gode solforhold.
5 Figur 3. Illustrasjon som viser romlighet i gågata Rambøll, 2017 Implementeringsstrategi Samarbeid er et nøkkelord i by- og tettstedsutvikling. Det er åtte grunneiere i sentrumskjernen og samarbeid mellom disse er nødvendig for helhetlig utvikling. Hvis hver enkelt grunneier står for materialvalg, møblering og belysning selv, vil uttrykket i gågata kunne bli kaotisk og lite ensartet. Samarbeid er også nødvendig for å finne gode, trygge løsninger for håndtering av trafikkavvikling og overvann. Samordning mellom eiendomsgrenser for utforming av parkeringskjellere med hensikt å begrense antallet inn- og utkjøringer, vil være fordelaktig både for gående i sentrum og bidra til mer effektiv bruk av plass. Temaplanene presenterer ulike former for både juridisk og økonomisk samarbeid, der kommunen holder i prosess, som for eksempel frikjøp av parkeringsplasser, eller samarbeid grunneierne imellom, som for eksempel jordskifte. Figur 4 Eiendomsstruktur i sentrum. Samme farge betyr samme eier. Rambøll, 2017
6 Temaplan for parkering Sentrumsbildet i Sørumsand er i dag dominert av parkerte biler på store arealer. Disse arealene er verdifulle som utbyggingsarealer og områdeplanen legger til rette for at det kan bygges på parkeringsflatene. Temaplanen for parkering belyser dagens situasjon, med en beregning av antall parkeringsplasser og bruksdekning av disse. Videre inneholder temaplanen en mulighetsstudie for hvordan behovet for parkering kan løses i sentrum. Det er gjort en beregning av konsekvensene av minimum og maksimum utbygging av sentrum innenfor rammene av områdeplanen. Temaplanen beskriver også handlingsrommet som kommunen har for å regulere parkeringsdekningen, gjennom avgiftsparkering og utforming av felles parkeringsanlegg. Dagens situasjon Kartutsnittet under viser parkeringsplassene i og i nær tilknytning til sentrum. Det er ca. 950 parkeringsplasser vist her. Innenfor temaplanens avgrensning er det ca. 500 parkeringsplasser. Tilbakemeldingene som er kommet i både medvirkning til områdeplanen for Sørumsand sentrum og til temaplanene er at det ikke er nok parkeringsplasser i sentrum, og at det «alltid er fullt». Arbeidet med temaplanen viser at det er en vesentlig utfordring at parkeringsplassene opptas store deler av dagen av ansatte med parkeringstillatelser. Dette er negativt siden ansatte som parkerer i sentrumskjernen ikke genererer økt aktivitet eller handel, men bidrar heller til å redusere tilgjengeligheten til de som har korte ærender i sentrum. Det er gjort registreringer i forbindelse med arbeidet med temaplanen og disse viser at det er parkeringskapasitet i sentrum hele døgnet. Det er størst belegg på p- plassene midt på dagen og minst på kvelden. Figur 5. Rød stiplet linje viser avgrensningen i temaplanene.
7 Mulighetsstudie og anbefalinger Det er i temaplanen gjort beregninger av behov for antall p-plasser ved to ulike utbyggingsscenarioer: maks utnyttelsesgrad, men minimum antall etasjer, og minimum antall plasser angitt i normen gir et behov for ca. 950 parkeringsplasser. maks utnyttelsesgrad, maks antall etasjer, og maks antall plasser angitt i normen gir et behov for ca. 2 550 parkeringsplasser. Ved maksimal utbygging av sentrum innenfor områdeplanens rammer utløses behov for bygging av parkeringskjeller i 3 etasjer, noe som er lite realistisk grunnet bygningskostander. Ved bygging av garasjeanlegg i 1 etasje vil det etter en grov beregning kunne være plass til ca. 800 plasser. Dette er mindre enn hva det er behov for ved bygging av minimumsutnyttingen i områdeplanen og er ikke realistisk. Temaplanen anbefaler derfor at enten tillatt utnytting eller parkeringsnormen i områdeplanen for Sørumsand revideres. Temaplanen anbefaler avgiftsparkering som en effektiv måte å redusere ansattparkerings i sentrum og antall timer som hver bil står parkert. Det foreslås avgiftsparkering i soner, der eksempelvis korttidsgateparkering er dyrere enn å parkere i p-kjeller. Dette vil stimulere til at besøkende som kommer til sentrum for korte ærender vil sannsynligvis benytte seg av gateparkering, mens besøkende som skal tilbringe noen timer eller mer vil enten parkere i p-kjeller eller lengre unna sentrum (for eksempel i Parkvegen). Det foreslås at det så snart som mulig bygges flere sykkelparkeringer i sentrum. Konsekvenser: Eksisterende planer: Områdeplan for Sørumsand sentrum, plan id. 226, vedtatt 09.09.2015. Gjeldende vedtak: Tilslutning til oppstart med temaplan for parkering og utforming i Sørumsand, KST, sak 119/16, 26.10.2016. Økonomi: Opparbeidelse av offentlige rom som er eid eller overdras til kommunen kan medføre økte kostnader til drift og vedlikehold. Inntekter fra avgiftsparkering på offentlig grunn kan bidra til vedlikehold- og driftsbudsjettene. Bemanning: I tilfellet der avgiftsparkering innføres på offentlig grunn vil det medføre behov for ekstra organisering og håndheving av restriksjoner for p-plassene. Bærekraftig utvikling: Det er bærekraftig utvikling å legge til rette for fortetting av sentrum, med fokus på møteplasser og gode kvaliteter. Økt tetthet i sentrum gir en større befolkningstetthet
8 som gir et bedre handelsgrunnlag. Ved et tilstrekkelig handels- og kulturtilbud i kommunen vil behovet for bilreiser ut av kommunen kunne gå ned, noe som reduserer klimautslipp. Folkehelse: Det er positivt for både fysisk og mental folkehelse å legge til rette for utvikling av flere møteplasser og god kvalitet på uteoppholdsarealer som stimulerer til fysisk aktivitet. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til (skriv ja eller nei): Arbeidsmiljøutvalget: nei, Eldrerådet: ja, i høringsperioden, Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: ja, i høringsperioden. Barns og unges kommunestyre: ja, i høringsperioden. Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: ingen. Alternativer: Alternativ 1: Temaplanene for utforming og parkering sendes tilbake til administrasjonen for videre bearbeiding på følgende punkter: Alternativ 2: Temaplanene for utforming og parkering legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Vurdering: Temaplanene for utforming og parkering beskriver spennende mulighetsrom for fremtidig utvikling i Sørumsand. Arbeidet har også belyst behov for ytterligere presiseringer av det juridiske rammeverket temaplanene bygger på; områdeplanen for Sørumsand. Helhetlige sentrumsløsninger setter større krav til at kommunen igangsetter samordning og at grunneiere inngår i samarbeid om felles løsninger. Om sentrum skal bli et hyggelig sted å oppholde seg avhenger av at det skapes gode møteplasser. Et viktig element som foreslås i temaplanen for utforming er torget på hjørnet av Sørumsandvegen og Villavegen. Det fremtidige torget ligger på privat grunn og selv om det kan argumenteres for at grunneier vil få åpenbare fordeler av torget, vil også grunneieren miste sin utbyggingsmulighet over bakken på dette
9 arealet. Det er forskjellige måter dette kan løses på, som for eksempel gjennom et urbant jordskifte eller ved kommunal overtagelse. Revisjon av områdeplanen: I arbeidet med temaplanene er det gjort ytterligere beregninger av utbyggingsmulighetene innenfor områdeplanens rammer. I dette arbeidet er det blant annet funnet at parkeringsnormen i områdeplanen kan være for høy, noe som betyr at det ved maksimal utnyttelse sannsynligvis ikke er praktisk mulig å innfri parkeringsnormens krav. Dette spørsmålet bør vurderes nærmere. Det er også bragt på det rene at det ikke er samsvar mellom områdeplanens intensjoner om etasjehøyder i sentrumskjernen og de kotehøydene som er fastsatt i bestemmelsene. Med kotehøydene som er fastsatt er det ikke mulig å bygge seks etasjer langs den foreslåtte gågata og samtidig ivareta hensynet til funksjonelle næringslokaler i første og eventuelt andre etasje. Rådmannen mener at en endring av områdeplanens bestemmelser om byggehøyde bør vurderes. Rådmannen anbefaler også at det vurderes om områdeplanens bestemmelser skal endres slik at den fastsetter ny minimumsbredde på den nye gågata til 14,5 meter. I denne sammenheng bør det også vurderes om byggegrensene som foreslås i temaplanen for utforming skal reguleres. Rådmannen anbefaler at temaplanene legges ut til offentlig ettersyn. Utover det som framgår av selve planene bes høringsinstansene også om å gi innspill om behovet for å endre den underliggende områdeplanen. Disse forholdene er særlig aktuelle: Revisjon av parkeringsnormen som er fastsatt i områdeplanens bestemmelser, slik at denne tilpasses temaplanen for parkering. Revisjon av områdeplanens bestemmelser om byggehøyder slik at intensjonen om maksimum etasjeantall kan realiseres.. Revisjon av områdeplanens bestemmelse om bredden på den fremtidige gågaten i sentrum endres, slik at minimumsbredde fastsettes til 14,5 meter Regulering av byggegrensene fra temaplanen for utforming. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Medvirkning: Det legges opp til medvirkning i høringsperioden, med grunneiermøte, informasjon i lokale aviser og på kommunens hjemmesider og sosiale mediekanaler. Dato: 20.11.2017 Godkjent av setterådmann Vidar Almsten