BESKRIVELSE FOR DEL AV UTTIAN GNR. 26, BNR. 2 TILTAKSHAVER: FURBERG HOLDING AS PLANID: 5. MAI 2014 Mediehuset, 7240 Hitra
Innhold BAKGRUNN, FORMÅL OG FORUTSETNINGER... 2 Oppdragsgiver... 2 Hensikt... 2 Beskrivelse av planområdet... 2 Forhold til overordnet plan... 2 HOVEDINNHOLD... 4 Formålsområder... 4 Boligbebyggelse (1110)... 4 Naust (1589)... 4 Lekeplass (1610)... 5 Kjøreveg (2011) og Annen veigrunn grøntareal (2019)... 5 Parkering (2080)... 6 Turvei (3031)... 6 Friområde (3040)... 6 Friluftsformål (5130)... 6 Friluftsområde i sjø og vassdrag (6710)... 6 Småbåthavn i sjø (6230)... 6 Småbåthavn på land (6230)... 6 TEMA... 6 Utsikt/eksponering/plassering... 7 Tiltak i sjø... 7 Kulturlandskap og beiteinteresser... 8 VIRKNING... 9 Naturmangfold/Naturmangfoldloven... 9 Ros analyse... 9 PLANPROSESSEN... 10 Kunngjøring og medvirkning... 10 Innkomne skriftlige merknader... 10 Resymé fra merknadene:... 10 Statens vegvesen 27.09.2013... 10 NTNU Vitenskapsmuseet 16.10.2013... 10 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 21.10.2013... 10 Del av Uttian gnr. 26, bnr. 2 DATO: 09.05.2014 SIDE - 1
BAKGRUNN, FORMÅL OG FORUTSETNINGER Oppdragsgiver Kystplan AS er på vegne av oppdragsgiver Furberg Holding AS engasjert til å omregulere en reguleringsplan for eiendommen gnr 26, bnr 2 Uttian. Hensikt Tiltakshaver ønsker å tilrettelegge for eksklusive og sjønære eneboligtomter med naust og båtplass. Tomtene ønskes regulert i varierende størrelse for å sikre flere samfunnslags interesse og mulighet. Planen ønskes også regulert ned til tomtenivå for å sikre helheten av området og bevare dets natur og karakter. Naustområdet legges til Kalvøya for å sikre området for allmennheten. Småbåthavnen er til for beboerne i området. Det er forsøkt å bevare utsikten fra alle tomtene. Beskrivelse av planområdet Området er innenfor delene av planen helt flatt med en høyde opp mot 3 meter over havet. Det er ellers spredt med hauger som er dekt av lyng. Den høyeste av disse er 9 meter høy. Innerst i området er det fin sandbunn og grunt. Dette egner seg for bading og friluftsliv. Det er etablert strøm, vann, flytebrygge og veier innenfor området og en molo ut til Kalvøya. Planområdet grenser mot hyttetomter i øst, men det er kun bygd to hytter på nåværende tidspunkt. I sør grenser planen mot et regulert boligfelt. Denne planen blir en naturlig utvidelse av dette. De etablerte veiene i området brukes allerede i forbindelse med hytte og hus. Forhold til overordnet plan Området er i dag regulert til rorbuer, forretning og campingplass. Det ønskes nå i hovedsak å omregulere dette til bolig for å skape en reguleringsplan med boligområde i hovedfokus. De resterende områdene reguleres til frilufts- og friområder. Plangrensen er utvidet i sørøst og sørvest i forhold til plangrensen som ble sendt til forhåndsvarsel. Området i sørvest er byttet fra friområde til boligområde, mens de flate områdene mellom de tre boligområdene er satt til friområder. Området vil fortsatt stoppe ved veien i øst men strekker seg nå lengre sør enn utgangspunktet. Området i sørvest er utvidet for å sikre plass til småbåthavnen og eventuelle fester for denne i de tilgrensende holmene. Moloen og veien på Kalvøya er målt inn på nytt og ligger noe lengre nord enn kartgrunnlaget. Del av Uttian gnr. 26, bnr. 2 DATO: 09.05.2014 SIDE - 2
Figur 1: Deler av eksisterende reguleringsplan for eiendommen gnr 26, bnr 2. Området innenfor rød strek skal omreguleres. Figur 2: Reguleringsendring for deler av uttian. Del av Uttian gnr. 26, bnr. 2 DATO: 09.05.2014 SIDE - 3
HOVEDINNHOLD Formålsområder Områdets hovedkarakterer er boligområde med store friområder og friluftsareal. I sjø er det tilrettelagt for småbåthavn og friluftsliv. I boligområdet er det valgt å bevare to høyder i terrenget og de gresskledte lavereliggende områdene. Bebyggelsen skal ligge på berggrunn og det er derfor valgt en minimumshøyde for planering av tomter til 3 meter over havet. De flate grønne lavereliggende område pluss den ene bevarte toppen er avsatt til friområder og friluftsliv. På Kalvøya er det avsatt til naust og friluftsliv. Boligbebyggelse (1110) Området gir mulighet for 15 tomter som varierer fra 1.1 til 2.1 dekar. BYA settes til maksimalt 50% per eiendom. Det er satt en absolutt byggegrense på 12 meter mot sjø for tomtene. Innenfor denne grensen kan ingenting bygges. Ellers er det 4 meters byggegrense mot eiendom og veg og 2 meters byggegrense mot grøntareal. Uthus/garasje kan bygges inntil 1 meter fra eiendomsgrense så lenge den ikke kommer nærmere enn 12 meter fra sjø. Mellom tomtene B01 og B04 er byggegrensen satt fra 7 12 meter fra eiendomsgrensen for å sikre sikten til bakenforliggende tomt. Tomtene skal heves til minimum 3 meter over havet for å sikre husene mot havnivåstigning og stormflo. Noen av tomtene har fått maksimums grense for planering da de har en annen topografi og mer masse å ta av. Det settes en også en maksimal mønehøyde på 7 over planert terreng for å sikre at husene ikke blir for dominerende i høyden. Dette vil også hindre at hytter og hus i området får begrenset utsikten sin for mye. På denne måten vil også område C som ligger i bakkant få sikret utsikten sin mot sjø bedre. Naust (1589) Det er planlagt to naustområder. Naustområdet sør i planen (N1) er for boligområdet i eksisterende plan. Dette boligområdet ligger utenfor plangrensen mens naustområdet (N1) ligger innenfor plangrensen og videreføres derfor henhold til eksisterende plan. Del av Uttian gnr. 26, bnr. 2 DATO: 09.05.2014 SIDE - 4
Figur 3. Bilde tatt fra tomt A05. Turvei mot sjø kan ses i forkant til sjøkanten. Oppe til høyre er molo. Det utfylte området på Kalvøya er tenkt for naust. Naustområdet på Kalvøya (N2) er tenkt for vinterlagring av småbåter og utstyr for beboere i denne planen. Det er grunt i bukta og det ønskes ikke større inngrep som mudring og lignende. Maks størrelse på tomt er satt til 100 m 2. Utforming av naust følger Frøya kommunes retningslinjer, som er 40m 2. Det er ikke mulighet for å ha anordninger i sjø men naustene tillates å settes på påler for å minske inngrepene på Kalvøya og lette inn/utsetting av båtene. Det kan etableres et felles brygge for allmenheten. Dette er tenkt som et sosialt samlingssted for beboerne i området Lekeplass (1610) To lekeplasser (L) er planlagt i planen. Disse er lagt til et flatt grøntområde øst i planen og ligger som en naturlig del av boligområdet. L1 er tenkt for større barn og er godt egnet til ballplass. L2 er tenkt som en nærlekeplass for mindre barn. Områdene er lette å opparbeide. Kjøreveg (2011) og Annen veigrunn grøntareal (2019) Det ligger flere eksisterende veier innenfor området. Disse er brukt som et utgangspunkt når tomtene er planlagt. I tillegg er fire nye veier planlagt for å gi adkomst til alle tomtene og naustområdet. Det nye veisystemet vil bli ca. 300 meter i tillegg til de eksisterende veiene. Det er lagt inn muligheter for forbedring og utbedring av eksisterende veitraseen. Veibredde i interne veier er satt til 4 m med 1 m grøftbredde på hver side. Eventuell større skråningsutslag vil kunne komme inn på den enkelte tom. Kort beskrivelse av veisystemet: AV1 Avkjørsel til B01-B04. Lengde 80 meter AV2 Avkjørsel til B05-B07. Lengde 151 meter Del av Uttian gnr. 26, bnr. 2 DATO: 09.05.2014 SIDE - 5
AV3 Vei fra enden av molo og til enden av naustområdet. Lengde 91 meter AV4 Avkjørsel til C12-C15 Parkering (2080) Parkering på egen tomt. Det anlegges et felles parkeringsformål (P1) sør i planen for småbåthavn, besøkende og beboere. Parkeringsplassen er enkel å opparbeide. Det anlegges også et parkeringsområde (P2) med 4 plasser i tilknytning til naustområdet. Dette er tenkt for de som er avhengig av transport helt frem til naustene. I tillegg er det store arealer utenfor plangrensen i nordøst som kan tilrettelegges og tas i bruk av de øvrige naustbrukerne. Turvei (3031) Dette er «snarveier» og turveier i området. Nye stier legges inn i planen for å sikre at det er lov å ferdes her og at det er muligheter for å tilrettelegge stiene (grusing, planering osv.). Innenfor planen er stiene lagt slik at de gir økt tilgang til sjø og fellesareal. Friområde (3040) En topp er tatt vare på midt i boligområdet. Den er regulert til friområde for å skape en naturlig samlingsplass og for å bevare en del av topologien for de som bor i området. De flate områdene ved lekeplassene er også regulert til friområde. Innenfor disse områdene er det tillatt å sette opp reversible inngrep f.eks. bord, benker, gapahuk og bålplass for å fremme fellesskapet. Friluftsformål (5130) Grøntområdene i planen som ikke er avsatt til lekeplass og friområde er avsatt til friluftsformål i planen og det tillates tiltak som er reversible og fremmer friluftsinteressen. Friluftsområde i sjø og vassdrag (6710) Et mindre område i sjø på begge sider av molo og området ved naustene er avsatt til friluftsområde i sjø og vassdrag. Dette området var regulert til småbåthavn i eksisterende plan. Men området er grunt og egner seg fint til friluftsliv og bading. Området er ikke ment for båttrafikk men kan brukes i forbindelse med inn og utsetting fra naust. Anordninger i sjø er ikke tillatt i dette området. Småbåthavn i sjø (6230) Sjøområdet mellom naustområdet og boligområdet er avsatt til småbåthavn. Her er det allerede etablert en flytebrygge etter eksisterende plan. Småbåthavn på land (6230) Området som tilhører småbåthavnen på land. Her er det tenkt at blant annet landgang fra flytebrygge skal komme i land slik som det har vært i den eksisterende planen. Det er også mulighet for båtslipp i dette området. Det er tillatt å føre vannledning inn i området for å etablere vann til småbåthavn land. TEMA Strandsonen De planlagte tomtene ligger nært sjø. En etablert vei ligger mellom boligområde A og sjøen Del av Uttian gnr. 26, bnr. 2 DATO: 09.05.2014 SIDE - 6
og mellom boligområde B og sjøen. Denne veien er videreført som turvei i planen for å sikre at området mot sjø kan benyttes av alle. Turvei og byggegrensen er satt for å forsterke dette området som fellesområde. Turveien tillates ikke brukt til motorferdsel. Bussholdeplass Det er i tillegg til denne planen også regulert et boligområde sør for fylkesveien på Uttian. Denne planen ble pålagt å bygge busslomme ved fylkesveien. Det legges derfor opp til bygging av busslomme ved fylkesveien også for denne planen. Gjerne sammen med eksisterende bussholdeplass til Storbåtbukta. Plassering vil likevel avhenge av praktiske forhold og sikkerhetshensyn. Det legges opp til at bussholdeplass etableres før brukstillatelse gis for husene. Slik det er ønsket fra Sektormyndigheter. Kommunaltekniske anlegg Avløp skal gå til privat anlegg via slamavskiller og ut i sjø. For at alle skal kunne koble seg på avløpsanlegg etableres det to anlegg. Det ene nord i planen og det andre på sørsiden av planen. Begge slamavskillerne blir plassert i tilknytning til vei eller sti. Vann og Avløp Vann kobles på eksisterende private ledninger i grunnen. De private ledningene er koblet på kommunalt vann. Avløp påkobles felles slamavskiller og videre ut i sjø. I sør ligger det et eksisterende anlegg like utenfor plangrensen. Ledningstraseer skal i hovedsak gå i planlagt vei eller sti. Noen av traseene vil også gå over friluftsformål, friområde og lekeområde. Området er flatt og man må påberegne seg å bruke pumpe for avløp. Utsikt/eksponering/plassering Topologien i området er relativ flat. Innenfor boligområdet er det en variasjon fra 2-9 m.o.h. Alle tomter vil bli hevet til minimum 3 m.o.h. Maks mønehøyde er satt 7 meter over planert terreng for hver tomt og BYA er satt til 50 %. Med høy BYA og mønehøyde er det forsøkt å styre byggingen mot lavere hus som ikke dominerer i terrenget samtidig som de ikke skjermer for utsikten til bakenforliggende hus i like stor grad. Tomtene B01, B04-B09 ligger ned mot sjøen, kun adskilt fra denne av turvei. Disse tomtene vil få god utsikt mot sjø og også inn mot fast Frøya. Tomtene B02-B03 og B10 vil ligge i andre rekke fra sjøen men vil også kunne få en god utsikt mellom foranliggende hus. Tomtene B12-B16 vil ligge lengre fra sjøen men noe høyere. Utsikten vil bevares bra og tomtene kan også henvende seg i andre retninger f.eks. østover mot Uttian. Husene er planlagt på berggrunn for å unngå unødvendig oppfylling av området da de flate partiene er under 3 meter over havet. Det er også prøvd å bevare området mest mulig ved å ta vare på en topp som reguleres til friområde. En annen topp er tatt vare på i tomt B14 ved hjelp av byggegrenser. Tiltak i sjø Det vil bli gjort mindre inngrep i sjø. Utfylling kan skje på kalvholmen for å utbedre vei og etablere naust. Del av Uttian gnr. 26, bnr. 2 DATO: 09.05.2014 SIDE - 7
Kulturlandskap og beiteinteresser Det beiter sau på Uttian men ikke i det aktuelle området. De flate områdene i planen som består av gressdominert vegetasjon er tatt vare på i planen. Disse områdene er avsatt til fri-, friluftsliv- og lekeområde. Del av Uttian gnr. 26, bnr. 2 DATO: 09.05.2014 SIDE - 8
VIRKNING Naturmangfold/Naturmangfoldloven Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldloven) av 19.06.2009 legger i kap II ( 8-12) føringer for vurderinger som må gjøres i forbindelse med kommunal behandling av en reguleringsplan. I veileder fra Miljøverndepartementet «Naturmangfoldloven Kapittel II» heter det: «Reguleringsplaner som berører naturmangfold skal som et utgangspunkt behandles grundig. Hvor grundig avhenger blant annet av: Hvor sterke føringer planen gir for framtidig arealdisponering Hvor mye naturmangfold som berøres Om tilstanden i en vannforekomst påvirkes Om det naturmangfoldet som påvirkes er o Verneområder o Utvalgte naturtyper o Prioriterte arter o Truet, nær truet eller verdifullt o Inngrepsfrie naturområder o Verdifulle/utvalgte kulturlandskap o Kartlagt gjennom Miljøregistreringen i Skog (MiS)» Planen har ikke vesentlig virkning på naturmangfoldet Ros analyse Havnivå: Selv om alle naust og noen av boligene ligger inntil sjøkanten er det liten sannsynlighet for at det skal bli store ødeleggelser ved springflo eller lignende. Alle områdene ligger lite bølgeutsatt til. Klima: Det kan være svært sterk vind på Uttian og bygninger må prosjekteres deretter. Del av Uttian gnr. 26, bnr. 2 DATO: 09.05.2014 SIDE - 9
PLANPROSESSEN Kunngjøring og medvirkning Kystplan AS har på vegne av tiltakshaver sendt ut nabovarsel, varsel til sektormyndigheter, foretatt kunngjøring i avis og på sine hjemmesider. Innkomne skriftlige merknader Det har kommet forhåndsuttalelser fra sektormyndighetene Resymé fra merknadene: Statens vegvesen 27.09.2013 1. Minner om innsigelse til endring av reguleringsplan på storbåtbukta, Uttian. 1. OK NTNU Vitenskapsmuseet 16.10.2013 1. Har uttalt seg flere ganger tidligere til eksisterende reguleringsplan. 2. Har ingen anmerkninger til den planlagt revidering 1. OK 2. OK Sør-Trøndelag fylkeskommune 17.10.2013 1. Går ikke imot en endring til boligformål, men fraråder at det legges ut ytterligere areal til boligformål i området, pga. trafikale forhold. 2. Forutsetter at det samme rekkefølgekravet blir gjort gjeldende som for Storbåtbukta, om at busslomme må være ferdigstilt før det gis brukstillatelse for boliger. 1. Kommunen begrunner dette (etter avtale) 2. Rekkefølgekrav for bygging av busslomme legges inn i bestemmelser Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 21.10.2013 1. Det må gjøres rede for virkninger for kulturlandskapet og evt. beiteinteresser i området 2. Forutsetter at det gjøres en vurdering av behovet for bolig- og næringsarealer i kommunen. Det må redegjøres for hvor mange ledige boligtomter som finnes, samt argumenteres for hvorfor det aktuelle området bør reguleres til boligareal i stedet for at eiendommen benyttes til næringsareal som planlagt. 3. Forutsetter at alle nye boliger trekkes bort fra sjøkanten og at det reguleres inn et friområde og en allmenning mellom boligene og sjøen. Dette for å gjøre de sjønære områdene tilgjengelig for allmennheten. Både på Kalvøya og Sørøyan 4. Oppfordrer til å synliggjøre vurderingene etter naturmangfoldloven i saksfremlegget ved off. høring 5. Ber om at det blir tatt nødvendig hensyn til havnivåstigning og stormflo 1. Tas med i beskrivelsen 2. Kommunen begrunner dette (etter avtale) 3. Benytter eksisterende vei og 12 meters byggegrense fra sjø for å sikre en felles allmenning mellom boliger og sjøen. 4. Kommunens oppgave 5. Tomtene heves til minimum 3 meter over havnivå, området er skjermet for bølger. Del av Uttian gnr. 26, bnr. 2 DATO: 09.05.2014 SIDE - 10