Løpenr.: 4901/2018 Referat fra oppstartsmøte for detaljregulering for: Plan ID: 20180001 Saksnr.: 2018/226 Møtested: rådhuset Deltakere: Møterom Formannskapssalen, Tiltakshaver (TH): Vestaksen Mjøndalen Stadion AS v/morten Hotvedt Møtedato: fredag 02.03.2018 Arealplan : Karina Aasheim Johansen (referent) Ole Christian Øvrebø David Sebastian Belalcazar Calderon Siri Anna Kluck Lottrup Linnea Kristina Charlotte Hellstrøm Forslagsstiller/konsulent: Dark Arkitekter AS v/line Hellum Fomenko Dark Arkitekter AS v/arne Reisegg Myklestad Andre kommunale virksomheter: Svein Magne Krøvel-Velle (kommunalteknikk) Formål for oppstartsmøtet er for kommunen å gi råd og krav til planarbeidet og avklare: - omfang og varslingsområde for planarbeidet - nødvendige utredningstema for å sikre gode planløsninger - mulige rekkefølgekrav for å sikre gjennomføring av planen - prosess, samhandling og medvirkning TILTAKSHAVERS UTKAST TIL UTVIKLING AV OMRÅDET / EIENDOM Illustrasjonsskisser fra planinitiativ. Side 1 av 14
Situasjonsplan fra planinitiativ. Eiendomsgrenser gbnr. 14/1, 14/16 og 15/4 (avgrenset med gule linjer). Kort beskrivelse Det ønskes å utvikle området med boliger, samt noe lokal næring. Det legges vekt på å skape gode bomiljøer, gode utearealer og få en høyere produksjon fra dyrking enn tomtene har i dag. Side 2 av 14
FØRINGER FOR PLANARBEIDET 1. Overordnete planer 1.1 Kommuneplanen Tiltakshavers eiendom og tilliggende områder er i kommuneplanen avsatt til: - LNFR - Boligbebyggelse - Hensynssone 310_55: Faresone kvikkleire - Hensynssone 320_15/19/115: Faresone flom i sidevassdrag - Hensynssone 370_4: Faresone høyspentanlegg Kartutsnitt kommuneplanens arealdel 2015-2026. 1.2 Andre overordnede planer: Områdeplan / Kommunedelplan: Områderegulering Mjøndalen sentrum (tilgrensende områdeplan under utarbeidelse). Statlig plan, Regional plan, m.m.: Areal- og transportplan Buskerudbyen 2013-23. RPR, Planretningslinjer: Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. 1.3 Tilliggende planer som bør gis særlige hensyn/tilpasning: - Detaljregulering MJ 14 Solløs: Atkomstvei tilknyttes denne planen, Vikkollveien er regulert med 8 m veibredde og byggegrense 5 m fra ytterkant av veien. Veien er ikke regulert helt fram til Drammensveien. Mulig veien må utbedres for økt trafikk, og områder regulert til jordbruk kan bli påvirket. Eventuell ny støy må utredes. - Detaljregulering MJ 26 Opheimjordet: Regulert hovedsakelig til jordbruk og friluftsområde. Ny reguleringsplan må ikke forringe bruken av disse områdene. - Detaljregulering MJ 54 Portåsen golfbane: Deler av eiendom i planområdet inngår i detaljregulering for Portåsen golfbane, hvor arealet er regulert til landbruk. I tillegg er det naturvernområde her med kalkskog og rødlistede sopparter. Side 3 av 14
2. Vurdering av planutkastets grad av samsvar / avvik fra overordnete planer Føringer i overordnete planer er ment å være styrende for reguleringsarbeid. Avvik kan foreslås i detaljregulering, men må da planfaglig begrunnes og virkninger utredes. Graden av avvik kan utløse krav til PP og KU og vil være styrende for planprosess, jf. pkt. 7. Planutkastet er i strid med kommuneplanens arealdel, og utløser krav til både planprogram og konsekvensutredning. Planområdet omfattes av tre hensynssoner: faresone for kvikkleire, flom i sidevassdrag og høyspentanlegg. Disse avvikene kan kreve særskilt og tidlig avklaring i politisk behandling av oppstartsmøtet om det er tilrådelig å vurdere slike avvik i planarbeidet. Dette er ikke forpliktende og gir ingen garanti for at slike avvik godtas i politisk 1.gangsbehandling. RÅD FOR PLANARBEIDET 3. Omfang av planområdet Kommunen tilråder et stort nok planområde for å sikre helhetlige planløsninger innenfor plangrensen. Endelig grense for planområdet kan endres. Det kan minskes uten at dette varsles. Dersom plangrense utvides utover varslingsgrensen vist nedenfor må det vurderes behov for nytt varsel. 3.1 Kommunens forslag til varslingsområde for planarbeid Side 4 av 14
Merknad til avgrensningen: I forhold til forslaget i den forenklede planbeskrivelsen er avgrensningen foreslått justert som følger: - Den ligger søm-i-søm med tilliggende reguleringsplaner - Der uregulert dekke hele gate/veibredder - Vikkollveien, Såsengata og deler av Drammensveien er tatt med for å varsle mulige plasseringer av atkomstveier - Det kom fram i oppstartsmøtet at eier av gbnr. 14/11 er inkludert i prosjektet, og avgrensningen er justert deretter 4. Utredninger og avklaringer (grunnlag for planløsninger i planbeskrivelsen) NB! Der det kreves egne/atskilte utredninger MÅ konklusjonen(e) i disse føres inn i planbeskrivelsen. Selve utredningen(e) leveres som vedlegg til planbeskrivelsen. Tema Samfunnssikkerhet og beredskap - Er byggegrunn sikker? (Grunnforhold, Flom, Støy/luft/forurenset grunn Vern, Annet ) - Er det begrensninger i areal avsatt til bebyggelse og anlegg i KPL? Se ROS-analyse mal. Vedlegg 1 til Planbeskrivelse Grunnforhold - Kvikkleire/ rasfare. - I nye byggeområder under øvre marin grense kreves det grunnvurdering/- undersøkelse Anbefaling i denne bør gi grunnlag for rekkefølgekrav i bestemmelsene. Merknader - Usikker byggegrunn: kvikkleire og aktsomhetsområde flom. - Overvannshåndtering - Planområdet ligger under marin grense, og det er kartlagt kvikkleire. - Geoteknisk vurdering/grunnundersøkelse. Side 5 av 14
Grunnforholdskart Kartutsnitt berggrunn. Hvitt: Silt og leire. Turkist: Rytteråkerformasjonen med kalkstein, skifer og slamstein i veksling, og fossilrik biosparitt-kalkstein i midten av formasjonen. Kilde: NGU. Naturhensyn/ naturmangfoldloven: - Flomfare, overvannsproblematikk - Berøres landbruksinteresser eller kulturlandskap? - Natur-, fiske-, vilt- eller friluftslivsinteresser? - Vassdrag, byggeforbudssone? - Naturmangfoldlovens kap II, 8-12 må vurderes og utredes Kartutsnitt løsmasser. Blått: Tykk havavsetning. Lilla: Forvitringsmateriale. Kilde: NGU. - Det går flomveier i utkanten av planområdet, og det er et kjent problem at overvann samles i øvre del av planområdet. Må vurderes om tiltak for oppsamling av vann bør inngå som rekkefølgekrav. - Jordbruksinteresser berøres i svært stor grad, da planområdet er fulldyrka jord av svært god kvalitet som går tapt ved omstrukturering av området. Matjord-plan må utarbeides, vurdere å flytte matjord. - Landbrukskontoret: Omsøkte jordbruksareal er av nasjonal interesse, og vurderingen av omdisponering av planområdet fra LNF til boligformål bør gjøres i forbindelse med rullering av kommuneplanen. Side 6 av 14
Flomkart Blått/heltrukne linjer: Flomsone 200-årsflom. Blått/stiplede linjer: Aktsomhetsområder for flom. Grønt: Maksimal vannstandsstigning på 2-3 m. Kilde: NVE. Miljøvernfaglige forhold - Støyvurdering nødvendig? (krav til stille sider for boenheter) - Forurensning - Fjernvarme, konsesjonsområde - Energiløsninger Støykart Ikke relevant - Planområdet er ikke støyutsatt, da det ligger utenfor gul og rød støysone fra Korvaldveien. Eventuell ny støy i Vikvollveien og videre Drammensveien som følge av tiltaket må utredes. Verneinteresser - Verneverdige bygg eller kulturmiljø? Sjekk Kommunedelplanen for kulturminner - Kulturminneregistrering/ arkeologisk utgraving kan bli aktuelt, dette foretas av Buskerud Fylkeskommune, og må bekostes av tiltakshaver - Ingen registrerte kulturminner i planområdet i kartløsningen askeladden.ra.no Side 7 av 14
Juridiske og økonomiske vurderinger Eiendomsforhold - Privat eller offentlig eie? - Andre grunneiere enn tiltakshaver, evt. noen konfliktpunkt i/ utenfor planområdet? - Økonomiske konsekvenser for kommunen? - Privatrettslige heftelser som tinglyste servitutter e.l. - Rekkefølgekrav/ utbyggingsavtale i allerede gjeldende plan(er) i nærområdet? - Privat eie. - Avklare veirettigheter - Eventuelt økte driftskostnader for kommunen? Arealbruk og utnyttelse - Arealformål, BYA, byggehøyder - Type bebyggelse, antall, størrelser BRA - Uteareal; felles og privat - Utbyggingsrekkefølge/gjennomføring - Oppmåling av eiendommer Grønn overflatefaktor (GOF) - Boligformål i strid med LNFR i kommuneplanens arealdel - Kravet er 0,5 i boligområder og 0,6 i sentrumsområder. Grønne tak, både intensive (brukstak) og ekstensive (sedum o.l.) tilrådes. - GOF- kalkulatoren. Estetikk og stedsutvikling - Utbyggingens nær- og fjernvirkning - Tilpassing til eksisterende omgivelser og bebyggelse, lokalklima - Sol- og lysforhold - Estetisk utforming og tilpasning til terreng - Funksjonalitet Barn og unges, funksjonshemmedes og eldres interesser (folkehelse) - Lekeplasser (krav i kommuneplanen) - Tilgang til idrettsanlegg, snarveier, utfluktsområder, turstier - Universell utforming tilrådes lagt til grunn ved utforming av fellesarealer i bygninger, samt gangatkomster til hovedinnganger. Øvrige deler av bygg skal følge krav i TEK 17 Skole og barnehage - kapasitet - Ta utgangspunkt i uttalelse fra internt varsel om oppstart fra Oppvekst og kultur - Barnerepresentanten: Rekkefølgekravene må gi sterke signaler til utbygger om at fellesområdene, som drivhuset og andre planlagte «felleshus/bygninger», i tillegg til lekeplasser, sykkelstier og andre uteområder, må bli bygd før og som prioritert del av det første byggetrinnet. - Hvis eksisterende turstier i området, må disse sikres/videreføres. - Oppvekst og kultur: Prosjektet er ikke lagt inn i grunnlaget for analysene av skole- og barnehagebehov. Dagens analyser visere allerede betydelig økning i antall barn i Mjøndalen skolekrets, og trafikkavvikling rundt Mjøndalen skole er utfordrende ved skolestart og skoleslutt. - Skolekapasitet må utredes. Side 8 av 14
Trafikksikkerhet, veier og atkomster til og i planområdet - Privat/ offentlig vei? - Nødvendig standard veier og kryss? - Antall og plassering av atkomster - Byggegrenser mot vei - Gang- og sykkelveier - Kollektivbetjening, bl.a. avstand - Trafikksikkerhet, sikker skolevei - Parkering (sykkel- og bil) - Behov for trafikkutredning? - Avklaringer med SVV eller kommunen? Teknisk infrastruktur (utenom vei) Se merknad fra kommunalteknikk fra internt varsel - Vannforsyning, slukkevann, avløpsforhold, overvannshåndtering, ledningsnett - Kraftforsyning/ fjernvarme - Renovasjon - Vikkollveien er kommunal frem til planområdet, der den går over til å være privat. Eier av veien må kontaktes ved tilkobling av atkomstvei. - Vurdere om det er behov for veier dimensjonert for lastebiler dersom egenprodusert mat skal fraktes ut. - Vurdere mulighet for fortau langs Vikkollveien. - Vurdere mulighet for gang- og sykkelvei til Veiavangen skole. - Oppvekst og kultur: Skolebarn må sikres en trygg og hensiktsmessig adkomst til fots. - Kommunalteknikk: Det må utarbeides trafikkanalyse. Trafikkanalysen må minimum gå helt fram til E134. - Kommunalteknikk: Det må utarbeides overordnet VA-plan. - Det må påregnes oppgradering av VAledninger. Kommunalteknikk har gitt signaler om tilknytning ved Stadion. - Bruk av areal under høyspenningsanlegg må utredes. Nødvendige illustrasjoner - Illustrasjonsplan - Perspektivtegninger - Terrengsnitt - Solforhold (sol/skygge) NB! Listen er ikke uttømmende. Selv om tema ikke vurderes utredet i oppstartsmøtet så kan videre planarbeid avdekke nye forhold som endrer utredningsbehov. Tiltakshaver plikter da å innlemme dette i planarbeidet og dokumentere dette i planbeskrivelsen. Side 9 av 14
5. Gjennomføring av planen (grunnlag for rekkefølgekrav i planbestemmelsene) 5.1 Følgende utredningstema/tiltak vurderes som viktige for gjennomføring av planen. Disse tilrådes vurdert som mulige rekkefølgekrav i planbestemmelsene og kan fordeles slik: Tiltak innenfor planområdet Fellesanlegg og infrastruktur innenfor areal avsatt til bebyggelse og anlegg (sentrumsformål, boligbebyggelse mv). Dette kan kreve avklaring med andre grunneiere. Tiltak utenfor planområdet Allment tilgjengelige infrastruktur utenfor avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan kreve avklaring med andre grunneiere og/eller utløse behov for utbyggingsavtale (UBA) eller gjennomføringsavtale kommunen. Merknad: - For all bebyggelse tilrådes rekkefølgekrav til: - Dokumentasjon av grunnforhold, parkering, atkomstveier, VA-plan, overvannshåndtering, utomhusplan, uteoppholdsareal, lekeplass - Parkering, uteoppholdsareal (fellesdel) og lekeplass reguleres som fellesareal i bestemmelsene, jf. pbl 12-7.nr. 14 Merknad: - For Samferdselsareal tilrådes rekkefølgekrav til: - Fortau - For Grønnstruktur tilrådes rekkefølgekrav til: - Turveg - Fortau og turveg reguleres som offentlig formål i bestemmelsene, jf. pbl 12-7.nr. 14 5.2 Privatrettslige forhold som må løses for å kunne gjennomføre rekkefølgekrav/planen - Veirettigheter - Bruk av areal under høyspenningsanlegg må avklares med netteier 6. Oppsummering - Videre planarbeid Følgende utredningstema er særskilt viktige i det videre planarbeidet: - Omgjøring av LNFR til boligformål - Matjord-plan - Geoteknisk vurdering/grunnundersøkelse - Trafikkanalyse/atkomstveier - VA-plan, herunder avløpskapasitet og overvannshåndtering - Flomveier - Alternative utbygninger Det gis følgende råd for videre planarbeid: - Det må utarbeides planprogram og konsekvensutredning, hvor ovennevnte utredningstema inngår Merknad: Kommunen v/arealplan er usikre på om videre planarbeid skal tilrådes, grunnet store avvik fra kommuneplanens arealdel. Etter rådmannens vurdering tilrådes det at planprogrammet legges ut på høring i første omgang for å vurdere signaler fra innsigelsesmyndighetene, før det arbeides videre med planen Side 10 av 14
7. Planprosess Etter vurdering av planutkastets - samsvar med kommuneplanens arealdel (og evt. områdeplan) - behov for avklaringer og utredninger, herunder planprogram (PP) og konsekvensutredning (KU) så defineres den å tilfalle planprosess som følger: Planprosess A: enkel detaljplan Samsvarer helt med kommuneplanens arealdel (KPL). Et mindre planområde der det er få offentlige interesser, få nabointeresser og mindre kompliserte tekniske forhold (f. eks. grunnforhold, topografi, flom o.l.) Planprosess B: sammensatt detaljplan Samsvarer med KPL, men planløsninger må avklares med offentlige og private interesser. Eller: Noe avvik fra KPL men uten vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planprosess C: innfløkt detaljplan og områdeplan uten konsekvensutredning (KU) Samsvarer ikke med KPL og har vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planen utløser krav til planprogram (Pbl 4-1 og 12-9), men ikke konsekvensutredning Planprosess D: innfløkt detaljplan, områdeplan, kommunedelplan med KU Samsvarer ikke med KPL og har vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planen utløser krav til planprogram, samt konsekvensutredning (jf.pbl 4-2 og 14-1) NB! Plantype kan endres som resultat av merknader til høringer eller politisk behandling. Ulike planprosesser har ulike gebyrsatser, jf. pkt. 8 nedenfor. 8. Plangebyr Med hjemmel i plan- og bygningsloven 33-1 vedtas det årlig forskrift om gebyr for planbehandling. Plangebyr beregnes i kommunens regulativ 2 etter plantype/planprosess (avklart i pkt. 2 ovenfor). Gebyr sendes tiltakshaver ved: Vestaksen Mjøndalen Stadion AS Org. nr.: 897876132 Gebyr beregnes ut fra det år reguleringsplan behandles. Gebyr faktureres etter oppstartsmøte og 1.gangsbehandling. Avbrutt plan faktureres 50% etter oppstart, 75% etter 1. gangsbehandling. Gebyrforskriften kan leses i sin helhet på www.nedre-eiker.kommune.no/tjenester/plan-bygg-oggeodata/gebyrer/ under fanen reguleringsplaner. 9. Varsling av oppstart på planarbeidet 9.1 Oppstart av planarbeidet skal i tråd med pbl 12-8 varsles i form av: a) avisannonse, b) elektroniske medier og c) gjennom brev til berørte parter og interesser. Tiltakshaver tilrådes følgende: Varsel sendes etter at oppstartsmøtet har vært til politisk behandling. Mottakere av varselet får vedlagt saksframlegg med vedtak, samt Forenklet Planbeskrivelse. Kopi av varsel i pdf-format skal sendes saksbehandler for annonsering på kommunens hjemmeside. Omriss av varslet planområde i SOSI-format skal sendes kommunen innen 4 uker fra varsling. Denne innlemmes da i kommunens temakart for reguleringsplaner under arbeid. Kartgrunnlaget brukt i planarbeidet må ikke være eldre enn 1 år gammelt. Kartgrunnlag og adresseliste bestilles fra NEK (Geodataavdeling). Side 11 av 14
9.2 Varslingstekst a) Tekst om planstatus, formål/hensikten med planen, arealformål, planprogram og konsekvensutredning avtales som følger: Som i Forenklet Planbeskrivelse b) Tekst om utbyggingsavtale (UBA) avtales som følger: Som i Forenklet Planbeskrivelse Planområdet ligger innenfor områder hvor gjeldende kommuneplan tillater utbyggingsavtale 10. Samarbeid/samhandling med naboer og berørte parter (aktiv medvirkning ) Rådmannen tilråder at det holdes møte med naboer og berørte parter under planarbeidet (for eksempel i varslingsperioden og/eller i perioden med offentlig ettersyn). Bruk av fysisk modell tilrådes for å forenkle naboers forståelse/deltakelse av planlagte tiltak. Kommunen kan om ønskelig stille møtelokaler til rådighet. Representant/saksbehandler fra kommunen kan da stille i rådgivende/prosessveiledende kapasitet. Dersom planområdet omfatter andre grunneiere enn tiltakshaver tilrådes det skriftlig dokumentasjon (i planbeskrivelsen) på hvordan opplysning om/deltakelse i planarbeidet er avklart og ivaretatt. Alle merknader fra andre grunneiere må dokumenteres. Side 12 av 14
11. Samarbeid/samhandling mellom tiltakshaver og kommune 11.1 I utarbeidelsen av planmateriale tilrådes følgende: 1. Levering av planmateriale: - først planskisse til avklaring/kvalitetssikring hos rådmannen og siden formelt planforslag til politisk 1.gangsbehandling 2. Arbeidsmøter (3x) : - avtales underveis og FØR innlevering av planskisse Gjerne særskilte møter for å drøfte innhold i : 1) plankart, 2) planbestemmelser og 3) planbeskrivelsen 3. Informasjonsflyt: For å samordne opplysningsflyt i planarbeidet så tilrådes at både tiltakshaver og kommunen oppnevner en fast kontaktperson. Alle henvendelser og opplysninger bør gå gjennom dem. Det forutsettes at begge kontaktpersoner opplyser og gjør avklaringer med egen ledelse/organisasjon under planarbeidet. Forslagsstiller for tiltakshaver Saksbehandler i kommunen Line Hellum Fomenko Ole Christian Øvrebø Line@dark.no Ole.Christian.Ovrebo@nedre-eiker.kommune.no Tlf: 48 07 51 51 Tlf: 32 23 26 59 All formell henvendelse angående planen skal påføres saksnavn og Plan ID og skal sendes til : post@nedre-eiker.kommune.no. Alle andre henvendelser kan gjerne gjøres direkte til saksbehandler. 11.2 Krav om dokumentasjon av tilstrekkelig kompetanse Reguleringsplan skal utarbeides av fagkyndige, jf. Pbl 12-3. Kommunen stiller krav til dokumentasjon på at forslagsstiller/konsulent har tilstrekkelig kompetanse for å utarbeide reguleringsplan. Dokumentasjon sendes til kommunen for godkjenning før politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøtet. 12. Levering av Planmateriale Tiltakshaver tilrådes å benytte kommunens maler for plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse. Alle maler er tilgjengelige på kommunens hjemmeside www.nedre-eiker.kommune.no under feltet Byggesaker, Plansaker og Kart og deretter på siden for Reguleringsplan. Malene danner rammen for struktur på dokumentene. Innhold tilrådes avklart i arbeidsmøter. Det tilrådes tildlig avklaringer av følgende årsaker: a) Plankart skal leveres digitalt i SOSI-format og kan ikke behandles før den er kontrollert og feilfri. b) Planbestemmelser kan utløse omfattende hjemmelskontroll og tidkrevende oppbygning/utforming. c) Planbeskrivelsen skal vise underlag for valgte planløsninger basert på utredninger og analyser. Disse bør drøftes med kommunen for å unngå behov for at rådmannen må fremme alternativ innstilling. Side 13 av 14