SIGDAL KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Thea Sandsbråten Solum Arkiv: GNR 140/6 Arkivsaksnr.: 17/3048 GNR 140 BNR 6 MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FRØVOLDSETER Rådmannens forslag til vedtak: Sigdal kommune viser til plan- og bygningsloven 12-14 og vedtar mindre endring av reguleringsplan Frøvoldseter med planid 2014006. Endringen består i at tomt 122 flyttes noen meter mot sørøst. Vedtaket betinges av at: - Møneretningen på fritidsboligen blir langsmed kotene. - Dersom det framkommer automatisk freda kulturminner i forbindelse med anleggsarbeid eller annen virksomhet, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i Fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven 8.2. Saken avgjøres av Hovedutvalg for næring og drift Vedlegg Oversiktskart Kart som viser ny plassering av tomt Situasjonskart som viser foreslått plassering av fritidsbolig på tomt Ortofoto som viser at området er skogkledd Enkel 3D modell Uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud Saksutredning Konklusjon Forslag til mindre endring av reguleringsplan Frøvoldseter har vært på høring til naboer og Fylkesmannen i Buskerud. Naboene har ikke merknad, men Fylkesmannen i Buskerud fraråder endringen av hensyn til landskap og omkringliggende område. De mener det vil være i strid med regionale og nasjonale føringer for utbygging av fritidsboliger. Fylkesmannen har ikke innsigelse, og administrasjonen mener at ny plassering av tomta kan forsvares ut i fra at landskapsvirkningen på endringen vil bli liten. Bakgrunn Grunneier i området er Knut Båsen og utbygger er Gunbjørn Aasand. Området ligger ved Frøvoldseter med innkjøring fra Vestbygda i Eggedal. De ønsker å flytte byggeområdet for tomt
122 noen meter sørøst. Bygging på tomt 122 slik den ligger i dagens reguleringsplan vil føre til en del skjæring og fylling siden det er ganske bratt der. Det er flatere litt lenger sørøst, og vi har derfor mottatt en søknad om mindre endring av reguleringsplanen slik at byggeområdet/tomt 122 flyttes noen meter. Saken har vært på høring til de nærmeste naboene i området og til Fylkesmannen i Buskerud. Naboene har ikke merknad til endringen, men Fylkesmannen i Buskerud fraråder endringen av hensyn til landskap og omkringliggende områder. De ber kommunen vektlegge utbyggingsprinsippene og anbefalingene i T-1450 fritidsbebyggelse. De skriver videre at tomten er foreslått endret slik at en utbygging på toppen av høydedraget muliggjøres, og de viser til anbefalinger i kap 4.5 i T-1450 hvor topper og øverste høydedrag anbefales unngått. En flytting av tomten vil være i strid med de regionale og nasjonale føringene for utbygging av fritidsboliger. De ber kommunen utarbeide en 3D modell av ny plassering hvor det framgår hvorvidt plasseringen er ideell ut fra områdets beliggenhet og viktighet, dersom endringen allikevel er ønskelig. Vurdering Bygging på tomt 122 vil føre til store skjæringer og/eller fyllinger slik tomta ligger i gjeldende reguleringsplan. Det er betydelig flatere litt lenger sørøst i området. Tomta kommer i tilfelle høyere i terrenget, og det er dette Fylkesmannen er kritisk til. Veileder til planlegging av fritidsbebyggelse T- 1450 sier at det er mål om å ta vare på mest mulig av landskap i og rundt hytteområdene. Dette oppnås ved å unngå topper og øverste høydedrag, snaufjell og områder med sparsom vegetasjon, bratte og jevne lisider og heller søke småkupert terreng. Vi ser at ny ønsket plassering av tomt 122 er øverst på høydedrag. Det er ei lang åsside med flere topper på omtrent samme høyde. Det ligger hytter på de andre høydene nordover, og vi mener at denne hytta ikke vil skille seg ut i fra de andre hyttene som allerede er bygd og at landskapsvirkningen derfor er minimal. De eksisterende hyttene er ikke godt synlig på avstand. På bildene under er hyttene nord for tomt 122. Bildene er tatt fra skiløypa som ligger vest for tomtene.
Den nærmeste hytta for ny plassering av tomt 122, gnr 140/53, ligger på 837 moh. Hytta nord for denne igjen, gnr 140/57, ligger på 841 moh. Etter en flytting av tomt 122 vil høyeste punkt på denne tomta bli 840 moh. Det er laget en enkel modell for hvordan hyttene vil bli synlig fra området rundt med mål på hytte av samme type som er ønskelig å sette opp på tomt 122, se vedlegg. Modellen viser hvordan det vil se ut dersom det er snauhogget i området, noe som er svært usannsynlig. Grøntarealet er regulert til friluftsområde og i bestemmelsene står det at eksisterende vegetasjon i størst mulig grad skal bevares. Åssida er skogkledd, og det er andre høyere topper på alle kanter. Toppen på Søtelifjell som ligger ca. 1,4 km unna i luftlinje, er f.eks. mer enn 220 meter høyere enn dette høydedraget. Vi mener at ei hytte på ny plassering ikke vil få silhuettvirkning både pga høyere topper i området rundt og fordi det er godt med vegetasjon i området. Dersom det hadde vært snaufjell ville situasjonen vært en annen. Ortofoto av området ligger med saken og viser at det er skogkledd i området. Foreslått plassering av hytte på tomt 122 er gjort i samråd med byggesaksbehandler for å unngå mye skjæring og fylling, og slik at den ikke legges på det aller høyeste området på tomta. Fasadene på bygg skal i følge bestemmelsene være av tjærede eller jordfargede trematerialer i mørke nyanser. Lyse farger godkjennes ikke. Disse bestemmelsene er også med på å minske sjansen for at bygg vil bli synlige på avstand. Kommunen ser at forslag til ny plassering av tomt er bedre for de som skal bygge hytte her. Solforhold og utsikt vil bli bedre på ny plassering, men i tillegg vil det kreve mindre terrenginngrep, mindre tilkjørte masser eller unngå høye murer / pilarer. Vi er også av den oppfatning at den ikke vil gi silhuettvirkning. Arealet avsatt til fritidsbolig i reguleringsplanen som ikke fradeles til fritidsbolig endres til friluftsformål på lik linje med arealet rundt dersom mindre endring vedtas.
Som det framgår av bildene under, er det bra med vegetasjon rundt tomt 122 også. Administrasjonen kan ikke se at en fritidsbolig her vil ha stor innvirkning på landskapsbildet i området. I gjeldende reguleringsplan er tomt 122 ganske nærme skiløype. For de som går i skiløypa vil fritidsbolig på tomt 122 bli mindre synlig dersom tomta flyttes som omsøkt.
NVE sine kart er sjekket, og det er ikke fare for snøskred, steinsprang eller jord og flomskred. Heller ikke flom. I forbindelse med reguleringsplanarbeiet ble det foretatt arkeologiske registreringer innenfor planområdet, og det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner. Vurdering etter naturmangfoldlova: Lov om forvaltning av naturens mangfold av 19. juni 2002 fastsetter mål for ivaretagelse av naturtyper og arter. Loven omhandler sentrale prinsipper som skal legges til grunn også for arealplanlegging etter annet lovverk. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i henhold til 8-12 skal vurderes. Naturdatabasen er sjekket, og det er ikke registreringer som viser at viktige arter eller naturtyper blir påvirka.