NOTAT Prosjekt 3257 Svinesundparken nord. Endringer av reguleringsplan Til: Halden kommune Fra: Trygve Sundt Kopi: Per Puck Martin Grimsrud Dato: 24. januar 2018 Vedrørende: Kommentar til merknader i forbindelse med høring av forslag til endring av reguleringsplan. 1 VARSLING. Forslaget om endret byggehøyde er varslet til de samme som ble varslet i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplanen. Det er mottatt merknader fra 5 institusjoner/private. Dette er: - Østfold fylkeskommune - Fylkesmannen i Østfold - Statens vegvesen, region øst - Jan E. Berg (eiendom Røsnesveien 70) - Hafslund nett Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold har relevante merknader. Statens vegvesen og Hafslund nett har ikke innvendinger mot endringen. Jan E. Berg har en merknad knyttet til egen eiendom, som ikke berører sak. 2 PROSEDYRE - SAKSBEHANDLING Det anføres at dette ikke er en mindre vesentlig endring. Veileder T1490 redegjør for hva en kan forstå som mindre vesentlig endring av en reguleringsplan. Veilederen er ikke særlig konkret, men peker på to forhold: Endring av arealformål er ikke mindre vesentlig, men en justering av grenser mellom arealformål kan være det. I veilederen T-1490 fremgår det videre at innvendinger fra berørte myndigheter eller parter ekskluderer muligheten for mindre endring. Det vil derfor være en vurdering om merknadene som er mottatt er av slik karakter at de forhindrer behandling som mindre vesentlig endring. Ikke enhver innvending fra berørte parter utløser krav om full ny reguleringsprosess. Det avgjørende her må være om saken blir tilstrekkelig belyst ved en forenklet prosess. I drøftinger av hva som kan være mindre vesentlig endring kan være kan en oppsummere følgende momenter: Svenskerud 31 3409 Tranby Foretaksnr. 932003031 trygve.sundt@st-landskap.no
En mindre endring er ment som endring som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Dette kan forstås slik at endringer som innebærer justeringer i det som allerede ligger inne i planen vil godtas som mindre endringer, men ikke innføring av nye elementer. Andre eksempler på endringer som vurderes som mindre endringer er justering av linjeføringer for infrastrukturanlegg, eller justering av byggegrenser, frisiktsoner, og lignende. Ikke enhver innvending fra berørte parter utløser krav om full ny reguleringsprosess. Det avgjørende er om saken blir tilstrekkelig belyst ved en forenklet prosess. Dersom planforslaget forutsetter medvirkning fra andre enn de grunneiere som endringen direkte berører, kan det ikke vurderes som en mindre endring. Endringen kan heller ikke anses som mindre hvis den er i strid med overordnede planer (eks. Kommunedelplan) eller forventes å påføre naboene ulemper som kan utløse erstatning etter ekspropriasjonslovgivningen. Det er kommunen som bestemmer om en endring kan vurderes som mindre endring. Endringen i saksbehandlingsforskriften til PBE innebærer at det er virkningen av endringen som er avgjørende for om en endring kan behandles som mindre vesentlig. Momentene over legges til grunn i vurderingen av merknadene 2.1 VURDERING AV KRITERIER FOR MINDRE VESENTLIG ENDRING. 2.1.1 Endring i formål Det er ikke gjort endring i formål for arealbruk, eller endring av grenser mellom ulike formål. 2.1.2 Forholdet til overordnet planverk Reguleringsplanen slik den foreligger er i samsvar med kommuneplanen. Endringen innebærer ikke endring av dette. Endringen gir mulighet for å flytte en arbeids og transportintensiv bedrift ut av et byområde til en lokalisering nær overordnet transportnett. Fylkesplanen for Østfold peker på at Nedre Glommaregionen har et stort behov for arealer til byutvikling, og at transformasjon av næringsarealer er et viktig virkemiddel for å sikre arealer. I Halden-regionen inngår Svinesundparken det regionale næringsområdet som Svinesundparken er en del av. 2.1.3 Dokumentasjon og redegjørelse Merknadene kan indikere at det ikke var redegjort for virkningen av endringene på en tilstrekkelig måte. Derfor er det utarbeidet et supplerende materiale for å dokumentere den visuelle konsekvensen av endringen. (Se avsnitt 2.1 Visuelle konsekvenser). 2.1.4 Konsekvenser av endringen for andre. I merknaden fra Østfold fylkeskommune stilles det spørsmål om hvem som er varslet. I og med at det er varslet til de samme som i det opprinnelige planarbeidet, vurderer en det slik at alle berørte er varslet, og i samme grad som ved den opprinnelige planbehandlingen, har hatt mulighet for å påvirke forslaget til endring. Det har ikke kommet merknader mot endringer fra lokalmiljøet. 2.1.5 Overordnet planmyndighets rett til å fremme innsigelse. Plan- og bygningsloven gir overordnende planmyndigheter rett til å fremme innsigelser mot en plan dersom det er nødvendig for å sikre nasjonale eller vesentlige regionale interesser. Øket NOTAT om merknader 180124 Side 2
høyde for en avgrenset del av bebyggelse på Svinesundparken Nord ikke berører slike overordnede interesser. Argumentasjonen i forhold til endringens reelle innhold er knyttet til: - Visuell virkning i forhold til kulturlandskapet omkring Svinesundparken Nord. - Estetikk knyttet til motorveilandskapet. - Forholdet til JELHAUGEN (kulturlandskap). 3 VURDERING AV ENDRINGEN. 3.1 VISUELL VIRKNING 3.1.1 Generelt Den visuelle virkningen av et objekt i landskapet oppleves ulikt avhengig av avstanden til objektet. Nærvirkning av et objekt oppleves innen den nærmeste sonen omkring objektet. Den er avhengig av objektets form, farge og lyset i landskapet. Normalt vil nærsonen kunne strekke seg opp mot 200 til 300 m fra objektet. Her vil objektet fremstå tredimensjonalt som et volum, og med detaljer. På større avstand vil den synlige virkningen av et objekt være en fjernvirkning. Objektet vil fremstå todimensjonalt som en flate. Synligheten vil både påvirkes av lysforhold i landskapet, og av samspillet med andre objekter. Av merknadene fremgår det at den visuelle virkningen av øket byggehøyde er et sentralt element både i forhold til kulturlandskapet og i forhold til motorveilandskapet. 3.1.2 Visuell virkning i forhold til kulturlandskapet. Det er gjort supplerende studier av synligheten av tiltaket. Fig nr. 1 viser et detaljert synlighetskart. Illustrasjonen viser også standpunkt for illustrasjoner av tiltaket i landskapet. Virkningen av en øket byggehøyde vil i alt vesentlig være en fjernvirkning. Synlighetskartet viser at det vil være 2 sektorer mot nord over Viksletta, og en smal sektor mot sør. 3.1.3 Vurdering. Viksletta er i utgangspunktet et flatt åpent landskap. Imidlertid deles den store flaten av mindre skogkledde koller. Dette skaper mindre landskapsrom og begrenser den visuelle kontaktsonen. På synlighetskartet er det vist områder der tiltaket i prinsippet vil være synlig. Det fremgår av kartet at fra E6 nord for Svinesundparken er bygget synlig bare en begrenset del av motorveien. Figur nr. 2 viser illustrasjoner fra Viksletta ved Hjelmungen. Herfra ser en ikke bebyggelsen. I den store sektoren nordover fra Svinesundparken vil den alt vesentlige visuelle opplevelsen være fjernvirkning. Figur nr. 3 fra Huseby viser dette. I forhold til det store landskapet som Viksletta utgjør må virkningen av øket byggehøyde vurderes som begrenset. Illustrasjonene figur 4 og 5 viser hvorledes koller med vegetasjon danner visuelle skjermer. Fra sør begrenses innsynet mot tiltaket både av en kolle sørøst for krysset med avkjøring til Halden. Dessuten begrenses det av kollen som deler Svinesundparken. Figur 6 og 7 viser synlighet fra E6 fra sør. NOTAT om merknader 180124 Side 3
Figur 1 Synlighetskart NOTAT om merknader 180124 Side 4
Figur 2 Standpunkt A Fra Hjelmungen Figur 3 Standpunkt B, Fra Huseby, fjernvirkning. Bebyggelsen er vist med hvit farge. NOTAT om merknader 180124 Side 5
Figur 4 Standpunkt C Koller med vegetasjon skjermer innsyn Figur 5 Standpunkt C bebyggelsen er vis med grått foran kollen for å vise plassering NOTAT om merknader 180124 Side 6
Figur 6 Standpunkt D Fra E6 sør fjernvirkning NOTAT om merknader 180124 Side 7
Figur 7 Standpunkt E Fra E 6 sør, nærvirkning Illustrasjonen av tiltaket viser tiltaket uten farge. For å ivareta forholdet til landskapet er det innført en reguleringsbestemmelse som fastlegger at en ved utarbeidelse av detaljprosjekt for høytlageret skal utføre detaljerte studier av høytlagerets materialbruk, farge og overflatetekstur for i størst mulig grad å begrense den visuelle virkningen av tiltaket. Forslag til bestemmelse: 5 pkt c tillegg Det skal gjøres en analyse av bebyggelsens materialbruk, farge og overflatetekstur for å sikre en optimal landskapstilpasning. Analysen skal dokumenteres i rammetillatelsen med en redegjørelse og illustrasjoner. Videre er det gjort en presisering av at det ikke skal benyttes reflekterende materialer i fasade på eventuelle lagerbygg, Det er også satt begrensninger på skilt og belysning av skilt. 3.2 PÅVIRKNING AV KULTURMILJØ. Området Viksletta er i kommuneplanen for Halden definert som hensynsone for kulturmiljø. Den visuelle påvirkningen av Viksletta, og dermed hensynsonen, er det redegjort for i eget avsnitt. (pkt. 2.1). Forholdet til Jelhaugen er nevnt spesielt av Fylkeskommunen. Avstanden er ca 1,5 km. Synlighetskartet viser at det mellom gravhaugen og Svinesundparken er en markant terrengform med vegetasjon. Fig.nr. 2 viser at det knapt er visuell sammenheng mellom gravhaugen og næringsområdet. Den rekonstruerte gravhaugen ligger her umiddelbart til venstre for bildet 3.3 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING Uttalelsene fra Fylkesmannen reiser spørsmålet om endringen av byggehøyden og utvidet BYA fra 50% - 60% innebærer at krav om konsekvensutredning utløses. I veiledningen om KU etter PBL er det påpekt at reguleringsplaner som er i samsvar med overordnet plan unntas fra kravet om KU. Bruk av Svinesundparken er avklart gjennom kommuneplanen og at KU kravet dekkes etter min forståelse av dette. I veiledning er det dessuten skrevet at «mindre endringer» kan gjøres uten at det utløser krav om KU. Det vises til at bruksarealet skal beregnes med horisontalplan for hver 3. meter, og at dette kan medføre et betydelig bruksareal. Den planlagte virksomheten er en produksjonsvirksomhet. Derfor vil etasjehøyde være annerledes og høyere. Produksjonshallene vil kun ha en etasjehøyde. Høytlager vil heller ikke ha normal etasjeoppdeling. 3.4 LOKALISERING AV HØYE BYGG. Det er i Fylkesmannens uttalelse vist til at det bør gjennomføres en analyse av hvilke områder i fylket som egner seg for høy bebyggelse. Reguleringsplanen for Svinesundparken Nord initierer ikke en større samling av høye bygninger. Dette gjelder kun et næringsbygg. Illustrasjonene viser at bygget blir synlig i landskapet, men det vil ikke fremstå som et høyt hus. 3.5 NATUR OG FRILUFTSOMRÅDE. NOTAT om merknader 180124 Side 8
Svinesundparken ble foreslått som utbyggingsområde for næring i forbindelse med planlegging av områdene mellom ny og gammel E6 ved utbyggingen av ny E6. Området berører ikke konkrete frilufts- og naturområder. Lokaliseringen av bedrifter er i samsvar med kommuneplanen, og den opprinnelige reguleringsplanen. En kan ikke se at bebyggelseshøyde påvirker muligheten for bruk av nærliggende natur- og friluftsområder, eller opplevelser ved bruk av dem. 4 SAMMENFATNING Det har kommet 5 merknader til planendringen. Bare merknader fra Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold har kritiske merknader til planendringen. Dette er merknader som anfører at dette ikke kan være en mindre vesentlig endring. Endringen vil ikke gå utover hovedrammene i den gjeldende planen. Virkningen av den vil med bakgrunn i redegjørelsen over, bare medføre at virkningen av det planlagte tiltaket endres i mindre grad. Med bakgrunn i kommentarene over mener vi at det er grunnlag for å gjennomføre endringen som en mindre vesentlig endring. Det er det vist til landskapshensyn og hensynet til motorveilandskapet. Det er gjort en supplerende dokumentasjon av den visuelle virkningen av bebyggelsen. Illustrasjonen viser at et høytlager blir synlig, men ikke et visuelt dominerende landskapselement. Varsling av endring er gjort i forhold til de samme personer og institusjoner som ble varslet i forhold til den opprinnelige planen. Slik sett er alle relevante berørte hørt i prosessen. Supplerende dokumentasjon av visuelle konsekvenser viser at den økede byggehøyden har begrenset virkning på landskapet. NOTAT om merknader 180124 Side 9