SAKSF RAM L E G G Sakshandsamar: Jan Magne Svåi Arkiv: 611 Arkivsaksnr.: 17 / 2049 Botn - utbyggingsavtale Høyringsframlegg Rådmannen si tilråding: Plan og forvaltningsstyre legg utbyggingsavtalen mellom Botn AS og Luster kommune, datert 21.06, ut til offentleg ettersyn i samsvar med 17-4 i plan - og bygningslova. Avtalen vert lagt til ettersyn fram til 10.08.18.
Prenta vedlegg: Utbyggingsavt ale. Uprenta vedlegg: Reguleringsplan, div.. Samandrag: Saka gjeld høyring av utbyggingsavtale mellom Botn Eigedom AS og Luster kommune. Formålet med avtalen er å klargjere ansvar for planlegging, kostnadsfordeling og gjennomføring av utbygginga Botn. Avtalen klargjer og framtidige eigarar av areal og VVA anlegg. Rådmannen tilrår avtalen godkjent og at plan og forvaltningsstyre legg utbyggingsavtalen ut til offentleg ettersyn i samsvar med 17-4 i plan - og bygningslova. Utval som har vedtaksmynde: Plan og forvaltningsstyre Fakta: Luster kommunestyre vedtok i sak 34/18 den 14.06.2018 reguleringsplan for Botn, føresegner datert 07.06.18 og plankart datert 07.06.18. Jamfør punkt 4.5.5 i føresegnene er det forhandla fram eit forslag til utbyggingsavtale. Vesentlege punkt: Gjennom avtalen tek utbyggar (Botn Eigedom AS) på seg bla. anna følgjande plikter: All planlegging, prosjektering og opparbeiding av offentleg anlegg (veg, vatn, avlaup, parkering samt gang - og sykkelveg/fortau). Erverv e grunn og/eller sikre naudsynte rettar til gjennomføring av utbygginga. Kommunen har ansvar for bla. anna følgjande plikter: Bygging av ny vassleidning til framtidig basseng. Betale eit anleggsbidrag til Botn eigedom AS på stort kr. 50.000, - for ferdigg jering av gangveg SGS5. Vere søkjar om spelemidlar for opparbeiding av tursti. Luster kommune overtek, vederlagsfritt, VVA anlegg etter at det er utbygd. Anlegg vil inngå i kommunalt VVA - nett og kommunalt vedlikehaldsansvar. Det er føresett at partane s kal inngå eigen justeringsavtale, med formål at meirverdibelastninga på den offentlege infrastrukturen som utbyggar skal opparbeide, delvis skal tilbakeførast til utbyggar. I denne avtalen vil det og vere eit punkt om at Luster kommune skal følgje opp arbeidet med utbygginga, og at Botn Eigedom skal dekke denne kostnaden via redusert mva. refusjon. Vurdering: Rådmannen sine kommentarar punkt for punkt: 1 og 2: Omtalar partane og den geografisk avgrensinga for avtalen. Og at det er mogeleg å inng å justeringsavtale, refusjon av mva for VVA anlegg. 3: 3.1 Utbyggar er ansvarleg for - all planlegging, prosjektering og opparbeiding av offentleg anlegg for vatn, overvatn og avløp, innanfor avtal en sin avgrensing som vist i billag 2.
- all planlegging, prosjektering og opparbeiding av offentleg anlegg for veg samt gang og sykkelveg innanfor avtal en si n avgrensing som vist i billag 2. I forhandlingar er det konkludert med at utbyggar skal ferdigstille gang og sykkelveg SGS5 etter at kommunen har lagt ny vassleidning (dette blir omtala i punktet kontantbidrag). - å erverve grunn og/eller sikre naudsynte rettar til gjennomføring av utbyggingsavtalen, inkludert areal/rettar utanfor regulert område dersom det er naudsynt for gjennomfø ring av utbyggingsavtalen. Dersom ein ikkje kan oppnå minneleg avtale om grunnerverv kan kommunen søkje areal/rettar erverva ved oreigning. Kostnadane ved oreigning skal dekkast av utbyggar. Utbyggar opplyser at det er inngått avtalar med grunneigarar behov for oreigning slik saka no står. o g det dermed ikkje er 3.2 Avståing av grunn Utbyggar skal utan vederlag avstå til Kommunen friområde o_gf6, o_gf7; o_gf8, o_gf9, o_gt1, o_gt2, o_gt3 og o_gt4 som er regulert til grøntstruktur med underformål. Utbygg ar avstår vederlagsfritt areal som er regulert til friområde. Luster kommune kjem ikkje til å utføre vedlikehald av friområde, på lik linje med friområde i andre bustadfelt. Men framtidig velforeining vil, med dagens regelverk, kunne få refundert for kost nadar dei har med vedlikehald. Velforeininga vil få disponere friområda i samsvar med gjeldande reguleringsplan. 4: Kommunen sitt ansvar: 4.1 Kommunen er ansvarleg for: - all planlegging, prosjektering og opparbeiding av ny hovudvassleidning for vassfors yning gjennom planområde som skal knytas t til framtidige sjøleidning /basseng i Kalhagen og nytt høgdebasseng i lia over Botn som vist i bilag 2. - all planlegging, prosjektering og opparbeiding av offentleg gang veg o_sgs4 som vist i bilag 2. - all pla nlegging, prosjektering og opparbeiding av vassleidning for etablering av ringsystem i området som vist i bilag 2. Det siste strekpunkte t gjeld vassleidning i o_sgs4. Luster kommunen må vurdere om arbeidet må lysast ut, eller ein kan inngå avtale med utby ggar sin entreprenør. 4.2 Kontantbidrag: Kommunen skal oppfylle sin høvesmessige del av opparbeiding av gangveg o_sgs5.. Gangveg o_sgs5 er eit tiltak som utbyggar meiner ligg utanfor deira utbyggingsplikt. Etter tingingar er ein samd om å gjennomføre dette som eit fellestiltak. Kommunen betalar eit anleggsbidrag, kr. 50.000, - til utbyggar for ferdigstilling av o_sgs5. - Ko mmunen skal søke om spelemidlar til etablering av turveg langs Hafslovatnet. Turveg/sti er eit tiltak der det er mogeleg å oppnå spelemidlar, inntil 50 % av godkjent anleggskostnad. Luster kommune ser det som aktuelt å kople denne turstien til S1 Sognef jordvegen, og at Luster kommune då vil vere søkar.
Utbyggar bygger og tek kostnaden med turstien og får refundert spelemidlar som kommunen oppnår. 4.3 Avståing av grunn: Kommunen skal avstå til utbyggar deler av gnr 148, bnr 106 og gnr 155, bnr 179 som er regulert til bygg og anlegg med underformål bustad. Areala utgjer samla ca. 7300 m 2 og er synt på kartskisse, jf. bilag 5. 50% av arealet vert rekna som utbyggingsareal og skal kjøpast av Botn Eigedom til ein framforhandla pris på kr. 70, - pr. m2. R esterande areal, ca. 3 700m 2 vert overteke av Botn Eigedom vederlagsfritt. Framtidig gangveg vil gå gjennom feltet. Utbyggar har erverva areal til bustadområdet for ein strøkpris på kr 70, - /m2. Det er semje, etter tingingar, om at ca. halvparten av område t til kommunen kan reknast som «utbyggingsareal.» Det arealet betalar utbyggar strøkpris for. Resten av arealet avstår kommunen vederlags fritt til utbyggar. Jf og at utbyggar overfører friområde vederlagsfritt til kommunen.(jf. pkt.3.2) 4.4 Framdrift og ferdigstilling: Dette gjeld tiltaka nemnt i punkt 4.1 4.5 Sakshandsaming Botn Eigedom AS forpliktar seg til å søke å innhente minnelege avtalar om kommunal tilknyting VA - anlegg med dagens abonnentar i Øvre Botn vasslag før kommunal overtaking. Kommunen forpliktar seg til om naudsynt å gje pålegg innanfor gjeldande regelverk om at alle innanfor denne avtalen si avgrensing koplar seg til vatn og avlaupsanlegg. Dei pålegga som ikkje vert etterkome skal følgjast opp etter gjeldande regelverk. Dette gjeld Botn vasslag, i underkant av 10 abonnentar. Luster kommune har tidleg påpeika at dette må vere ordna før Luster kommune tek over VVA anlegg. Vil og bli følgt opp i utbyggingsperioden. 5 Overtaking av grunn og anlegg: Luster kommune overtar vederlagsfritt all kommunaltekniske anlegg veg, vatn og avløp. Punktet omtalar korleis dette skal gjennomførast. 6 Meirverdiavgift. Partane skal inngå eiga avtale med det formål at meirverdibelastninga på den offentlege infrastrukturen som utbyggar skal opparbeide, ikkj e skal verte ein endeleg kostnad i prosjektet ved bruk av justeringsreglane for fast eigedom og/eller at kommunen overtar utbyggar sin tilbakeførings - /justerings rett overfor staten. Luster kommune har innhenta ekstern kompetanse på justeringsavtale. Tilbakemelding er slik: «Det vesentlige spørsmålet er om merverdiavgiften, som kommunen vil kunne innkreve, i sin helhet skal gå til utbygger. Fram til 2004 kunne momskompensasjon bare kreves for kommunens egne utlegg, og fram til 2008 gjaldt det samme, momsfradrag, for VA - anlegg. Det var anleggsbidragsmodellen som ble praktisert. Kommunen tok på seg alle kostnader ved anleggene, og krevde refundert nettokostnad ( fradratt merverdiavgift) av utbygger. Justeringsreglene, som ble innført for momskompensas jon i 2004 og momsfradrag i 2008 ga utbygger mulighet å overdra krav på kompensasjon eller fradrag til kommunen. Utbygger har ikke krav på kompensasjon siden han ikke driver kommunal
virksomhet. Og har heller ikke krav på momsfradrag for VA, siden invester ingen er nødvendig for at han skal kunne selge sin faste eiendom, som er tilført infrastrukturanlegg. Kommunen skal derimot drive sin kommunale virksomhet innen veg, og levere VA - tjenester. Og vil da kunne kreve tilbake merverdiavgift utbygger har betalt, men ikke tatt tilbake. På en prosentskala fra O til 100 har utbygger foreslått 0% til kommunen. Mest kjent i andre enden er Oslo kommune, som krever 100% av merverdiavgiften ved overtakelse av kommunaltekniske anlegg. Mellom disse er det eksempler på ford elinger i alle størrelser.» Luster kommune treng å følgje opp anleggsarbeidet og at dette er ein kostnad som det er rimeleg at utbyggar må dekke. Dette kan gjerast på fleire måtar. Det kan vere ut i frå fast sum, dokumentert kostnad eller som ein del av justeringsavtalen. Det er semje, etter tingingar, om ei fordeling av mva refusjon der Botn eigedom får utbetalt 85% og Luster kommune 15%. Dette vert innarbeidd i justeringsavtalen. Kommunar, fleire samanliknbare med Luster, reknar kommunal del mellom 10-25%. 7 Diverse: Informasjon om framdrift vil bli tatt hand om via vår kontrollingeniør/oppfølging. Rådmannen ser det som viktig å få etablert Botn bustadfelt. Feltet vil vere attraktivt for auka busetnad og tilfly tting. Det gir auka variasjon i bustadtilbodet i kommunen. På bakgrunn av dette tilrår rådmannen utbyggingsavtalen godkjent. Før endeleg godkjenning skal avtalen, i samsvar med 17-4 i plan - og bygningslova, leggjast ut til offentleg ettersyn. Den vil så kome tilbake til handsaming i plan og forvaltningsstyret og kommunestyret i september. Gaupne 22.06.18 Jarle Skartun - rådmann Jan Magne Svåi. - leiar eigedom. Særutskrift m/kopi til: skal sendast: