Samfunnsøkonomisk analyse Rapport nr. 7-2013 ike Samfunnsøkonomisk analyse Rapport nr. 3-2013 NORGES BANKS NESTE RENTEBESLUTNING SAMMENDRAG Norges Bank, prognosemakere og markedet for rentepapirer forventer uendret rente på Norges Banks neste rentemøte, og uendrete renter fram til godt ut i neste år. Siden forrige rentemøte har kronen blitt svakere. Det taler for høyere rente. Svak utvikling i produksjon og sysselsetting, problemer i internasjonal økonomi, fallende boligpriser og redusert prisstigning trekker i motsatt retning. Vi tror renten og rentebanen holdes uendret. Roger Bjørnstad
Dokumentdetaljer Rapport nr. 7-2013 fra Samfunnsøkonomisk analyse AS Rapporttittel ISBN-nummer Forfatter Oppdragsgiver Tilgjengelighet Norges Banks neste rentebeslutning 978-82-93320-03-6 Roger Bjørnstad Stensil AS Offentlig Dato for ferdigstilling 21. oktober 2013 Kontaktdetaljer Samfunnsøkonomisk analyse AS Olavsvei 112 1450 Nesoddtangen Org.nr. 911 737 752 MVA Telefon 97 41 10 01 E-post post@samfunnsokonomisk-analyse.no Nettside www.samfunnsokonomisk-analyse.no 1
2
ANSVARSFRASKRIVELSE OG RETTIGHETER Denne rapporten er utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse AS for Stensil AS. Samfunnsøkonomisk analyse kan ikke holdes økonomisk eller på annen måte ansvarlig for beslutninger tatt eller handlinger utført på bakgrunn av innholdet i denne rapporten. Samfunnsøkonomisk analyse baserer sine analyser på offentlig tilgjengelige data og informasjon, egne data og data eller informasjon som blir gjort tilgjengelige for oss i forbindelse med spesifikke oppdrag. Vi vurderer alltid om kvaliteten på dataene er god nok til at de kan brukes i våre analyser, men kan likevel ikke garantere for kvalitet og sannferdighet i data vi ikke selv eier rettighetene til. Usikkerhet er et element i alle analyser. Som en del av metodedokumentasjonen til våre analyser forsøker vi alltid å synliggjøre og drøfte usikkerhetsfaktorene. Alle rettigheter til denne rapporten er uttømmende regulert i avtalen mellom Samfunnsøkonomisk analyse AS og Stensil AS. 3
4
INNHOLD ANSVARSFRASKRIVELSE OG RETTIGHETER... 3 INNHOLD... 5 VÅR VURDERING AV NESTE RENTEBESLUTNING... 7 NORGES BANK VEKTLEGGING I RENTESETTINGEN... 8 DEN ØKONOMISKE UTVIKLINGEN... 10 Renten i utlandet og kronekursen... 10 Produksjon, Sysselsetting og arbeidsledighet... 13 Prisvekst, lønnsvekst og boligprisvekst... 15 5
6
VÅR VURDERING AV NESTE RENTEBESLUTNING Norges Bank avveier en rekke hensyn når de tar sine rentebeslutninger. Det å nå prisstigningsmålet på 2,5 prosent er ett av dem. Målet skal imidlertid kun nås på sikt. Det gir fleksibilitet til å vektlegge andre hensyn også. Hensynet til stabil, høy sysselsetting og en produksjon nær norsk økonomi sitt potensiale, er andre viktige hensyn. Dessuten har Norges Bank en lovfestet plikt til å passe på at Norge har stabilitet i den finansielle siden av økonomien. Det innebærer at det ikke skal bygge seg opp gjeldsdrevne bobler i særlig boligmarkedet, og at økonomien for øvrig utvikler seg slik at risikoen for at banker, husholdninger og bedrifter går konkurs minimeres. Stabil kronekurs, og at den er svakere enn den har vært de siste årene, er et annet viktig hensyn. Norsk økonomi er svært åpen. Det innebærer for det første at eksport- og importkonkurrerende bedrifters lønnsomhet er av avgjørende betydning for å holde produksjonen og sysselsettingen høy. For det andre er utviklingen i kronekursen av stor betydning for importprisene og derfor for konsumprisveksten og husholdningenes kjøpekraft. Hensynet til stabil kronekurs kan således avledes fra de andre målene for rentesettingen. Norges Bank framhevet etter forrige rentebeslutning 19. september faren for at en norsk renteøkning igjen ville styrke kronekursen. Hensynet til å hindre en sterk kronekurs innebærer at Norges Bank må vurdere utviklingen i internasjonal økonomi nøye. Andre sentralbankers rentebeslutninger påvirker renteforskjellen til Norge og er avgjørende for utviklingen i kronekursen. Utviklingen i internasjonalt er svak. USA kunne vært en vekstmotor. Nedstengning av statlig virksomhet og usikkerhet omkring staten vil kunne komme til å misligholde sin gjeld, har imidlertid påvirket utsiktene negativt siden forrige rentebeslutning fra Norges Bank. På den annen side har kronen svekket seg noe. Den er nå 10 prosent svakere siden inngangen til i år. Den sterke kronen som argument for et lavt rentenivå, er med det svekket. Kronesvekkelsen har økt prisstigningen, som var på målet til Norges Bank i august i år for første gang siden 2009. Norges Bank mente ved sist rentemøte at den økte prisstigningen var midlertidig. Det er vi enig i og i september falt prisstigningen noe tilbake. Det har svekket argumentene for en renteøkning. Norsk produksjon og sysselsetting er svakere enn mange forventet også Norges Bank. Den økonomiske veksten har skuffet i fem kvartaler. Stemningsindikatorer forsterker de negative inntrykkene. Norges Banks regionale nettverk rapporterer om lavere vekst. Særlig tjenestebedrifter som leverer til husholdningene er skuffet. Færre bedrifter melder om kapasitetsproblemer, og utsiktene er relativt svake. Det taler også for fortsatt lav rente. Boligprisveksten har avtatt markert. Siden sist rentemøte har boligprisene falt markert. Veksten har i de siste månedene blitt negativ. Med dette har kanskje det viktigste argumentet for økte renter blitt borte. Både prognosemakere og markedsaktørene i rentemarkedet forventer uendret rente ut året og godt inn i neste år. Det ville overrasket mange om ikke renten ble holdt uendret på rentemøtet 24. oktober. Det er også stor enighet om rentebanen framover. Vi tror Norges Bank vil holde både renten og rentebanen uendret. Vi anser det sannsynlig at neste renteendring blir en økning, men kommer trolig tidligst 2. kvartal neste år. 7
NORGES BANK VEKTLEGGING I RENTESETTINGEN bygger på en avveiing mellom flere hensyn: 1. Prisstigningsmålet: Norges Bank har et mål om å holde årsveksten i konsumprisene på 2,5 prosent over tid. Norges Bank skal ikke legge vekt på prisendringer som skyldes avgiftsendringer eller store, midlertidige endringer fra endrete energipriser. At prisstigningsmålet gjelder over tid, betyr at Norges Bank ikke legger særlig vekt på den faktiske prisveksten, men heller prognosene for prisveksten framover. På den måten oppleves prisstigningsmålet som fleksibelt. Det vil si at Norges Bank står fritt til å legge vekt på andre momenter i sin rentesetting. 2. Hensynet til stabilitet i produksjon og sysselsetting. I forskriften til Norges Bank står det at formålet med rentesettingen blant annet er å bidra til stabilitet i produksjon og sysselsetting i Norge. Renten påvirker i stor grad kronekursen og husholdningenes forbruk og boliginvesteringer. Dette er viktig for bedriftenes omsetning. Renteendringer som kun begrunnes ut fra stabilitet i prisstigningen, kan således skape ubalanser i produksjon om sysselsetting. Derfor er det viktig å vektlegge stabilitet i realøkonomien også. 3. Hindre faren for finansielle ubalanser. Til tross for at prognosene til Norges Bank tilsier at prisstigningen framover blir om lag 2,5 prosent og realøkonomien utvikler seg stabilt, kan det bygge seg opp ubalanser som før eller siden skaper stor ustabilitet. Dette gjelder først og fremst oppbyggingen av bobler i priser på kapitalobjekter eller verdipapirer. Boligprisbobler er et eksempel på en framtidig trussel mot norsk økonomi. Norges Bank erkjenner også at de ikke nødvendigvis har rett i sine prognoser eller i sitt syn på hvordan norsk økonomi virker. Faren for bobler og usikkerhet om sitt syn tilsier at usikkerhet vektlegges når rentebeslutningen fattes. Norges Bank omtaler dette som at rentesettingen skal være robust. I Pengepolitisk rapport nr. 3/2013 blir dagens rentebane (Norges Banks renteprognose) vurdert ut fra disse tre hensynene. Hensyn 1 tilsier alene betydelig lavere renter enn i dag. Ifølge dette hensynet skulle renta vært på 0,75 prosent i stedet for 1,5 prosent. Årsaken til dette er at prisstigningen forventes å være langt lavere enn målet i lang tid framover. Faktisk tror Norges Bank at prisstigningen blir lavere enn målet på 2,5 prosent i hele deres prognoseperiode som går fram til 2016. Hensyn 2 vurderes å skulle ha medført en liten renteøkning kanskje 0,25 prosentpoeng. Det må ses på bakgrunn av at Norges Bank vurderer at norsk økonomi nå er i en omtrent konjunkturnøytral situasjon. De er riktignok noe pessimistiske for realøkonomien framover, men rentenivået er likevel på et unormalt lavt nivå. Hensyn 3 tilsier omtrent 0,5 prosentpoeng høyere renter. Her er det trolig de høye boligprisene og den høye gjelden i norske husholdninger som bekymrer Norges Bank. Det lave rentenivået øker farene for videre boligprisvekst og gjeldsvekst. 8
En samlet vurdering av de tre hensynene lå bak Norges Banks beslutning om å holde styringsrentene uendret ved sist rentemøte. Samtidig presenterte de en rentebane som vi har gjengitt i Figur 1. Selv om den viser en svak økning allerede i 1. kvartal neste år, er økningen så svak at økningen ikke indikerer 0,25 prosentpoengs renteøkning før om lag 2. kvartal neste år. Norges Bank vil trolig ikke endre renta i mindre enn kvarte prosentpoeng om gangen. Økningen i rentebanen er således kun en måte Norges Bank «glatter» endringene på, og kan tolkes som en vurdering av usikkerheten i renteanslaget. I 2. kvartal neste år viser rentebanen en gjennomsnittlig styringsrente på 1,63 prosent. Det er kun 0,13 prosentpoeng over dagens styringsrente. Dette viser at Norges Bank trolig ikke ser for seg en renteøkning før ved slutten av kvartalet, eller kanskje også først i 3. kvartal 2013. Figur 1: Rentebanen i Pengepolitisk rapport nr. 3/2013 2,40 2,20 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 17.okt 4.kv 2013 1.kv 2014 2.kv 2014 3.kv 2014 4.kv 2014 1.kv 2015 2.kv 2015 3.kv 2015 Kilde: Norges Bank 9
DEN ØKONOMISKE UTVIKLINGEN For å vurdere Norges Banks neste rentebeslutning, skal vi her kort gå gjennom den siste tidens utvikling i de viktigste økonomiske størrelsene som Norges Bank legger vekt på. Vi skal først se på utviklingen i internasjonal økonomi og renteutsiktene i andre land, samt kronekursen som er sensitiv for renteforskjeller mellom Norge og utlandet. Deretter skal vi vurdere utviklingen i norsk produksjon og se nøyere på utsiktene for sysselsetting og arbeidsledighet. Til slutt vurderer vi boligprisveksten, lønnsveksten og konsumprisveksten. RENTEN I UTLANDET OG KRONEKURSEN Den globale veksten i starten av 2013 ble en skuffelse. Framvoksende økonomier bremset opp, eurosonen falt dypere ned i sin resesjon, mens USA påførte seg selv unødvendig mye smerte med sine offentlige utgiftskutt og trusler om ikke å forlenge gjeldstaket slik at de ikke kan betjene statens gjeldsforpliktelser. Amerikanske myndigheter ser ut til å ville opprettholde de kraftige innstrammingene i offentlig pengebruk og staten har måttet stenge mye av sin virksomhet på grunn av gjeldstaket. Et lite lyspunkt er eurosonen og andre deler av Europa. Det ble satt en strek over den rekordlange resesjonen i 2. kvartal, og selv om vekstratene sammenlignet med for eksempel USA fortsatt er svake, har i alle fall økonomien ikke blitt forverret. Tall for troen på framtiden hos konsumentene gir også tegn til optimisme i eurosonen. Når det er sagt maskerer tallene for eurosonen de store individuelle forskjellene landene imellom. Fortsatt virker det enda å være en stund før bunnen er nådd for flere av landene i Sør-Europa, og etter all sannsynlighet vil det måtte kommer flere redningspakker. Figur 2: BNP. Sesongjustert. 1. kvartal 2008=100 Lyspunktene i eurosonen til tross, det som har blitt viet mest oppmerksomhet de seneste månedene er oppbremsingen i de framvoksende økonomiene. Den avtagende veksten 10
som vi har sett kan være midlertidig, men det kan også være at eksepsjonelle vekstrater nå hører fortiden til, særlig i BRIKS-landene (Brasil, Russland, India, Kina og Sør-Afrika). Sannheten ligger trolig et sted imellom. Flere av BRIKS-landene har fortsatt et betydelig vekstpotensiale, men for å få utløst dette er de nødt til å gjennomføre dels smertefulle reformer. De framvoksende økonomiene plages også av de svake vekstratene i vesten. Selv om det nå er tegn til bedring i Europa, er det viktig å være klar over at det ikke er snakk om vekst av betydning, snarere slutten på fallet. Krisen i Europa generelt og eurosonen spesielt er fortsatt høyst reell, og økende arbeidsledighet har blitt en av vår tids største utfordringer. Land som Frankrike, Japan, Storbritannia og Italia har fortsatt til gode å hente inn sine BNP-nivåer fra 2008. Skal verden få fart på økonomien, kreves det tøffe politiske beslutninger og reformer. Fravær av dette er således den største trusselen for videre vekst. Vestlige politikere må særlig finne en balanse mellom hvordan de skal kunne støtte opp under veksten på kort sikt, og samtidig ha en troverdig plan for hvordan underskudd skal kunne reduseres på lengre sikt. Figur 3: BNP. Vekst fra samme kvartal året før I den kortsiktige horisonten spiller også vestens mektige sentralbanksjefer en viktig rolle. Særlig gjelder dette Ben Bernanke, sjefen for den amerikanske sentralbanken (FED). Den ekspansive pengepolitikken som nå føres i USA, med lave renter og kvantitative lettelser er ikke ment å vare, men normaliseringen av pengepolitikken og måten det skjer på kan få betydelige konsekvenser for verdensøkonomien. Tidligere i år, da Bernanke snakket om at en gradvis normalisering kunne komme om ikke alt for lenge, ble det uro i finansmarkedene og en svekkelse av valutakursen til mange av de framvoksende økonomiene. 11
Figur 4: Styringsrenter, prosent Økte renter i USA vil kunne føre til kapitalutflukt fra de framvoksende økonomiene og på den måten svekke veksten der ytterligere. Disse økonomiene står imidlertid bedre rustet til å møte en slik situasjon enn det de gjorde på 1990-tallet, under det som senere har blitt kalt Asia-krisen. Det kan likevel innebære en betydelig utfordring for dem. Sentralbankene i vesten vil trolig fortsette sin ekspansive linje, selv om FED kanskje vil trappe ned på de kvantitative lettelsene for gradvis å normalisere sin pengepolitikk. Politikken vil likevel kunne betegnes som ekspansiv i lang tid framover. Verktøyene sentralbankene har igjen for å kunne stimulere økonomiene ytterligere begynner imidlertid å bli få. Rentene er nær null, og effekten man oppnår ved bruk av kvantitative lettelser virker å avta med beløpene. Det sentralbankene i Storbritannia og eurosonen nå har tydd til er tydeligere kommunikasjon om hva de tenker om framtiden. På denne måten ønsker de å styre både bedrifter og husholdningenes renteforventninger. Budskapet er at rentene ikke kommer til å bli satt opp før om lenge. Renteforskjellen mellom Norge og utlandet er avgjørende for utviklingen i kronekursen. Krona har svekket seg den siste tiden. Euroen kostet rundt 7,30 kroner sist årsskifte, men ligger nå på rundt 8,10 kroner. Dette har vært kjærkomment for norske eksportbedrifter og de som konkurrerer med import fra utlandet. 12
Figur 5: Kroner per euro 8,4 8,2 8,0 7,8 7,6 7,4 7,2 7,0 4.1.2010 4.1.2011 4.1.2012 4.1.2013 Kilde: Norges Bank Kronesvekkelsen må ses i lys av svakere enn forventet utvikling i norsk økonomi, noe mer optimisme over at veksten internasjonalt vil ta seg opp og, ikke minst, en mindre «haukete» holdning fra Norges Bank. Dersom aktørene i økonomien får inntrykk av at sentralbanken er ivrig på å øke renta, og fokuserer mye på farene for økt inflasjon, sier vi ofte at holdningen er haukete. Vi synes å ha observert en endring hos Norges Bank som tyder på en mindre haukete holdning. Vi tror Norges Bank vil fortsette denne politikkomleggingen, og at krona dermed kan fortsette å svekke seg noe framover. PRODUKSJON, SYSSELSETTING OG ARBEIDSLEDIGHET Norsk fastlandsøkonomi har opplevde skuffende vekst de siste fem kvartaler. Veksten var sterk gjennom 2011 og i 1. kvartal 2012, med årsvekstrater på omkring 3,5 prosent i gjennomsnitt. Veksten gjennom fjoråret og i første halvår i år var på om lag 2 prosent. Veksten i 2. kvartal i år var spesielt skuffende med kun 0,8 prosent, sesongjustert og målt som årlig rate. Figuren under splitter etterspørselsveksten i norsk økonomi i hovedkilder. Årsakene til den lave veksten i fastlandsøkonomien i 2012 er moderat vekst i boliginvesteringene, næringslivsinvesteringene og offentlig konsum og investeringer. Heller ikke forbruksveksten eller eksportveksten er særlig høy. Det er ikke lett å peke på én faktor eller næring for å finne hovedårsaken til den lavere veksten de siste kvartalene. Husholdningenes forbruk har vokst moderat i hele perioden etter finanskrisen. Spareraten i husholdningene (sparing som andel av disponibel inntekt) er på rekordhøye nivåer. Riktignok brukes sparepengene til å bygge og pusse opp boliger, men de brukes også til å presse opp boligprisene, som i seg selv ikke bidrar til vekst i økonomien. I 2. kvartal i år ble også boliginvesteringene redusert, noe som bidro til den svake veksten det kvartalet. 13
Figur 6: Anslått bidrag til veksten i BNP Fastlands-Norge Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse Også veksten i offentlig konsum og investeringer har vært moderat, med årlige vekstrater på omkring 2 prosent de siste årene. Dette er altså om lag den samme veksten som i fastlandsøkonomien for øvrig og bidrar således nøytralt til den økonomiske veksten. Petroleumsnæringen bidrar fortsatt med positiv vekst i Fastlands-Norge. Petroleumsinvesteringene er på rekordhøye nivåer, og har fortsatt å øke de siste kvartalene. Økningen var spesielt sterk i 2. kvartal i år, noe som har gitt kraftig vekst i norsk leverandørindustri. Den mer tradisjonelle eksportindustrien er fortsatt sterkt preget av svak utvikling i internasjonal økonomi, og særlig hos våre viktigste handelspartnere i Europa. Eksporten av tradisjonelle varer har riktignok hatt en relativt god utvikling i første halvår i år, men todelingen av industrien har likevel blitt klart forsterket. Mye av eksporten er trolig til fabrikasjoner til petroleumsvirksomheten som monteres i utlandet. Dette blir importert i neste runde. Befolkningsveksten, særlig gjennom sterk innvandring til Norge, fortsetter. Vi har sett en noe avtakende vekst. Likevel krever en nettoinnvandring på om lag 40.000 personer at sysselsettingsveksten opprettholdes og helst at den øker slik at også flere nordmenn kommer i jobb. Økt arbeidsledighet det siste året, samt en noe lavere yrkesdeltakelse har gitt et behov for økt sysselsetting også blant nordmenn. 14
Figur 7: Årslønnsvekst og arbeidsledighet i prosent. Prognoser fra Samfunnsøkonomisk analyse Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse Arbeidsledigheten målt med Arbeidskraftsundersøkelsen til SSB har ligget stabilt på i underkant av 3,5 prosent siden inngangen til 2010 og fram til utgangen av 2011. I 2011 var ledigheten i gjennomsnitt 3,3 prosent. I begynnelsen av 2012 falt ledigheten. Ledigheten økte så noe overraskende sist vinter, fra en sesongjustert ledighet på 3,1 prosent i perioden august-oktober 2012 til hele 3,7 prosent i perioden februar-april i år. De siste publiserte tallene viser en ledighet på 3,6 prosent. De fleste prognosemiljøer tror på en relativt flat utvikling i ledigheten framover. Den stabile utviklingen reflekterer at den fortsatt sterke befolkningsveksten samsvarer med veksten i sysselsettingen. PRISVEKST, LØNNSVEKST OG BOLIGPRISVEKST Lav prisvekst i utlandet og ettervirkninger av styrkingen i kronekursen, ga svært lav vekst i importprisene i 2012. Nå har kronekursen svekket seg. Det har gitt en midlertidig økning i prisveksten, blant annet fra økt pris på klær og skotøy. Fra å ha ligget på mellom 1 og 1,5 prosent i mange år, gikk 12-månedersveksten i konsumprisindeksen justert for avgifter og uten energivarer (KPI-JAE) opp i 2,5 prosent i forkant av forrige rentemøte. Norges Bank vurderte økningen som midlertidig. De fikk rett. I september falt 12-månedersveksten til 1,7 prosent. Det er utsikter til fortsatt lav prisvekst, selv om kronkurssvekkelsen kan gi noe høyere prisvekst enn det vi har opplevd de siste årene. Prognosemiljøene tror lønnsveksten vil holde seg rundt 4 prosent de nærmeste årene. Lønnsveksten i Norge er med dette moderat og gir ingen vesentlige endringer til prisimpulsene for de norskproduserte varene og tjenestene. Derimot har produktivitetsveksten 15
i tjenesteytende næringer potensiale til å bli høyere. Det bidrar i så fall til å dempe prisveksten. Den sterke veksten i sysselsettingen av innvandrere til tjenestenæringene demper produktivitetsveksten, men det er vanlig at produktiviteten tar seg opp når etterspørselsveksten øker tidlig i en høykonjunktur. Figur 8: Prisveksten. Prognoser fra Samfunnsøkonomisk analyse 4 3 Inflasjon i euroområdet KPI-JAE 2 1 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse Det er vanskelig å få til en særlig lavere lønnsvekst enn 4 prosent med den norske lønnsdannelsen, med mindre det skjer en alvorlig svekkelse i norsk økonomi. Årsaken er at den norske lønnsdannelsen bygger på en felles forståelse for at verdiskapingen deles likt mellom de ulike gruppene av lønnstakere og mellom bedriftseierne, ledelsen og lønnstakerne samlet. Den delen av lønnsveksten som skjer utenfor de sentrale tariffavtalene er imidlertid preget av en viss lønnsvekst, selv i relativt dårlige tider. For å opprettholde en jevn inntektsfordeling mellom de ulike gruppene, må det da også være en viss vekst i tarifflønningene. Det er således uvanlig med rene nulloppgjør. 2012-oppgjøret er trolig så langt vi kommer i den retning. Da ble veksten i årslønnen 3,4 prosent. Boligpriser Lønnsveksten bestemmer det langsiktige grunnlaget for boligprisvekst. I lange perioder kan vi imidlertid avvike fra dette. Det er særlig renteendringer som forrykker sammenhengen. Nå har rentene vært lave lenge. For å opprettholde et gitt nivå på husholdningenes renteutgifter som andel av inntektene, kan husholdningene ta opp mye mer gjeld og drive boligprisene oppover. I boligmarkedet ligger tilbudet fast på kort sikt. Prisen på bolig vil derfor være sterkt påvirket av svingninger i etterspørselen. En sterk befolkningsvekst samt det lave rente har bidratt til en markert økning i etterspørselen de siste årene. Samtidig har tilbudet i form av nye boliger økt lite. Dette har ført til den klare oppgangen i boligprisene. Figur 9 viser at befolkningsveksten har tiltatt utover 2000-tallet, mens antall fullførte boliger avtok fra 31.000 i toppåret i 2007 ned mot under 18.000 i 2010. 16
De siste to årene har imidlertid fullføringen tatt seg opp, til i overkant av 26.000 boliger i 2012. I figuren måles befolkningsveksten på den venstre aksen og antall fullførte boliger på den høyre. Venstre akse har 2,2 ganger høyere verdi enn høyre akse. Dette er valgt fordi det i gjennomsnitt er 2,2 personer per husholdning i Norge. Gapet mellom kurven og søylene i diagrammet gir således en grov illustrasjon på misforholdet mellom tilbud og etterspørsel etter boliger. Figur 9: Befolkningsvekst og antall fullførte boliger (venstre akse). Prognoser fra Samfunnsøkonomisk analyse 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 - Fullførte boliger Befolkningsvekst 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 - Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse Igangsettingen av nye boligprosjekter tiltok kraftig i løpet av 2011 og fortsatte i 2012. Mens det i 2010 ble igangsatt bygging av vel 21.000 boliger, ble det i 2011 og 2012 igangsatt henholdsvis 28 000 og 30 000 boliger. Mange av disse vil trolig ha kommet på markedet i løpet av i år. I løpet av de syv første månedene var det imidlertid «bare» fullført i underkant av 14.800 boliger. Vi tror at den høye igangsettingen i 2012 vil bidra til mange ferdigstillelser i andre halvår av 2013 og forventer at 29.000 boliger vil fullføres i 2013. Det vil i så fall være det høyeste antallet siden 2007, da i overkant av 31.000 boliger ble fullført. Likevel ser vi flere faktorer som kan bidra til at den store byggeboomen kan la vente på seg. Gjennom den tette kontakten Samfunnsøkonomisk analyse har med bygge- og eiendomsmeglerbransjen i forbindelse med utarbeidingen av statistikken ECON Nye boliger 1, ser vi tegn på at salget av nye boliger har falt både på Vestlandet og på Østlandet. Dersom det lave salget vedvarer kan dette få betydelige utslag i boligbyggingen og forsterke misforholdet mellom boligbehovet og boligbyggingen. Prognosene fra Samfunnsøkonomisk analyse over fullføringen av nye boliger og befolkningsveksten er vist i Figur 9. Den viser at vi tror på et relativt balansert marked framover. Sammen med lønnsprognosen over og renteprognosen i neste avsnitt, antas 1 ECON Nye boliger inneholder pris- og salgsinformasjon om nye boligprosjekter på Østlandet (Oslo, Akershus, Buskerud, Vestfold, Østfold og Hedmark) og Vestlandet (Rogaland og Hordaland). Statistikken omfatter alle boligprosjekter som består av minimum 15 boliger. Rapporten kommer ut med 6 nummer årlig. Se tekstboks lenger bak i kapittelet. 17
boligprisveksten å bli langt mer moderat framover. Samfunnsøkonomisk analyse tror imidlertid ikke på en negativ boligprisvekst på årsbasis før etter 2015 da det antas å komme hyppigere renteoppganger. Figur 10 viser den historiske utviklingen og prognosene for boligprisveksten. Figur 10: Vekst i boligpriser. Prosent. Prognoser fra Samfunnsøkonomisk analyse 20% 15% 10% 5% 0% -5% 2005 2007 2009 2011 2013 2015-10% Kilde: EFF og Samfunnsøkonomisk analyse 18
RENTEPROGNOSER Tabellen oppsummerer Norges Banks siste prognose for pengemarkedsrenten. Prognosen er fra Pengepolitisk rapport nr. 3/2013, vedtatt av hovedstyret 18. september 2013. Tabellen viser også markedets forventninger slik de framkommer gjennom terminkontrakter i rentemarkedet, og den viser DnB Markets og Samfunnsøkonomisk analyse sine renteprognoser. Markedets forventninger er fra 18. oktober 2013. SSBs prognoser er de eldste. De er fra 30. mai 2013. Mens DnBs prognoser ble publisert 21. august 2013, er Samfunnsøkonomisk analyse sine anslag fra 4. september 2013. Anslagene for styringsrenta som ligger om lag 0,3 prosentpoeng under prognosene for pengemarkedsrenten. Tabell 1: Prognoser for renten 2013 2014 2015 2016 Norges Bank, foliorente 1,5 1,65 2 2,5 Norges Bank, pengemarkedsrente 1,8 1,9 2,3 2,8 Markedets forventninger, FRA, pengemarkedsrente 1,8 1,9 Statistisk sentralbyrå, pengemarkedsrente 1,8 2,0 2,7 3,3 DnB Markets, pengemarkedsrente 1,8 1,8 2,2 2,8 Samfunnsøkonomisk analyse, pengemarkedsrente 1,8 2,2 2,3 2,7 Alle er enige i at rentene kommer til å ligge på dagens 1,5 prosent ut inneværende år. Norges bank sa etter sist rentemøte at de i sine prognoser for renta har lagt vekt på at prisveksten har vært høyere enn ventet og at kronekursen har svekket seg, men at drivkreftene for inflasjonen lenger fram fortsatt er moderate. De la også vekt på at veksten i norsk økonomi har avtatt noe og at kapasitetsutnyttingen trolig er litt lavere enn tidligere anslått. De sa at en rask økning i styringsrenten vil kunne øke risikoen for at avdempingen i aktivitetsveksten forsterkes, kronen styrker seg og inflasjonen blir for lav. I tillegg ble det lagt vekt på at boligpriser og gjeld lenge har steget mer enn inntektene. En lavere styringsrente kan øke risikoen for at boligpriser og gjeld igjen skyter fart og at finansielle ubalanser bygger seg opp. Etter en samlet vurdering mente hovedstyret at styringsrenten bør ligge på dagens nivå den nærmeste tiden. I rentebanen indikerer Norges Bank at den første renteøkningen ikke kommer før i 2. eller 3. kvartal neste år. I 3. kvartal 2015 er styringsrenta kun 0,5 prosentpoeng høyere enn i dag. Ved utgangen av 2016 har Norges Bank en prognose på styringsrenta på 2,7 prosent, bare 1,2 prosentpoeng over dagens nivå. For neste år har Samfunnsøkonomisk analyse de høyeste renteanslagene. Likevel tror heller ikke vi at renten blir hevet før i 2. eller 3. kvartal neste år. Bakgrunnen for den noe høyere renteprognosen, ligger i at vi spår en sterkere økonomisk vekst neste år enn de andre prognosemakerne. Det får Norges Bank til å øke renta i flere omganger i andre halvår neste år. Samfunnsøkonomisk analyse spår en vekst i BNP Fastlands-Norge på 4,2 prosent i 2014. Årsaken til den sterke veksten er økt eksportvekst og mindre 19
importvekst, økt forbruksvekst og sterkere stimulanser fra statsbudsjettet. Norges Bank anslag på BNP Fastlands-Norge er på 2,25 prosent. DnB Markets ser for seg en enda svakere vekst i norsk økonomi enn Norges Bank har lagt til grunn. Internasjonalt er de imidlertid litt mer optimistiske når det gjelder vekstanslag enn mange andre, men venter likevel ikke at styringsrentene ute økes før ut i 2015, med unntak for USA. DnB Markets anslår at Norges Bank holder styringsrentene i ro frem til første kvartal 2015. Deretter økes renten med om lag 0,5 prosentpoeng i 2015 og 2016. SSBs siste prognoser er nå blitt relativt gamle, da de ikke har lagt fram nye analyser siden 30. mai i år. I prognosene legger de likevel til grunn at Norges Bank holder dagens styringsrente lav i lang tid framover. Dette følger i stor grad av den svake internasjonale utviklingen, som gir lave renter ute. Sterk krone og lav inflasjon er ytterligere grunner for å holde rentenivået lavt i Norge. SSB forventet at styringsrenta vil bli økt gradvis og forsiktig fra midten av 2014. SSBs renteprognose følger i stor grad renteprognosen til Norges Bank fram til 2015, men bygger på en noe sterkere renteoppgang gjennom 2016. Heller ikke i markedet er det priset inn endringer i renta med det første. Handelen med FRA (Forward Rate Agreements) viser at det forventes omtrent de samme renteøkningene som Norges Bank. Figur 11 viser rentekurvene kvartalsvis. Figuren viser at markedet har priset inn noe mindre sannsynlighet for at den første renteøkningen kommer før 3. kvartal neste år enn det Norges Banks renteprognose tyder på. Avstanden mellom disse to rentekurvene er imidlertid svært liten. Figur 11: Rentekurver 2,4 2,2 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 3.kv 2013 4.kv 2013 1.kv 2014 2.kv 2014 3.kv 2014 4.kv 2014 1.kv 2015 2.kv 2015 3.kv 2015 FRA-renter Norges Bank anslag på pengemarkedsrenten Norges Bank anslag på styringsrenten 20