Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Enerhaugen Arkitektkontor AS Postboks 6645 Rodeløkka 0502 OSLO Dato: 06.12.2011 Deres ref: Vår ref (saksnr): 201110745-4 Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh: Thikra Shuber Arkivkode: 531 Byggeplass: KJØLBERGGATA 1 A - G Eiendom: 231/248/0/0 Tiltakshaver: Kjølberggaten 1 AS Adresse: v/ Morten Nilsen Kjøberggaten 1, 0853 OSLO Søker: Enerhaugen Arkitektkontor AS Adresse: Postboks 6645 Rodeløkka, 0502 OSLO Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Tiltaksart: Fasadeendring TILLATELSE TIL TILTAK - KJØLBERGGATA 1 A - G Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1. Søknaden omfatter riving av eksisterende brannbalkonger og oppføring av 56 balkonger med tilhørende balkongdører fra 2. t.o.m. 5. etasje, samt 14 franske balkonger i 1. etasje. Balkongene plasseres på bakgårdsfasaden mot øst i 14 vertikale rekker. Balkongene har en dybde på 1,5 meter og en bredde på 3,0 m. Bruksareal BRA endres ikke. I medhold av plan- og bygningslovens 20-1 c og e godkjennes søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den 28.07.2011. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, utsnitt av reguleringskart og ansvarsretter. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon for: Avstandbestemmelser i plan- og bygningsloven 29-4, vedrørende avstand til nabogrense mindre enn 4 meter for oppføring av balkonger plassert på bakgårdsfasaden. Det foreligger ikke protester til søknaden. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i Byrådens sak 08/2010 av 29.06.2010. Søknaden: Søknaden omfatter riving av eksisterende brannbalkonger og oppføring av 56 balkonger med tilhørende balkongdører i 2., 3., 4. og 5. etasje, samt 14 franske balkonger i 1. etasje plassert på bakgårdsfasaden mot Plan- og bygningsetaten Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo www.pbe.oslo.kommune.no Sentralbord: 02 180 Kundesenteret: 23 49 10 00 Telefaks: 23 49 10 01 E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: 6003.05.58920 Org.nr.: 971 040 823 MVA
Saksnr: 201110745-4 Side 2 av 5 øst i 14 vertikale rekker. Balkongene har en dybde på 1,5 meter og en bredde på 3,0 m. Bruksareal BRA endres ikke. Balkongene krages ut fra fasaden med momenthold og hvor eksisterende fundamenter forsterkes med økt bæreflate mot grunnen. Det velges et rekkverk med liggende stålspiler som i dagens rekkverk. Det monteres uknuselig glass på innsiden for at dette skal være ihht. TEK. Tiltaket er prosjektert i henhold til Byggteknisk forskrift av 2010 (TEK10) Byggetiltaket medfører følgende dispensasjoner: Oppføring av balkonger plassert på bakgårdsfasaden som ligger nærmere nabogrense Kjølberggata 9 enn 4 meter, jf. pbl 29-4. Gjeldende plangrunnlag: Gjeldende reguleringsplan for området er S-2255 av 28.07.77. Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig. Bygningen er verken på Byantikvarens Gule liste, eller kulturhistorisk interessant som bevaringsverdig. Uttalelser fra annen myndighet: Det vises til samrådsmøtet med Byantikvaren den 02.11.2011 hvor Byantikvaren uttaler seg at: Gården står ikke i Gule liste og Byantikvaren overlater vurderingene til Plan- og bygningsetaten. Protester/bemerkninger: Ingen protester Ansvarlig søkers/tiltakshavers redegjørelse: Eiendommen består av en lang lamellblokk i 5 etasjer med 7 oppganger. Bygningen er tegnet av arkitekt Egi Hånshus og ble oppført i 1928. Stilretningen er tidlig funkis med enkelte art-deko -elementer. Tiltaket tar sikte på bedre bokvaliteten for den som bor i gården ved å etablere balkonger inn mot gårdsrommet. Flere leiligheter har i dag balkonger mot gate. Disse oppfattes som rene dekorelementer uten bruksverdi. De er svært grunne, kun 90 cm og ekstremt utsatt for veistøy og veistøv. Det er i dag brannbalkonger inn mot gården i de 3 øverste etasjer. Brannbalkongene har store betongskader med farlig avskalling og nedfall av betongflak og det er kompetent hold anbefalt å fjerne dem. Nye balkonger krages ut fra fasaden med momenthold og hvor eksisterende fundamenter forsterkes med økt bæreflate mot grunnen. Ytterste balkongrekke mot nord ligger 3,1 m fra hushjørnet og eiendomsgrensen. Det er forsøkt å holde fast med bygningers klare funkiskarakter ved detaljeringer. Det velges et rekkverk med liggende stålspiler som i dagens rekkverk. For at dette skal være lovlig ihht. TEK, må det monteres uknuselig glass på innsiden. Det søkes om tillatelse til å legge den nordligste balkongrekka inntil 3,1 m fra hushjørnet som også danner grense mot naboeiendommen Kjølberggata 9. Nye balkonger må etableres i dagens vindusåpninger og balkongene må være symmetrisk oppbygget omkring dagens vinduslinjer. Det vil ikke være praktisk mulig
Saksnr: 201110745-4 Side 3 av 5 å forskyve balkongen slik at den ligger 4 meter fra nabogrense. Eiendomsgrensen ligger for øvrig mot et ubebygd veiarealet på naboeiendommen og vil ikke være til sjenanse for noen. Plan- og bygningsetatens vurdering: Det søkes om riving av eksisterende brannbalkonger og oppføring av 56 balkonger med tilhørende balkongdører i 2., 3., 4. og 5. etasje, samt 14 franske balkonger i 1. etasje plassert på bakgårdsfasaden mot øst i 14 vertikale rekker. Balkongene har en dybde på 1,5 meter og en bredde på 3,0 m. Bruksareal BRA endres ikke. Hver kolonne består av én fransk balkong i 1. etasje og 4 balkonger fra 2. til 5. etasje. Balkongene fra 2. til 5. etasje har en dybde på 1,5 meter og en bredde på 3,0 m. Disse krages ut fra fasaden med momenthold og hvor eksisterende fundamenter forsterkes med økt bæreflate mot grunnen. Tiltakets visuelle kvalitet i forhold til omgivelsene og seg selv Eiendommen består av en lang lamellblokk i 5 etasjer, kjeller, loft og med 7 oppganger. Bygården er oppført på begynnelsen av 1930-tallet. Gårdsrommet har en V formet plan. Bygningene er plassert i en trekantstruktur. Fasaden mot gårdsrommet vender mot øst og er utført i pusset tegl. Det er brannbalkonger i de tre øverste etasjene inn mot gården. Søknaden er vedlagt fotodokumentasjon som viser at eksisterende brannbalkonger har store betongskader i underkant og front. Bygården er en funkis boliggård med klassistiske trekk og et viktig fasadeelement er en markant gesims som skiller 1. etasje fra resten av bygningen. Ved å etablere balkonger fra 2. etasje til 5. etasje (øverst etasje) vil dette skillet ikke forringes. Videre kan Plan- og bygningsetaten akseptere en balkongdybde på 1,5 meter mot bakgård ettersom takhøyden for rommene inne (3,120 meter ) er relativt god. Dybden på 1,5 meter er akseptabel da gårdsrommet har tilstrekkelig bredde. Denne dybden gir forholdsmessig gode uteoppholdskvalitet. Bredden er også akseptabel totalt for fasaden her. Plan- og bygningsetaten vurderer at oppføring av balkonger mot bakgård medfører en kvalitetsgevinst for boligene. Etaten vektlegger her bokvalitet fremfor funkis-preget og mener at balkongene skaper en viss balanse mellom det funksjonelle og det estetiske. Plan- og bygningsetaten vurderer at tiltaket tar hensyn til helhet i prosjekteringen; bygningens proporsjoner, materialbruk og farger. Dispensasjon Tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Hensynet bak bestemmelsen om avstand til nabogrense er i første rekke hensynet til lys og luft mellom eiendommene samt brannvern. Videre skal det legges vekt på hensynet til naboene. I medhold av plan- og bygningsloven av 27.06.2008 19-2 jfr. overgangsforskrift 13 er det søkt dispensasjon fra avstandbestemmelser i plan- og bygningsloven 29. 4, vedrørende avstand til nabogrense mindre enn 4 meter. Den nordligste balkongrekka legges i hushjørnet inntil 3,1 m fra nabogrense til Kjølberggata 9. Balkongrekka legges i hushjørnet som også danner grense mot naboeiendommen Kjølberggata 9. Plan- og bygningsetaten understreker at bygningen i Kjølberggata 1 A G er bygget i nabogrense og at balkongene ikke plasseres nærmere enn eksisterende bygning. Hensynene loven skal ivareta ikke gjør seg like gjeldende som om det hadde vært tale om frittliggende bygninger. I tillegg er bebyggelsen på
Saksnr: 201110745-4 Side 4 av 5 naboeiendommen Kjølberggata 9 trukket ca. 21 meter fra grenselinjen. Dette kom frem ved en grovmåling av avstanden mellom bygninger i Kjølberggata 1 A G og Kjølberggata 9. Hadde bygningene som er brukt til boligformål vært bygget gavl i gavl i nabogrense ville dette vært en mulig grunn til at det ikke gis dispensasjon fra avstand til nabogrense. I Oslos indre by er det påregnelig at det oppføres balkonger der det ligger til rette for det. Slike balkonger kan øke bokvaliteten vesentlig i byen der det er trangt om plassen og de færreste har egen hage. Det er brannbalkonger i de tre øverste etasjene. Disse skal rives og nye balkonger skal etableres. Oppføringen av balkonger medfører en økning i bokvalitet for disse leilighetene. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Konklusjon Under henvisning til det som for øvrig er anført under respektive avsnitt, finner Plan- og bygningsetaten at det omsøkte tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og kan godkjennes. Godkjenning Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak 201110745 Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id Situasjonsplan D1.1 27.06.2011 1/19 Plan 1. etasje A 211 27.06.2011 1/21 Plan 3. etasje A 212 27.06.2011 1/22 Snitt A A 231 27.06.2011 1/24 Fasade øst A 241 27.06.2011 1/25 Følgende foretak har fått godkjent ansvarsrett i tiltaket, sak 201110745 Organisasjonsnr Navn 937009984 Enerhaugen Arkitektkontor AS 970093435 INGENIØR OLAV M. HOMMO 980282279 R-K TEKNIK I GUSUM AB Beskrivelse SØK - Tkl. 2 - Ansvarlig søker PRO - Tkl 2 Arkitektur Miljøundersøkelse Brannteknisk prosjektering PRO - Tkl 2 Konstruksjonssikkerhet UTF - Tkl. 2 Bygningsmessige arbeider, tømr., mur, og montering av stålelementer. UTF - Tkl. 1 Miljøsanering Særlig om produkter i byggverk og vesentlige mangler Det forutsettes at produkter som benyttes i byggverket innehar nødvendig produktgodkjenning og at produktsertifikatene samsvarer med de produkter som faktisk benyttes.
Saksnr: 201110745-4 Side 5 av 5 Dersom det via kommunalt tilsyn eller på annen måte avdekkes vesentlige mangler knyttet til byggverket, produkter i byggverket eller dokumentasjon knyttet til produkter, vil kommunen måtte vurdere om den finner innvilgelse av midlertidig brukstillatelse ubetenkelig og at manglene/produktene ikke vil kunne ha betydning for liv, helse og sikkerhet. Ved umiddelbar fare for liv, helse og sikkerhet kan ikke kommunen gi midlertidig brukstillatelse. Kommunen kan heller ikke gi dette dersom det er usikkert om ferdigattest vil kunne gis. Ved alvorlige mangler, som ikke innebærer en umiddelbar fare, - forutsatt at man antar at mangelen kan rettes opp-, kan kommunen kreve sikkerhetsstillelse i medhold av pbl 21-10 tredje ledd for at feil og mangler utbedres Ferdigstillelse Når tiltaket er ferdig, skal kommunen etter søknad fra tiltakshaver utstede midlertidig brukstillatelse (blankett 5169) eller ferdigattest (blankett 5167). Dokumentasjon i samsvar med plan- og bygningsloven 21-10 og SAK10 8-1 skal vedlegges. Blanketter finnes på www.be.no. Klageadgang: Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdato. Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for det endelige vedtaket i klagesaken. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for byggeprosjekter Enhet for Bolig og næring - Tett by Dette dokumentet er elektronisk godkjent 03.11.2011 av: Thikra Shuber - Saksbehandler Marianne Kaperdal - Enhetsleder Kopi til: Kjølberggaten 1 AS, v/ Morten Nilsen Kjøberggaten 1, 0853 OSLO Vedlegg: Orientering om klageadgang