Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 48/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 23.03.2015 1. GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR ROMSAAS B3 JESSHEIM HAGE Vedtak Med henvisning til plan og bygningslovens 12 10 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at forslag til detaljregulering for Romsaas B3 Jessheim hage, datert 24.02.2015 med bestemmelser datert 24.02.2015 legges ut til offentlig ettersyn. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/126-35 Side 1 av 9

Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 23.03.2015 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2015/126-35 Side 2 av 9

RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningslovens 12 10 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at forslag til detaljregulering for Romsaas B3 Jessheim hage, datert 24.02.2015 med bestemmelser datert 24.02.2015 legges ut til offentlig ettersyn. Ullensaker, 10.02.2015 Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2015/126-35 Side 3 av 9

Saksbehandler: Iselin Bennick Benum Vedlegg: 1. Plankart Romsaas B3 Jessheim Hage datert 24.02.15 2. Reguleringsbestemmelser datert 24.02.15 3. Planbeskrivelse Romsaas B3 Jessheim Hage datert 24.02.15 4. Illustrasjonsunderlag Romsaas B3 Jessheim Hage 5. ROS-analyse datert 05.02.15 6. Støyrapport datert 10.12.14 revidert 24.02.15 7. Geoteknisk vurdering 8. Merknader til varsel om oppstart Saksdokumenter: SAKEN GJELDER 1. gangsbehandling av detaljregulering for Romsaas B3 Jessheim hage, datert 24.02.2015. På vegne av utbygger, Jessheim Eiendomsutvikling AS, fremmer forslagstiller Arkitekturlaboratoriet AS forslag til detaljregulering av felt B3 på Romsaas. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av konsentrert småhusbebyggelse innenfor felt B3 på Romsaas, gnr 132 bnr 242. Planen tar også med tilgrensende veier i nord og øst, del av gnr 132 bnr 1, og et belte i sør, del av gnr 132 bnr 275, som reguleres til kombinert grønnstrukturformål i tråd med gjeldende regulering. Planområdet ligger på Romsaas, mellom Jessheim sentrum og E6. Det grenser til Romsaas Allé i nord og Langbråten i øst. Adkomst til boligene vil bli fra Langbråten. Planstatus Kommuneplan og Byplan Jessheim I gjeldende kommuneplan for 2008 er planområdet avsatt til nåværende senterområde. Kommuneplan for 2015-2030 lå ute på offentlig ettersyn frem til 1. mars 2015. Der ligger planområdet inne som nåværende boligbebyggelse. I Byplan Jessheim, vedtatt 16.06.2014, er planområdet avsatt til nåværende boligbebyggelse. Reguleringsplan for Jessheim Vest Romsaas I gjeldende reguleringsplan er planområdet avsatt til boligformål (B3) og friområde (FR3). Innenfor kan det oppføres tett småhusbebyggelse og leilighetshus, og bebyggelsen skal gis et variert formspråk. Det forutsettes at feltet deles opp i mindre delområder som avgrenses av grøntsoner og gangstier/-veger. Feltet har fått en TU på minimum 50% og BYA=30%. Dersom under 15% av tomtearealet går med til trafikkareal tillates det at BYA økes til 35%. Bestemmelsene krever at det utarbeides en godkjent bebyggelsesplan for delområdet før det gjennomføres større utbyggingstiltak. FR3 skal være åpen for allmenn bruk, og skal utnyttes til park med gangstier samt grendelekeplass for tilliggende områder. Arealet skal opparbeides samtidig med tilliggende bebyggelse og det skal utarbeides detaljplaner som godkjennes av kommunen Bebyggelsesplan for Felt B3 Jessheim Vest Romsaas Gjeldende bebyggelsesplan, vedtatt 29.11.2010, legger opp blokkbebyggelse med varierende høyder fra 4-5 etasjer mot vegene i nord og øst til 3-4 etasjer mot friarealene i sør. Blokkene er plassert slik at de danner små tun, disse er koblet sammen av gangstier. Det er tilrettelagt for et bilfritt bomiljø der all renovasjon er samlet på ett sted. Det er avsatt to områder for bakkeparkering i tillegg til parkering i kjeller under bebyggelsen. Saksnr. 2015/126-35 Side 4 av 9

Planprosess Oppstartsmøte og varsling. Oppstartsmøte ble avholdt den 14.10.2014. Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Romerikes Blad 28.10.2014 og i Ullensaker Eidsvoll blad 29.10.2014. Berørte parter og regionale myndigheter ble varslet med brev datert 31.10.2014. Det kom inn 8 merknader i forbindelse med oppstartsvarselet: - Ruter, epost datert 03.11.2014. - Norges vassdrag- og energidirektorat, brev datert 12.11.2014. - Jernbaneverket, brev datert 12.11.2014. - Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert 24.11.2014. - Statens vegvesen region øst, brev datert 27.11.2014. - Host Eiendom AS, brev datert 27.11.2014. - Akershus fylkeskommune, brev datert 28.11.2014. - Jessheim Vest Eiendom AS, brev datert 28.11.2014. Rådmannens kommentar: Rekkefølgebestemmelsen for vegkrysset Gardermovegen x Dølivegen er tatt inn i bestemmelsene. Merknadene er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til innspillene, enn kommentaren til Jessheim Vest Eiendom AS. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er på ca. 24 daa og ligger vest for Jessheim sentrum, omtrent 700 meter fra Jessheim stasjon. Tomten er i dag ubebygget og består av lett vegetasjon. Planområdet grenser mot Romsaas Allé i nord og Langbråten i øst. Mot vest grenser planområdet til felt K11, det foreligger en bebyggelsesplan for feltet som åpner for bygging av forretning, kontor, hotell og bevertning. Mot sør grenser planområdet mot felt K12. Området består i dag av dyrket mark, men er vist med kombinert formål i byplanen der det tillates hotell/tjenesteyting og bolig. Planforslaget legger opp til en utbygging med konsentrert småhusbebyggelse i 2-3 etasjer. %BYA for det illustrerte prosjektet ligger på ca. 31%. Innenfor planområdet planlegges det ca. 77 rekkehus, disse er satt sammen i rekker med varierende antall boenheter og er plassert slik at de danner små, interne tun. All parkering for boligene er tenkt løst i parkeringskjeller under bakken, det er derfor tenkt at tunene skal være bilfrie. Kun renovasjonskjøretøy, nødetater og flyttebiler kan kjøre inne på planområdet, disse vil få adgang gjennom låsbar bom. I tillegg får alle boenheter private hageflekker på begge sider av huset. Noen hus vil også få takterrasser og balkonger. Bestemmelsene sikrer variasjon innenfor feltet ved å legge føringer for fordeling av boligtyper, forskyvninger i fotavtrykk og variert materialbruk. Boligene deles inn i to hovedkategorier, bred bolig på ca. 9 x7 m og smal bolig på ca. 9 x 5 m, som det finnes flere varianter av inne på feltet. De brede boligtypene skal bygges slik at de med enkle grep kan omgjøres til tilgjengelige boenheter. Innenfor FR3 skal det anlegges et leke- og aktivitetsareal i tillegg til støyvoll mot E6. Dette vil gi skjermede lekeareal som også kan fungere som akebakker om vinteren. Plankartet tar med seg tilliggende del av Romsaas Allé og Langbråten. Disse reguleres til offentlig kjøreveg med fortau. Langs vegene legges det også gateparkering samt noe grøntareal. I søndre del av Langbråten reguleres det inn en snuhammer. Hele felt B3 er regulert til boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse. Arealer til interne veger og grøntareal er ikke vist med eget formål, men det er avsatt et bestemmelsesområde som viser Saksnr. 2015/126-35 Side 5 av 9

plasseringen av nedkjørsel til parkeringskjeller, og byggegrenser sikrer at de interne tunene vist i illustrasjonene blir bevart. VURDERINGER/DRØFTINGER Overordnede mål I kommuneplan 2015-2030 som lå ute på offentlig ettersyn frem til 01.03.2015 og Byplan Jessheim, vedtatt av Kommunestyret den 16.06.2014, ligger feltet inne som nåværende boligfelt uten særskilte bestemmelser knyttet til seg. Planforslaget er i tråd med formålet i de overordnede planene og følger de generelle bestemmelsene og retningslinjene knyttet til kommuneplanen og Byplanen. I boligbyggeprogrammet, vedtatt 03.11.2014, har B3 en kvote på 165 boliger i 2014-2016. Planforslaget viser en foreslått utbygging med 77 boenheter, hvilket er en del lavere enn den innvilgede kvoten. Avviket fra kvoten i boligbyggeprogrammet skyldes omreguleringen av bebyggelsesplanen fra 2010 med blokkbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse. Planen er i tråd med reguleringsplanen for Jessheim Vest Romsaas, og legger opp til en høy utnyttelse av tomten i forhold til valgt bebyggelsestype. Reduksjonen i antall boliger i forhold til boligbyggeprogrammet er derfor ikke ansett som problematisk. Endelig antall boenheter vil avklares i forbindelse med byggesaken. Utnyttelse og arealdisponering Det illustrerte prosjektet har en %BYA på 31% inkludert boder, mens bestemmelsene setter tillatt maksimum %BYA innenfor feltet til 35%. Dette er gjort for å ivareta en viss fleksibilitet i prosjekteringen, men byggegrenser på plankartet, maksimum tillatt BRA og krav til uteareal setter likevel begrensninger på utbyggingen. I gjeldende reguleringsplan er tillatt %BYA satt til 30%, men med mulighet for økning til 35% dersom trafikkareal tar opp under 15% av feltets totale areal. Ved å legge all parkering i kjeller under bakken, er det kun de arealene som skal være kjørbare for renovasjon som regnes inn i trafikkareal. Dette arealet utgjør 8,8% av totalt areal, så økningen til 35% er derfor akseptabel. Planforslaget legger opp til en utbygging med boliger på 2-3 etasjer. Maksimum byggehøyde er vist med maks tillatt kotehøyde på kartet. Bruken av byggegrenser legger føringer for byggenes plassering og sikrer at det ikke blir bygget på de interne gatetunene. Områdene der det tillates bygging er delt opp i mindre felter for å sikre at husrekkene ikke blir for lange og ivaretar muligheten for gjennomgang. Den planlagte utbyggingen fyller hele feltet, og det er dermed liten mulighet for videre utbygging på tomten senere, dette til tross for at tillatt %BYA er noe høyere enn det legges opp til i det illustrerte prosjektet. Utforming og kvaliteter Prosjektets utforming med boligrekker rundt små tun er et positivt grep som gir skjermede uteoppholdsarealer og et godt bomiljø. Boligfeltet fremstår som et barnevennlig og trygt område der barn kan leke på tunene i nær tilknytning til boligene eller på FR3 uten å møte på biltrafikk. All parkering legges i kjeller under boligene. Dette resulterer i en lav andel grå flater inne på området og mer grønne arealer. Selv om bebyggelsen får færre boenheter og et større fotavtrykk enn blokkene i den vedtatte bebyggelsesplanen, blir det større arealer avsatt til felles og private utearealer. Feltet planlegges utbygget med konsentrert småhusbebyggelse i rekker med varierende lengde og skiftende retninger. Det legges opp til en variert boligstruktur med flere varianter av to boligtyper, smal og bred. I tillegg vil forskyvninger mellom boenhetene og forskjellig Saksnr. 2015/126-35 Side 6 av 9

materialbruk bidra til å skape et variert formspråk. Enkelte boligrekker er vist med relativt mange sammenhengende boenheter, men disse grepene bidrar til å bryte opp bygningsmassene og gjør at boligfeltet ikke blir for monotont. I tillegg til åpninger i bebyggelsen i forbindelse med avkjørsler fra Langbråten er det lagt inn åpninger i bebyggelsen som fungerer som snarveger for myke trafikanter. Dette bidrar til friere bevegelse innad i feltet og ut mot omkringliggende områder. Prosjektet skiller seg ut fra omkringliggende bebyggelse og vil bli et positivt bidrag til bydelen. Grønnstruktur og uteoppholdsareal Boligfeltets bebyggelse er plassert rundt tre interne tun. Tunene er bilfrie og ligger tilbaketrukket med boliger på alle kanter. Dette gir lett tilgjengelige fellesarealer som er skjermet fra trafikk og støy. Tunenes orientering sammen med den lave bebyggelsen rundt sikrer gode solforhold. Disse skal opparbeides som felles arealer for lek og opphold, rekkefølgebestemmelsene sikrer at dette gjøres før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Arealene er ikke avsatt med eget formål på plankartet, men sikres gjennom byggegrenser og krav til uteoppholdsarealer i bestemmelsene. I tillegg til fellesarealene får hvert enkelt bolighus en liten privat hageflekk. Noen boliger kan også opparbeides med takterrasse eller balkong. Vedlagte illustrasjoner viser at det planlegges forbindelser for myke trafikanter mellom husrekkene og ut til omkringliggende arealer. I sør grenser boligfeltet til FR3, et areal avsatt til friområde i gjeldende reguleringsplan. Arealet er en del av den overordnede grøntstrukturen på Romsaas og reguleres til kombinerte grønnstrukturformål. Det er blant annet planlagt et større planert område for ballspill samt muligheter for akebakke om vinteren. Det legges også opp til en gangsti gjennom området som kobler seg på omkringliggende friområder. Dette er et positivt grep som gir beboerne på feltet enkel tilgang til omkringliggende grønnstruktur. Universell utforming I gjeldende utbyggingsavtale fra 16.10.2000 er det lagt inn et krav om at 50% av boligene på feltet skal opparbeides som tilgjengelige boenheter. Forslagsstiller har ønsket å lette litt på dette kravet for å ha litt mer fleksibilitet i utformingen av boligenes planløsninger. Da det ikke var ønskelig å senke prosenttallet er det funnet en mellomløsning der det stilles krav til at 50% av boligene skal med enkle grep kunne tilpasses kravene til tilgjengelig boenhet. Dermed legges det opp til at det kan velges mellom tilgjengelig boenhet eller en alternativ planløsning der det er tilrettelagt for ombygging og etablering av løftebord for omgjøring til tilgjengelig boenhet i etterkant. Løsningen er akseptabel da den gir mer fleksibilitet for de som bor der samtidig som muligheten for at minimum 50% av boligene kan gjøres om til tilgjengelige boliger ivaretas. Terrenget innenfor planområdet er relativt flatt med et svakt fall fra nord til sør, hvilket gjør krav til universell utforming for boligavkjørsel og inngangsparti mulig å innfri uten problemer. Det gjør også at uteoppholdsarealer er lett tilgjengelig for alle. Trafikk Feltet grenser mot Romsaas Allé i nord og Langbråten i øst. Begge vegene ligger innenfor en 30 km/h-sone, men Romsaas Allé er likevel en travel veg med mye trafikk. Fra Romsaas Allé vil beboerne få gode forbindelser til Jessheim sentrum mot øst og E6 mot vest. Langbråten er en blindveg med få eksisterende avkjørsler og lite trafikk. Adkomst for planområdet er lagt til Langbråten, og det reguleres inn tre avkjørsler til boligfeltet fra denne vegen. Nedkjøringsrampen til parkeringskjelleren er plassert ved den nordligste avkjørselen. Ved nedkjøringsrampen legges det også opp til innkjøring til boligfeltet, mens de to øvrige Saksnr. 2015/126-35 Side 7 av 9

avkjørslene reguleres for inn- og utkjøring. Disse skal ikke brukes av privatbiler, og er kun ment for renovasjon/nødetater/flytting. Alle avkjørsler, foruten nedkjøringsrampen, vil være sperret med bom til vanlig. Langs begge vegene reguleres det inn fortau som kobler seg opp mot omkringliggende fortau og sikrer trygg ferdsel for gående og syklende i nærområdet. Åpninger mellom bebyggelsen ut mot omkringliggende områder danner snarveger for myke trafikanter ved å gi adkomst til boligfeltet fra alle retninger. Nærmeste busstopp ligger langs Gardermovegen, ca. 500m fra planområdet. Her går det busser mot Oslo Lufthavn Gardermoen, Jessheim Sentrum og videre mot Nordkisa og Eidsvoll Verk med avganger hver halvtime store deler av dagen. I tillegg betjenes busstoppet av enkelte skolebusser på hverdagene. Planområdet ligger i overkant av 1 km gange fra Jessheim stasjon, hvilket erfaringsmessig er lengre enn folk ønsker å gå, men da man har muligheten til å ta bussen til stasjonen fra nærmeste busstopp er ikke dette ansett som problematisk. Parkering Det skal avsettes minimum 1,7 parkeringsplasser per boenhet innenfor planområdet, dette inkluderer gjesteparkering. Den foreslåtte parkeringsdekningen er i tråd med parkeringsnormene i Byplan Jessheim. All parkering til boligene skal legges i parkeringsanlegg under terreng med innkjøring fra Langbråten. I tillegg legges det opp til kantparkering langs Romsaas Allé og Langbråten, forutsatt at det ikke er i konflikt med siktkrav. Den foreslåtte parkeringsløsningen gjør at boligfeltet blir bilfritt. Dette er et positivt grep og en forbedring fra gjeldende bebyggelsesplan der det var regulert inn to arealer for parkering på bakkeplan med totalt 66 parkeringsplasser. Kantparkeringen langs veiene er en grei løsning som forenkler gjesteparkering og korttidsparkering for boligene i et prosjekt der mesteparten av parkeringen legges i kjeller. Støy Planområdet er utsatt for støy fra E6 og Romsaas Allé. Bestemmelsene sikrer at nødvendige støytiltak gjennomføres før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for byggeområdet. Ved å plassere boligene langs eiendommens ytterkant fungerer disse som støyskjerming, og store deler av eiendommen blir skjermet mot støy. I tillegg er det planlagt en støyvoll innenfor FR3 for å skjerme for støy fra E6. Støyrapporten viser at alle boliger som er utsatt for støy får en stille side inn mot tunene og at felles uteoppholdsareal inne på feltet og på nordsiden av støyvollen på FR3 får tilfredsstillende støyforhold. Rekkefølgebestemmelser Det er lagt inn krav om bidrag til opparbeidelse av krysset Dølivegen x Gardermovegen før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for boliger innenfor planområdet. Dette er i tråd med gjeldende utbyggingsavtale fra 16.10.2000. Kommunen vurderer om det er behov for en ny utbyggingsavtale. Øvrige rekkefølgekrav sikrer opparbeidelse av renovasjonsløsning, vann og avløp samt veg og trafikkanlegg i henhold til overordnede føringer og kommunens normer. Uteoppholdsarealer, herunder FR3, skal være opparbeidet før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest gis. Innenfor FR3 skal også nødvendige støytiltak ferdigstilles. Dersom årstiden vanskeliggjør ferdigstillelse tillates det at det gis en tidsbegrenset midlertidig brukstillatelse. Disse rekkefølgebestemmelsene er viktige for å sikre ønskede kvaliteter innenfor boligfeltet. Saksnr. 2015/126-35 Side 8 av 9

KONKLUSJON Basert på de vurderinger og drøftinger som er gjort ovenfor anbefaler Rådmannen at Hovedutvalget for overordnet planlegging vedtar å legge detaljreguleringsplan for Romsaas B3, Jessheim Hage ut på offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/126-35 Side 9 av 9