Reguleringsplan for Marifjøra Sentrumsområdet. Plan-ID Datert: 21.januar Eigengodkjent: Endra:

Transkript

1 Reguleringsplan for Marifjøra Sentrumsområdet Plan-ID Datert: 21.januar 2013 Eigengodkjent: Endra:

2 Innhald: Planomtale... 3 Samandrag... 3 Bakgrunn for planarbeidet... 4 Planprosess... 6 Vidare handsaming av planen:... 9 Planstatus og rammer for arbeidet Kort om planområdet Marifjøra litt historikk Utfordringar og viktige problemstillingar Reguleringsføresegner Marifjøra er eit gamalt handelssenter og trafikknutepunkt. Det er framleis mange bevaringsverdige verdiar i området. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 2

3 Planomtale Samandrag Gjeldande reguleringsplan for Marifjøra er frå Etter at denne planen vart vedtatt er det komme ynskje om fleire endringar i sjølve sentrumsområdet. I 2004 var det ynskje om å byggja garasjar på eit område regulert til parkering. Det vart også etablert ein leikeplass på eit anna område som er regulert til parkering. I 2005 gjorde difor det faste utval for plansaker vedtak om at deler av reguleringsplanen skulle endrast og det vart meldt oppstart av reguleringsendring. Planarbeidet vart stoppa før 1. gongs handsaming. I 2009 vert det søkt om deling av ein eigedom. Planen er å rive lagerbygget som står her og føre opp eit bustadhus i staden. I 2010 vert det søkt om rammeløyve for oppføring av bustadhus på naboeigedommen. Det er også her plan om å rive ein eksisterande lagerbygning. Gjeldande reguleringsplan er ikkje tilpassa den omsøkte arealbruken for sentrumsområdet. I 2011 legg difor Plan- og forvaltningsstyret ned eit forbod mot tiltak i området B/P3 før det er gjennomført reguleringsendring for området. Det vart starta opp med endring av reguleringsplanen sommaren Reguleringsendringa legg opp til at ein del av området mellom fylkesvegen og sjøen vert regulert til bustad, forretning/kafè, lager og naust. I dag står det tre store lagerbygg i dette området som er regulert til kombinasjonsføremål forretningar og bustad. Området er lite. Det er ei utfordring å bevara det spesielle bygningsmiljøet med fleire eldre, bevaringsverdige bygg samstundes som at ein ynskjer at fleire bur i dette sentrumsområdet. Området ligg få meter over havet. Havstigning og fare for flodbølgjer, er ei anna stor utfordring. Flyfoto frå området med innteikna planavgrensing. Sjøområdet er trekt ut av planen. Veg/trafikkareal, lagerbygg og fjorden er dei dominerande elementa. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 3

4 Bakgrunn for planarbeidet Planen vert fremja som ein kommunal reguleringsplan detaljregulering. Dette til tross for at det er private interesser som er bakgrunnen for omreguleringa. Føremålet med planen er å få erstatta to store lagerbygg med bustadbygg. Samstundes er det viktig å kunna bevara det spesielle bygningsmiljøet i området. Området ligg midt mellom Tørvis hotell og Marifjøra sjøbuer som driv med utleige, så turisme er ein viktig ting å ta omsyn til i planarbeidet Søknad om bygging av garasjar John Ingar Bukve, eigar av gbnr 88/49, søkjer å dele frå eit område på 175 m2 regulert til parkering i Marifjøra. Den omsøkte parkeringsplassen ligg på nedsida av fylkesvegen, mellom byggeområda B/P2 og B/P3. Bakgrunnen for delinga er å byggja garasjar. Det vert sett krav om reguleringsendring av området for å kunna byggja i området. Det vert rådd til at eit eventuelt garasjeanlegg bytter plass med leikeområdet som er opparbeida på den andre regulerte p-plassen i området. Luster kommune peikar i sakshandsaminga på at samla tal regulerte p-plassar i planen har utgangspunkt i tidlegare aktivitetar i område. Området har no endra karakter i slik grad at reguleringsplanen burde vore revidert. Planen viser to offentlege p-plassar i dette området, kvar med plass til åtte bilar. På den eine p- plassen er det bygd leikeplass. Viss det blir bygd private garasjar på den andre p- plassen vil det ikkje lenger vera noko offentleg parkeringstilbod knytt til byggeområdet B/P3 og B/P2 (forretningar/bustad) i området. Alternativt areal til offentleg parkering nær desse områda finst ikkje. Det vert påpeika at dersom det offentlege parkeringsarealet knytt til byggeområda B/P3 og B/P2 i planen vert fjerna, er det neppe rett å behalda desse områda som næringsområde. Tilkomstvegen som i gjeldande plan er regulert som offentleg veg, vil mest truleg verta privat. Vegvesenet meiner saka bør handsamast som endring av reguleringsføremål, og at dei då kan koma attende med fleire merknader avhengig av korleis endringane blir utforma Oppstart av kommunalt planarbeid Det faste utval for plansaker gjorde i møte , sak 0022/05, fylgjande vedtak: Planutvalet ber rådmannen syta for at det blir starta arbeid med endring av reguleringsplanen for Marifjøra med bakgrunn i omsøkt og utført endring av reguleringsføremål for offentlege parkeringsplassar i området. Området omfattar dei to parkeringsplassane mellom B/P3 og B/P2. Føremålet for endringa er å regulere inn areal for garasjar og friområde/leikeplass. Endringa inneber at tidlegare areal regulert til parkering går ut. Det kjem inn 5 innspel til planarbeidet. 4 av desse gjeld parkeringsplassane mellom B/P2 og B/P3. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 4

5 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, Miljøvernavdelinga, Dei har ingen avgjerande merknader til reguleringsendringa. Statens Vegvesen Dei har ikkje merknad til oppstartsvarselet. Dei har tidlegare hatt kontakt med representant for grunneigarane og sett nokre krav til plassering av garasje og parkeringsplassar. Under planlegginga må ein ta omsyn til sikt frå avkøyrsler og langs riksvegen og ein må ta omsyn til gangtrafikken. John Ingar Bukve, eigar av gbnr. 88/49, Han ynskjer å endre bruken frå lager (næring) til bygging/utleige av sjøbuer/hus (næring). Han ynskjer å utarbeide bryggeanlegg for småbåtar i tilknyting til sjøbuene. Han ynskjer å få att råderetten over den delen av eigedommen som er regulert til offentleg parkering, då han ynskjer å nytte denne til parkering for brukarar av sjøbuene. Han håpar og trur det vert fart på Marifjøra att som turiststad. Dei store lagerbygga bør vekk og området bør få ei finare strandlinje. Toril Melheim Strand, eigar av gbnr. 100/12, Ho eig ein forretningsgard med store lagerbygningar. Ho er bekymra viss alt offentleg parkeringsareal i nærleiken forsvinn. Ho ynskjer ny næringsverksemd i området retta mot turistar. Det bør haldast att noko areal til parkering, kanskje på begge sider av vegen. Det må vera råd for bilar å snu i området. Gamle stiar og smug må bevarast. Av fleire grunnar vert planarbeidet stoppa opp og noko planutkast kjem aldri til politisk handsaming Tilskot til nærmiljøtiltak til leikeplass I 2005 får Marifjøra vel kommunalt tilskot til nærmiljøtiltak for opparbeiding av leikeplass på den eine parkeringsplassen i området. Grunnen til at leikeplassen vert opparbeida her, er at eigedommen Uglabui vert seld. Leikeplassen låg på den delen av denne eigedommen som er ned mot sjøen. Leikeplassen må no flyttast og det var få høvelege område til ny leikeplass. Velforeninga får munnleg løyve frå Statens Vegvesen og Luster kommune til å flytte leikeplassen til område regulert til parkering Søknad om deling av eigedom, riving av lagerbygg og bygging av bustadhus 10 september søkjer Linda og Bård Huseby, ny eigar av gbnr 100/12, om deling av eigedommen. Søknaden gjeld ei 500m2 stor tomt som er bebygd med eit lagerbygg. Tomta ligg innanfor regulert område B/P3. Planen er å rive lagerbygget og føre opp eit nytt bustadhus her Søknad om riving av lagerbygg og bygging av bustadhus 15. juni søkjer John Ingar Bukve om rammeløyve for å byggja ein vertikaldelt tomannsbustad på gbnr. 88/49. Eigedommen ligg i område B/P3. Det er også her plan om å rive ein eksisterande lagerbygning for å kunna byggje nytt. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 5

6 Forbod mot tiltak i regulert område B/P3 i Marifjøra Gjeldande reguleringsplan er for område B/P3 ikkje tilpassa den omsøkte arealbruken for dette området. Dersom reguleringsplanen skal fungere som ein tenleg forvaltningsplan i høve ein planstyrt utvikling av området, må gjeldande plan endrast. Dette gjeld bl.a. vegtilkomst til alle eigedommar, utnyttingsgrad og kommunalteknisk infrastruktur. Plan- og forvaltningsstyret Iegg på møte sak 23/11, ned eit forbod mot tiltak i området B/P3 i reguleringsplan for Marifjøra inntil det er gjennomført reguleringsendring for området. Planprosess Varsel om oppstart av planarbeid: Grunneigarar i området vert varsla om oppstart av planarbeidet gjennom brev datert 26. juli Offentlege høyringsinstansar vert varsla gjennom brev datert 02. august Det vart lagt ut orientering om planarbeidet på kommunen si heimeside og gjennom annonse i Sogn Avis 30. juli Fristen for å komma med innspel er sett til 22. september Planområdet er på ca. 5,5 daa og er vist på kartet over. Hovudføremålet med planarbeidet er å leggja til rette for utvikling av sentrumsområdet. Planen skal utformast som detaljert reguleringsplan jfr. PBL Aktuelle reguleringsføremål jfr. PBL 12-5, er: bygg og anlegg - bustader, privat tenesteyting og næring eller ein kombinasjon av desse samferdselsanlegg køyreveg, parkering grønstruktur friområde, park Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 6

7 Innspel til oppstartsvarselet: Det har komme seks innspel til oppstartsvarslet. Desse er frå Fylkesmannen, Sogn og Fjordane Fylkeskommune ved kulturavdelinga, Stiftelsen Bergen sjøfartsmuseum og tre grunneigarar. Samandrag av innspela med kommentarar: Sogn og Fjordane Fylkeskommune Innafor planområdet ligg det fleire SEFRAK-registrerte bygningar frå tidleg talet. Desse bygningane utgjer i dag to ulike bygningsmiljø av kulturhistorisk verdi. Mot aust i planområdet er dampskipsekspidisjonen, den gamle butikken og Fråsgårdnaustet. Mot vest eit sjøhusmiljø med Almenningsbua, Marheimsbua og sjøbua Fredly. I bygda ligg det godt til rette for ei vidareutvikling av reiselivsnæringa. Det er viktig å sikre dei kulturhistoriske verdiane og dei gamle bygningsmiljøa då dei er ein viktig del av opplevingsverdien. For å kunne ta vare på eksisterande bygningar og eit samla kulturmiljø i Marifjøra, vil Kulturavdelinga tilrå at det vert lagt ei omsynsone etter Pbl rundt dei to nemnde områda i sentrum. Kommentar: Det vert lagt inn to omsynsoner i planen. Omsynsone 1 er heilt i samsvar med innspelet. Omsynsone 2 vert ikkje heilt i samsvar med innspelet då sjøbua Fredly ligg utafor omsynssona mens bustadhuset på bruk nr. 4 kjem innafor omsynsona. Sjøbua Fredly er område TU1 i plan og føresegner. Frå føresegnene: Område TU1 kan nyttast til garasje og servicefunksjonar i samband med nærliggjande turistanlegg. Bygget skal utvendig ha same storleik, form og takvinkel som eksisterande naust/sjøbu på tomta. Bygget kan innreiast til turistføremål. Kulturavdelinga ber om at fylgjande punkt vert lagt til under retningslinjene for området: For alle bygningar eldre enn 1940, er det ikkje tillate å rive, byggje om, eller skifte ut original kledning, vindauge eller andre utvendige detaljar, utan at regional kulturminneforvaltning har fått høve til å uttale seg til saka. Kommentar: Føresegnene for omsynsoner vert slik: For alle bygningar i omsynssonene er det ikkje tillate å rive, byggje om, eller skifte ut original kledning, vindauge eller andre utvendige detaljar, utan at regional kulturforvaltning har fått høve til å uttale seg til saka. Sogn og Fjordane Fylkeskommune Stiftelsen Bergens Sjøfartsmuseum Stiftelsen Bergens Sjøfartsmuseum har ansvar for kulturminne i sjø og vassdrag og dei har gjeve slik uttale: Marifjøra var i mange år handels- og gjestgjevarstad. Området kan og ha vore landingsstad for Kyrkja på Jordanger, kjend frå mellomalderen. Elva kan og ha vore belagt med kvern eller sag. Marifjøra kan og såleis ha vore ei hamn. Det vil difor vere grunn til å krevje undersøkingar etter KML 9 for dette området. Sjølv om vi ikkje har til dømes registreringar i Askeladden for planområdet, har planen ei yttergrense som går i vatn. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 7

8 Bergens Sjøfartsmuseum vil allereie no signalisere at det vil bli aktuelt med marinarkeologisk undersøking, dersom sjøområdet vert omfatta av den endelege reguleringsplanen. Kommentar: Kommentar: Ein ser det ikkje som naudsynt å ha arkeologiske undersøkingar i sjøområdet ved Marifjøra, då framlegg til ny reguleringsplan stoggar i eksisterande strandlinje. Sjøområdet vert ikkje omfatta av planen. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Miljøvernavdelinga Dei oppmodar om at arealbruken vert sett i lys av behov for og tilgang på leike- og grøntareal i området. Minner om prinsippa om universell utforming. Om mogleg bør ein sikre tilkomst til sjønært areal som ein del av grønstrukturen. Kommentar: Det er vanskeleg å finne areal som er svært veleigna til leik innafor reguleringsområdet. Dagens leikeplass vert oppretthalden, sjølv om den ikkje har den beste plasseringa. Å nytta sjønært areal som ein del av grønstrukturen i området, vil gjera det svært vanskeleg å kunna byggja bustadhus her. Tilgang til sjøen vert sett på som svært positivt, men må her løysast utanfor planområdet. John Ingar Bukve eigar gbnr 88/49 Viser til tidlegare rammeløyvesøknad handsama av PFV sak 81/10. Han held fast på søknaden om bygging av vertikaldelt 2-mannsbustad. Søknaden viser ca. 90 m2 parkeringsareal i framkant av husa og ei lita brygge mot sjøen. På parkeringsarealet kan det byggjast garasje i framtida. Kommentar: Å erstatta lagerbygg med bustadhus vert sett på som positivt for området. Reguleringsendringa opnar opp for bygging av bustadhus som omsøkt, men planløysinga bør vurderast på nytt no som det vert høve til å byggja garasjar på den andre sida av vegen. Dersom ein skal bevara miljøet i dette gamle sentrumsområdet, bør det ikkje opparbeidast meir areal for parkering i dette området. Tvert om så bør eksisterande parkeringsareal utnyttast betre. Planen legg difor opp til at parkering til nye bustadhus i området vert plassert i området som i dag er regulert og opparbeida til offentleg parkering. Då kan eigendommane utnyttast betre, ein kan få teke vare på gatestrukturen og ein kan få gode uteopphaldsareal også på sørsida av husa, ikkje berre mot nord/mot sjøen. Det er viktig å sjå naboeigedommane i nær samanheng med denne eigedommen. Mot vest ligg eigedommen gbnr. 103/13 som er berre knappe 6 meter brei. Eksisterande lagerbygg ligg ein meter inn på denne eigedommen. Dersom ein skal kunna byggja også på denne smale eigedommen, er det viktig at nybygg på 88/49 vert plassert eit stykke frå nabogrensa eller at begge eigedommane vert utbygd samstundes. Mot aust ligg gbnr. 100/12 der det også er plan om nybygging. Planane bør også samordnast i denne retninga slik at alle får bustadtomter med best mogleg solforhold og skjerma uteopphaldsområde. Linda og Bård Huseby eigar av gbnr. 100/12 Viser til tidlegare søknad, PFV dato sak 213/10. Planen er å rive lagerbygget som står her og føre opp eit bustadhus på eigedommen. Kommentar: Det er positivt for miljøet at det gamle lagerbygget vert erstatta med eit bustadhus. Søknaden viser tilkomst til den nye eigedommen over gbnr. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 8

9 103/16. Den føreset at det gamle naustet som ligg her, vert fjerna. Her ligg også ei ubebygd nausttomt. Per Jarle Molland eigar av gbnr. 104/5 Naustet/garasjen som ligg innafor planområdet er i svært dårleg forfatning og treng ei totalrenovering. Planen er å riva huset og setje opp att eit nytt bygg på same stad. I 1. etasje er det ynskje om å byggja ein dobbel garasje, ein liten resepsjon og eit aktivitetsrom tiltenkt gjestene som bur i sjøbuene. I 2. etasje er det tankar om å innreie ein utleigedel, kanskje ei lita leilegheit eller 2-3 hyblar som reserverom til sjøbuene. Det er eit ynskje å starta arbeidet hausten Kommentar: Bygget er sefrak-registrert og er truleg bygd på slutten av talet. Sjøbua er seinare kledd. Det er eit ynskje om å bevara miljøet i området, og det er vanskeleg utan å ta vare på ein del eldre bygg. Bevaring av miljøet er også viktig for turistnæringa i området, samstundes som det også er behov for eit servicehus i samband med utleige til turistar. Huset er på ca. 90 m2. Det står under to meter frå næraste bustadhus og under tre meter frå den gamle sjøbua. Huset ligg i eit området som kulturstyresmaktene ynskjer å ha som omsynsone. Området er i planen vist som TU1. Planen legg opp til at sjøbua kan rivast, men at det nye bygget skal ha same storleik, form og takvinkel som eksisterande naust/ sjøbu. Det er positivt med aktivitet i området, men det er ei utfordring å få dette til på ein måte som ikkje kjem i konflikt med bevaring av den gamle fine sjøbua, Almenningsbua, som er næraste nabo. Tilkomsten til Almenningsbua må gå over eigedommen 104/5 på område TU1. Medverknad frå grunneigarar i området 22. november 2011 var det eit lite møte mellom planleggjar og dei to som ynskjer å riva lager og byggja bustadhus i området; John Ingvar Bukve, Bård Huseby og Inger Handegård frå Luster kommune. Målet var å sjå på aktuelle løysingar og eit eventuelt samarbeid mellom utbyggjarane. For å få ein meir einsretta fasade mot vegen og betre utnytting av området, er det svært aktuelt å byggja garasje på motsett side av vegen, slik som planlagt i Det har vore telefonkontakt mellom kommunen og Per Jarle Molland, eigar av gbnr. 104/5. Han ynskjer å rive eksisterande sjøbu for å byggje ny. Det har også vore telefonkontakt med Nitter Raaum, eigar av nausttomta gbnr. 103/15. Dei ynskjer å setje opp naust på tomta. 1. gongs handsaming: Planframlegget vart handsama av Plan- og forvaltningsstyret og planen vart samrøystes vedteken lagt ut til offentleg ettersyn. Vidare handsaming av planen: Offentleg utlegging: Merknader til den utlagde planen: 2. gongs handsaming: Eigengodkjenning: Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 9

10 Planstatus og rammer for arbeidet Gjeldande reguleringsplan Plan ID Reguleringsplanen er frå 1987, med nokre endringar gjort i Planen viser at heile området det er meldt planoppstart for, er regulert til kombinasjonsføremål bustad/forretning. Vegen inn i området og to parkeringsplassar med plass til 16 bilar er regulert som offentlege. Det er vist ein gangveg langs fylkesvegen. Denne går inn i området. Skråninga mellom fylkesvegen og vegen inn i planområdet er regulert til anna vegføremål. Frå føresegnene: Bustad / Forretning - områda B/P 1, B/P 2 og B/P 3: I områda skal det oppførast bygningar for forretningar, mindre handverksbedrifter samt bustader med tilhøyrande anlegg. Hus for forretning/bustad kan oppførast i inntil 2 etasjar. Før søknad om byggjeløyve blir godkjent kan bygningssjefen krevja utarbeidd teikningar som viser høgda på huset i forhold til omkringsliggjande bygningar og vegetasjon. Den planlagde bebyggelsen skal tilpassast øvrig bebyggelse når det gjeld takform, materialbruk og farge. Ubebygd areal skal gjevast ei tiltalande behandling. Utandørs lagring er ikkje tillate. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 10

11 Gjeldande kommuneplan Planen er frå Planområdet er vist som byggeområde: sentrumsområde (gulbrunt) og friområde (grønt), og viktige ledd i kommunikasjonen: parkeringsareal og hamn (mørkt grå). Kulturminneplan for Luster kommune: Planen vart sist rullert i år Kulturminneplanen listar opp nokre kulturminne i kommunen som er prioritert. Eit av dei er det heilskaplege miljøet i Marifjøra. Grunneigarar i området: Matrikkelnr Navn Adresse Poststed 88/49 Marifjøra Brygge AS V/John Ingar Bukve 6873 MARIFJØRA 100/12 Huseby Bård og Linda Cathrin 6873 MARIFJØRA 102/15 Statens Vegvesen, Region Vest Askedalen LEIKANGER 103/6 Flugheim Evy Løvfald og Harald Skogen 6854 KAUPANGER 103/9 Joranger Per Rune 6873 MARIFJØRA 103/11,16 Marifjøra Almenning V/Johannes Lad 6873 MARIFJØRA 103/12,13,14 Hårklau Ivar 6873 MARIFJØRA 103/15 Nitter Raaum Agnes M STORDAL 104/1,2,5 Molland Per Jarle 6873 MARIFJØRA 104/4 Haugland Irene Mikkelsen og Svein-Ove Hop 5307 ASK 105/7 Tørvis Eiendom AS 6873 MARIFJØRA 105/8 Bugge Næss Per Grandane 12A 6868 GAUPNE 105/8 Næss Kjell 6873 MARIFJØRA Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 11

12 Kort om planområdet Den vesle tettstaden Marifjøra ligg ved fjorden ca. 3 km frå Gaupne som er kommunesenter i Luster kommune. Planområdet er på ca. 5,3 daa og ligg midt i Marifjøra, mellom fylkesvegen og fjorden. Heile området er bebygd, det vender mot nord og mesteparten av området ligg lågt på kote to. I dag er det berre to hus med fast busetnad innafor planområdet. Eit hus vert nytta som hytte og eit vert leigd ut i sommarhalvåret. Den gamle butikken har no kafé i fyrste etasje og utleigerom i andre etasje. Området vert dominert av tre større lagerbygg. Området grenser i begge endar mot turistanlegg. Området omfattar også deler av kaia i Marifjøra. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 12

13 Marifjøra litt historikk Kjelde er bygdeboka og kulturminneplanen. Namn har staden fått frå elva Marheimr og fjara, fjøre eller fjørestrand. Staden vert nemnd frå mellomalderen som skipsreide og tingstad og staden er eit sentralt punkt i kommunikasjon mellom land og fjord. Ei skipsreide var ei militærordning. Skipsreidene hadde eige ting og Marifjøra var tingstad. Marifjøra var truleg handels- og gjestgjevarstad alt frå tidleg på 1600-talet. I bygda var det husgjevare som hadde plikt til å ta imot ferdafolk. Frå 1700-talet vart dette meir formalisert og vi fekk gjestgjeveria som og hadde skjenkeløyve. Handelsplassen voks fram, og den låg omlag der kaia og handelshuset er i dag. Knytt til handelsplassen vart det behov for folk som kunne ta på seg skyssoppdrag og andre oppdrag. Desse folka, utan fast arbeid og utan jord, sette seg opp eit lite hus attmed handelsplassen. Slik fekk vi strandsitjarane som var av dei fattigaste i bygda. Marifjøra var ein viktig handelsstad i Sogn. Bygdene som sokna til Marifjøra var Indre Hafslo, Gaupne, Nes og store deler av Jostedalen og Sørsida av Lustrafjorden. Det var fjorden som band folk saman. Heilt fram til etter siste krig var Marifjøra framleis ein aktiv handelsstad. Heilt fram på 50- talet var her fem brygger, sju butikkar, tre bakeri og to smier. Tørvis Fjord Hotel og den gamle butikken er i dag dei sentrale bygningane i Marifjøra. Kjernen i hotellbygget er det gamle gjestgjevarhuset frå 1600-talet. Nausta og sjøbuene sto så tett nede ved sjøen at det var berre nokre få plassar det var mogleg å trekke opp båtar. Ei bolverksbrygge, to sjøbuer og to naust er alt som er igjen av dette i dag. I 1854 vart det postopneri i Marifjøra og i1858 kom første damskipsrute med post frå Bergen. I 1899 fekk Marifjøra telefonsentral. På slutten av 1800-talet hadde staden tre landhandlarar og to huslyder som driv kaffisal. På det meste var det heil seks landhandleri her og det var skomakar, skreddar og smed. Vegen i Røneidsberget vart bygd i åra Den siste fylkesbåten la til kai i I 1965 fekk vegen ned til Marifjøra eige riksvegnummer, riksveg 603, og den vart den kortaste riksvegen i landet med sine 245 meter. Alle riksvegane i kommunen vart nedklassifisert til fylkesvegar i Sjølv om mykje av det tette handelstadmiljøet er forsvunne, har ein framleis kjensle av eit tett og intimt miljø. Strandstaden Marifjøra består av desse gardane: - Ein eigedom tilhøyrande Røneid gardsnummer 88 - Eit bruk tilhøyrande Kjørlog gardsnummer Den nordlege delen av Marheim - gardsnummer Marifjøra allmenning - gardsnummer Marifjøra sagvelte - gardsnummer Leirhola - gardsnummer 105. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 13

14 Husa innafor planområdet Garden Leirhola (gnr 105) Her har det vore jordbruk og handel side om side sidan 1600-talet. På midten av 1700-talet vart husa på gjestgivarstaden bygd ut. På eigedommen var det gjestgjeveri, skysstasjon, landhandel og seinare dampskipskai. Gaupne postopneri vart opna 1864 i Leirhola. Hovudbygninga vart utvida etter 1900 og vart til Tørvis Fjordhotell. Hotellet ligg like utafor planområdet. A: Bnr. 8 lager. Bygd 1978 Mellom det store forretningsbygget og sjøen var det opphavleg nokre gamle sjøbuer. Desse vart bygd om til lagerhus og dampskipsekspedisjon. Dette lagerbygget vart også rive og det vart bygd nytt lager her i Dette lageret er framleis i bruk. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 14

15 B: Bnr. 7 - forretning, kafé mm. Bygd på 1800-talet SEFRAK-ID: Tidfesting/byggeår: 1800-talet. I 1896 vart ein stor bygning i to høgder flytta hit frå garden Svangstu i Gaupne. Huset vart delvis ombygd i sveitserstil etter at det vart flytta til Marifjøra. Huset vart brukt som forretning og andre etasje vart utleigd som bustad. I 1 etasje låg Marifjøra smørlag. Smørlaget vart skipa i 1937 og dreiv til Romma i andre etasje vart ominnreidd til hotellrom for Tørvis hotell i Nedste enden av huset vart leigd av Hafslo Sparebank fram til kommunesamanslåinga i I 2. høgda av huset var det no rom for utleige. 1. etasje vart ombygd til forretning. Denne vart nedlagt i I dag er det kafé i den gamle butikken og rom for utleige i 2. etasje. På gateplan er det uteservering i sommarhalvåret, men det er liten plass mellom husveggen og fylkesvegen. C: bnr. 7 naust. Bygd på 1800-talet SEFRAK-ID: Tidfesting/byggeår: 1800-tallet. Naustet vert i Sefrak-registreringa kalla Fråsgårdsnaustet. Naustet må vera kledd opp att i nyare tid. Bygget er godt teke vare på. Marifjøra allmenning gnr 103 Allmenningen var eit område som gardane tilhøyrande Fet og Joranger hadde til allmenn ferdsel. Vart også kalla hestebeitet då dei hadde felles beite her. D: bnr. 16 naust. Byggeår? Mellom to lagerbygningar og i bakkant av ei ubebygd nausttomt, står eit gamalt naust. Naustet ligg no svært djupt i terrenget og har ikkje tilkomst til sjø. Tilstanden er dårleg. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 15

16 E: bnr ubebygd nausttomt Tomta ligg attmed naturleg sjølinje og i framkant av det gamle naustet. Det er planar om å byggje naust her. Kjørlog gnr. 100 Hovudgarden ligg ikkje i Marifjøra, men bruk nr. 12 ligg her. F: bnr. 12 nedlagt butikk/bustadhus Bygd ca Fraasgård, vert også kalla L/L Marifjøra handelslag. Namnet fekk eigedommen etter Jens Bugge Fraas som rundt 1890 bygde eit hus med landhandel i første høgda og bustad i andre. Det vart etablert handelslag her i 1940 og det var slakteri fram til Marifjøra handel vart lagt ned i 1977.I dag står butikklokalet ubrukt, men det er bustad i andre etasje. G: bnr. 12 lager. Bygd 1978 I 1978 vart det bygd eit stort lagerbygg her. Bygget vart utvida i Det er no ynskje om å riva lageret for å byggja bustadhus her. Ein del av taket til lageret er opparbeida til ein solrik uteplass. Tilkomsten til både bustadhus og lager går via gbnr 103/16 Røneid gnr. 88 Garden har eit bruksnummer i Marifjøra. H: bnr. 49 lager. Bygd 1967 Her stod det første samvirkelaget på Indrabygdi. Eksisterande lagerbygg står 1 meter inn på ein ubebygd naboeigedom. Det er no ynskje om å rive dette lagerbygget og setje opp to bustadhus på tomta. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 16

17 K: Sjøbu Almenningsbua bnr.? Bygd på 1700-talet. SEFRAK-ID: Tidfesting/byggeår i Sefrak-registreringa er 1700-talet. Bygget har stor bevaringsverdi. Under orkanen Dagmar jola 2011 vart bolverksbryggja i framkant av sjøbua øydelagt. Denne bør setjast i stand att. Marifjøra sagvelte gnr 104 Fyrste gong ein høyrer om sagvelta var i På denne eigedommen hadde stormenn i nabobygdene sagbruk i fleire hundre år. Etter 1850 kom det landhandel her og rundt 1900 vart postopneriet flytta hit. Posten hald til på eigedommen fram til 1993, då den vart nedlagt. I: Sjøbu til bnr. 2 Fredly Byggeår ca SEFRAK-ID: Tidfesting/byggeår: 1800-talet. Sjølve hovedhuset ligg utanfor reguleringsplanen. Dette huset vart bygd ca og det var postkontor her. Rundt 1900 vart det bygd ei ny sjøbu tilhøyrande eigedommen. Denne vart seinare kledd på tre kantar og er no delvis nytta som garasje. Frå sjøsida kan ein framleis sjå sjøbua slik ho ein gong var. Eigar meiner at bygget er sterkt angripe av husbukk og ynskjer å rive bygget for å bygge nytt. J: Bustadhus bruk nr. 4 Smestad Flytta i Stovehuset vart i 1912 flytt frå plassen Stampa under Kjørlog til denne eigedommen. Samstundes vart huset utvida. Fram til rundt 1950 var det smie i fyrste etasje og bustad i andre høgda. Stovehuset har seinare vorte restaurert og vert i dag nytta som hytte. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 17

18 Utfordringar og viktige problemstillingar Det er fleire kjende problemstillingar knytta til utbygging i planområdet. Flaum og springflod, forventa havstigning, ynskje om bevaring av eit verneverdig miljø og verneverdige bygningar i kombinasjon med ynskje om riving og nybygging, plassering av leikeområde, bevaring av og tilkomst til strandsona, hus med nedlagde butikkar, tomme lager, vatn og kloakk med meir. Naturbasert utryggleik: Det er utarbeida eigen ROS-analyse for sentrumsområdet datert Denne er eit vedlegg til planomtale og føresegner Flaum / stormflod / flodbølgje / havstigning Størstedelen av området ligg godt under kote 2. Prognosar viser ei landheving på 13 cm og ei berekna havstigning på 18 cm (10-32 cm) ved år Ei 100 års stormflod i 2050 vil vera 194 cm ( ). Prognosar for 2100 viser ei landheving på 26 cm og ei berekna havstigning på 64 cm (44-99). Ei 100 års stormflod i 2100 vil vera 245 cm ( ) I dag går sjøen over kaia i Marifjøra når det er stor flo. Ved stormflod vaskar bølgjene godt inn på land. Sjå foto. Ved bygging av nye hus i området må ein leggja desse så Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 18

19 høgt i terrenget som råd er, for å unngå skader. Husa må ha golv som ligg på minimum kote 2,5. Heile området er i strandsona, slik at ei eventuell flodbølgje vil nå inn over heile området, men det er ikkje kjent at det er fare for ras i nærområdet som kan skape ei slik bølgje. Bilde som visar kor langt bølgjene vaska inn på land under stormen Dagmar jola Radon Luster kommune hadde ei generell radonundersøking i kommunen i 2003 (RaMAP), men det er ikkje gjort grundige undersøkingar i Marifjøra. For å vera på den sikre sida bør det innførast tiltak mot radon ved nybygg i området. Ras Området ligg i fylkesatlas innafor sone der det kan gå snøskred. Lokalkunnskap tilseier at snøskred er lite truleg i området. Kulturbasert utryggleik: Hendingar på nærliggjande trafikkårer: Planområdet ligg tett inntil ein høgareliggjande fylkesveg. Ulykker på denne vegen kan utgjere ei risiko for området. Bruk av autovern langs fylkesvegen som sikrar mot utforkøyring vil gi eit tryggare byggeområde på nedsida av vegen. Beredskap: Tilkomst for utrykkingskøyretøy Området har god tilkomst for utrykkingskøyretøy. Sløkkevatn Det er ikkje kommunalt vassverk i området, men kort veg til sjø. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 19

20 Samferdsel og teknisk infrastruktur: Tilkomst bil: Området har enkel tilkomst for bil då det er fylkesveg inn i området. Fylkesvegen endar ved kaia der det også er parkeringsplass og snuplass som er stadfesta i gjeldande reguleringsplan. Det er naturleg å regulera vegen inn i området som privat tilkomstveg. Ein ny privat veg vert regulert inn på eigedommen gbnr 100/12, slik at det er råd å dela opp eigedommen i to tomter. Denne nye vegen vil også vera tilkomstveg til eksisterande, men ubygd nausttomt som ligg her. All parkering i området må løysast på eigen eigedom. Næraste offentleg parkeringsplass vert ved kaia som er 150 meter unna. Det er ca. 3 km til næraste barnehage/skule som ligg på Indre-Hafslo. Næraste butikk er i Gaupne som er ca. 3,5 km unna. Tilkomst gåande/syklande: Det er ikkje noko opparbeida gangvegsystem i Marifjøra. Gjeldande reguleringsplan viser ein enkel gangveg/fortau frå avkøyringa frå fylkesveg 55 og ned til sentrum, men denne gangvegen er ikkje opparbeida. Kommuneplanen viser gang-/sykkelsti frå Marifjøra til Gaupne. Arbeidet med å regulere denne har starta opp. Det er ikkje gang/sykkelveg frå Marifjøra til barnehagen/skulen på Indre Hafslo. Området ved kafeen er regulert som torg. Sommartid vert dette området nytta til uteservering av kafeen. Her vert det sett opp bord og stolar. I framtida bør området utvidast så mykje som råd er og området bør ha ei fysisk skjerming mot vegen. Denne skjerminga må fjernast når sesongen er slutt for å få ei enkel snørydding. Vert lagerbygga i området erstatta med bustadhus eller utleigehus, må ein venta seg fleire som går og syklar frå/til/i Marifjøra. Kai: Eksisterande kai vert framleis regulert som kai. Vassforsyning og avlaup: Heile Marifjøra har i dag privat vatn og avlaup. Det er ikkje konkrete planar om kommunal utbygging i området. For god og sikker vassforsyning må ein kople seg på privat vass- og avlaupsanlegg. Eigar av avlaupsnett er ansvarleg for utsleppet i henhald til ureiningslova kapittel 12. Kommunen er ureiningsmynde og kan gi løyve til utslepp. Naturmangfald Naturmangfaldlova 8-12 set krav om at planområdet skal vurderast ut frå naturmangfaldet. Heile planområdet er i dette tilfellet alt utbygd og det er berer snakk om å endra på eksisterande bygningsmasse frå store lagerbygg til mindre bustadhus. Byggeområde Store deler av området er utbygd, men det er ynskje om å endra bygningsmassen frå lager til bustad. Eigengodkjent K-sak 2/13 Side: 20