Saksbehandler: Katarzyna Komorek Arkivsaks nr.:14/ Arkiv: REG 0548 Seksjonsleder: Eli Aarskog Monsen

Transkript

1 Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Møtedato Utvalg for arealsaker Utvalg for plan og miljø Kommunestyre Saksbehandler: Katarzyna Komorek Arkivsaks nr.:14/ Arkiv: REG 0548 Seksjonsleder: Eli Aarskog Monsen REGULERINGSPLAN FORUS NÆRINGSPARK FELT C1 - IKEA 2. GANGS BEHANDLING RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: Reguleringsplan for FORUS NÆRINGSPARK FELT C1 - IKEA, datert med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert egengodkjennes i medhold av plan- og bygningsloven RÅDMANNENS SAKSUTREDNING Saken skal behandles i følgende utvalg: Utvalg for plan og miljø Kommunestyre Vedtaket ekspederes til: Saksbehandler Prosjektil Areal AS, v/trond Heskestad Oversikt over tilknyttede vedlegg 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Samlet plankart for Stavanger og Sola kommune, datert Resyme og kommentarer til innkomne merknader ved planoppstart, udatert 5. Konsekvensutredning, datert Forslagstillers planbeskrivelse, sist rev Illustrasjonsplan, revidert Forslagstillers ROS-analyse, datert Trafikkvurdering, datert Mobilitetsplan datert Notat: Sammendrag av mobilitetsplan mht parkering, datert Notat: Tradisjonelt lager / industrihall, datert EMF beregning for næringsområde felt C på Forus, datert Lyse Kvalitetsprogram datert Andre dokumenter i saken: 1. Planprogram, vedtatt Grunnundersøkelser med boreplan, datert

2 3. Merknader: 3.1. Avinor as: Nve region sør Fylkesmannen i rogaland, Direktoratet for mineralforvaltning: Sola kommune, kommunalteknikk: Statens vegvesen, region vest Fylkesrådmannen Hinna bydelsutvalg Lyse elnett as: Stavanger kommune, oppvekst og levevilkår: Stavanger kommune, funksjonshemmedes råd: Stavanger kommune, bymiljø og utbygging: og Rogaland brann og rednings iks: Fylkesutvalget, vedtak enstemmig : FAKTA 1.1 Saken gjelder Forus-Nord AS og IKEA Eiendom Holding AS har igangsatt utarbeiding av detaljregulering. Intensjonen med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt IKEA varehus til erstatning for dagens varehus i Løwenstrasse og lagerlokalene som ligger i Svanholmen. Planområdet omfatter et areal på ca. 75 daa, hvorav ca. 67 daa ligger i Stavanger kommune og ca. 8 daa i Sola kommune. Planen er utarbeidet som én plan, men behandles separat i hver kommune. Det er i hovedsak en del av parkeringsplass og tilstøtende veger som reguleres innenfor Sola kommune sin del av planen. Varehuset med parkeringsanlegg og tilhørende funksjoner reguleres innenfor Stavanger sin del av planforslaget. Figur 1 Plassering av planområdet. Stavanger bystyre og Sola kommunestyret godkjente i 2009 en reguleringsplan for etablering av IKEA på felt C1 på Forus. Fylkesmannen hadde innsigelse til planen og innsigelsen ble opprettholdt av Miljøverndepartementet i Innsigelsen var begrunnet med at planen var i strid med nasjonal areal- og transportpolitikk og fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren med retningslinjer for handelslokalisering. Videre var lokaliseringen i strid med kommuneplanene for Stavanger og Sola. I regionalplan for Jæren, datert 2013 åpnes det for handel på Forus felt C1. I kommuneplan for Stavanger og kommuneplan for Sola er det tatt hensyn til regional planbestemmelse om etablering av en enkelt større handelsvirksomhet på Forus felt C Gjeldende planer (og planer under arbeid) Regionalplan for Jæren : Planområdet ligger i et område som er kategorisert som et næringsområde for allsidig og arealkrevende virksomhet og et næringsområde med høy Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/162

3 urbaniseringsgrad. Planbestemmelse 4.2 åpner for at Sola, Sandnes og Stavanger kommuner i samarbeid kan avsette et område til formål handel på Forus felt C1. Hensikten er å gi mulighet for at det kan etableres en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt, og uten at dette utvikler seg til et handelsområde med flere virksomheter. KDP 125 kommunedelplan for parkering for næringsområder på Forus og Lura (under arbeid): Sandnes, Sola og Stavanger kommuner har sammen med Forus Næringspark AS, arbeidet fram et forslag til kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Formålet med planarbeidet var å utarbeide forslag til ny felles parkeringspolitikk. Sluttbehandling forventes i Kommuneplan Stavanger kommune : Planområdet er vist som kombinert bebyggelse- og anleggsformål, med tilhørende bestemmelse om at det kan etableres næringsbebyggelse og forretning. Kommuneplan Sola kommune : Planområdet er vist som næringsbebyggelse- og samferdselsanleggsformål, med tilhørende bestemmelse om at det kan etableres næringsbebyggelse og forretning. Reguleringsstatus Stavanger: Største parten av planområdet er regulert til jordbruksformål i reguleringsplan 978 for Jåttå, vedtatt Planområdet er vist med rød strek. Reguleringsstatus Sola: Nordlige deler er ikke regulert. Del av planområdet er regulert til veiformål. Plan 0379 Forus Næringspark felt C1 og Plan 0361 Solasplitten erstattes delvis med foreliggende detaljregulering. 1.3 Tidligere behandlinger og saksprosess Varsel om oppstart og høring / fastsettelse av planprogram Planoppstart ble varslet med frist for merknader Det kom inn 9 uttalelser fra offentlige instanser og 1 privat merknad. Behov for konsekvensutredning: Arealutnyttelsen (maks tillatt BRA i planområdet) omfatter næringsarealer med et bruksareal på over m 2 BRA, og er derfor av et omfang som utløser krav til konsekvensutredning i henhold til Forskrift om konsekvensvurdering 2 d. Kommunalstyre for byutvikling i Stavanger behandlet planprogrammet i sak 10/15 den og fattet enstemmig vedtak. Utvalg for arealsaker i Sola kommune behandlet planprogrammet og fattet vedtak i sak 20/15 den Offentlig ettersyn Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/163

4 Planen har vært utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet Utleggelsen ble vedtatt på administrasjonens sommerfullmakt gitt i UFA-møte Det ble mottatt 15 uttalelser til planforslaget, alle fra offentlige organer eller interesseforeninger. Merknadene er kommentert i eget vedlegg. Fylkesmannen i Rogaland og Fylkesutvalget fremmet innsigelser til planforslaget på grunn av parkeringsdekning. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende forhold: - Parkeringsdekning og beregningsmetode - Trafikkutredning og kjøremønstre - Tilrettelegging for myketrafikkanter og kollektivtilbud - Grønnstruktur i planområdet - Navigasjonstårn - Eksisterende infrastruktur (nettstasjoner, fjernvarme) - Grunnforurensning Endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn Kort oppsummert innebærer endringene: Maks tillatt bilparkeringsplasser er redusert til 840 plasser i samsvar med fylkesutvalgets vedtak. Tidligere foreslått regulert parkeringsplass mot vest er nå regulert til parkering-grøntareal Foruten parkeringsarealer, skal det her opparbeides grøntanlegg og uteoppholdsarealer, fortrinnsvis i den søndre delen av området. Parkeringsarealene skal gis et grønt preg (beplantning og trær), se bestemmelsenes 6.3. Revidert illustrasjonsplan viser også mer grøntareal på østsiden av bygget. Internt kryss ved innkjøringen til varehuset må utformes, skiltes og/eller signalreguleres slik at tilbakeblokkering av bussveien unngås. Vises på overordnet utomhusplan, bestemmelsenes 6.4. Ved endelig detaljering av bebyggelsen skal det vektlegges å gi rom for fremtidig utvidelse av anlegget eller annen næringsbebyggelse på tomten. Sammen med søknad om rammetillatelse skal det framlegges skisser som viser mulig fremtidig utnyttelse på inntil 250 % BRA, for å få vurdert mulighet for eventuell framtidig reguleringsendring med sikte på høyere arealutnyttelse. Skisser skal forelegges byplan, bestemmelsenes 6.4. Til bestemmelsene om overordnet utendørsplan er tilføyd at det på nå foreslått parkering grøntareal i vest, skal det tilrettelegges for parkering på bakkeplan med grønt preg, (vegetasjon og trær), samt direkte forbindelse mot holdeplass for kollektivsystem. Det er tatt inn i bestemmelsene at tekniske planer/utomhusplaner også skal godkjennes av Sola kommune. Det er tatt inn i bestemmelsene at kommunen i ettertid kan kreve at det blir opparbeidet ytterligere sykkelsparkeringsplasser dersom det viser seg at det blir behov for det. 1.4 Beskrivelse av planområdet Størrelse, beliggenhet og eierforhold Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/164

5 Planområdet omfatter ca. 75 daa, hvorav ca. 67 daa ligger i Stavanger kommune og ca. 8 daa i Sola kommune. Tomta er den første du kommer til når du kommer til Forus nordfra. I øst grenser planen opp mot sykkelstamveien og motorveien. Solasplitten og sykkelstamveien er bygget opp på murer som omkranser planområdet på øst-, vestog nordsiden. Tomta eies av IKEA (Gnr/bnr 16/258 og 35/45), kun en liten del langs planområdet eies av Statens vegvesen (35/393). SOLA STAVANGER Figur 2 Planområdet med gul flate, kommunegrensen med blå strek Kultur- og fornminner Det ble foretatt synfaringer på tomten i mars Innenfor området i Stavanger kommune, felt C, ble det kun påvist ett automatisk fredet kulturminne i form av en kokegrop. Etter avtale med Arkeologisk museum i Stavanger ble denne gropen dokumentert. Felt C ble med dette i samråd med Arkeologisk museum i Stavanger vurdert som tilstrekkelig undersøkt Vegsystem og adkomstforhold Figur 3 Illustrasjon av eksisterende infrastruktur (Prosjektil) Adkomst til planområdet med bil er via rundkjøringen sør for planområdet (lys rød strek). Sykkelstamveien som er under bygging er vist med rosa stiplet strek, og går parallelt med Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/165

6 motorveien. Ellers er det gode gang- og sykkelveger ved planområdet. Det er fortau der det ikke er gang- og sykkelveger. Blå heltrukken strek viser eksisterende busstrase, som har busstopp ved planområdet i sør, og som krysser adkomstveien for biler inn i planområdet. To ekspressruter, X30 og X60 går fire ganger i timen fra kl i ukedagene, med noen flere avganger i rushtiden. I tillegg går det flere andre ekspressruter mellom kl og på hverdager. I helgene går det ingen busser på strekningen Spesielle miljøforhold Støy: Området er støyutsatt på grunn av nærhet til E39 og Solasplitten. Området har delvis støyverdier over 55 db, som er den anbefalte støygrensen i Miljødepartementets retningslinje T-1442 for uteområder. Videre er støysituasjonen påvirket av Solasplitten, men våre støykart er foreløpig ikke oppdatert i forhold til Solasplitten. Figur 4 Støykilder 2012 (Stavanger kommune støyforurensningsbase) Grunnforhold: Grunnforholdene i planområdet er undersøkt. Rapporten viser at de dårligste grunnforholdene ligger i områder lavere enn kote +16. I ustabile områder anbefales fundamentering på rammede betongpeler eller på stålkjernepeler som bores til fjell. Rapporten er vedlagt i plandokumentene som eget vedlegg Teknisk infrastruktur Vann og avløp: Det går to hovedavløpsledninger gjennom planområdet. Ledningene har restriksjonssone på 4 meter til hver side. Det er lagt frem en Ø800 mm ledning for IKEA, samt at nordøstre del av tomten er tilknyttet en egen Ø600 mm ledning sammen med avrenning fra sykkelstamveg og E39. Begge ledningene ledes i kanal sørvest for Næringsveien. Kabler og linjer. Eksisterende høyspent i luftstrekk går over planområdet (2 x 300 kv). På grunn av at det er planer om å oppgradere strømnettet på sikt, er byggeforbudsfeltet fra høyspentkabelen 50 meter fra kabelen ifølge retningslinjer fra Statens strålevern Risiko og sårbarhet - flom I Vannplan for Forus ferdigstilt i desember 2015 vises det at 200 års regn vil være uproblematisk for planområdet. 2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 2.1 Reguleringsformål Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/166

7 Figur 5 Utsnitt fra reguleringskart 2.2 Bebyggelse og anlegg I planforslaget er det avsatt ca. 40,5 dekar til byggeområde for forretning/kontor. Bebygd areal ("fotavtrykket") vil være ca m2, med mulighet for utvidelse til ca m2. Maks tillatt BRA er satt til m2. Bruksarealet er fordelt slik: BRA varehus Grunnetasje parkering Imaginære plan Utvendig parkering SUM: m m m m m2 Byggehøyder: Maks gesimshøyde fremgår av plankartet, og er satt til 20 meter. Gesimshøyden for inngangspartiet er satt til 21,5 m, 1,5 meter høyere enn resten av varehuset. Det er i reguleringsbestemmelsene i tillegg åpnet for tekniske rom/konstruksjoner med høyde inntil 5 meter på maksimalt 15 % av takflaten. Varehuset er foreslått oppført over tre etasjer. Parkering tillates i grunnetasjen/første etasje. 2.3 Samferdselsanlegg Biltrafikk inn i området er vist med rød strek, gul strek viser biltrafikk ut av planområdet. Lilla stiplet strek viser gangtraseer fra bussholdeplass og gang- og sykkelvei inn til varehuset. I bestemmelsene stilles det krav til at utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter, og at denne skal være godkjent av kommunen før igangsettingstillatelse gis. Figur 6 Illustrasjon av trafikksystemet basert på utlagt illustrasjonsplan (Prosjektil). Blå strek viser kjøretrase for varelevering. Vareleveringen foregår i hovedsak utenfor varehusets åpningstider. Varemottaket er lagt langs fasaden mot øst. Terrenget på østsiden skal Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/167

8 bygges opp slik at varebiler kjører opp på en rampe og kommer opp på nivå med butikklokalene. Renovasjonscontainere skal også plasseres langs byggets østside. Lastesone for hjemtransport er i grunnetasjen sammen med parkeringen. 2.4 Parkering Det meste av parkeringen er planlagt i byggets første etasje, men også på store deler av utearealene mot vest og nord er det lagt til rette for parkering. Utlagt planforslag la opp til 1200 p - plasser. Etter høringen er maks tillatt parkering redusert til 840 plasser, hvorav 2,5 % av disse er HC-parkering, 2,5 % for familieparkeringsplasser (ca. 60 HC/familieparkeringsplasser) og 2,5 % med mulighet for ladning av el-bil (ca. 30 stk.). På dagens IKEA-varehus inklusive ekstern hentelager, er det 720 parkeringsplasser. Forslaget har en økning på 120 plasser. Sykkelparkering: I planforslaget er det avsatt areal for 140 sykkelparkeringsplasser, hvorav 50 % av disse skal være under taket i byggets førsteetasje. 30 plasser blir ved varehusets inngangsparti. Det skal etableres ca. 10 ladestasjoner for el-sykkel. 2.5 Estetikk Fasadene vil generelt være tette, kledd med stålplater i blått med unntak av den vestre fasaden som vil ha vindusbånd. Hovedatkomsten vil fremstå som et eget bygningselement mot vest. Dette bygningselementet vil kles med stålplater i gult, og det vil være store glassfelt over tre etasjer som vil gjøre bygningen transparent og medvirke til å bryte opp de øvrige fasadene. Figur 7 Fugleperspektiv sett fra sør (Prosjektil). Utvendige rømningstrapper og baldakiner skal bidra til at fasadene og bygget får innslag av elementer i en menneskelig skala og dimensjon. Virksomhetens logo skal monteres på alle fasadene, med bokstaver i en høyde på inntil 8 meter. For å veilede bilister på E39 og Solasplitten, skal det etableres et navigasjonstårn med en høyde på ca. 38 m. Tårnet er standard for de fleste IKEA varehusene. Foreliggende reguleringsplan hjemler ikke oppføring av tårnet. Figur 8 IKEA sett fra sørøst, navigasjonstårnet er vist med sort ring i nordøstre hjørne av bygget (Prosjektil). 2.6 Grønnstruktur / Blågrønn faktor Planområdets randsone skal beplantes, i tillegg til at det er lagt til rette for noe vegetasjon rundt parkeringsplassene på vestsiden. Planforslag forutsetter at det blir opparbeidet en park på vestsiden av bygget og at grøntområdene generelt økes, se vedlagt illustrasjonsplan. Planforslaget stiller krav til lokal overvannshåndtering ved nye byggetiltak innenfor planområdet. Det er satt krav til blågrønn faktor lik 0,7. Blågrønn faktor indikerer hvor egnet grunnen er til å håndtere overvann. Flater med høy permeabilitet gis høy verdi, nærmere eller lik 1. Tilsvarende vil flater med liten eller ingen permeabilitet gis verdi ned mot 0, typisk asfalt. I forslagsstillers planbeskrivelse pkt er det vist til konkrete eksempler. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/168

9 2.7 Hensynssoner og avbøtende tiltak Sikringssoner for eksisterende høyspentkabler, avløpsledninger, gass- og fjernvarmeledninger fremgår av plankartet. 2.8 Forhold til flyplassen Planområdet ligger ca. 3,6 km øst for hovedrullebanen på Stavanger lufthavn Sola, innenfor ytre delen av horisontalflaten, som er en høyderestriksjonsflate i restriksjonsplanen for Stavanger lufthavn Sola. Horisontalflaten ligger på +53,4 moh. Maksimal tillatt byggehøyde på bygg og anlegg i planen er sikret i planbestemmelsene. Bruken av tårnkraner i utbyggingsperioden må ivareta punktene om rapportering av luftfartshinder til Statens kartverk, og merking av luftfartshinder må være i forhold til Forskrift om merking av luftfartshinder. Dette er sikret i planbestemmelsene også. 2.9 Forurensning og miljøhensyn Støy: Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 angående støy er innarbeidet i planen. Høyspent: I området regulert som fareområde høyspenningsanlegg tillates det ikke oppført varige bygg. Parkering kan skje i området under høyspentlinjen. I bygningsmasse innenfor H760_04 tillates ikke permanente arbeidsplasser på grunn av fare for elektromagnetisk stråling Risiko og sårbarhet ROS-analysen viser fire forhold som kan påvirke samfunnssikkerhet- og/eller sårbarhet. Disse er følgende: transport av farlig gods, trafikksikkerhet, plante- og dyreliv og eksisterende veinett. Av disse er det kun trafikksikkerhet som drøftes i analysen i forhold til sannsynlighet og konsekvens. Krysningspunkt mellom myke og harde trafikanter, økt trafikk og høy hastighet medfører økt sannsynlighet for påkjørsel. Det er i forbindelse med liv og helse at risikoen kommer i gult felt, og en trafikkulykke kan medføre dødelig skade, dvs. stor konsekvens. For å redusere sannsynligheten for påkjørsel vurderes det å opparbeide en lang dråpeøy fra rundkjøringen ved Næringsveien, i tillegg til gangfelt i krysningspunkt mellom myke og harde trafikanter. Dette er ikke detaljert i planforslaget og må derfor utredes og detaljeres ved overordnet utomhusplan. God belysning og skilting er også faktorer som sikrer en tryggere veg for de myke trafikantene og vil bli vurdert her Rekkefølge av tiltak Rekkefølgekrav knyttet til infrastruktur er delvis allerede gjennomført og delvis sikret opparbeidet. Disse kravene gjelder for alle planer på Forus og inngår i bestemmelsene. 3 VURDERINGER Nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken, men alle aktuelle tema i planforslaget har blitt vurdert under saksbehandlingen. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse som ligger vedlagt. Vurdering av planen er gjort i samarbeid mellom Stavanger og Sola kommune. 3.1 Trafikkforhold Vegene og kryssene inn til planområdet er dimensjonert i henhold til den utbyggingen som ble forutsatt i det tidligere planarbeidet, også inkl. nytt varehus for IKEA. Det fremgikk av forslagsstillers trafikkvurdering at det ikke skulle være kapasitetsproblemer eller Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/169

10 avviklingsproblemer på det interne veinettet på Forus som følge av utbyggingen, hverken med nytt IKEA varehus med dagens trafikk eller 15 år fram i tid. Det ble også vurdert som liten fare for tilbakeblokkering ut på overordnet vegnett fra det interne vegnettet innenfor IKEA sin tomt. Trafikkmønsteret i planforslaget er lagt opp slik at størstedelen av trafikken skal kjøre rett frem og inn i P-huset. Alternativt kan trafikken kjøre rett frem og rundt varehuset på østsiden. I følge trafikkvurderingen innebærer dette at trafikkstrømmene for inngående og utgående trafikk ikke vil komme i konflikt med hverandre. Det ble hevdet at dette er en god avvikling og at det er liten fare for tilbakeblokkering. Administrasjonen har vært skeptisk til dette da vi har antatt at mange bilister først vil svinge til venstre og prøve parkering i friluft før parkeringskjeller ev må velges. Dette kan fort føre til tilbakeblokkering mot bussvei, gangsykkelvei og rundkjøring. Det er nå tatt inn i bestemmelsene at internt kryss ved innkjøringen til varehuset må utformes (rundkjøring/midtøy), skiltes og/eller signalreguleres slik at tilbakeblokkering av bussveien unngås. Dette vises på overordnet utomhusplan. Et alternativ, er å ha enveiskjøring innenfor planområdet. Begrunnelsen for dette er blant annet at det ville bedret trafikksikkerheten for myke trafikanter, fordi de da kun behøver å krysse et kjørefelt i stedet for to (se lilla stiplede linjer på figur 11). Det vil også bedre sikkerheten for bilister ettersom alle bilene kjører ut fra parkeringsplassen i samme retning. Ovennevnte må besluttes ved behandlingen av overordnet utomhusplan. Figur 9 Kjøremønster basert på utlagt illustrasjonsplan (V/ Prosjektil). Som figur viser, så vil trafikken inn (rød) og ut (grønn) av planområdet måtte krysse kollektivfeltet (blå strek). Parallelt med kollektivfeltet er det også bygd en gang- og sykkelvei, som må krysses. Busstraseen og gangsykkelveien er regulert gjennomgående og forutsettes å få prioritet i forhold til kjøretrafikken til/fra IKEA. I planforslaget er ikke løsningen for hvordan dette skal gjøres beskrevet. Figur 10 Infrastruktur (Prosjektil) Endelige trafikkløsninger skal foreligge ved rammesøknad. I tillegg stilles det krav til at utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/1610

11 Det er flere gode gang- og sykkelforbindelser til planområdet. Sykkelstamveien som er under bygging, vil være en effektiv og sikker måte for syklister å komme seg fra Stavanger eller Sandnes til IKEA. Det er også et godt kollektivtilbud til planområdet. Revidert trafikkanalyse basert på trafikktelling er gjennomført og dokumenterer en gunstigere trafikksituasjon enn i den opprinnelige trafikkanalysen som lå til grunn ved 1.gangs behandling av reguleringsplanen. Kollektivdekningen mellom Stavanger og Sandnes via planområdet på hverdager anses å være god. Lørdager er den dagen IKEA har flest besøkende, og det var uheldig at det ikke gikk busser på strekningen denne dagen. Fylkessamferdselskontoret har imidlertid opplyst at det fra sommeren vil bli god kollektivbetjening til området både lørdager og på kveldstid, ved at rute 3 fra Kvernevik via sentrum og fv44, da vil få sin sørlige endeholdeplass her. Denne vil lenger sør på Forus korrespondere med bussruter til Sola og Sandnes. I forbindelse med styrking av kollektivtilbudet /etablering av bussveien er det nylig fra fylkeskommunen kommet opp behov for å utvide bussholdeplassen, samt bedre snumulighetene for buss. Dette forholdet skal samordnes/løses ved utarbeiding av overordnet utomhusplan. Alternativt må Statens vegvesen/fylkeskommunen fremme egen regulering. Mobilitetsplanen og trafikkutredningen er revidert etter utleggelsen som følge av kommunens og vegvesenets merknader, samt reduksjon av parkeringsplasser. Det er også laget et sammendrag av mobilitetsplanen mht parkering. Denne viser at på de store besøksdagene kan det være mangel på besøksparkering og derav følgende problemer med tilbakeblokkering til kollektivtrase og utenforliggende veinett. Dette er imidlertid vanligvis på lørdager, da konsekvensene for omgivelsene er mindre enn øvrige virkedager. 3.2 Parkering Maks. parkering er redusert fra 1200 i planforslaget til 840 plasser i foreliggende plan. Beregningsmetode for antall parkeringsplasser: Det vurderes som riktig at i beregning av plasser trekkes fra BRA som nyttes til parkering, da parkering i seg selv ikke skaper turproduksjon. Dette ligger til grunn da maks parkeringsdekning er redusert. Dette er også i samsvar med fylkesutvalgets vedtak og forståelse av regionalplanens parkeringsbestemmelser, dvs. maks 1 parkeringsplass pr. 100 m2 BRA inklusive imaginære plan. I henhold til teknisk forskrift skal imaginære plan regnes med i BRA når ikke annet er fastsatt i bestemmelser. Kommunene har ingen slik begrensning i parkeringsbestemmelsene, heller ikke regionalplanen. Å ta med imaginære plan i BRA gir etter vårt skjønn uttrykk for potensiale i bebyggelsen med hensyn til utnyttelse. De imaginære plan her er i hentelageret, som nå er foreslått automatisert ved at det er roboter som henter ut varene. Ved tradisjonell løsning som på dagens hentelager, der kundene selv henter ut varene, måtte en hatt fire ganger så stor gulvflate for å få samme lagerkapasitet. Tilsvarende areal som de imaginære plan her. Se utredning fra Prosjektil. Ved tradisjonell hentelagerløsning ville den nå foreslåtte parkeringsløsning også vært i samsvar med fylkesmannens forståelse av parkeringsbestemmelsene. På bakgrunn av forannevnte argumentasjon ble beregningsmetoden drøftet med representanter for fylkesmannen, men de har fastholdt sitt standpunkt/innsigelse om at imaginære plan ikke kan tas med i parkeringsberegningen. Planen fremmes til 2.gangs behandling med innsigelse og det må avholdes meklingsmøte før endelig behandling i kommunestyret. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/1611

12 Sykkelparkering: Det vil være ansatte på jobb i løpet av en dag, og at det er ca. 100 ansatte på jobb samtidig. De 140 sykkelparkeringsplassene det er lagt til rette for i planforslaget skal dekke behovet for både ansatte og kunder. For å kunne akseptere den lave parkeringsdekningen er det nå tatt inn i bestemmelsene at kommunen i ettertid kan kreve at det blir opparbeidet ytterligere sykkelsparkeringsplasser dersom det viser seg at det blir behov for det. 3.3 Utforming /nær- og fjernvirkning Tomta ligger skjermet til fra motorveien og Solasplitten, da den ligger noe lavere i terrenget. Motorveien ligger på kote langs planområdet, mens Solasplitten heller fra kote +29 i nord til +24 i vest. Maks gesimshøyde på nybygget vil ligge på kote ca Ny bebyggelse på tomta vil ikke skyggelegge omkringliggende bebyggelse på grunn av store avstander mellom byggene, og en forholdsvis lav byggehøyde på det foreslåtte tiltaket. Som figur viser, så vil nybygget i stor grad skille seg ut fra omkringliggende landskap og bebyggelse. Varehuset vil være godt synlig på grunn av de karakteristiske fargene, og på grunn av bygningsvolumet. IKEA er en «blå boks» som folk kjenner igjen. Den kan derfor fungere som et referansepunkt for området, og være en markering av starten på næringsområdet på Forus når en kommer nordfra. I planbeskrivelsen nevnes det at østsiden av bygget ikke skal fremstå som en bakside, ettersom denne siden vender mot E39 og sykkelstamveien. Administrasjonen har påpekt at planforslaget ikke har fulgte opp den intensjonen, slik det fremgikk av forslagsstillers illustrasjonsplan (vedlagt) og planbeskrivelse. Det var stor sannsynlighet for at dette arealet blir en grå asfaltflate med plass for containere og varelevering. Det er nå innpasset mer grøntareal, se revidert illustrasjonsplan. Det er også en rabatt mellom kjøreveien og bygget, slik at en har mulighet for å etablere vegetasjon mellom veien og muren, som sykkelstamveien ligger på. På vestsiden av bygget er det også innpasset en park. Beplantning og trær vil det bli nærmere tatt stilling til ved overordnet utomhusplan. Det vil også vurderes om det kan innpasses et utendørs lekeareal for barn. Det forutsettes at dette ev. innpasses utenfor område med magnetfelt høyere enn 0.4 mikrotesla som følge av tilliggende høyspentlinje (Statens stråleverns «føre var» grense). 3.4 Formål I og med at ny bebyggelse ikke er detaljprosjektert, vurderes det som hensiktsmessig med formålet kontor/forretning, som også muliggjør innpassing av annen virksomhet (kontor) når IKEA har ferdigprosjektert sitt anlegg. Det er tatt inn i bestemmelsene at det kun tillates en enkelt handelsaktør i samsvar med 1 - Formål i reguleringsbestemmelsene. 3.5 Konsekvenser for næringslivet i området Planforslaget legger til rette for en avslutning av Forus-Vest mot nord. IKEA tilbyr handel, noe som ikke konkurrerer med andre næringsaktiviteter i nærheten av planområdet. Som det forestår i KU-en innebærer den nye lokaliseringen en vesentlig økning av salgsarealet for kategorien tepper, møbler og hvitevarer. I den grad IKEA sitt vareassortiment også omfatter Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/1612

13 varer som strengt tatt ligger innenfor betegnelsen (annen) detaljhandel, kan det argumenteres for at dette bidrar til å svekke / undergrave bestemmelsen om lokalisering og arealbegrensning for lokalsenteret ved Tvedtsenteret. Imidlertid er dette også situasjonen i dag, og den nye lokaliseringen er bedre sett i dette lyset enn dagens lokalisering. Rådmannen vurderer konsekvenser for næringsliv i området som positiv. 3.6 Universell utforming Universell utforming anses som ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Uterom og bygninger skal være tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Det er tilrettelagt for 30 parkeringsplasser (2,5 %) for bevegelseshemmede i planforslaget. 3.7 Støy I følge forslagsstillers planbeskrivelse skal støyfølsomme funksjoner i varehuset legges lengst vekk fra støykildene. Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 angående støy er innarbeidet i bestemmelsene. Funksjonene som skal lokaliseres her er lager og salgsarealer (ikke støyfølsom formål). 3.8 Blågrønn faktor Bestemmelsene har krav om blågrønn faktor på 0,7 i samsvar med kommuneplanens krav. Ved rammesøknad, overordnet utomhusplan, forutsettes dette dokumentert. 3.9 Risiko og sårbarhet grunnforhold og flomfare Grunnforholdene er undersøkt og dokumentert i en egen rapport. Vannplan for Forus viser at det ikke er fare for flom i planområdet. Bebyggelsen ligger utenfor område med magnetfelt høyere enn 0.4 mikrotesla som følge av tilliggende høyspentlinje. Det er i hovedsak parkeringsarealene som har magnetfelt høyere enn 0.4 mikrotesla Gjennomføring Det er ingen spesielle problemer knyttet til gjennomførbarhet. Rekkefølgekrav knyttet til infrastruktur er delvis allerede gjennomført og delvis sikret opparbeidet i henhold til avtale med Forus Næringspark. Det foreligger innsigelse fra Fylkesmannen til parkeringsdekning, og saken må følge prosedyrene for mekling dersom det fattes vedtak i samsvar med tilråding Oppsummering av konsekvensutredning Utredningsplikten iht. plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger, anses å være oppfylt. Se vedlagt konsekvensutredning. Kort oppsummert er de positive sidene ved prosjektet knyttet til at tilgjengeligheten er god både for gående, sykkel, kollektivtransport og bil. Imidlertid er dette også situasjonen i dag, men det er positivt at intern trafikk mellom butikklokalene ved Grenseveien og lageret i Svanholmen forsvinner. Trafikksikkerheten anses å være bedre i planforslaget enn i 0- alternativet. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/1613

14 De mindre positive sidene ved prosjektet er knyttet til tema byplan/arealbruk. IKEA vil skille seg ut i forhold til eksisterende bebyggelse og landbrukslandskapet rundt på grunn av størrelsen på bebyggelsen og fasadefargene. Konsekvensen blir vurdert som liten negativ/ubetydelig når det gjelder tema byplan. 4 RÅDMANNENS OPPSUMMERING Planforslaget legger til rette for nyetablering av IKEA varehus innenfor felt C på Forus. Den største delen av felt C ligger innenfor Stavanger kommune. Det er i hovedsak en parkeringsplass og tilstøtende veger som reguleres innenfor Sola kommune sin del av planen. Fylkesmannen og fylkeskommunen hadde innsigelse til planen da foreslått parkering var i strid med regionalplanens bestemmelser. Maks. parkering er redusert i samsvar med fylkesutvalgets vedtak. Fylkesmannen har etter drøftingsmøte fastholdt sin innsigelse til parkeringsdekningen, da de ikke aksepterer at imaginære plan tas med i grunnlaget for beregning av parkering. Det må derfor gjennomføres mekling med Fylkesmannen. Dersom innsigelsen opprettholdes etter mekling, må planen sendes videre til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for godkjenning. Planforslaget ble enstemmig vedtatt av Kommunalstyret for byutvikling i Stavanger kommune i møte 3. mars, sak 42/16. RÅDMANNEN I SOLA, Ingrid Nordbø rådmann Arve Nyland kommunalsjef samfunnsutvikling Ståle Undheim plan- og bygningsjef Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 8549/1614