Forslag til PLANPROGRAM. Detaljreguleringsplan for Hovlandsvegen - del av gnr.59/bnr.1 i Søndre Land kommune

Transkript

1 Plan ID: Forslag til PLANPROGRAM for Detaljreguleringsplan for Hovlandsvegen - del av gnr.59/bnr.1 i Søndre Land kommune , revidert og Nils Kristian Blom/Stian Ryen Vinger AS

2 Forord Hensikten med planprogrammet er å få god og oversiktlig planprosess, samt avklare hvilke temaer som skal utredes og hvilke tema som skal beskrives. Det vektlegges en oversiktlig og tydelig prosess for å sikre god medvirkning for berørte parter. Planinitiativ ble tatt av grunneier på Grette Gård, gnr. 59/bnr. 1, Nils Kristian Blom i januar Innledende avklaringer med dispensasjonssøknad, som ble trukket for behandling i januar Forhåndskonferanse mellom grunneier, Søndre Land kommune og konsulent ble holdt den , med eget referat fra møtet. I ettertid har Vinger AS V/ Stian Ryen overtatt prosjektet. Det ble holdt ny forhåndskonferanse mellom Vinger AS, Areal+ AS og Søndre Land kommune den med referat av Planprogrammet vil bli behandlet av Formannskapet i kommunen, sendt på høring og så eventuelt fastsatt av Formannskapet i Søndre Land. Det vil altså være nødvendig med vedtak og fastsetting av planprogram før planprosessen og plansaken kan fortsette. Planprogrammet gjelder utarbeidelse av et privat reguleringsplanforslag jfr. PBL Planområdet omfatter Hovlandsvegen, adkomst til Hov Bilverksted og areal under Grette gård, med status som LNFR i gjeldende kommuneplan Planinitiativet utløser krav om planprogram, planbeskrivelse med konsekvensutredning og ROS-analyse. Reguleringsplanforslaget vil videre bli behandlet iht. Plan- og bygningsloven kap 12, naturmangfoldloven 8-12, jordloven, kulturminneloven og konsesjonsloven. Planprogrammet er utarbeidet for Vinger AS, Brennløkkveien 1, 1484 Hakadal. Planarbeidene utføres av Areal+ AS ved arealplanlegger Petter Mogens Lund og Andreas Lindheim. Areal+ AS, p.nr Søndre Land kommune Side 2

3 Innhold: 1 Bakgrunn Planprosess og medvirkning Forslag til planprogram Områdebeskrivelse og rammer for planarbeidet Beliggenhet Naturgrunnlag Plangrunnlaget Matjord 8 5 Tiltaket Innhold og avgrensning 10 6 Plan - og utredningsarbeidet videre Konsekvensutredningstema Metode for KU Planbeskrivelsen; problemstillinger og krav til innhold Medvirkning planprosess Forslag til framdriftsplan Forslag til organisering Søndre Land kommune Side 3

4 1 Bakgrunn Bakgrunnen for planarbeidet er behovet for å utvikle og legge til rette for nytt næringsareal/ forretningsareal i Hov sentrum, langs Hovlandsvegen. Søndre Land kommune har stilt krav om at slik utvikling bare kan skje i samsvar med godkjent planprogram, detaljreguleringsplan med planbeskrivelse, reguleringsbestemmelser, ROS-analyse og konsekvensutredning. Eksisterende regulert areal er Hovlandsvegen, som kommunal veg og adkomst til Hov Bilverksted, som vil sikre utviklingsmuligheter for bedriften. Arealet øst for Hovlandsvegen et LNFR område tilhørende Grette Gård og er uregulert i dag. Planområdet totalt er på 13 daa, hvorav 9,0 daa er dyrket mark. Det er foreslått 9,5 daa til forretning. Tilfredsstillende trafikkforhold med g-/s-veg eller fortau langs Hovlandsvegen vil bli planlagt. Rundt arealets øvre side mot dyrka mark og mellom arealformålene er det planlagt en vegetasjonsskjerm / naturformål på 5 meters bredde. Det planlagte nye forretningsområdet er i vedtatt kommuneplanens arealdel disponert og avsatt til LNF-sone, med utfyllende bestemmelser. Arealformålene i detaljplanen vil bli: Bebyggelse og anlegg: (forretning- / nærings-bebyggelse og trafo-/ nettstasjon), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: (veg, g-/s-veg/ fortau, annen veggrunn, grøntareal: grønnstruktur, og landbruks-, natur- og friluftsformål, samt reindrift (LNFR). Planen vil vise omfang og lokalisering av disse arealene. Detaljreguleringsplanen vil omfatte plankart med arealformålene listet opp ovenfor, bestemmelser, beskrivelse med konsekvensvurderinger og utredes for de temaene som fremkommer i dette forslaget til planprogram. Videre blir det bla. Utarbeidet snitt, landskapsanalyse, risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) og illustrasjoner. 2 Planprosess og medvirkning 2.1 Organisering Organisering av planprosjektet ledes av Areal+ AS. I tråd med planlovverket er Søndre land kommune ansvarlig planmyndighet og vedtar planprogram og reguleringsplan, etter vurdering av høringsuttalelser og innspill til planarbeidet. Kommunen og representanter for handelsstanden på Hov inviteres til å delta i en referansegruppe sammen med Vinger V/ Stian Ryen. 2.2 Medvirkning Plan og bygningsloven sikrer mulighet for bred medvirkning. Det blir holdt møter med direkte berørte parter etter behov. Alle innkommende merknader kommenteres og legges ved planen for behandling av kommunen. Varslingsdokumenter og muligheten for medvirkning vil fremkomme på kommunens og Areal + sine hjemmesider. Offentlig innsyn i planprosessen sikres gjennom følgende høringer: Forslag til planprogram vil bli lagt ut på høring i 6 uker. Planprosess med åpen plandialog Søndre Land kommune Side 4

5 Reguleringsplan med konsekvensutredning legges ut til offentlig ettersyn i min. 6 uker. I høringsperioden kan det arrangeres et offentlig informasjonsmøte dersom det er ønskelig og behov for det. Gjennom en åpen planprosess, legges det opp til nødvendig medvirkning og informasjon med kontakt med de offentlige planmyndigheter og andre interessenter. For øvrig stiller forslagsstiller seg åpen for dialog med interessenter i samråd med Søndre Land kommune og regionale planmyndigheter, for å sikre en god behandling og en sikker framdrift på arbeidet med planen. 3 Forslag til planprogram Plan- og bygningsloven 4-1 sier følgende om bruk av planprogram ved varsel om oppstart: For alle regionale planer og kommuneplaner, og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Kongen kan ved forskrift gjøre unntak fra kravet om planprogram for reguleringsplaner. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Forslag til planprogram sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn normalt samtidig med varsling av planoppstart. Planprogrammet fastsettes ordinært av planmyndigheten. Etter offentlig ettersyn vil planprogrammet bli revidert og det sendes til kommunen for fastsetting. Tiltaket vil deretter kreve en detaljreguleringsplan med konsekvensutredning, med vedtak i kommunen før forretningsområdet kan tas i bruk. Figur: Planprosess. 4 Områdebeskrivelse og rammer for planarbeidet 4.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Hov sentrum med Hovlandsvegen og arealer på østsida av denne, under eiendommen 59/1, som ønskes omdisponert fra LNFR til nærings og forretningsformål. Søndre Land kommune Side 5

6 Området grenser i nord mot eiendommen 61/7 og mot dyrkamarka på Grette 59/1 i sør og øst. Deler av Hovlandsvegen er med i planområdet. Figur: Planområde med sort stiplet linje. Hovlandsvegens nordre del. Søndre Land kommune Side 6

7 4.2 Naturgrunnlag Planområdeter plassertpå nedredel av jordbruksområdet.områdeter planlagttil forretnings og næringsformål. Det er en naturlig vegetasjonsskjerm på oversidenmot dyrka markai øst. Planområdeter vist undermedrød stiplet linje. Flyfoto visesdyrka mark og vegetasjonsbånd mot Hovlandsvegenog mot nord. 4.3 Plangrunnlaget Områdeter i kommuneplanens arealdel , avsatttil vegformålog LNFR-område. Utsnitt av gjeldendekommuneplanens arealdel.planområdeter markertmedsort stiplet linje medet blått kryss. Planprogram for detaljreguleringsplan for del av gnr. 59/bnr. 1 Hovlandsvegeni SøndreLand kommune Side 7

8 Områdereguleringsplanen for Hov sentrum,godkjent gjelderfor Hovlandsvegen. Plan ID: Planområdetomfattervegenog delerav LNF-områdetunderGrette Utsnitt av områdereguleringsplanen for Hov sentrum,hvor planområdeter vist medsort stiplet linje og blått kryss. 4.4 Matjord Matjordavil bli flyttet til et dyrket jorde opp mot jordekanten,rett nedenforvegentil jordet i en skarpkant mot vest,oppeved Grettegård.Det er beregnetat det til sammenflyttes 4.941m3 (9,882m2 * 0,5 m). Dyrket jord bestårav A, B og C lag, hvor A laget er den topplaget,matjorda. I områdethvor jorda skal flyttes er det i dagskrinn matjordmed lav utnyttelsesgrad, og målet er å øke utnyttingsgradenfor detteområdetjordet. Anbefalt mengde jord for åkerarealerer 100 cm fordelt på 20 cm i topplagetog 80 cm i underliggendelag. Ved å flytte A og B lag til områdetmed skrinn jord vil man ha mulighettil å øke utnyttelsesgraden. Det er ikke snakkom nydyrking, men forbedringav jordbruksarealetpå gården. SjikteneA og B vil bli flyttet lag for lag og skal ikke blandes.det blir benyttetgravemaskin til flytting av matjordenslik at man unngårkomprimeringskader. Det jordbruksområdetsom skal forbedresligger oppeveg Grettegård,sørvestfor låvebygningenog i delet mellom dyrka mark og dyrkbarmark, (gult og grøntpå gårdskartet,vist på nesteside). Planprogram for detaljreguleringsplan for del av gnr. 59/bnr. 1 Hovlandsvegeni SøndreLand kommune Side 8

9 Gårdskart med markslag. Eksempel på oppbygging av flyttet jord. Søndre Land kommune Side 9

10 Matjorda er planlagt flyttet opp til dyrka marka sørvest for Grette gård. 5 Tiltaket 5.1 Innhold og avgrensning Planområdet er på 12,5 daa. Forretnings og næringsområdet vil ligge tilpasset i landskapsrommet og med en naturlig avskjerming mot dyrka marka mot øst. Forholdet mellom Hov sentrum og sentrumsbegrensning med langstrakt sentrum, vil bli analysert. Arealformål etter PBL 12-5, jfr. Forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og kommunalt planregister. 1. Bebyggelse og anlegg: Forretninger / næringsbebyggelse og trafo / nettstasjon for høyspenningssanlegg. 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg. Gang-/ sykkelveg eller fortau. Parkering. Annen veggrunn grøntareal. 3. Grønnstruktur: Vegetasjonsskjerm. 4. Landbruks natur og friluftsområde, samt reindrift. LNFR areal Søndre Land kommune Side 10

11 Planområdet ligger nederst på jordet, inntil Hovlandsvegen, ved trærne til høyre i bildet. Figur: Flomveger vist i blått. Søndre Land kommune Side 11

12 Områdetsettfra Grettegård mot Randsfjorden. 6 Plan- og utredningsarbeidet videre Det er gjort en vurderingav hvilke temaersomskal konsekvensutredes (utredningstema),og hvilke problemstillingersom skal redegjøresfor særskilti planbeskrivelsen. Detteer gjort på bakgrunnav vurderingeretterkonsekvensutredningsforskriften. Resultatetav konsekvensvurderingene vil dannegrunnlagfor utarbeidelseav detaljreguleringsplan. 6.1 Konsekvensutredningstema Krav til konsekvensutredning (KU) er hjemlet i Forskrift om konsekvensutredning FOR Planener vurderttil å falle inn underforskriftens 8 bokstava, jfr. 10 bokstavb og D vedleggii punkt 11 bokstavj og punkt 10 bokstavb. Planprogram for detaljreguleringsplan for del av gnr. 59/bnr. 1 Hovlandsvegeni SøndreLand kommune Side 12

13 Utredningstema og prosess fastlegges gjennom behandling av forslag til planprogram. I henhold til forskriftene skal problemstillingene være relevante i forhold til beslutninger som skal tas i plansaken. I tabellen under foreslås hvilke temaer som skal vurderes i forbindelse med planarbeidet, og på hvilken måte. Tema Miljø: Kulturminner Jordbruk, miljø og landskap Antatte problemstillinger Foreliggende kunnskap viser et potensiale for funn av automatiske freda kulturminner. Fagenheten i Oppland fylkeskommune er kontaktet og det blir befaring av arkeolog vår 2018 Jordvern blir et vesentlig tema Prosjektet medfører endring av naturmiljø, terreng og landskapsbilde Forslag til vurdering Planens betydning i forhold til kulturminneverdier skal utredes. Betydningen for kulturmiljø og kulturminner skal vurderes. Det er avklart behov for arkeologiske registreringer, som utføres våren Betydningen for naturmiljø og landskapsbildet skal vurderes. Omdisponering av LNF-området skal belyses i forhold til jordvern. Flytting av matjord blir utredet, se side 8, 9 og 10. Trafikksikkerhet, trafikk, støy, vann og avløp Trafikkløsninger, gang-/ sykkelveg eller fortau, parkeringsløsning, vann og avløpsplan. Trafikk og støy. Overvannshåndtering Overvannsplan Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Gang-/sykkelveg eller fortau utredes / lokaliseres mht side av Hovlandsvegen. Adkomst til Hov Bilverksted. V/A-plan. Trafikk- og støyanalyser som følge av økt trafikk i Hovlandsvegen. Overvannshåndtering iht. plan. Strøkets karakter, byggeskikk og sammenheng med sentrum. Forholdet til eksisterende bebyggelse illustreres 3D-visualisering Universell utforming Tilgjengelighet Synliggjøre at det er god tilgjengelighet for alle kundegrupper og at løsning med universell utforming er mulig. Søndre Land kommune Side 13

14 Tema Antatte problemstillinger Forslag til vurdering Samfunnsmessige forhold Forretningsformål Universell utforming Sammenheng med sentrum Beredskap og ulykkesrisiko Tiltaket baserer seg på en planering av området for bebyggelse og anlegg. Universell utforming til forretningsbyggene skal vises. Sentrumstilknytning og sammenheng. Forholdet mellom fortetting i Hov sentrum og langstrakt Hov tettested. Økt utvikling i Hov sentrum syd skal utredes. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Det vises til innledende kartlegging av grunnforhold. Det skal gjennomføres undersøkelser som samsvarer med NVE s veileder: Retningslinje «, rev Kommunens overordnede ROS legges til grunn der det er relevant Universell utforming til forretningsbyggene skal utredes og krav i bestemmelsene. Sammenheng med Hov sentrum søndre del av Hov tettested utredes. «Regional plan for byer og tettsteder i Oppland» legges til grunn i det videre arbeid. ROS-analyse vil bli utarbeidet. 6.2 Metode for KU Oppfangingskriteriene for konsekvensutredning vil bli benyttet og fulgt. Konsekvensene for de nevnte tema over, utredes med fordeler og ulemper iht. gjeldene forskrifter og relevante veiledere. Statens vegvesen sin konsekvensvifte vil bli lagt til grunn, og det utarbeides en sammenstilling i tabellform med konsekvensvurdering basert på verdier og omfang. Søndre Land kommune Side 14

15 Konsekvensvifte Anbefaling Basert på en sammenstilling og vurdering av konsekvensene, anbefales at det utarbeides en detaljreguleringsplan for området, med tilhørende bestemmelser, konsekvensutredninger, planbeskrivelse og ROS-analyse. 6.3 Planbeskrivelsen; problemstillinger og krav til innhold Beskrivelse av dagens situasjon Planen skal omfatte en beskrivelse av dagens situasjon innenfor planområdet. Beskrivelse av tiltaket Planforslaget skal i tillegg til planbeskrivelsen inneholde: Plankart Bestemmelser ROS-analyse. Sannsynlighet for hendelser og konsekvensens alvorlighetsgrad utredes i ROS-analysen. 200-års flom med 20 % klimapåslag skal utredes. Rapporter til konsekvensutredningens tema. Søndre Land kommune Side 15

16 Beskrivelsen skal omfatte: Begrunnelse for tiltaket Beskrivelse av det fysiske tiltaket o Herunder fasade, bebyggelse og materialvalg Utomhusplan/situasjonsplan Overvannshåndtering Behov for rekkefølgekrav og utbyggingsavtale skal kunngjøres og annonseres samtidig med planoppstart. Tema som skal vil bli belyst særskilt i planbeskrivelsen Tema Antatte problemstillinger Forslag til vurdering Næringsliv og sysselsetting Kommunal økonomi Nye forretninger og nye muligheter for næringslivet. Kommuneplanens samfunnsdel og arealdel blir gjennomgått. Tiltaket vil kunne medføre inntekter til kommunen i form av inntekts- og eiendomsskatt. Muligheter og potensielle typer næringsaktiviteter vil bli belyst. Utbyggingsavtale vil bli utarbeidet, forhandlet, beskrevet og vedtatt 7 Medvirkning planprosess Offentlig innsyn i planprosessen sikres gjennom følgende høringer: Forslag til planprogram vil bli lagt ut på høring i 6 uker. Planprosess med åpen plandialog Reguleringsplan med konsekvensutredning legges ut til offentlig ettersyn i min. 6 uker. I høringsperioden kan det arrangeres et offentlig informasjonsmøte dersom det er ønskelig og behov for det. Gjennom en åpen planprosess, legges det opp til nødvendig medvirkning og informasjon med kontakt med de offentlige planmyndigheter og andre interessenter. For øvrig stiller forslagsstiller seg åpen for dialog med interessenter i samråd med Søndre Land kommune og regionale planmyndigheter, for å sikre en god behandling og en sikker framdrift på arbeidet med planen. Søndre Land kommune Side 16

17 Åkeren under Grette gård. 8 Forslag til framdriftsplan Fø rste møte mellom kommunen, grunneier og konsulent ble holdt den med referat. Videre ble det avholdt nytt oppstartsmøte den , da med Stian Ryen i Vinger AS som har overtatt prosjektet fra grunneier. God plandialog med kommunen forutsett es. Forslag til revidert framdrift: Planprogram behandlet i Søndre Land formannskap Januar 2018 Varsel om planoppstart og høring av planprogrammet, frist 6 uker Januar 2018 Innkomne merknader til planprogram og til planoppstart Februar 2018 Fastsetting av planprogram i Planutvalget og kommunestyret Mars 2018 Fremming av planforslag April 2018 Offentlig ettersyn i 6 uker Mai - Juni 2018 Plangodkjenning August Sept Klagebehandling Høst 2018 Alternativt, hvis planprogra mmet ikke fastsetteså vil dette planarbeidet være å betrakte som et innspill til revisjon av kommuneplanens arealdel. 9 Forslag til organisering Organisering av planprosjektet ledes av Areal+ AS. Kommunen og representanter for handelsstanden på Ho v inviteres til å delta i en referansegruppe sammen med Vinger V/ Stian Ryen. Organiseringen avtales med kommunen. Areal+ AS, PML, , revidert Søndre Land kommune Side 17