OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Uten vedlegg Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: Formannskapssalen, Levanger Rådhus Dato: Tid: 14:00 Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf , eller e- post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no Saksnr PS 97/08 PS 98/08 PS 99/08 PS 100/08 PS 101/08 PS 102/08 Innhold Referatsaker - PUK Levanger Valg til godkjenning/underskriving av protokoll Reguleringsplan Ekne Avløpsrenseanlegg Reguleringsendring - Skianlegg Storlidalen Reguleringsplan Munkebyberget Mariakloster - reguleringsendring Reguleringsplan Okkenhaugvegen 20 og deler av /275/837 m.fl. PS 103/08 Reguleringsplan Hegglund 1719/1/9 PS 104/08 Vurdering av reguleringsspørsmål - Reguleringsplan Nordtun /32/4 - boliger Holsandlia Skogn PS 105/08 Frengen Havbruk AS - søknad om akvakulturtillatelse for matfisk av torsk på lokaliteten Øvreskjæret og Enes, Ytterøy PS 106/ /48/4 - Anne Margrete Leite - Reitan - Søknad om dispensasjon - Fradeling av boligtomt i LNF-område PS 107/ /275/58 - Grethe Schei - klage på vedtak angående tillatelse til oppføring av garasje i Sørvegen 5 Levanger, den 26. november 2008 Alf Magnar Reberg leder OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

2 PS 97/08 Referatsaker - PUK Levanger RS 519/ /275/429 - Oddmund Musum - melding om tiltak for tilbygg til bolig RS 520/08 RS 521/08 RS 522/08 RS 523/08 RS 524/ /316/1/255 - Telenor Mobil - Skifte av mast for mobilkommunikasjon - Rugandersvola Frol Bygdealmenning - Igangsettingstillatelse 1719/32/228 - Reemyra AS - Deling av eiendommen Reemyra - Innvilget 1719/177/2 - Marta og Per Sannan - Sanering av redskapsbu - Sannan mellom - innvilget 1719/32/82 - Skogn menighetsbarnehage - tillatelse til bruksendring fra boligformål til barnehageformål 1719/198/1 - Åsen bygdealmenning - Punktfeste - Innvilget RS 525/ /314/180 - Momarka Barnehage - Oppføring av utebase - Halsteinvegen 1 RS 526/ /315/29 - Guri og Egil Kjelstad - Bruksendring av anneks til to hybelleiligheter - Kirkegata 27 - innvilget RS 527/ /315/1/51 - Arne Svendgård - Støttemur mot Storørvegen - Markvegen 34 RS 528/08 RS 529/08 RS 530/ /315/204 - Levanger Rådhus - Ombygging vestibyle - Håkon den godes gate /157/94 - Statsbygg - Montering av utvendig gassflaske - Falstad Museum 1719/3/83 - Ingrid Kleven Ulvin - Fasadeendring og tilbygg bolig og garasje - Tors veg 7 - innvilget RS 531/ /289/3 og 1719/290/1 - Bjørnar Matberg og Jo Severin Matberg - Makeskifte mellom eiendommene Løvhaugen og Gustad vestre - uttalelse i forhold til jordlov RS 532/ /289/3 og 1719/290/1 - Bjørnar Matberg og Jo Severin Matberg - Makeskifte mellom eiendommene Løvhaugen og Gustad vestre - innvilget RS 533/08 RS 534/08 RS 535/08 Klage på Levanger kommunestyres vedtak av kommunens vedtak stadfestes 1719/315/300 - Norsk Salgssentral Eiendom A/S - tillatelse til tiltak for bruksendring og ombygging av lagerbygg 1719/272/33 - Tone Iren Granås og Espen Pettersen - Enebolig - Røstadlia øvre 9 - Innvilget RS 536/ /157/91 - Per Grudt og Ragnhild Hynne - Tilbygg/påbygg bolig - Ricastua RS 537/08 RS 538/08 RS 539/ /8/1 - Arne Mads Lie - Punktfeste eksisterende hytte - Håa - Innvilget 1719/227/1 - Tore Haabeth - Deling av grunneiendom - Hopla - Innvilget 1719/309/10 - Lene Anita Stubbe - Deling av eiendommen Stubbe RS 540/ /205/2 - Åsen Barnehage - Oppføring av gamme i friområde - Friområde I, Fossingtrøa - innvilget RS 541/ /314/111 - Endring av tillatelse - Borettsalget Smedplassvegen - 2 av 44

3 RS 542/08 RS 543/08 RS 544/08 RS 545/08 Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Uten vedlegg Fellesgarasjer - Innvilget 1719/288/48 - Narve Nordbotten - melding om tiltak for oppføring av dukkestue 1719/303/17 - Ole Petter Munkeby - Fradeling av 2 parseller fra eiendommen Munkebyberget 1719/275/665 - Helse Nord-Trøndelag - Tillatelse til fradeling av 3 stk bebygde parseller 1719/315/1/51 - Arne Svendgård - Riving av eksisterende bolig/oppføring av nytt bolighus med sokkel - Markvegen 34 RS 546/ /17/34 - Linda Pedersen og Steinar Iversen - Tilbygg bolig - Julsborglia 2 C - innvilget RS 547/08 RS 548/08 RS 549/ /17/22 - Lilly Magnusson - Carport - Julsborglia 1 B - innvilget 1721/31/1 - Olav Einar Hegstad - Oppføring av bolig og garasje - Hegstad - Innvilget 1719/73/1 - Torbjørn Skei - melding om tiltak for tilbygg til driftsbygning og kornsilo RS 550/08 Klage på tillatelse til oppføring av garasje på eiendommen 1719/275/434 - kommunens vedtak stadfestes RS 551/ /34/3 - Grande Eiendom AS - midlertidige undervisningsbygg - Fiborgtangen RS 552/ /226/28 - Katrine og Jarle Selven - melding om tiltak for takuttrekk på uthus RS 553/ /315/301 - Odd-Fellow Gården AS - Installering av heis - Halsanvegen 2 B PS 98/08 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll 3 av 44

4 Levanger kommune Sakspapir REGULERINGSPLAN EKNE AVLØPSRENSEANLEGG Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen Arkivref: 2008/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1 vedtas forslag om reguleringsplan for Ekne avløpsrenseanlegg dat framlagt for høring og offentlig ettersyn. Vedlegg: 1 Plankart, dat Planbestemmelser dat Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Levanger kommune ved enhet for kommunalteknikk har fått utarbeidet reguleringsplan for avløpsrenseanlegg på Ekne. Planen er å skifte ut eksisterende anlegg med et nytt anlegg. Eksisterende anlegg skal være i drift mens nytt blir bygget, og vil bli fjernet når nytt anlegg er i drift. Område for renseanlegget omfattes ikke av tidligere reguleringsplaner, og arealet er i kommuneplanens arealdel disponert til landbruks-, natur- og friluftsområde. Nytt renseanlegg må plasseres i dette området, for å kunne tilknyttes både eksisterende tilførselsledninger og utslippsledning ut i fjorden. 4 av 44

5 prikk/ring markerer beliggenhet Rød Planarbeidet er kunngjort oppstartet den , og samtidig er berørte naboer tilskrevet. Inne fristens utløp har det ikke innkommet innspill/merknader til varslet planarbeid. Planområdet framstilles i henhold til plan- og bygningslovens 25 som spesialområde/vann- og avløpsanlegg med avkjørsel fra Kaivegen (kommunal veg). I tillegg avsettes området langs stranden og på begge sider av vann-/avløpsområde som spesialområde/friluftsområde. Ny bebyggelse for avløpsrenseanlegg kan oppføres med gesimshøyde inntil 10 meter fra gjennomsnittlig planert terreng, og bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 20 %. Eksisterende bygg for renseanlegg skal fjernes når nytt bygg er ferdig oppført. Vurdering: Med den eksponerte beliggenhet bygningen for renseanlegget vil ha, må det tilstrebes en utforming som vil være mest mulig estetisk i forhold til omgivelsene. Kommunen kjenner ikke til at det kan være sikkerhetsmessige problemer i forhold til planlagt tiltak i dette området. Kommunen tilrår dermed at planforslaget framlegges for høring og offentlig ettersyn. 5 av 44

6 Levanger kommune Sakspapir REGULERINGSENDRING - SKIANLEGG STORLIDALEN Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsendring for Skianlegg Storlidalen, revidert , legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Vedlegg: 1 Plankart revidert illustrasjon Reguleringsbestemmelser for "Storlidalen skianlegg" vedtatt Svarbrev vedrørende skytebanen, mottatt Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Reguleringsplan for Storlidalen skianlegg (gjeldene plankart), vedtatt Frol bygdeallmenning, datert Forskrifter om anlegg av, kontroll med og godkjennelse av sivile skytebaner av 1. juli Utkast til Instruks for Frol idrettslags skiskytteranlegg i Frolfjellet Skisenter. Saksopplysninger: Arealplanlegger Per Anders Røstad har med brev av og oversendt forslag til endring av reguleringsplan for Skianlegg i Storlidalen, pva. Frol idrettslag. Saken ble satt på saklisten til Plan- og utviklingskomiteens møte den , som sak 92/08, men ble trukket på grunn av manglende saksopplysninger vedrørende skytebanen. Dette fordi skytebanen var foreslått vridd sydover i fht. gjeldende reguleringsplan. Vridningen gjør at de nærmeste hyttene kommer nærmere skyteretningen. Banen er opparbeidet i hht. forslag til ny reguleringsplan. Planforslaget Ifølge kunngjøring 5. juni 2008 omfatter endringsforslaget mindre endringer av lysløypetrase, samt innregulering av dagløyper. Planforslaget er sist revidert den , for å imøtekomme merknader fra kommunale fagområder. Planområdet ligger mellom Jamtkneppet og Storlivola, som vist på kartene under. 6 av 44

7 Reguleringssøknaden Frol idrettslag er i ferd med å etablere et moderne og kompakt flerbruksarena for sommer- og vinteraktiviteter i Storlidalen. Idrettslaget ønsker nå å foreta noen mindre endringer i forhold til vedtatt plan. 1. Lysløypetraseen lengst nord tas ut av planen og erstattes med en ny trase ved Storlivollen. Dette fordi traseen lengst nord ville medført store inngrep, med mye sprenging, for å kunne etablere løyper i dette området. Idrettslaget har vært i dialog med kommunen når det gjelder trasevalg ved Storlivollen. Resultatet av denne dialogen er at lysløypetraseen i all vesentlighet er plassert utenfor det som i dag er setervoll. Opp- og nedfart er plassert i vestkanten av vollen. Dette området er gjenvokst med kratt, og ligger på et lavere terrengnivå enn det som i dag er åpent. Helt i nord-enden, nederst på vollen ned mot skogen, er det nødvendig at løypa berører selve setervollen. Dette er nødvendig for å redusere farten til skiløperne slik av de kan snu og gå tilbake mot Storlidalen. Inngrepet her vil bestå i at en lysstolpe må opp og strømkabel må graves frem til denne stolpen. Gjennom trasevalget har vi forsøkt å minimalisere inngrepet på kulturlandskapet i området. 2. Det er i planforslaget regulert inn dagløyper. Ved enkelte arrangementer vil det være behov for lengre traseer opp til 5 km. Det er derfor ønskelig å få klaret disse områdene for å kunne tilrettelegge disse traseene for bruk på dagtid. Kommunen er også bedt om å vurdere om planendringen kan behandles som en mindre vesentlig reguleringsendring. Vedlagt reguleringssøknaden lå også en positiv uttalelse fra Frol 7 av 44

8 Bygdeallmenning, som tar forbehold om at evt. tekniske inngrep i dagløypa skal godkjennes av allmenningen på forhånd. Samt at fremføring av løypetrase skal utføres mest mulig skånsomt. Det samme gjelder fjerning av trær. I ettertid (se vedlagte svarbrev) er det også gjort rede for foreslått vridning av skytebanen. Planstatus Reguleringsplan for Storlidalen skianlegg, vedtatt søkes endret. Vi har forstått det slik at omsøkte endring gjelder plankartet, og at vedtatte reguleringsbestemmelsene fortsatt skal gjelde. Forholdet til kommuneplanens arealdel Foreslått nytt område i vest ligger innenfor nåværende LNF-område sone C, med eksisterende spredt fritidsbebyggelse hvor ny fritidsbebyggelse er tillatt etter bestemte regler. Foreslått nytt område i nordøst ligger innenfor et større område avsatt som nåværende LNF-område sone A, hvor spredt bolig- og ervervsbebyggelse uten tilknytning til stedbunden næring samt fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Medvirkning Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa den Kommunen mottok uttalelse fra Advokathuset pva. Joar Gran den Advokatens spørsmål og merknader til planen er kommentert i vurderingen. Det første planforslaget ble forelagt barnerepresentant, kommunalt råd for funksjonshemmede og eldres råd i Levanger kommune. Forslaget ble samtidig sendt på høring til fagområdene; landbruk- og naturforvaltning, kultur og kommunalteknikk. Vi mottok fire uttalelser, og planforslaget ble på bakgrunn av merknader av kultur-, natur- og landbruksfaglig art revidert den Uttalelsene er likevel oppsummert/gjengitt nedenfor. Kultur, Levanger kommune, Uttalelsen inngår i en befaringsrapport. Kultur er betenkt mht. endringen av de to østlige traseene, som gjelder den gamle setervollen på Storlivollen. Selv om det er omkring 100 år siden det var seterdrift her er selve setervollen forbausende godt bevart. Slike setervoller utgjør viktige kulturlandskapsinnslag og har betydelig verneverdi selv om de ikke er fredet. Man kan heller ikke se bort fra at det under markoverflaten på slike setervoller skjuler seg automatisk fredete kulturminner. Forholdene tilsier i alle fall varsomhet med fysiske inngrep på slike steder. Innskrifter på en bergflate inne på vollen, har en viss kulturhistorisk verdi og bør ikke skades/ødelegges. Landbruk og naturforvaltningen, Innherred samkommune, Naturfaglig uttalelse: I nord-øst ønskes traseen endret slik at lysløype trase skal gå over Storlivollen. Setervoller er en sjelden naturtype som er under sterkt press av gjengroing, hyttebygging o.lign. Slike voller inneholder ofte sjeldne arter. Befaring den viser et rikt artsmangfold av sopper, og området bør undersøkes nærmere før inngrep eventuelt kan foretas. Undersøkelse bør gjøres av personell med kompetanse på beitemarkssopper. Pr dato vurderes vollen som en Viktig naturtype, med grundigere undersøkelser vurderes det ikke som usannsynlig at verdien kan endres til Svært viktig 8 av 44

9 Vest for gressvollen er det ett parti med noe fuktig mark/vierkratt, også dette vurderes som botanisk interessant område. Verdien er trolig mindre i dette området og det kan være et aktuelt alternativ for skitrase (se kart). De botaniske verdiene bør imidlertid undersøkes før inngrep gjøres. Vollen utgjør videre et estetisk og kulturelt flott område og det går en gammel kløvveg over vollen. Landbruksfaglig uttalelse: Gamle setervoller er en del av landbrukets kulturlandskap og har en botanisk, kulturhistorisk og estetisk verdi. Bevaring av slike voller vurderes som viktig. Vest for selve setervollen (gressvollen) er et fuktigere parti med glissen skog og vier (se kart). Dersom skitraseen kan legges til dette området vil det ikke komme i konflikt med landbruksinteressene. Barnerepresentant Levanger kommune, : Eldres råd i Levanger kommune, : Ingen bemerkninger. Ingen kommentarer. Vurdering: Planfaglige vurderinger Som allerede nevnt anses merknadene fra kommunale fagområder å være tilstrekkelig imøtekommet. De berørte fagområdene har gitt sin tilslutning. Løypetraseer og -belysning I likhet med gjeldende reguleringsplan illustrerer endringsforslaget planlagte løypetraseer, men det er nå skilt mellom dagløyper og lysløyper. Viste traseer vil bli å anse som veiledende (ikke juridisk bindende). Bestemmelsene åpner for lysanlegg for aktuelle løyper og areal. Forholdet til reguleringsbestemmelsene Punkt 1. Generelt: Planområdets areal er oppgitt i bestemmelsene. Denne opplysningen bør oppdateres eller tas ut når ny plan vedtas. Endringsforslaget omfatter 286 daa. Skytebanen Skytebanen er ikke anlagt etter gjeldende reguleringsplan. Det vises til vedlagte svarbrev, hvor det er gjort rede for dette. En tilrår at forslag til reguleringsplan sendes på høring under forutsetning av at skytebanens sikkerhet utredes av politimyndigheten. Dette forutsettes avklart før sluttbehandling av planendringen. Advokathuset pva. Joar Gran, Min klient har hytteeiendom i området som vil bli sterkt berørt av en evt. utbygging av lysløype. Det er således ønskelig å søke å avgrense skadevirkningene - aller helst gjennom en dialog med reguleringsmyndighet og tiltaksansvarlig. - Ber om en redegjørelse for hvor langt reguleringsprosessen har kommet. - Ønsker samtidig opplyst hvilke tiltak som er omsøkt og evt. godkjent i området. Kommentar: Den første reguleringssøknaden forelå like etter kunngjort varsel om planoppstart, og merknaden til planarbeidet var derfor ikke kommentert/besvart i søknaden. 9 av 44

10 I brev av ba vi forslagsstiller vurdere uttalelsen, og følge opp den dialogen det var bedt om. Det ble samtidig informert om planstatus og at spørsmål om hvilke tiltak som er omsøkt og evt. godkjent, kan rettes til byggesaksavdelingen. Vi er kjent med at det var avtalt et møte mellom advokaten og forslagsstiller den Planforslag rev Siste planforslag rev Siste revisjon av plankartet viser fortsatt lysløype (rød trasé) vest for Grans hytte, men nordre del av traseen er justert noe, for å redusere inngrepene i den gamle setervollen. Løypetraseen ved vollen er illustrert på vedlagte ortofoto. Etter det vi forstår legger ikke terrenget til rette for vesentlig forskyvelse av traseen vestover. Vi har forståelse for Grans skepsis. Hytta ligger i et område hvor det ifølge kommuneplanen ikke tillates annen utbygging, og eksisterende skianlegg har ligget noe unna. Vi har imidlertid også fått forståelse for at planendringen er gjort ut fra terrenghensyn, dvs. et ønske om å redusere behovet for terrenginngrep. Dette vil også ha en positiv betydning for allmennhetens opplevelse av skianlegget. Konklusjon På bakgrunn av en helhetsvurdering anser vi at saken bør behandles som en full reguleringsendring. Forslagsstiller har gjennom dialog med kommunale fagområder kommet fram til en løsning som vi kan tilrå at legges ut til offentlig ettersyn. 10 av 44

11 Levanger kommune Sakspapir REGULERINGSPLAN MUNKEBYBERGET MARIAKLOSTER - REGULERINGSENDRING Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-1, nr. 2, vedtas mindre vesentlig reguleringsendring av reguleringsplan for Munkebyberget Mariakloster, slik det framgår av plan med bestemmelser sist revidert Vedlegg: 1 Plankart sist revidert Planbestemmelser sist revidert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Samlet saksframstilling - kommunestyresak nr. 62/08 Saksopplysninger: Levanger kommunestyre har i møte den , sak nr. 62/08 vedtatt reguleringsplan for Munkebyberget Mariakloster. Planforslaget legger til rette for bygging av et munkekloster på Munkeby (303/17), samt at den også omfatter et skogsområde på eiendommen 303/33, 34. I forbindelse med prosjektering av klosteret har det dukket opp en del forhold som det ønskes gjort endringer på. 1. Ved behandling av planen ble det gjort vedtak om at trafo skulle plasseres inne i klosteret eller annen tilhørende bygning. Dette har medført problemer da strømforsyning må på plass før noen av de aktuelle bygg er oppført. Det foreslås derfor at areal for nettstasjon avsettes som annet byggeområde i utmarksarealet mellom høyspentlinje og kloster. 2. For bedre utnytting av terrenget i byggeområde x (nærmest vegen), foreslås formålslinje mot nordvest trukket ca 14 m lengre vest i nordre hjørne. Dette berører kun utmark. Også byggeområde for vegadkomst er her noe utvidet. 3. Mot vest på eiendommen 303/33, 34 foreslås avsatt et areal med ca 10 meters bredde som parkområde, for å etablere en vegetasjonsskjerming mot det åpne landskapet østover. 11 av 44

12 Vedtatt plan Revidert forslag framlagt for høring Høring: Da disse endringer er av begrenset omfang, legger vi her opp til at saken kan behandles som mindre vesentlig reguleringsendring. Saken er sendt på begrenset høring til de parter som er vurdert aktuelle. Innen høringsfristens utløp har det kommet følgende uttalelser som her er gjengitt i sammendrags form med våre kommentarer. 12 av 44

13 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat Landbruksavdelingen er kritisk til å legge inn et 10 m bredt og ca 100 m langt parkbelte som vegetasjonsskjerm mot det åpne landskapet østover. Aktiviteter, boliger eller fritidsboliger som etablerer seg i jordbrukslandskapet, må akseptere å leve i pakt med de naturlige omskiftinger som er i naturen og i landskapet, inklusive omløpet i skogen. Dette vegetasjonsbeltet vil dessuten bli svært sårbart for vindpåkjenninger. Kommunal- og administrasjonsavdelingen påpeker at endring av reguleringsformål som hovedregel anses som en vesentlig endring, mens mindre justeringer av formålsgrenser vil være mindre vesentlige endringer. Dersom kommunen er i tvil, bør saken behandles som vesentlig endring. Det samme gjelder dersom endringene medfører konflikt mellom ulike interesser. For området som reguleres til annet byggeområde/trafo, må grad av utnytting angis. Bestemmelser i 3.1 første ledd må angi hvilken høyde på bebyggelsen det refereres til. For å gjøre bestemmelsene klarere og mer entydig bør begrepet som hovedregel tas ut. Kommentar. Vi har konferert med tiltakshaver om merknadene, og de er enige i at parkbeltet i vestre del av planforslaget tas ut og at bestemmelsene revideres slik det er påpekt av Fylkesmannen. Endringsforslaget vil da kun omfatte mindre justeringer av formålsgrensene i forhold til tidligere vedtatt plan. Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat Mener det er et tilbakeskritt at nettstasjonen nå skal oppføres separat midt inne i parkområdet, og ikke samlokaliseres med klosterbygget. Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Det er heller ikke påvist konflikt med kulturminner fra nyere tid. Likevel kan det fortsatt ligge upåviste, freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må formidles videre til de som skal gjøre arbeidet. Kommentar. Tiltakshaver har foreslått ny plassering av nettstasjon, når denne av praktiske årsaker ikke kan plasseres inne bygget. Vi forutsetter den nye plassering dermed er vurdert for å oppnå en mest mulig praktisk løsning for planområdet. Tiltakshaver må merke seg aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven 8. Revisjoner etter høring: Forslag til reguleringsplan for Munkebyberget Mariakloster med bestemmelser er i samråd med tiltakshaver revidert slik og gitt siste revisjonsdato : Kart; Bestemmelser; Parkbeltet i vestre del av planområdet er tatt bort, 2.2 som hovedregel tatt ut, 3.1 bebyggelsens høyde endret til bebyggelsens totale høyde, 3.1 som hovedregel tatt ut, 3.2 tilføyd; Tillatt bebygd areal (BYA) innenfor området er 60 %, 13 av 44

14 Vurdering: De endringer som det nå etter høring er blitt enighet om, synes å tilfredsstille de ønsker tiltakshaver har for å få gjennomført et best mulig prosjekt. Endringene som er gjort i forhold til tidligere vedtatt plan, vurderes å være mindre justeringer av formålsgrenser. Konflikter mellom berørte interesser vurderes heller ikke å være av vesentlig betydning. Med grunnlag i dette tilrås planendringen behandlet som mindre vesentlig endring. 14 av 44

15 Levanger kommune Sakspapir REGULERINGSPLAN OKKENHAUGVEGEN 20 OG DELER AV /275/837 M.FL. Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune Arkivref: 2008/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.5 endres til: For leiligheter i område B1-B3 kreves 1,5 plass per enhet. For boliginstitusjonen i område I1 kreves 1,0 plass pr. ansatt/vakt og i tillegg nødvendig oppstillingsplass for henting/bringing. Forslag til reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av 18, datert , med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Reguleringsplan m/best. for Leiraområdet, vedtatt Saksopplysninger: Forslag til reguleringsendring ble mottatt pr. e-post den Planen er utarbeidet av RG-prosjekt AS, pva. Levanger boligforvaltning KF. Hensikten med endringsforslaget er å legge til rette for utbygging av 2 nye boliger i Okkenhaugvegen 20, nærmere bestemt i område B3. Planområdet er på 4,9 daa. Det vises til vedlagte planbeskrivelse for utfyllende informasjon. Medvirkning Planarbeidet er kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa Det er ikke kommet inn kommentarer eller spørsmål til kunngjøringen. Tiltakshaver har hatt møte og drøftet planene med Innherred samkommune. 15 av 44

16 Intern høring: Planen er forelagt barnerepresentanten og fagområdene oppvekst, helse, innvandrertjeneste og kommunalteknikk. Følgende uttalelse er mottatt. Barnerepresentanten, Viser til Vedtekter til bygningsloven for Levanger kommune: 1. Bestemmelser for lekeplasser m.v. for barn I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. Omdisponering av fellesareal eller friområder som er i bruk eller egnet for lek, skal ikke tillates uten at det skaffes fullverdig erstatningsareal. Erstatningsareal skal også skaffes dersom uregulert areal som brukes til lek blir omdisponert til utbyggingsformål. Med bakgrunn i vedtektene har jeg følgende bemerkninger: 1. I planforslaget framgår det at de to nye boligene vil legge beslag på felles leikeplass som er innregulert. I kommunens vedtekter går det klart fram at omdisponering av slikt areal ikke skal gjøres uten at det skaffes fullverdig erstatningsareal. Jeg kan ikke se at erstatningsareal er nevnt i planbeskrivelsen. 2. I planforslaget framgår det at fellesareal vil utgjøre i overkant av 50 m2 per boenhet. Jeg kan ikke se at det er tatt høyde for en småbarnsleikeplass på minimum 100 m2. Ved å ikke bygge på det aktuelle området kan dette kravet innfris. Det er viktig at det blir tatt hensyn til små barn sine behov for uteareal og leikeplass i umiddelbar nærhet til der de bor. Planstatus Hoveddelen av planområdet er omfattet av reguleringsplan for Leiraområdet, stadfestet Området er regulert til boligformål og fellesarealer, se under. Planlagt fortau langs adkomstvegen sydøst for planområdet er ennå ikke opparbeidet. Reguleringsplan for Leiraområdet, Sammenstilling av 1995-planen og planforslag. 16 av 44

17 Vurdering: Konsekvenser for naboområdet i vest parkering, adkomst fra Okkenhaugvegen Tilliggende område i vest er regulert for asylmottak/evt. hybelhus/småleiligheter samt aktivitetshus/barnehage, se reguleringsplan for Leiraområdet fra Noe av parkeringsbehovet skulle dekkes innenfor det området som nå søkes endret. Bl.a. var garasjene nærmest Okkenhaugvegen forbeholdt område B1 i den gamle planen. I endringsforslaget er dette ikke videreført, antakeligvis i samsvar med dagens praksis. Barnehage og asylmottak har i dag egen avkjørsel fra Okkenhaugvegen (ikke i hht. reguleringsplanen fra 1995). Endringsforslaget fjerner eksisterende/tidligere regulert mulighet for kjøreadkomst fra øst. Juridisk sett regulerer endringsforslaget bort kjøreadkomst til Leira-området. Hele planområdet burde derfor vært sett under ett, noe vi også oppfordret til innledningsvis. Manglende samarbeid om en samlet revisjon er imidlertid ikke til hinder for at resten av planen kan revideres senere. Bebyggelsen - Endringsforslaget viser et planlagt nybygg/tilbygg nord i område B3. - Byggegrense langs offentlig veg sneier eksisterende bebyggelse. Byggegrensen er vist 4,0 m fra planlagt fortauskant, og det anses uaktuelt å flytte ut hele byggegrensen. Man kan i stedet vurdere en lokal justering forbi eksisterende bygg. - Grad av utnytting: Det er foreslått BYA = 60 %. Forslagsstiller har opplyst at for de enkelte områdene blir regnestykket slik: B1: Totalt areal 419 m2, bebygd areal 184m2; BYA 43,9% B2: Totalt areal 429 m2, bebygd areal 189 m2; BYA 44,0% B3: Totalt areal 607 m2, bebygd areal 256 m2, nytt beb.areal 81m2; BYA 55,5% I1: Totalt areal 1125m2, bebygd areal 639m2; BYA 56,8 % - Hustype, takform og -vinkel er som i gjeldende plan, bortsett fra at det nå ikke står noe om at bebyggelse i område I1 (eksisterende institusjon) skal være rekkehus. Adkomst Området har felles avkjørsel fra kommunal veg. Eksisterende intern veg forutsettes kun brukt som gangveg, og er følgelig vist som felles gangareal i planen. Adkomst og korttidsparkering for I1 foreslås imidlertid tillatt på denne. I praksis benytter hele planområdet denne for kjøretransport til/fra boliginngang. I reguleringsplanen fra 1995 er det regulert fortau langs bl.a. østsiden av planområdet. Vi antar planavgrensningen tar hensyn til dette. Følgende rekkefølgekrav er fastsatt i reguleringsplan for Nordlijordet: Regulert vegforbindelse m/fortau fra Okkenhaugvegen (Viigs Minde) skal opparbeides fram til Elverhøyvegen, før bolig nr. 26 innenfor planområdet tas i bruk. Parkering Ifølge planbeskrivelsen vil det bli 14 leiligheter innenfor B1-B3 og det er tatt utgangspunkt i 7 leiligheter i avlastningsbolig i område I1. Dvs. 21 boenheter totalt, hvorav kun to nye. 2.5 sier følgende: For leiligheter kreves 1,5 plass pr. enhet. Såfremt enhet = boenhet er dette i hht. gjeldende vedtekter for vanlig boligbebyggelse. Felles parkeringsplass er felles for hele planområdet ( 5.2) og viser 21 plasser. 17 av 44

18 Ifølge 5.3 kan gangveg benyttes som biladkomst og korttidsparkering for I1. Vi har forstått det slik at avlastningsboligene i område I1 er et tilbud til yngre/barn med nedsatt funksjonsevne, og at nåværende parkeringsbehov på 3 plasser (2 for ansatte på vakt og 1 for henting/bringing) dekkes ved bygningen. Hvis det viser seg at opparbeidelse av regulert fortau går ut over eksisterende p-plasser må disse opparbeides på annet egnet areal, innenfor planens rammer. Dagens plassering av søppel må flyttes. Forslag: 2.5 endres til: For leiligheter i område B1-B3 kreves 1,5 plass per enhet. For boliginstitusjonen i område I1 kreves 1,0 plass pr. ansatt/vakt og i tillegg nødvendig oppstillingsplass for henting/bringing. Illustrerte parkeringsfelter bør trekkes noe unna planlagt fortauskant, og det bør vurderes fysiske tiltak som tydeliggjør at adkomst til p-plassen skal skje fra felles avkjørsel. Felles uteoppholdsareal/lek og interne gangforbindelser Kommunens vedtekter til pbl. 69 nr. 3 om lekeplasser mv. for barn er gjengitt av barnerepresentanten (se under overskriften medvirkning). Ca. 21 leiligheter (inkl. institusjonen i område I1 telt som 7 leiligheter) x 50 m 2 felles/offentlig uteareal pr. boenhet tilsier et behov på 1050 m 2. I 2.4 andre ledd er det foreslått at halvparten av behovet skal dekkes opp på eget areal, men planen viser at nesten alt dekkes innenfor planområdet. Gjeldende reguleringsplan viser to lekeplasser á ca. 150 m 2 innenfor det området som berøres av endringsforslaget. Eksisterende situasjon er ikke i hht. reguleringsplanen, og pga. eksisterende og planlagt ny bebyggelse er det i stedet foreslått to lekeplasser (FL1 og FL2) på hhv. ca. 270 og 730 m 2 (tilsammen ca m 2 ). Dvs. at det foreslås erstatningsareal, som etterlyst av barnerepresentanten. Den minste lekeplassen ligger forholdsvis sentralt til i området, og kan anses å oppfylle krav til småbarnslekeplass. Denne er også tilgjengelig via intern gangveg, og de nærmeste leilighetene grenser inntil. Ved befaring så området imidlertid ikke ut til å fungere i hht. gjeldende reguleringsplan mht. kjøring og parkering, og dette blir en utfordring i fht. lekeplassen FL2 (bebyggelsen i område B2 har inngang mot FL2). Planområdet ligger forøvrig nært inntil Leira fotballbane og regulert friområde på ca. 8 dekar (Elverhøy-planen), som kan benyttes av større barn. Eksisterende uthus/bod innenfor FL1 er forutsatt å kunne stå, og opptar noe areal (kunne vært byggeområde). Selv om det ikke ser slik ut vil nordre del av FL1 være tilgjengelig via overbygd åpning i denne bebyggelsen. Alternativ gangforbindelse bør vurderes. Nordre del av denne lekeplassen er planlagt med ca. 2,5 m høye støyskjermer på tre kanter, og utfordringen er å få til et trivelig uteareal. Rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse og etablering av støyskjerm er angitt i 2.2. Universell utforming Det er bl.a. foreslått at min. 50 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard. Det er samtidig opplyst at av de to nye boligene vil den i 1. etasje få livsløpsstandard. Ideelt sett burde andelen vært høyere for avlastnings-/omsorgsboliger, men mesteparten er eksisterende bebyggelse. Støy 18 av 44

19 Forslagsstiller har gjort støyberegninger som viser at område FL1 er utsatt for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen som overskrider grenseverdiene i Miljøverndepartementets Retningslinjer for støy i arealplanlegging, T Lden er beregnet til dba. Ifølge forslagsstiller betyr dette at området må skjermes for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen med topp skjerm på min. kote 10,5 (ca. 2,5 m over eksisterende terrengnivå). Tiltaket er vist på plankartet men ikke spesifisert i bestemmelsenes 2.6. Samfunnssikkerhet og beredskapsmessige forhold Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått uten at vi har funnet flere forhold som må utredes eller hensyntas spesielt. Kommunalteknikk Gjeldende reguleringsplan viser et ikke bebyggbart parti tvers igjennom planområdet. Eksisterende kartgrunnlag viser at kommunalt ledningsnett går klar av planlagte byggeområder, men eksisterende bygg i område B1 ligger ca. 5 m unna stikkledning. Omplassering av søppeldunker vil være en utfordring, da disse pr. i dag opptar parkeringsareal og regulert fortausareal. Energi Vi har fått opplyst at oppvarmingen er basert på elektrisitet, og at alle de andre boenhetene i reguleringsområdet har det samme. Jfr. vanlig praksis bes utbygger vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/miljøvennlige energikilder. Konklusjon Planforslaget tilrås utlagt til offentlig ettersyn, med foreslått endring av av 44

20 Levanger kommune Sakspapir REGULERINGSPLAN HEGGLUND 1719/1/9 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune av 44 Arkivref: 2006/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endring på plankartet: Byggeområdet for bolighusene suppleres med byggegrense på 4,0 m mot gnr. 1/365 og byggegrensen på 10,0 m mot Hegglia forlenges fram til avfallsboden. Planforslag m/bestemmelser, begge datert og med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser Situasjonsplan rev illustrasjoner (perspektiv, fasader, snitt) Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Flere fasade- og plantegninger mottatt PUK-sak 32/06 (første gangs behandling av tidl. planforslag for boliger/forretning). Høringsuttalelser i fbm. offentlig ettersyn i 2006 av tidligere planforslag. Saksopplysninger: Nytt forslag til reguleringsplan er utarbeidet av Make Arkitekter AS pva. Profier AS. Eksisterende veksthus forutsettes fjernet, og det legges til rette for boligbebyggelse med tilhørende garasje/carporter, boder, avfallshus og fellesområder. Ifølge planbeskrivelsen planlegges det 4 tomannsboliger, med tilsammen 8 boenheter. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon. Planområdet Planområdet er på ca. 2,8 dekar og ligger sørvest for krysset Nordsivegen x Hegglia på Levangernesset, se oversiktskart nedenfor. Området grenser til Staupslia Hagesenter. Arealoversikt: Tomt/gult byggeområde 1900 m 2

21 Felles lek og grøntanlegg 253 m 2 Kjøre/snuareal 257 m 2 Hus A, B C og D 531 m 2 Carporter 140,4m 2 Boder på terreng 44,86m 2 Avfallshus 15 m 2 Totalt bebygd areal 731,26 m 2 Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Uten vedlegg Forslagsstillers BYA-utregning: 731,26/ 1900 = 38,48 %. Dette gir BYA = 39 %. Planstatus Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Fv. 119 Staupslia med tilliggende eiendommer, vedtatt Ca. 2 daa foreslås omdisponert fra tidligere regulert landbruksområde jordbruk til boligformål. En liten del av planområdet er tidligere regulert til boligformål i reguleringsplan for Nordsivegen, vedtatt Oversiktskart planområdet er markert Gjeldende reguleringsplaner + omriss av planomr. Medvirkning Oppstart av privat reguleringsarbeid ble kunngjort 1. og 2. februar Landbruk og naturforvaltning, ISK, : Ikke merknader til varslet omregulering. Den ble en tidlig utgave av planforslaget oversendt barnerepresentant, kommunalteknikk samt rådene for eldre og funksjonshemmede. Kommunalteknikk, Levanger kommune, : Det er regulert fortau mot Nordsivegen og Hegglia. Vi forutsetter derfor at det inngås utbyggingsavtale om dette. Barnerepresentantens uttalelse : Plassering av leikeareal og trafikksikkerhetsmessige hensyn er godt ivaretatt i planforslaget. Bygningene er plassert på en slik måte at de skjermer leike/ oppholdsområdet mot høyt trafikkert vei. Barnerepresentanten har imidlertid følgende innvending mot planforslaget: Minimumskravet i forhold til leikeplass for små barn er overholdt i planforslaget, mens kravet til kvartalsleikeplass vanskelig kan oppfylles innenfor en avstand på 250 meter. 21 av 44

22 Det er en kjensgjerning at der det er små barn må det også være voksne. Jeg mener at det er satt av for lite (ingen) plass til fellesareal i tilknytning til leikeareal/leikeplass. Avsatt leikeareal bør også utvides, fordi barn ikke har tilgang til en større leikeplass i nærområdet. Leikeareal og fellesareal kan f.eks. utvides ved å redusere antall boliger og/eller ved å forskyve boligene. Det er videre viktig at leikeplass/fellesareal blir ferdigstilt samtidig som boligene. I forhold til trafikksikkerhet fører anleggelse av et nytt boligområde nødvendigvis til økt trafikk både i byggeperioden og etterpå. Det er derfor viktig at trafikksikkerhetsmessige hensyn blir vurdert også underveis. Forslagsstillers bearbeidelse av planen Boligtype og antall boenheter er justert underveis i planprosessen. Man har nå kommet fram til fire delvis sammenhengende tomannsboliger (minner om to rekkehus) med tilsammen 8 boenheter. Det var forøvrig en løsning med 9 boenheter barnerepresentanten kommenterte. På bakgrunn av barnerepresentantens uttalelse ble revidert plankart og situasjonsplan mottatt den Formålet felles lekeplass lå fortsatt på ca. 100 m 2, men situasjonsplanen viste i tillegg ca. 62 m 2 fellesareal. Mulighet for etablering av private utearealer i tilknytning til hver bolig var vektlagt. Planforslaget var noe mangelfullt, og planavdelingen tilrådde med brev av at planforslaget burde bearbeides noe mer. Vedlagte planforslag ble mottatt den , sist revidert Plankartet viser også nå 100 m 2 felles lekeplass, men felles grøntanlegg på 150 m 2 er nå vist. Tidligere planforslag for bolig/forretning (offentlig ettersyn i 2006) Planforslag utarbeidet av Arkitektkontoret Hellebust og Meland as, på vegne av Saupset Utvikling AS, lå ute til offentlig ettersyn i 2006, i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte den , sak 32/06. Hensikten med planen var å legge til rette for et større bygg med forretning i 1. etasje og boliger i 2. etasje. Det kom inn fem høringsuttalelser; - Fylkeskommunen så det som positivt at parkeringssituasjonen i området forbedres, anså det som riktig å gi det sentrumsnære arealet en høg utnyttelse og minnet om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8. - Fylkesmannens Landbruksdirektør anbefalte høyere utnytting, at det i større utstrekning finnes rom for parkering i kjeller samt at det også fastsettes minimum BYA. - Fylkesmannens Kommunal- og administrasjonsavdeling anbefalte at bestemmelse om byggehøyde knyttes til møne eller gesims. - Advokathuset for Greta Anny Kjøde ba om at byggehøyden (på 11 m) reduseres, pga. solforhold og tap av utsikt samt at det vurderes alternativ plassering av varemottak pga. trafikk og støy. - Naboer til Hegglund (9 underskrifter) bemerket at byggegrensen mot Hegglia på 7 m er for liten og at innkjørselen fra Nordsivegen er for smal (trangt kryss). Videre at byggehøyden er for stor i fht. eksisterende bebyggelse (tap av utsikt, redusert omsetningsverdi på boligene), butikkdrift uheldig miljø- og omsetningsverdimessig. - NTE Nett AS hadde ingen merknader. Forslagsstiller ble gjort oppmerksom på merknadene, og kommunen ble deretter orientert om at tiltakshaver alternativt ønsket mulighet for å bygge et boligbygg i tre etasjer. 22 av 44

23 Vurdering: Bebyggelsen Omriss av planlagt bebyggelse, dels utenfor viste byggegrenser, er veiledende. Viste byggegrenser samt 3.05 vil bli juridisk bindende for plassering av bygninger. Forslag til supplering av byggegrenser på plankartet: Byggeområdet for bolighusene (ikke garasjene) suppleres med byggegrense på 4,0 m mot gnr. 1/365 og byggegrensen på 10,0 m mot Hegglia forlenges fram til avfallshuset. Grad av utnytting Ifølge kommunedelplan sentrum, vedtatt , gjelder noen hovedregler ved fortetting. Øvre grense for grad av utnytting er bl.a. satt til BYA 35 %. Det er foreslått BYA = 39 % (prosent bebygd areal i byggeområdet). P-plasser sikret med eget formål regnes da ikke med. - Vi finner at planforslagets grad av utnytting tilsvarer BYA = 32,8 % etter kommunedelplanmodellen, dvs. i hht. nevnte hovedregel. Dvs. bebygd areal [731, m 2 (4 p-plasser)] i prosent av tomta på 2410 m 2. Planlagte 8 boenheter på 2,4 dekar tomt gir en boligtetthet på 3,3 enheter/dekar. Høyde, takform, boligtype, estetikk I utgangspunktet skal fortettingsprosjekter underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. Bebyggelsen i nærområdet består i dag av gartneriet i syd og ellers hovedsakelig boligbebyggelse (sokkelhus og toetasjes bolighus, evt. m/loft), dvs. noe blandet preg. Vedlagte illustrasjoner viser planlagt bebyggelse samt nabohuset på gnr. 1/365. Fasadetegningene viser relativt sammenhengende bebyggelse mot Nordsivegen, med en glippe på ca. 8 m mellom husene. Ny bebyggelse med gesims- og mønehøyde på hhv. 7 og 9 m (2 etasjer + evt. loft) og med saltak anses å ikke bryte vesentlig med strøkets øvrige bebyggelse. Boligtype (tomannsboliger/rekkehus) m/tilhørende 26 m lang carport-/garasjerekke bare 1 m fra nabogrense, kan synes noe fremmed. Dette gir imidlertid en god utnyttelse av tomta. Videre er rekke-/kjedehus tillatt i nærområdet, jfr. gjeldende reguleringsplaner. Både i reguleringsplan for Fv 119 Staupslia m/tilliggende områder og Nordsivegen, fra hhv og 1977 er følgende tillatt: Enetasjes hus kunne ha sokkeletasje, og garasje skulle enten innpasses i sokkel eller utformes som tilbygg til boligen. Tillatt gesimshøyde for forretning var også 6 m. Vi har ikke sjekket hvorvidt disse planene gjenspeiler faktisk situasjon. En del bebyggelse var også oppført før disse planene trådte i kraft. Lek og annet uteoppholdsareal Ifølge kommunedelplan for Levanger sentrum skal miljøkvalitet tillegges vekt i fortettingssaker ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik. Videre sier kommunens vedtekter til pbl. 69 nr. 3 følgende om lekeplasser mv. for barn: I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m 2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m 2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. 23 av 44

24 For planlagte 8 boenheter bør det sikres minst 400 m 2 felles eller offentlig uteareal. Juridiske rammer: Plankartet viser felles lekeplass på 100 m 2 pluss felles grøntanlegg på ca. 150 m 2. I bestemmelsene er det foreslått at det innenfor planområdet skal avsettes minst 50 m 2 privat uteareal pr. bolig. Ifølge planbeskrivelsen legges det opp til ca 900 m 2 uteareal med et felles grøntområde/lekepass på ca 250 m 2. Forslagsstiller har vektlagt tilrettelegging av private utearealer som ifølge dem i snitt ligger på over 100 m 2 pr boenhet. Høy utnyttingsgrad og konsentrert småhusbebyggelse gir ofte forholdsvis små private utearealer, noe som igjen gir et større behov for felles uteopphold. Det må anses som en selvfølge/bonus om hver boenhet også får noe privat uteoppholdsareal inntil boligen, innenfor byggeområdet. Vi har imidlertid ikke vunnet frem med å få vist større fellesområder på plankartet. Staupshaugen friområde ligger i gangavstand (ca. 150 m) fra planområdet, på motsatt side av Nordsivegen, som har fortau. Dette friområdet kan benyttes av de større barna. Regulert friområde syd for bebyggelse på gnr. 1/342 (Nordsivegen 16) skal ifølge gjeldende plan også benyttes som turveg. Gangforbindelsen fra parkeringsområdet til bolig i sydvest/bygg A gjør en omvei om lekeplassen. Erfaringsmessig velges korteste vei der dette er mulig. Adkomst og parkering Det foreslås kjøreadkomst fra Hegglia, som er kommunal/offentlig veg. Foreslått fortau langs Hegglia har bredde 2,5 m (som i Nordsivegen), og dette skal opparbeides jfr Krysset Hegglia x Nordsivegen: Hegglia burde ikke hatt kurve inn mot krysset, men vi antar eksisterende situasjon legger noen føringer. Naboer har påpekt at eksisterende kryss er trangt. Utflytende kryss er ikke ønskelig, men vegføringen i planen er noe uklar/kantete. Radius burde vært påført. Foreslått parkeringsdekning er i samsvar med kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens 69 nr. 3. Garasjer/carporter er illustrert i byggeområdet og gjesteparkeringsplassene skal anlegges innenfor felles parkeringsområde. Utbyggingsavtale Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale ble kunngjort , og avtalen må foreligge før gjennomføring av planen tar til. Universell utforming Dette er delvis hensyntatt i bestemmelsene, men krav om livsløpsstandard for noen av boligene er ikke foreslått. Planbeskrivelse og illustrasjoner oppfyller ikke dette fullt ut, da det planlegges boliger over 2 etasje m/loft med trapp mellom etasjene, og noen hovedfunksjoner (bad og soverom) på plan 2. Universell utforming er foreløpig begrenset til utearealer og inngangsparti. At universell utforming skal legges til grunn ved utforming av bolig over tre plan innebærer visse utfordringer, og vi kan foreløpig 24 av 44

25 ikke finne noe hjemmelsgrunnlag for å kreve dette. Vi har imidlertid oppfordret om at nødvendige rom (kjøkken, stue, bad og minst ett soverom) bør legges til inngangsplan. Parkering for bevegelseshemmede, jfr. 6.04, er ikke vist i vedlagte utomhusplan, som betraktes som foreløpig. Støy i forhold til uteareal er hensyntatt i Situasjonsplanen viser utgang (til terrasse) mot Nordsivegen. Støyforholdene innendørs anses ivaretatt gjennom teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn Planområdet ligger i et eldre boligområde, men omfatter areal tidligere benyttet til gartnerivirksomhet. Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Grunnforholdene forutsettes nærmere vurdert i fbm. byggesaken. Dette gjelder også i forhold til evt. forurensninger i grunnen, jfr Konklusjon Planen synes noe anstrengt. Planlagt antall boenheter tilsier at det burde vært avsatt ca. 150 m 2 mer felles uteareal, men tiltakshaver har i stedet vektlagt private utearealer i tilknytning til hver bolig. Deler av behovet for uteopphold kan også dekkes innenfor offentlig friområde/staupshaugen. Vi tilrår at planen legges ut til offentlig ettersyn, med de endringer som er foreslått i saken. 25 av 44

26 Levanger kommune Sakspapir VURDERING AV REGULERINGSSPØRSMÅL - REGULERINGSPLAN NORDTUN /32/4 - BOLIGER HOLSANDLIA SKOGN Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 30 vedtas det å ikke fremme reguleringsplan for boliger på eiendommen Nordtun 32/4. Vedlegg: 1 Innledning og vurderinger + Innherred Biovarme AS, Situasjonsskisse + snitt 3 Situasjonskart og ortofoto Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Innherred samkommune, Vedr. søknad om igangsetting av regulering Saksopplysninger: Nidaros Consult AS har med brev av (mottatt ) i samarbeid med Letnes Arkitektkontor as, bedt om en nærmere vurdering av reguleringsspørsmålet for eiendommen gnr. 32/4 Nordtun i Holsandlia på Skogn. Områdets beliggenhet er vist i vedlegg 3. I fbm. tidligere forespørsel har planavdelingen signalisert flere forbehold, bl.a. at arealbruken i området kan tas opp til ny vurdering i fbm. rullering av kommuneplanens arealdel. Dette på bakgrunn av kommunestyrets vedtak i fbm. en annen forespørsel om regulering i Holsandlia (omtalt senere i saken). Nidaros Consult AS, Viser til forespørsel om igangsetting av reguleringsarbeid for del av Holsandlia, og deres svar av Det ble i svaret anført rekkefølgebestemmelse for utbygging, og krav til antall boenheter ved eventuell utbygging på 3-5 daa, samt krav til fjernvarmeledning. Området ligger i 1. prioritetsområde for utbygging. Vedlagte skisse viser en utnyttelse som også svarer til krav til antall enheter pr. daa. Skisser er basert på familieboliger på ca. 120 m 2. Dette gir 75 enheter i området, dvs. ca. 3 enheter pr. daa. Fjernvarme er foreløpig vurdert løst lokalt med egen energisentral for området, med muligheter for tilknytning til ekstern forsyning, jfr. brev fra Innherred Biovarme AS. Videre anføres at det ligger usikkerhet til forutsetninger for å ta i bruk området til boligformål. Vi ønsker dette vurdert i forbindelse med rullering av kommuneplanens 26 av 44

27 arealer. Vi mener området er godt egnet til utbygging, og vil være et viktig tilbud til nyetablerere i Skognområdet, og vil kunne gi et grunnlag for lokal vekst i Skogn. Arealet som søkes regulert omfatter 40 daa av avsatt framtidig boligområde på ca. 145,5 daa. Vedlagte skisse viser disponering av dette til 75 boenheter. Det er ikke mottatt noe fullstendig planforslag, da det i første omgang ønskes en vurdering av reguleringsspørsmålet i fht. pågående rullering av kommuneplanens arealdel. Rullering av kommuneplanens arealdel Kommunestyret var i sak 49/07, se under, betenkt over at det nyttes dyrka jord i Holsandlia til boligformål, og signaliserte samtidig en mulig endring av arealbruken. Dette vil bli vurdert i fbm. pågående rullering av kommuneplanens arealdel. Kommunestyrets vurdering av reguleringsspørsmålet for Fagerstad i Holsandlia, den , sak 49/07: 1. Viser til kommunedelplanen Skogn bestemmelser vedr. rekkefølge for utbygging og krav til fjernvarme. Den omsøkte regulering er i strid med denne. Søknaden avvises. 2. Kommunen er betenkt over at det nyttes dyrka jord til boligformål, og ønsker ikke at det utarbeides reguleringsplan for området Fagerstad 22/4. Det bør vurderes andre områder til boligformål. Området tas opp til vurdering ved revisjon av kommunedelplanen Skogn. Avgjørelsen ovenfor gjaldt et 3,45 dekar stort område i Holsandlia, som lå innefor avsatt framtidig boligområde B2 i kommunedelplan Skogn. Området lå nord for bekken. Planstatus - forholdet til kommunedelplan Skogn Arealet som søkes regulert ligger innenfor det ca. 145,5 dekar store arealet, som er avsatt som framtidig boligområde (B2 Holsandlia) i gjeldende kommunedelplan for Skogn. Arealet langs bekken er vist som framtidig friområde, og deler området i to. Det er deler av området syd for bekken som nå søkes regulert. Utsnitt av kommunedelplan Skogn. 27 av 44

28 Utdrag av bindende bestemmelser til kommunedelplan Skogn: Byggeområder - For planlagte byggeområder gjelder følgende: Arbeid og tiltak nevnt i plan- og bygningslovens 84, 86 a, 86 b og 93 kan ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Ved utarbeiding av reguleringsplan stilles det krav til helhetlig planvurdering av hvert område. Utbygging kan ikke finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som elektrisitetsforsyning, kommunikasjon, herunder gang-/ og sykkelvegnett, helse- og sosialtjeneste, herunder barnehager og skoler m.v. er etablert.... Videre skal områder avsatt til utbyggingsformål legges til rette for vannbåren oppvarming.... For område B2, Holsandlia, gjelder særskilt: Området sør- vest for bekken skal utbygges og være ferdig utbygd, før utbygging av området nord for bekken påbegynnes. Det legges til grunn en gjennomsnittlig utnytting på 3 5 boligenheter pr daa. B2, Holsandlia, tas i bruk til boligformål når fjernvarmeledningen er etablert forbi området. Utdrag fra kommunedelplanens tekstdel: B2 Holsandlia (totalt 145,5 daa) Holsandlia har en beliggenhet som tilfredsstiller de viktigste faktorene for lokalisering av nye byggeområder, (se innledningen under kap. 3.3). Området har en sentrumsnær beliggenhet med gangavstand til servicefunksjonene på Skogn og til tog- og busstilbudene. Området består av flere stykker dyrka jord med en del spredt bebyggelse ( randbebyggelse ). Området er avgrenset av E6, RV754, kommunal veg/ jernbanesporet og er topografisk atskilt fra det øvrige storslåtte jordbrukslandskapet på Skogn. Området deles av et bekkefar (flombekk) med kantvegetasjon. Dette sikres som friområde samtidig som det også legges et friområde langs E6 som bygges opp med en voll som beplantes. Dette vil, sammen med andre tekniske byggetiltak, virke støydempende. Disse tiltakene vil være tilstrekkelig i forhold til trafikkstøy fra E6. Detaljerte støyberegninger og nødvendige tiltak vil inngå som en del av reguleringsplanen. Nevnte friområde vil også ha direkte tilknytting til friområdet ved sjøen i Holsandbukta. Området vil bli tilrettelagt med vannbåren energi. Bruk av vannbåren energi til oppvarming i bolighus vurderes som aktuelt i nye boligfelt. Tilrettelegging for denne energiformen blir da tilrettelagt som en del av den totale infrastrukturen. For å oppnå akseptable økonomiske kostnader må det være korte tilførselsavstander, lett byggegrunn og høg konsentrasjon av boligene. Holsandlia tilfredsstiller disse kriteriene. Ved utbygging vil det bli stilt krav til høg utnytting, 3 5 enheter pr. daa. byggeareal. Vannbåren energi er en ny energibærer som blir tilgjengelig fra Fiborgtangen. Denne energiformen kan brukes til blant annet oppvarming i boliger. Dette forutsetter at forholdene legges best mulig til rette for dette. Holsandlia vil egne seg i så måte. Her er de geografiske forholdene optimale i forhold til fremføring av vannbåren energi. Kort avstand til distribusjonsnettet, gunstige grunnforhold, høg utnytting og samlet feltutbygging. Konsentrert boligbygging i Holsandlia med vannbåren oppvarming er et godt miljøprosjekt som har høg prioritet. Tilknyttingsplikt til vannbåren oppvarming vil bli gjort gjeldende for området. Vurdering: Forespørselen er ikke i strid med intern utbyggingsrekkefølge i området, og krav til boligtetthet kan løses. Forespørselen anses imidlertid å være i strid med følgende rekkefølgebestemmelse: B2, Holsandlia, tas i bruk til boligformål når fjernvarmeledningen er etablert forbi området. Det er positivt at boligene tilrettelegges for vannbåren oppvarming, men hvis boligene først tilknyttes lokal/egen energisentral er det lite sannsynlig at de senere tilknyttes evt. framtidig fjernvarmeledning fra Fiborgtangen. Realisering av evt. gasskraftverk har 28 av 44

29 imidlertid blitt mindre aktuelt. En mulig lokal leverandør; Innherred Biovarme AS, har også forutsatt at det må avsettes tomt til varmesentral i området og at levering til mindre enn 100 boenheter neppe vil være mulig med dagens priser. Den viktigste grunnen til at man nå bør fraråde regulering av boliger i Holsandlia er likevel forestående arealvurderinger på kommuneplannivå, og da særlig i forhold til dyrka mark og industriutvikling. I forbindelse med pågående revisjon av kommuneplanens arealdel vil det bli gjennomført en helhetlig vurdering av arealbehov knyttet til industriutvikling på Fiborgtangen og boliger i Holsandlia. Det kan da bli aktuelt å prioritere nytt industriareal på dyrket mark ved Fiborgtangen, på bekostning av tidligere avklart boligareal i Holsandlia. Inntil dette er avklart bør det ikke fremmes reguleringsplan for boliger på eiendommen Nordtun 32/4 i Holsandlia. Konklusjon På bakgrunn av en helhetsvurdering, og særlig i forhold til forestående arealvurderinger på kommuneplannivå, vil vi fraråde at det igangsettes regulering av boliger i område B2 Holsandlia. 29 av 44

30 Levanger kommune Sakspapir FRENGEN HAVBRUK AS - SØKNAD OM AKVAKULTURTILLATELSE FOR MATFISK AV TORSK PÅ LOKALITETEN ØVRESKJÆRET OG ENES, YTTERØY Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /U43 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: 1. Levanger kommune mener at konsekvensene med etablering av akvakultur både i Trondheimsfjorden generelt og innenfor Levanger kommune sine sjøområder, ikke er godt nok utredet, jfr. vedtak i PUK-sak 80/07, i møte Akvakultur vil være i strid med kommuneplanens arealdel, og kommunen finner ikke grunnlag for å gi dispensasjon fra denne plan for akvakulturtillatelser på Øvresskjæret og Enes. Vurdering av akvakulturanlegg tas inn i pågående revisjon av kommuneplanens arealdel. Vedlegg: 1 2 stk. søknader oversendt fra Fiskeridirektoratet, dat stk. uttalelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Konsekvensutredning - generell del Saksopplysninger: Fiskeridirektoratet region Trøndelag har ved brev dat oversendt søknader fra Frengen Havbruk as, om akvakulturtillatelser for matfisk av torsk på lokalitetene Øvresskjæret og Enes utenfor Ytterøy. (I søknaden brukes navnet Øverskjæret, men dette er korrigert til Øvresskjæret etter opplysninger fra Ytterøyutvalget). For begge søknader opereres med en biomasse(den til enhver tid stående mengde av levende fisk) på 780 tonn. Anleggene ligger ca m fra land. Kommunen er bedt om å sørge for at søknadene kunngjøres og legges fram for offentlig ettersyn. Denne kunngjøring og høring er nå gjennomført. Etter den kommunale behandling vil Fiskeridirektoratet også legge fram sakene for høring og behandling av aktuell regionale myndigheter. 30 av 44

31 Oversiktskart rød prikk markerer aktuelle lokaliteter Høring: Kommunen har i forbindelse med høringen mottatt merknader fra de som er gjengitt nedenfor. Uttalelsene er vedlagt og vil også følge saken ved oversendelse til Fiskeridirektoratet. Her gis et kort sammendrag av hovedpoengene fra uttalelsene. Lars Edvard Hoff, dat , Lorentz og Remy Møen grunneier Øvre, dat , Levanger jeger- og fiskelag, dat , Ytterøyutvalget v/åshild Bjørgum Øwre, dat , Levangerelva grunneierlag, dat. 31,10.08, Nordhalla hytteforening v/finn Kr. Ludvigsen, dat , Fellesforvaltninga av Verdalsvassdraget v/john Olav Oldren, dat , Norges Naturvernforbund avd. Nord-Trøndelag, dat , Trond Nysæter/Oddbjørg Havik hytteeiere Nordhalla, dat , Samtlige uttalelser er kritiske til de foreslåtte lokaliseringer av oppdrettsanleggene. Ytterøya er mye brukt som fritids-/rekreasjonssted, og har potensial for utvidet bruk i den sammenheng. Det er derfor viktig at kvaliteter knyttet til denne bruk ikke blir forringet. Tilrettelegging for økt sysselsetting vil være en utfordring for å opprettholde bosettingen. Sjøbasert næringsvirksomhet på de rette lokaliteter vil i den sammenheng være positiv, og det henvises her til områdene utenfor Norvik Salater, Eid og Verås. Trondheimsfjorden har status som nasjonal laksefjord og flere av elvene med utløp i fjorden er utpekt som nasjonale laksevassdrag. Her skal det ikke være tillatt med nye tiltak og aktiviteter som kan skade villaksen. Det foreligger ikke god nok dokumentasjon på at oppdrett av torsk ikke er forbundet med fare for smitte og overføring av parasitter på laks. Torsk kan gyte i merd og har stor rømmingsrate, noe som vil være en trussel både for den ville torskebestanden og smoltvandring. Trondheimsfjorden er ikke egnet som område for torskeoppdrett, og uansett må det ikke gis ytterligere tillatelser til dette før de totale konsekvenser er tilfredsstillende utredet. 31 av 44

32 Tidligere behandlinger: I 2006 ga Fiskeridirektoratet tillatelse til oppdrett av torsk i Fjøsvika ved Ytterøy med en maksimal tillatt biomasse på 780 tonn. Dette området var tilnærmet sammenfallende med området der det tidligere er gitt konsesjon for kveiteoppdrett. Denne ble i sin tid behandlet på vanlig måte. I forvaltningsplanen for Ytterøy er dette området også omtalt som aktuelt for fiskeoppdrett. Forvaltningsplanen er behandlet i komite for plan- og utvikling i møte den , og det ble vedtatt at planen skal legges til grunn for arealdisponeringen for Ytterøy med de nære sjøområdene. Med bakgrunn i eksisterende bruk av området, nevnte forvaltningsplan samt at fylkesmannen ikke hadde merknader til søknaden, ble det meddelt Fiskeridirektoratet at den nye søknaden ikke er i strid med kommunens overordnede arealdisponering i dette området. Senere i 2006 fikk kommunen til behandling to søknader fra Tordenskjold Cod Farm as om fiskeoppdrettsanlegg for torsk ved Djupvika og Hestøya. Disse ble behandlet i plan og utviklingskomiteen i møte den som sak nr. 83/06 og 84/06. Det ble gjort følgende likelydende vedtak i begge sakene: 1. Levanger Kommune er positiv til at det etableres oppdrett av torsk på kommunes sjøareal. 2. Levanger Kommune sier ja til etablering, under forutsetning av at virksomheten etter 4 år blir analysert med tanke på virksomhetens påvirkning av sine omgivelser og hvilke eventuelt hinder og ubehag denne fører med seg for miljøet og andre brukere av strandsone og sjø. Etter å ha vurdert alle uttalelsene til konsesjonssøknadene, bestemte Fiskeridirektoratet at søkeren Tordenskjold Cod farm AS skulle utarbeide konsekvensutredning for akvakultur av torsk generelt i Trondheimsfjorden, samt for de to omsøkte anleggene ved Hestøya og Djupvika. Konsekvensutredningene ble utarbeidet og framlagt for høring sommeren Den del som er generell for torskeoppdrett i Trondheimsfjorden ble framlagt for Innherred samkommunestyre, og den del som gjelder for lokalitetene ved Hestøya og Djupvika ble framlagt for plan- og utviklingskomiteen. Samkommunestyret behandlet konsekvensutredningens generelle del i møte den , der det ble gjort følgende vedtak: 1. Innherred samkommunestyre kan ikke se at konsekvensutredningen gir de avklaringer som er nødvendige for å kunne gi klarsignal for akvakultur av torsk i Trondheimsfjorden. 2. Konsekvensutredningen må suppleres med tilleggsutredning av følgende tema: Oppdatert miljøstatus i Trondheimsfjorden. Geografisk angivelse av egnede områder for torskeoppdrett. Geografisk angivelse av områder som ikke egner seg for torskeoppdrett. Nærmere beskrivelse av konsekvenser og risiko ved utnyttelse av produksjonskapasitet opp til tonn pr år. Påvirkning av båtliv/ friluftsliv/ allmennhetens interesser ved maksimal produksjon. Samfunnsmessige virkninger. 3. Tilleggsutredningen må foreligge før konsekvensutredningen sluttbehandles. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger behandlet konsekvensutredningen for Hestøya 32 av 44

33 og Djupvika i møte den , der det ble gjort følgende vedtak: 1. Levanger kommune slutter seg til hovedtrekkene i den foreliggende konsekvensutredningen for akvakultur av torsk ved Hestøya og Djupvika men vurderer den som noe mangelfull på enkelte områder. 2. Konsekvensutredningen må suppleres med tilleggsutredning av følgende tema: Oppdatert miljøstatus i Trondheimsfjorden. Klarere beskrivelse av konsekvenser og risiko i de tilstøtende sjøareal- og strandsone ved utnyttelse av produksjonskapasitet opp til tonn/ år pr. anlegg ved Hestøya og Djupvika Samfunnsmessige virkninger. 3. Tilleggsutredningen må foreligge før konsekvensutredningen sluttbehandles. Til tross for de merknader som både Innherred samkommune og Levanger kommune har til konsekvensutredningene, har Fiskeridirektoratet valgt å bruke utredningene som godt nok grunnlag til å gjøre nødvendige vedtak i saken. Fiskeridirektoratet har den gjort vedtak om å tillate etablering av anlegg for akvakultur av torsk ved Djupvika og ved Hestøya. Begge lokaliteter omfatter en maksimalt tillatt biomasse på 780 tonn, samt at tillatelsene er midlertidig fram til De aktuelle tillatelsene ble lagt fram som referatsaker for Innherred samkommunestyre i møte den Samkommunestyret fattet følgende vedtak: 1. Samkommunestyret viser til sitt vedtak Samkommunestyret kan ikke se at de betenkelighetene omkring Forurensnings- og utslippsforhold som er framført i vedtaket, er blitt besvart på en tilfredsstillende måte. 3. På denne bakgrunn vedtar Samkommunestyret å klage på vedtaket i Fiskeridirektoratet. Fiskeridirektoratets vedtak om å tillate etablering av anlegg for akvakultur av torsk ved Djupvika og Hestøya, er også påklaget av Fylkesmannen, interesseorganisasjoner og enkeltpersoner. Klagebehandlingen er enda ikke avsluttet. Behandling etter plan- og bygningsloven: Kommunen skal behandle søknadene etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Tillatelse til akvakultur kan ikke gis i strid med vedtatte arealplaner etter plan- og bygningsloven, dersom det ikke foreligger samtykke fra vedkommende planmyndighet. Sjøarealene i kommuneplanens arealdel for Levanger som er vedtatt , er disponert til ferdsel-, fiske-, natur- og friluftsområder (FFNF). Dette indikerer at sjøarealene i utgangspunktet skal disponeres til allmenn flerbruk, og mer spesifikk bruk av sjøarealene er ikke vurdert. For at akvakulturanlegg skal kunne tillates med hjemmel i kommuneplanens arealdel, må enten akvakultur være innlemmet i flerbruksformålet (FFNFA) eller så må det konkret være avsatt områder for akvakultur på plankartet. Akvakulturanlegg som er omsøkt vil derfor være i strid med vedtatt arealplan. For at kommunen skal kunne gi tillatelse etter plan- og bygningsloven må sakene enten behandles som endringer i kommuneplanens arealdel, som en reguleringsplan eller som dispensasjon etter plan- og bygningslovens 7. Vurdering: Tidligere behandlinger av akvakulturtillatelser viser at det er knyttet stor usikkerhet til 33 av 44

34 dette tema. Det synes å være flere omfattende mangler i de utredninger som skal ligge til grunn for de beslutninger som må tas. Innenfor en næring som kan få så betydelige konsekvenser for miljø og oppvekstvilkår for anadrome og marine villfiskstammer, må en være sikker på at beslutningsgrunnlaget er godt nok utredet. Dette etterspørres fra alle hold av de som har gitt uttalelser, og også av kommunen som skal gjøre de nødvendige avveininger og komme til en beslutning som skal gi best mulig resultat for lokalsamfunnet. Når akvakultur ikke tidligere er vurdert/utredet i kommuneplanens arealdel, synes det nå påkrevd at dette tema tas opp til utredning i pågående revisjon av kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens arealdel som oversiktsplan, er det verktøy som best kan ivareta en helhetlig behandling av utfordringer knyttet til akvakultur. Gjennom en slik planbehandling kan det fastsettes kriterier for hvor og hvordan akvakultur eventuelt kan tillates. Behandling av de enkelte saker som reguleringsplan, synes for dette tema ikke å være noen heldig løsning. Mange enkeltsaker som fremmes som reguleringsplan, kan bidra til at effekten med helhetsvurdering tapes. For å vurdere om det kan gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel etter plan- og bygningslovens 7, må det foreligge særlige grunner. 34 av 44

35 Levanger kommune Sakspapir 1719/48/4 - ANNE MARGRETE LEITE - REITAN - SØKNAD OM DISPENSASJON - FRADELING AV BOLIGTOMT I LNF-OMRÅDE Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/48/4 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjon) innvilges Anne Margrete Leite dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i LNF-sone A. Bakgrunn for dispensasjon er gitt i dette saksframlegg. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 93 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) innvilges søknad om fradeling av parsell på ca 1,3 dekar fra eiendommen Reitan med gnr/bnr 48/4 i Levanger kommune. Det tas forbehold om at de nødvendige rettigheter for å sikre en vann- og avløpsløsning sikres for fradelte parsell, samt at fradelte parsell sikres atkomst til offentlig veg. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om deling av grunneiendom mottatt Høringsbrev datert Brev til Anne Margrete Leite datert Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert gangsbehandling etter Jordloven Klagebehandling etter Jordloven i samkommunestyret sak 32/08 møte Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert Brev fra Anne Margrete Leite datert Brev fra Øvre Skogn Vassverk datert Brev til Anne Margrete Leite datert E-post fra Anne Margrete Leite datert Saksopplysninger: Plan- og byggesakssjefen mottok en søknad om deling av grunneiendom fra Anne Margrete Leite. Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca 1,3 dekar fra eiendommen Reitan med gnr/bnr 48/4 i Levanger kommune. Parsellen skal benyttes til tomt for enebolig. Omsøkte parsell ligger like ovenfor Bjørnang ca 5 km fra Skogn 35 av 44

36 Planstatus: Omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Levanger kommune innenfor LNF-sone A, hvor fradeling til boligformål i utgangspunktet ikke er tillatt. En eventuell innvilgelse av søknaden betinger dermed at det gis en dispensasjon fra kommuneplanen og dens bestemmelser. Søknad om dispensasjon: I brev datert skriver Anne Margrete Leite følgende: Vi, min mann og jeg, har planlagt å flytte til Reitan i løpet av de neste par årene. Min sønn og hans familie har også ønske om å flytte dit. Det området de ønsker å bygge på er en utmarksparsell på ca 1,3 mål. Parsellen ligger ca 50 meter fra eksisterende bebyggelse på Reitan, i retning mot Lundsvoll. Området er noe bratt og steinete. På dette grunnlag søker vi om fradeling av en tomt til boligformål i LNF-sone A i Levanger kommune. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjon) ble saken i brev datert oversendt til Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for uttalelse, samt Innherred samkommunes enhet for Landbruk og naturforvaltning for behandling etter Jordloven. Søker ble orientert om høringsbrevet og om videre saksgang i brev datert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag skriver i sin uttalelse datert følgende: 36 av 44

37 Fra Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen vil generelt minne om at jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet er vesentlig innskjerpet, sist gjennom felles brev fra Miljøverndepartementet og Landbruks- og matdepartementet datert , samt gjennom St.prp.nr.l ( ) og ( ). Innskjerpingsbrevet av setter særlig fokus på at det er overordnet plan som skal styre arealutviklingen, og at en i størst mulig grad må unngå bit-vise omdisponeringer gjennom dispensasjonssøknader og reguleringsplaner som ikke er i tråd med overordnet plan. Landbruksdirektøren viser for øvrig til kommunens behandling av søknaden etter jordlovens bestemmelser. Fra Miljøvernavdelingen: Presset på landbruksområdene er ofte stort i by- og tettstedsnære områder og jordbrukets kulturlandskap utsettes for varige endringer ved nedbygging og omdisponering bl.a til boligformål. Miljøvernavdelingen har tidligere i lignende byggesaker i Levanger, pekt på presedensfaren ved slike dispensasjoner. Kommunen bør i større grad ta i bruk kommuneplanen, som styringsredskap for arealutnyttelse, og på den måten kanalisere boligbygging til områder som allerede er avsatt til byggeformål. Fortetting i eksisterende boligfelt bidrar til en sentrumsutvikling i tråd med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging jf. T-5193 (RPR - ATP). Sentrale momenter i retningslinjene er at utbyggingsmønstret og transportsystemene bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Her legges det vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning av ulike transportmåter. En bit for bit, spredt boligutbygging, bidrag i motsatt retning. Kommunen bør derfor være oppmerksom på den utilsiktede virkningen av en praksis hvor dispensasjoner medfører en uplanlagt bit for bit utbygging. Miljøvernavdelingen vil derfor fraråde dispensasjon som omsøkt. Dersom dispensasjon gis råder Miljøvernavdelingen kommunen til å søke å samlokalisere boligen med eksisterende bebyggelse i sør, langs adkomstveien til eiendommen Reitan. Siden Fylkesmannens miljøvernavdeling ber kommunen om å søke å finne en alternativ plassering av tomta, sendte Plan- og byggesakssjefen brev datert til søker med spørsmål om hvordan de stilte seg til Fylkesmannens forslag. I e-post datert skriver søker at de opprettholder opprinnelige søknad. Innherred samkommunes enhet for Landbruk og naturforvaltning avslo søknaden etter Jordloven i brev datert Etter klage datert , ble saken tatt opp til behandling i samkommunestyret i møte Klagen ble tatt til følge, med begrunnelsen at fradelingen ikke ville berøre dyrket mark/dyrkbar jord og ikke være til hinder for jordbruksdrift i området. Fradelingen ville være godt forenelig med bevaring av kulturlandskapet. Nord-Trøndelag Fylkeskommune sier i sin uttalelse datert følgende: Vi viser til oversendelse datert , mottatt her Vi beklager samtidig meget at saken har blitt liggende ubesvart ved vårt kontor. Det er ikke kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverfate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8 dersom noen treffer på slike kulturminner 37 av 44

38 under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Vann og avløp: I brev fra Plan- og byggesakssjefen datert ble søker bedt om å redegjøre for vann- og avløpsløsning. Anne Margrete Leite skriver i brev datert følgende: Kopi av brev fra Øvre Skogn Vasslag er vedlagt. Som det fremgår her er det mulig å få tillatelse av Bjømang Rehab.senter til å koble på deres vannledning. Alternativt kan det tilkobles ved Tor D. Hagen. Det private fellesanleggets samlekum og avløpsrør eies av g.nr 48 b.nr 4 Reitan, hvor jeg står som eier. Det er gitt påkoblingstillatelse til to andre eiendommer: Reitan II og Toppen. Etter bekreftelse fra faglig hold på at avløpsrøret har tilstrekkelig dimensjon-4", har jeg ingen betenkeligheter med en ytterligere tilkobling. Denne kan foretas i eksisterende kum eller på avløpsrør. I brev fra Øvre Skogn Vassverk datert står følgende: Øvre Skogn Vassverk går ut i fra at det er snakk om tomt til boligformål. Vassverket kan levere vann til boligen. Det er imidlertid to forhold som vassverket vil gjøre oppmerksom på. For det første, tomta ligger så høgt i forhold til høydebassenget at vi ikke garanterer trykket. Som de andre boligene i området må derfor utbygger sørge for trykket selv. For det andre kan ikke Øvre Skogn Vassverk gi tillatelse til anboring av vannledning som skissert på kartbilag. Vannet kommer her fra en vannledning som eies av Bjørnang Rehabiliseringssenter AS. Tillatelse til anboring må derfor gis av dem. Alternativt eier vassverket en vannledning inn i området som vi disponerer. Denne ligger i området ved eiendommen til Tor Didrik Hagen, som vi påviser nærmere hvis det blir aktuelt. Nabovarsling: Det er ikke kommet inn merknader i forbindelse med nabovarslingen. Vurdering: Omsøkte fradeling betinger at det gis dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger. Fylkesmannens miljøvernavdeling fraråder kommunen og innvilge dispensasjon. Dette er grunnen til at Plan- og byggesakssjefen velger å legge saken frem for politisk behandling i Plan- og utviklingskomiteen. Vurdering av dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. 38 av 44

39 Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Søker begrunner søknaden med følgende: Søker har planer om å flytte tilbake til eiendommen, og sønnen med familie har også ønske om å bosette seg der. Parsellen ligger i et noe bratt og steinete område. Boligbygging, spesielt i pressområder, bør helst skje etter plan slik som Fylkesmannen påpeker. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm. Samtidig er det et ønske om å sikre bosetting ute i bygdene. Å vurdere alle disse momentene i en helhet for en hel kommune, er en del av prosessen med å lage/revidere en kommuneplan. Ny kommuneplanen for både Levanger og Verdal kommuner er nå under utarbeiding. Fylkemannen fraråder kommunen å innvilge dispensasjon i saken, og anbefaler heller å bruke kommuneplanen til det verktøy det er ment å være. Å gi dispensasjoner vanskeliggjør praktiseringen av kommuneplanen. De vurderinger, innspill og innsigelser som er kommet inn fra ulike hold i planprosessen, settes til side. Miljøvernavdelingen viser også til presedensfaren ved å innvilge dispensasjon. Det er i den senere tid gitt flere dispensasjoner til fradeling av boligtomter innenfor LNF-formålet i kommuneplanen. Fra 2006 og til i dag kan nevne følgende saker: PUK sak 36/06 (Arne M. Lie) PUK sak 68/06 (Kåre Glæstad) Plan- og byggesakssjefens sak 824/06 (Ola Gildberg) PUK sak 65/07 (Børge Lund) PUK sak 76/07 (Berit Spillum) PUK sak 77/07 (Pål I. Salberg) PUK sak 90/07 (Solveig og Per Wennes) PUK sak 102/07 (Lars Stavrum) PUK sak 28/08 (Ruth Granås) PUK sak 42/08 (Oddleiv Myhr) 39 av 44

40 PUK sak 72/08 (Vidar, Jan Inge og Torbjørn Lunde) Bruksendring av fritidsbolig til enebolig. PUK sak 91/08 (Magnar Nerenget) Plan- og byggesakssjefen finner små forskjeller på denne saken og nevnte saker. Med bakgrunn i tidligere dispensasjoner, mener Plan- og byggesakssjefen derfor at det allerede er skapt presedens og at et avslag her vil medføre usaklig forskjellsbehandling. En bevisst endring av dispensasjonspraksis og en konsekvent holdning i fremtidige saker vil dog ikke anses som usaklig forskjellsbehandling. Fylkemannens miljøvernavdeling råder kommunen til å søke å samlokalisere boligen med eksisterende bebyggelse. Når det tillates spredt bebyggelse er det en fordel at tomtene plasseres inntil eksisterende bebyggelse, slik at en kan dra nytte av infrastrukturen i eksisterende bebyggelse, samt at jordbruksarealet forblir sammenhengende. Omsøkt boligtomt ligger i et utmarksområde. Lokal landbruksmyndighet har godkjent omsøkte plassering etter Jordloven gjennom samkommunestyrets vedtak. Søker er bedt om å vurdere alternativ plassering, men har sagt at de ønsker å opprettholde opprinnelig søknad. Selv om Plan- og byggesakssjefen 40 av 44